Haus selber bauen und verkaufen: Mögliches Vorgehen

[bjolsen]

Liebe Nutzer

Ich bin seit geraumer Zeit interessierter Mitleser und möchte mit einer Frage an die Forumsgemeinde gelangen:

Meine Frau und ich planen das EFH der Eltern zu übernehmen und auf der Parzelle ein neues Haus samt Einliegerwohnung für die Mutter zu erstellen. Die Parzelle ist jedoch so gross, dass wir auf der Parzelle ein zweites EFH bauen könnten. Wir überlegen uns nun wie wir vorgehen könnten bzw. was es für verschiedene Variante gibt. Hintergrund ist, dass wir durch den Verkauf eines Parzellenanteils erbrechtliche Abfindungen machen können.

Variante A wäre die Parzelle vor Baubeginn zu teilen und zu verkaufen. Der Käufer baut dann eigenständig sein eigenes Haus drauf. 

Variante B: Wir planen selber ein zweites Haus zusammen mit dem Architekten und verkaufen das Grundstück nach Erteilung der Baubewilligung samt Projekt. Bauherr wäre aber der Käufer.

Variante C Wir bauen das zweites Haus selber und verkaufen es anschliessend.

Hat hier jemand etwas ähnliches gemacht und Erfahrungen gesammelt ? Bei Variante C ist natürlich vor allem die Finanzierungsfrage offen und ob die Banken hier mitspielen. Finanziell wäre dies aber wahrscheinlich lukrativ, gleichzeitig aber mit den grössten Risiken verbunden. Am Vorteilhaftesten ist wohl Variante B, weil wir hier ein gewisses Mitspracherecht beim Nachbarprojekt haben und keinen Klotz vor die Nase gesetzt bekommen. Mich würde auch interessieren, wir ihr auf den Markt gelangt seid und wo ihr euch Beratung geholt habt?

Vielen Dank für euren Input

 

[Urs Tischhauser]

Hallo Bjolsen

Du hast Dir etwas überlegt. Alle drei Varianten haben - wie Du richtig schreibst - Vor- und Nachteile. Licht- und Schattenseiten, wie im richtigen Leben eben der Normalfall.

Variante A ist am schnellsten abzuwickeln und birgt am wenigsten finanzielle Risiken.

Variante B hat den Vorteil, dass Du weitgehendes Mitspracherecht hast, was auf der Nachbarparzelle entsteht. Du kannst das Volumen und die Form des Gebäudes vorgeben. Das Risiko besteht, wenn Du ein "schlechtes Projekt" vorgibst, dass Du Mühe haben könntest, das Projekt zu verkaufen oder dass Du einen Preisnachlass auf dem Grundstück machen musst. Mit einem "guten baubewilligten Projekt" kann der Wert umgekehrt gesteigert werden. Also, kannst Du hier Geld verlieren aber auch gewinnen.

Variante C je nach Nachfrage und Qualität des Projekts kannst Du damit am Meisten Geld verdienen. Wenn es aber in die Hose geht, kannst Du mit diesem Vorgehen auch am meisten Geld verlieren. Falls Du diese Variante wählst, empfehle ich Dir aber so oder so nur den Rohbau fertigzustellen und dann den Käufer zu suchen, damit er im Innenausbau seine eigenen Wünsche noch einbringen kann. Durch den weitgehend gemeinsamen Bau der beiden Häuser kannst Du natürlich bei den Arbeitsvergaben bessere Preise erzielen, was finanziell wiederum interessant ist.

Welches ist die beste Variante? Ohnen genauere Kenntnis Deiner Verhältnisse ist dies nicht einfach zu sagen. Variante A würde ich Dir jedoch mit Sicherheit nicht empfehlen. Dies wäre nur der Weg des geringsten Widerstandes: Es wird Dich aber unter Umständen frustrieren, wenn dann ein unpassendes Objekt neben Dir erstellt wird, obwohl Du Einfluss hättest nehmen können.

Ich habe schon mehrfach die Varianten B und C mit verschiedenen Eigentümern und Bauherrschaften an diversen Orten durchexerziert. Wichtig ist, dass Du einen intelligenten Architekten mit der Aufgabe betraust, zu welchem Du auch Vertrauen hast. Dazu wünsche ich Dir ein "gutes Händchen".

Herzliche Grüsse

Urs Tischhauser   

 

[ChrisL]

Bei C könnte gerade das Thema Garantie noch aufkommen...

Betreffend Variante A, meiner Meinung nach kann man da genau so viel Einfluss nehmen, was gebaut wird... Solange die Grundstücke einem selber gehört, kann man entsprechende Lasten/Pflichten etc. ins Grundbuch eintragen...

Klar, Landwert kann dadurch abnehmen, aber liegt das Grundstück z.B. vor dem eigenen, kann man so die Höhe Einschränken...

 

[el-nino]

Evtl. auch nicht verkaufen sondern nur vermieten?

Land ist ein endliches Gut, die Wertsteigerung mit wachsender Bevölkerung schon fast garantiert. Ich würde eigenes Land, wenn es irgendwie finanziell machbar ist, nie verkaufen sondern in der Familie behalten.

 

[Gomess]

Variante D Falls es die Bauzone zulässt, scheint das Grundstück ja gross genug zu sein für ein paar Wohnungen. Z.B. 5 Wohnungen erstellen, die grosse Attika behalten und die restlichen 4 verkaufen. Oder alle verkaufen und mit dem Erlös sonstwo ein Einfamilienhaus erstellen / kaufen.

Variante B finde ich persönlich nicht so toll. Es schränkt meines Erachtens den Kreis der Käuferschaft unnötig ein. Allfällige Käufer müssen gewillt sein ein Haus zu bauen, d.h. mit dem Einzug zu warten, und gleichzeitig Dein Projekt toll finden. Damit schliesst Du alle bauwilligen aus, die Ihre eigenen Vorstellungen realisieren möchten. Diejenigen hingegen, die gerne ein fertiges Haus möchten, zwingst Du dazu, Bauherr zu werden.

 

[bjolsen]

[...]

Welches ist die beste Variante? Ohnen genauere Kenntnis Deiner Verhältnisse ist dies nicht einfach zu sagen. Variante A würde ich Dir jedoch mit Sicherheit nicht empfehlen. Dies wäre nur der Weg des geringsten Widerstandes: Es wird Dich aber unter Umständen frustrieren, wenn dann ein unpassendes Objekt neben Dir erstellt wird, obwohl Du Einfluss hättest nehmen können.

Ich habe schon mehrfach die Varianten B und C mit verschiedenen Eigentümern und Bauherrschaften an diversen Orten durchexerziert. Wichtig ist, dass Du einen intelligenten Architekten mit der Aufgabe betraust, zu welchem Du auch Vertrauen hast. Dazu wünsche ich Dir ein "gutes Händchen".

Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Sehr spannend! Interessant auch der Hinweis auf die Variante mit dem Rohbau. Aufgrund der Lage der Parzelle halte ich das Risiko, das Haus nicht wegzubekommen für überschaubar (Gegend Mutschellen, einigermassen nahe Zürich, Hanglage mit mit unverbaubarer Aussicht über das Reusstal, Parzelle am Rand der Landwirtschaftszone). Wie könnte denn bei Variante C die Verkaufs-Timeline aussehen? Nachdem die Baubewilligung durch ist auf Käufersuche gehen? Parallel mit dem Bau bis und mit Rohbau beginnen und sobald Käufer da ist, den Kaufvertrag schliessen. Übertragung des Eigentums dann bei Schlüsselübergabe? Oder Kaufvertrag über das Haus im Rohbau und Eigentumsübertragung im Rohbau? Der Käufer würde dann selber als Bauherr den Innenausbau vollenden?

Vertraglich sehe ich ein paar Fallstricke bzgl. Gewährleistungsrechte; scheint mir mittels Abtretung der Mängelrechte an den Käufer aber alles machbar..?

 

[bjolsen]

Bei C könnte gerade das Thema Garantie noch aufkommen...

Betreffend Variante A, meiner Meinung nach kann man da genau so viel Einfluss nehmen, was gebaut wird... Solange die Grundstücke einem selber gehört, kann man entsprechende Lasten/Pflichten etc. ins Grundbuch eintragen...

Klar, Landwert kann dadurch abnehmen, aber liegt das Grundstück z.B. vor dem eigenen, kann man so die Höhe Einschränken...

Ja, das sehe ich auch so bzgl. Garantie bzw. Gewährleistungsrechte. Das dürfte sich vertraglich aber wahrscheinlich regeln lassen (zB Abtretung der Ansprüche). Die Parzelle ist aktuell jetzt ziemlich optimiert, wir müssen mit der Gemeinde noch einen kleinen Landabtausch machen, daher wird man wohl für das zweite Haus gleichzeitig die Baubewilligung einreichen müssen. Wir wollen die Kosten für den Landabtausch (und damit verbunden Tiefbauarbeiten) mit dem Käufer teilen können. Daher ist Variante A wahrscheinlich suboptimal, auch wenn die Ausführungen bzgl. Einschränkungen im Grundbuch natürlich richtig sind.

 

[bjolsen]

Evtl. auch nicht verkaufen sondern nur vermieten?

Land ist ein endliches Gut, die Wertsteigerung mit wachsender Bevölkerung schon fast garantiert. Ich würde eigenes Land, wenn es irgendwie finanziell machbar ist, nie verkaufen sondern in der Familie behalten.

Zu vermieten ist tatsächlich auch eine Idee. Wir tendieren aber eher zum Verkauf, da uns ja auch an einer guten und langfristigen Nachbarschaft gelegen ist, bei der man sich auf "Augenhöhe" zum Bier im Garten trifft. Wir sind aktuell selber Mieter in einer Eigentumswohnung von einem privaten Vermieter. Wir empfinden das als nicht ideal. Würden wir nicht ins andere Haus einziehen, wäre vermieten eine gute Option.

 

[bjolsen]

Variante D Falls es die Bauzone zulässt, scheint das Grundstück ja gross genug zu sein für ein paar Wohnungen. Z.B. 5 Wohnungen erstellen, die grosse Attika behalten und die restlichen 4 verkaufen. Oder alle verkaufen und mit dem Erlös sonstwo ein Einfamilienhaus erstellen / kaufen.

Variante B finde ich persönlich nicht so toll. Es schränkt meines Erachtens den Kreis der Käuferschaft unnötig ein. Allfällige Käufer müssen gewillt sein ein Haus zu bauen, d.h. mit dem Einzug zu warten, und gleichzeitig Dein Projekt toll finden. Damit schliesst Du alle bauwilligen aus, die Ihre eigenen Vorstellungen realisieren möchten. Diejenigen hingegen, die gerne ein fertiges Haus möchten, zwingst Du dazu, Bauherr zu werden.

Das lässt die Bauzone leider nicht zu. Wir können maximal eine Einlegerwohnung bauen bzw. Doppeleinfamilienhaus wäre auch möglich. Das lässt sich aber nicht stapeln..

Finde den Hinweis bzgl. Variante B sehr gut. Ist es tatsächlich so, dass es entweder den Käufertyp "Ich will auf der grünen Wiese selber bauen" und den Käufertyp "Gebt mir das pfannenfertige Haus" gibt? Scheint mir nachvollziehbar.

 

[Urs Tischhauser]

Hallo Bjolsen

Einleitend darf man festhalten: Der Immobilienmarkt ist seit langem ein Verkäufermarkt ohne Aussicht auf eine Änderung. Dies gilt natürlich überall direkt vor den Toren Zürichs, also "near Downtown Switzerland". Daher habe ich auch wirklich keine Angst, dass Du das Gewünschte mit Variante B oder C nicht hinkriegen wirst.

Auf der grünen Wiese selber bauen und in zehn Monaten einziehen, das geht so oder so nicht, obwohl dies die Wunschvorstellung einer Mehrheit von Häuslebauern ist. Das Doppelhaus welches von uns geplant auf Ende dieses Monats fertig wird, hatte ich bereits vor 24 Monaten entworfen.

Wenn Du eine rechtskräftige Baubewilligung hast - also Variante B - hat für den Käufer den Vorteil, dass ihm dann schon mal 6 Monate vom Vorlauf entfallen. Und, dass das Ganze wasserdicht gegen allfällige Rekurse ist. Es dauert aber immer noch 14-18 Monate bis zum Einzug, was viele halt als lange empfinden.

Ausserdem stelle ich hie und da fest, dass Leute auch mit dieser käuferseitig komfortablen Ausgangslage noch Ihre Mühe haben, da sie keine Pläne lesen können. Wenn der Rohbau steht, können sich dann die meisten etwas vorstellen. Wenn die Fenster drin, die Decken mit Weissputz und alle Wände mit Grundputz versehen und der Unterlagsboden eingebracht ist, können sich dann die meisten vorstellen, was sie nun für ihr Geld kriegen.

Ausserdem hast Du dann den Zeithorizont von einem halben Jahr bis zum Einzug. Das finden natürlich viele Leute in unserer gestressten Gesellschaft sehr sexy. Den Ausbau, also alles was man innen sieht kann der Käufer noch selber bestimmen. Es ist immer wieder erstaunlich wieviel persönlicher Touch mit anderen Oberflächen und Möbeln (Küche, Sanitär, Einbauschränke) dann eben noch einfliessen kann. Und das wollen eigentlich fast alle. Wenn Du bis dortin vorfinanzieren kannst, kannst Du finanziell am meisten herausholen. Ausserdem kann Dein Haus dadurch günstiger werden, indem .....

Mit dem Abtreten der Garantieansprüche kann die Gewährleistung von Deiner Seite auch sauber geregelt werden. Achte darauf, dass die beiden Häuser wirklich völlig autonom sind. Das kostet Dich heute zwar einige Franken mehr, aber erspart Dir viel späteren Ärger, wenn ihr nachher Nachbarn seid. Und das ausgegebene Geld ist dies allemal wert!

Gruss, Urs

 

[bjolsen]

Liebe Forums-Gemeinde, eine Anschlussfrage:

Gibt es eine ungefähre Richtgrösse, was man einsparen könnte, in Prozent, wenn man anstatt zwei freistehender Häuser, die beiden Häuser zusammenbaut, sprich als zwei Doppeleinfamilienhaushälften baut? 

Wir erwägen nämlich, wie oben von el-nino vorgeschlagen, nicht zu verkaufen, sondern evt. doch zu vermieten. Das würde aber nur Sinn machen, wenn wir die Kosten senken können. Ein Bau als Doppeleinfamilienhaus wäre hierzu vielleicht eine Variante..

 

[Urs Tischhauser]

Hallo Bjolsen

Die Einsparung dürfte sich eher im unteren Prozentbereich bewegen. 

Dann komme ich mit einer anderen Variante zu el Nino's Idee... 

In Stäfa haben wir einen 5 1/2 Zimmer-Hausteil mit UG, EG und OG für die Eigentümerschaft erstellt. Auf der anderen Seite im EG und OG je eine 3 1/2 Zimmer Wohnung für die Vermietung. Zwei Wohnungen dürften vom Risiko her, eher unproblematischer sein.

Unter dem Strich wohnen die Eigentümer so gratis.

Die Frage ist letztendlich auch immer, wie weit die Bank bei der Finanzierung mitmacht....

Gruss, Urs

 

[bjolsen]

Hallo Bjolsen

Die Einsparung dürfte sich eher im unteren Prozentbereich bewegen. 

Dann komme ich mit einer anderen Variante zu el Nino's Idee... 

In Stäfa haben wir einen 5 1/2 Zimmer-Hausteil mit UG, EG und OG für die Eigentümerschaft erstellt. Auf der anderen Seite im EG und OG je eine 3 1/2 Zimmer Wohnung für die Vermietung. Zwei Wohnungen dürften vom Risiko her, eher unproblematischer sein.

Unter dem Strich wohnen die Eigentümer so gratis.

Die Frage ist letztendlich auch immer, wie weit die Bank bei der Finanzierung mitmacht....

Gruss, Urs

Danke für die prompte Antwort!

Im unteren Prozentbereich heisst 5-10% oder dergleichen? Das bezieht sich wahrscheinlich vor allem auf Einsparungen durch die geteilte Wand und zweimal Hausfassade die wegfällt? Daneben noch die geteilte Wärmepumpe...gibt es da noch weitere Punkte? Innenausbau bleibt ja identisch, vielleicht fällt noch das eine oder andere Fenster weg.

Der Effekt bei uns wäre auch noch indirekter Natur: Um zwei Häuser zu realisieren, müssten wir einen Teil einer Gemeindestrasse verschieben - auf unsere Kosten - dazu könnten wir beim Aushub und Geländeverschiebungen wahrscheinlich deutliche Einsparungen erzielen, weil wir lediglich die Stelle vergrössern müssten, wo aktuell das EFH steht, das abgebrochen werden soll. Bezüglich Anschlüsse dürfte das wahrscheinlich auch noch einen Effekt haben, wenn wir auf Bestehendem aufbauen können. Die Parzelle ist zudem am Hang.  Wenn wir in der bestehenden Baugrube bauen, müssen wir hier wohl auch weniger stützen und auffüllen. 

Dein Vorschlag mit zwei Wohnungen ist interessant. Ich fürchte, dass der Platz das nicht hergibt. Nach den aktuellen Plänen liegen wir bei einer Nettowohnfläche von rund 140m2 für das zweite Haus - gut vielleicht 3.5er und 2.5er wäre möglich.

Die Finanzierung für das zweite Haus scheint immerhin gesichert. Ein Elternteil von uns würde finanzieren und vermieten. Das Problem liegt aktuell vor allem bei den Kosten für unser Haus, wo der Architekt aktuell bei rund 1'100 pro m3 landet. Da sind zwar noch einige Puffer drin, aber erscheint uns sehr teuer. Daher suchen wir nach Möglichkeiten, Kosten zu reduzieren.

 

[bjolsen]

Wir haben uns weiter Gedanken gemacht und erwägen nun folgende Variante in Anlehnung an die Idee von Urs:

Zweifamilienhaus:

• Hausteil A: 5.5 Zimmer, ca. 160m2 Wohnfläche (selbstbewohnt)
  
• Hausteil B: 5.5 Zimmer, ca. 140m2 Wohnfläche (vermietet)
  
• Einliegerwohnung 3.5 Zimmer im Attikageschoss, ca. 84m2 Wohnfläche (selbstbewohnt Elternteil)
  
• Ausgestaltet in Stockwerkeigentum (Miteigentum bei uns und Elternteil, der die Einliegerwohnung bewohnen wird)
  
• Parzelle wird nicht geteilt
  

Die Bauvorschriften der Gemeinde sehen für die Zone folgendes vor:

"Die Wohnzone WH ist für Ein- und Zweifamilienhäuser mit maximaler einer zusätzlichen Einliegerwohnung pro Haus bestimmt."

Für mich ergeben sich nun zwei Fragen:

- Einliegerwohnung: Hat hier jemand Erfahrung mit Vorschriften bzgl. Einliegerwohnung. Das Gesetz scheint mir die Einliegerwohnung nicht näher zu beschreiben oder definieren. Gibt es irgendwelche Vorschriften zB bzgl. Grösse im Vergleich zur Hauptwohnung?

- Zweifamilienhaus: Scheint mir im Gesetz (Aargau) ebenfalls nicht genauer beschrieben und definiert, was ein Zweifamilienhaus ist?  Müssen Zweifamilienhäuser vertikal getrennt sein oder dürfen sie auch horizontal überlappend sein, d.h. im 1. OG liegt ein Zimmer von Hausteil A teilweise über dem Wohnzimmer von Hausteil B? Das würde die Planung natürlich vereinfachen. Zudem könnte die Einliegerwohnung im Attikageschoss über beiden darunter liegenden Hausteile geführt werden, was die Planung natürlich ebenfalls flexibler machen würde. 

 

[Urs Tischhauser]

Hallo Bjolsen

Ich gehe davon aus, dass die beiden grösseren Wohnungen Maisonettewohnungen sind. Wenn Du kein zentrales Treppenhaus machst benötigst Du keine Treppe (B=120cm) wie dies im Mehrfamilienhaus notwendig ist.

Bedingung wäre aber auch, dass die Einleigerwohnung direkt über eine Aussentreppe von aussen zugänglich ist.

Mir ist keine Vorschrift bekannt, welche Einleigerwohungen genauer definiert. Selbstverständlich müssen immer alle wohnhygienischen Bedingungen eingehalten werden.

Gruss, Urs

 

[bjolsen]

Um das Thema zu schliessen: wir bauen nun ein DEFH. Baueingabe erfolgt. Danke nochmals für eure hilfreichen Hinweise.