Anlagekosten für Haus am Hang

[Tamara Burri]

Hallo Zusammen

Wir möchten mit der Firma "A-Haus", welche uns ein Haus mit Endfixpreis anbietet bauen und haben dafür schon Land reserviert (Aargau). Die Anlagekosten wurden erstellt und an einen Hypothekenberater weitergereicht. Gleichzeitig habe ich die Unterlagen an unsere Hausbank und eine weitere Bank gesendet.

Neben dem kauf des Baulands und dem Haus mit Endfixpreis wurden folgende Kosten Budgetiert

Kanalisation / Werkleitung ca. 43'000.-

Umgebung: 65'000.- (In diesem Punkt sind 20'000.- für Unvorhergesehenes Baugrund / Terrain geplant und 12'000 Mehrkosten Hanglage)

Gebühren: 32'000.-

Unsere Hausbank schätzt nun die Anlagekosten 100'000 tiefer ein, weshalb wir nun mehr Eigenmittel bringen müssen, was aber möglich wäre... das waren dann aber unsere letzten Reserven

Die andere Bank verunsichert uns nun, indem sie angibt, dass Bauen an Hanglage sehr teuer sei und sie nicht glauben, dass unsere Anlagekosten reichen.

Unser Hypothekenmakler meint nun, dass Banken manche Projekte schnell "schlecht reden" wenn ihnen etwas nicht passt, ausserdem seien ja Total 32'000.- mehr eingeplant für das Terrain.

Wir sind nun extrem verunsichert... auf der einen Seite sind doch 32'000 Extra für den Hang eine gute Reserve... auf der anderen Seite könnte die Bank doch recht haben?

Es steht jetzt noch die Antwort von 3-4 Banken aus, zu dem Projekt...  

Vielleicht gibt es hier jemanden, der ähnliche Erfahrungen gemacht hat oder uns weiterhelfen kann 

 

[ChrisL]

Oha, das Grundstück kenn ich doch, hatte das Inserat auch studiert - denk daran, hier könnte das Thema Erschliessung für den Bau noch ein sehr interessantes Thema werden...

Es gibt kaum Platz, und der Weg zwischen den 2 Häusern vorne...

Die Mauer muss wohl eh eingerissen werden, evtl. sogar 2 der Garagen? (oder gehören die zum Nachbargrundstück? Dann ist der Zugang zum Gründstück nochmals massiv kleiner...)

Hier finde ich die Baunebenkosten daher extrem gering geschätzt - gerade auch die Umgebungsgestaltung - ohne Mauern kommst du da nicht weit - und Mauern sind toll...

Und muss der Hang für während dem Bau als auch danach gesichert werden - gehen die Zahlen sehr rasch stark nach oben...

Das Grundstück ist schön, die Lage auch, aber einfach zu bebauen ist das nicht...

 

[Matia]

Ohne die Details näher zu kennen: wenn ich die Budgets hier sehe, sind 32000 für Hanglage nicht viel.

Wie kommt denn die Hausbank auf 100000 zuviel?

 

[Urs Tischhauser]

Liebe Tamara

Bauen am Hang ist oftmals nicht ganz trivial. Ich habe langjährige Erfahrung darin, da bei uns am rechten Zürichseeufer fast immer am Hang gebaut wird. Je nach den vorherigen Erkenntnissen kann man dann auch die eine oder andere Variante wählen, um Kosten zu optimieren. Leider ist aber mit Deiner Beschreibung nicht allzuviel anzufangen. Grösse der Parzelle, Grösse des Hauses, Einschnitttiefe bergseits, etc fehlen komplett. Da ich im Gegensatz zu Chris nicht weiss, wo das Grundstück liegt kann ich Dir beim besten Willen so nicht helfen. Das dürfte aber "allen Profis" so gehen.

Links sieht man noch einen Treppenaufgang zum Nachbarhaus. Habt Ihr den künftigen Nachbarn schon gefragt, was für Erfahrungen er gemacht hat? Möglicherweise liegt ein geologisches Gutachten vor? Oder zumindest hat er Fotos während der Aushubarbeiten gemacht, sodass man auf denen sehen kann, was er allenfalls für Massnahmen treffen musste, damit der Bau bei ihm realisierbar war. Selbstverständlich haben die Mauern auch noch etwas gekostet, daher ist der Betrag für die Umgebung bei Euch mit sehr grosser Sicherheit schon zu knapp kalkuliert.

32'000 kann reichen, aber eben vielleicht auch nicht. Wenn Ihr Euch schon jetzt am Limit bewegt, ist die Gefahr eines Absturzes sage ich mal "fifty/fifty". Da solltet Ihr schon vorher eine fachlich fundierte Auskunft einholen, bevor Ihr Euch in dieses Abenteuer stürzt.

Untenstehend zwei Beispiele von Bauten am Hang. Beim DEFH mussten wir zwingend eine Baugrubensicherung mit einer Spritzbetonwand machen. Das hat im Jahre 1999 seinerzeit ca. 75'000 CHF gekostet. Beim zweiten haben wir etappieren und damit auf eine teure Hangsicherung weitgehend verzichten können. Die Mehrkosten durch die Etappierung lagen aber im Jahr 2005 auch in der Grössenordnung von ca. CH 35'000.

Ich wünsche Euch ein gute Hand und viel Erfolg.

Herzlicher Gruss
Urs Tischhauser

       

 

[Tamara Burri]

Oha, das Grundstück kenn ich doch, hatte das Inserat auch studiert - denk daran, hier könnte das Thema Erschliessung für den Bau noch ein sehr interessantes Thema werden...

Es gibt kaum Platz, und der Weg zwischen den 2 Häusern vorne...

Die Mauer muss wohl eh eingerissen werden, evtl. sogar 2 der Garagen? (oder gehören die zum Nachbargrundstück? Dann ist der Zugang zum Gründstück nochmals massiv kleiner...)

Hier finde ich die Baunebenkosten daher extrem gering geschätzt - gerade auch die Umgebungsgestaltung - ohne Mauern kommst du da nicht weit - und Mauern sind toll...

Und muss der Hang für während dem Bau als auch danach gesichert werden - gehen die Zahlen sehr rasch stark nach oben...

Das Grundstück ist schön, die Lage auch, aber einfach zu bebauen ist das nicht...

Ja aber wie soll ich als Laie einschätzen, ob die Anlagekosten reichen oder ob hier alles schön gerechnet wird. Da wo die Mauer steht würde noch eine Garage hinkommen, die Garagen müssen also bleiben. 

Habe langsam die Befürchtung, dass die Anlagekosten nicht reichen...  dachte 20'000 Reserve und 12'000 für den Hang hört sich hier erstmal nach viel an.

Selbst wenn eine Bank das Projekt finanzieren würde, weiss ich jetzt nicht was ich machen soll.

 

[Tamara Burri]

Liebe Tamara

Bauen am Hang ist oftmals nicht ganz trivial. Ich habe langjährige Erfahrung darin, da bei uns am rechten Zürichseeufer fast immer am Hang gebaut wird. Je nach den vorherigen Erkenntnissen kann man dann auch die eine oder andere Variante wählen, um Kosten zu optimieren. Leider ist aber mit Deiner Beschreibung nicht allzuviel anzufangen. Grösse der Parzelle, Grösse des Hauses, Einschnitttiefe bergseits, etc fehlen komplett. Da ich im Gegensatz zu Chris nicht weiss, wo das Grundstück liegt kann ich Dir beim besten Willen so nicht helfen. Das dürfte aber "allen Profis" so gehen.

Links sieht man noch einen Treppenaufgang zum Nachbarhaus. Habt Ihr den künftigen Nachbarn schon gefragt, was für Erfahrungen er gemacht hat? Möglicherweise liegt ein geologisches Gutachten vor? Oder zumindest hat er Fotos während der Aushubarbeiten gemacht, sodass man auf denen sehen kann, was er allenfalls für Massnahmen treffen musste, damit der Bau bei ihm realisierbar war. Selbstverständlich haben die Mauern auch noch etwas gekostet, daher ist der Betrag für die Umgebung bei Euch mit sehr grosser Sicherheit schon zu knapp kalkuliert.

32'000 kann reichen, aber eben vielleicht auch nicht. Wenn Ihr Euch schon jetzt am Limit bewegt, ist die Gefahr eines Absturzes sage ich mal "fifty/fifty". Da solltet Ihr schon vorher eine fachlich fundierte Auskunft einholen, bevor Ihr Euch in dieses Abenteuer stürzt.

Untenstehend zwei Beispiele von Bauten am Hang. Beim DEFH mussten wir zwingend eine Baugrubensicherung mit einer Spritzbetonwand machen. Das hat im Jahre 1999 seinerzeit ca. 75'000 CHF gekostet. Beim zweiten haben wir etappieren und damit auf eine teure Hangsicherung weitgehend verzichten können. Die Mehrkosten durch die Etappierung lagen aber im Jahr 2005 auch in der Grössenordnung von ca. CH 35'000.

Ich wünsche Euch ein gute Hand und viel Erfolg.

Herzlicher Gruss
Urs Tischhauser

     Anhang anzeigen 53887Anhang anzeigen 53886  

Vielen Dank für deine Einschätzung

Wo könnte man denn einen unabhängigen Berater finden, welcher sich das Projekt ansehen würde und uns beraten könnte? Den Nachbar haben wir mal angefragt, ob er weiss wie der Untergrund / Erdreich aussieht.

Danke nochmal

Tamara

 

[Tamara Burri]

Ohne die Details näher zu kennen: wenn ich die Budgets hier sehe, sind 32000 für Hanglage nicht viel.

Wie kommt denn die Hausbank auf 100000 zuviel?

Die Hausbank hat die Daten in ihr Schätzsystem eingegeben und kommt auf 100'000 weniger als unsere Anlagekosten....

 

[Gufera]

Ich hatte gerade letzte Woche Spatenstich für mein Haus, welches in ein ähnliches Gelände zu stehen kommt. 

Da gehen alleine für die Hangsicherung etwas mehr als Fr. 43'000 drauf.

Da bei einer Vernagelung die Erde von oben nach unten abgetragen wird, und ich rundum kein Platz für das Deponieren des Aushubs habe, muss dieser zuerst fast komplett abgeführt werden, und anschliessend fürs Hinterfüllen wieder heran gekarrt werden.  

Auch das kostet eine ganze Stange Geld, wobei ich jetzt nicht aus dem Stegreif sagen kann was das jetzt genau kostet. Hab da letztendlich eine gute Pauschale mit dem Baumeister ausgehandelt (Aushub inkl. Deponiegebühren, Kanalisation, Baumeisterarbeiten). 

 

[Tamara Burri]

Ich hatte gerade letzte Woche Spatenstich für mein Haus, welches in ein ähnliches Gelände zu stehen kommt. 

Da gehen alleine für die Hangsicherung etwas mehr als Fr. 43'000 drauf.

Da bei einer Vernagelung die Erde von oben nach unten abgetragen wird, und ich rundum kein Platz für das Deponieren des Aushubs habe, muss dieser zuerst fast komplett abgeführt werden, und anschliessend fürs Hinterfüllen wieder heran gekarrt werden.  

Auch das kostet eine ganze Stange Geld, wobei ich jetzt nicht aus dem Stegreif sagen kann was das jetzt genau kostet. Hab da letztendlich eine gute Pauschale mit dem Baumeister ausgehandelt (Aushub inkl. Deponiegebühren, Kanalisation, Baumeisterarbeiten). 

Anhang anzeigen 53888

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Danke für deine Antwort. Weiss nicht ob es bei uns eine Vernagelung braucht oder ob eine Sicherung mit Steinblöcken reichen würde. Aber so bekomme ich eine Preisvorstellung.

 

[Tamara Burri]

Hallo Zusammen 

Die Firma mit welcher wir das Haus bauen würden, bezeichnet das Grundstück auf welchem gebaut werden würde, nicht als Hanglage sondern "maximal Terrasiert". Hanglage sei weiter oben Richtung Bäume / Wald. Es könne darum eine Mauer oder eine 2/3 Böschung errichtet werden und beides wäre in der Anlagenkostenberechnung mit der Höhenkurve berücksichtigt.

Wie würdet ihr das beurteilen?

 

[vromi]

Die Hausbank hat die Daten in ihr Schätzsystem eingegeben und kommt auf 100'000 weniger als unsere Anlagekosten....

Zur Finanzierung: Wie du schon erwähnt hast, sind ja noch die Schätzungen von 3 bis 4 weiteren Banken offen. Gut möglich, dass die auf einen anderen Wert kommen als deine Hausbank. Die Banken verwenden verschiedene System und Modelle zur Schätzung - und am Ende ist für das Resultat auch immer sehr wichtig, was der Kundenberater so ins System eingibt, da gibt's schon Handlungsspielraum.... Wir haben die Erfahrung gemacht, dass das stark variieren kann. Und die zweite Erfahrung war, dass wir nur nach einem persönlichen Termin eine gute Offerte für die Finanzierung gekriegt haben. 

 

[Laos]

Wie gings denn weiter, wenn ich fragen darf?

Wir haben auch ein Grundstück am Hang und eher knappes Budget, deshalb würde es mich interessieren.

 

[Tamara Burri]

Wie gings denn weiter, wenn ich fragen darf?

Wir haben auch ein Grundstück am Hang und eher knappes Budget, deshalb würde es mich interessieren.

Also die Finanzierung ist durch, wir haben schlussendlich 4 Offerten bekommen und die beste ausgewählt. Das Gelände wurde vor dem Notartermin durch unseren GU noch vermessen und die Situationspläne angepasst, damit beim Notartermin alles komplett ist. Das Grundstück ist jetzt auch schon gekauft.

Mit dem Architekt wurden die Möglichkeiten besprochen, wie das Haus dort gebaut werden kann. Anhand von einer 3D-Simulation wurde dann ersichtlich, dass der Keller von dem Haus auf der Höhe des Garagendach zu liegen kommt und nicht wie ursprünglich gedacht ebenerdig mit der Garage ist. Dies bedeutet weiter, dass das Erdgeschoss höher ist und die Blocksteinwand höher werden muss. 

Es kommen also sicher noch Blocksteine und eine weitere Treppe hinzu, evtl. Geländer.... 

Gerade war der Architekt nochmal bei uns für die Unterzeichnung der Pläne und nun erfolgt die Baueingabe. In KW 2 werden die Bauprofile aufgestellt. Wir sind soweit zufrieden 

Gruss

Tamara

 

[Laos]

Oh wow, klingt gut, gratuliere!

Wir sind auch grad kurz vor der Baueingabe, weiss aber noch nicht, wann die Profile gestellt werden.

Haben die Änderungen keine großen finanziellen Auswirkungen?

Ich habe schon recht Respekt vor dem Aushub und eventueller Hangsicherung, unsere Architekten sind da sehr zuversichtlich, habe aber auch schon anderes gehört..

 

[Tamara Burri]

Oh wow, klingt gut, gratuliere!

Wir sind auch grad kurz vor der Baueingabe, weiss aber noch nicht, wann die Profile gestellt werden.

Haben die Änderungen keine großen finanziellen Auswirkungen?

Ich habe schon recht Respekt vor dem Aushub und eventueller Hangsicherung, unsere Architekten sind da sehr zuversichtlich, habe aber auch schon anderes gehört..

Als Laie kann ich bestimmte Kosten nur abschätzen. Die zusätzliche Treppe ca. 10'000.- (die geplante wurde mit diesem Betrag budgetiert). Die Blocksteinwand vielleicht 10'000.- (400.- / m2 wurde von unserem GU mal in einem Gespräch erwähnt). Der Aushub ist im Endfixpreis enthalten, die Abfuhr budgetiert, wird aber sicher auch etwas mehr, könnte ich mir vorstellen.

Wir haben 20'000.- Budgetposten für ungeplantes und nochmal 12'000.- für "Hanglage" weiter haben wir von der Bank noch eine kleine Reserve erhalten....

Das Haus selber hat ja wie bereits erwähnt eine Endfixpreis Garantie.

Wie von unserem GU bereits vor dem Landkauf berechnet wird hinter dem Haus der Hang auf 45Grad geböscht...

Jetzt ist es sowieso zu spät für einen Rückzieher... es kommt wie es kommt .