50jähriges Haus -- wie sanieren -- was machen -- Reihenfolge -- Abhängigkeiten

[sHusBiOute]

Salü zamme

Wir haben in 2021  ein Haus gekauft und wohnen darin (und wollen 30J bleiben).  Seit dem Kauf lese ich hier mit, jetzt habe ich ein paar Fragen oder eigentlich eine Frage:

Wie und in welcher Reihenfolge saniere ich das Haus?  Von uns wurden bisher nur die Elektro- und Malerarbeiten gemacht und ein neuer Boden gelegt.

Zum Ist-Zustand

• 50jährig, in kleiner Gemeinde in SO
  
• Das Haus ist freistehend, fast voll unterkellert mit Garage in der Hülle.  Der Keller hat praktisch nur Lichtschächte, keine richtigen Fenster.  Das OG hat 48 qm Wfl zzgl. Luftraum/Galerie zzgl. Treppe, ergibt für das Schrägdach 72qm.  Das EG hat 100 qm Wfl mit rund 40 qm Flachdach.  Bei der Haustür steht sogar das OG rund 3qm über
  
• Die Fassade ist aus doppelschaligem Mauerwerk mit 3cm Kork darin, vor 30 J gestrichen.  Das EG hat nicht 4 Ecken (wie ein Rechteck), sondern 10 Ecken mit 90° (plus 5 mit 270°) und eine "runde Ecke".  Das OG ist rechteckig.
  
• Das Schrägdach ist 50J alt,  Vor 5 J hat es die Vorbesitzerin von Dachhaien kaputtreparieren lassen (immerhin nach Polizeieinsatz nichts bezahlt).  Bei Wind  dröhnt es, bei Schneefall ist unser Haus das mit dem wenigsten Schnee auf dem Dach in einer Altbausiedlung.  Das Flachdach wurde vor 30J erneuert und hat laut Plan einen akzeptablen U-Wert, allerdings ist die Dichtungsfolie schon sehr gespannt.
  
• 5 Fenster sind 15jährig (3fach), 6 sind 35J (2fach).  14 sind 50j (2fach).  Die meisten sind undicht, so dass es zieht.  Die neueren lassen sich vielleicht abdichten.
  
• Vor den  Fenstern sind 50J alte Lamellenstoren oder diverse Rolläden unterschiedlichen Alters mit Gurt oder Stange, schwergängig, Gurtkästen und Kurbeln undicht/zugig.
  
• Der Wohnraum ist mit 150qm eher knapp.  Die 3 Kinderzimmer im OG sind winzig.  In 7 Jahren wird der Ältere 15 und wird nicht mehr mit dem Jüngeren in einem Mini-Schlafzimmer schlafen.  Eine Erweiterung des Wohnraums bietet sich an auf dem Flachdach.  Eine Alternative wäre der Ausbau des Kellers (Souterrain-Fenster statt Lichtschacht).
  

Der Soll-Zustand inkl. der Prioritäten

1.  Fenster -- hier sehen wir wegen der Zugluft hohes Potenzial
   
2.  Schrägdach wegen des Lärms und der schlechten Dämmung
   
3. Flachdach wegen des Risikos eines Wasserschadens
   
4. Dezentrale Lüftung mit Wärmetauscher (Komfort, Stechmücken, Einbruch usw.)
   
5. Storen -- hier geht es um Komfort, wir wollen motorgetriebene Lamellenstoren
   
6. Wohnraumerweiterung (sehr wichtig, nur nicht dringend)
   
7. Fassadendämmung (nur wenn es sich lohnt)
   
8. Photovoltaik nur wenn es sich lohnt
   
9. Umstieg von Ölheizung auf Wärmepumpe (auch wegen Tankraum 12qm)
   

Was uns komplett verunsichert sind die Abhängigkeiten.  Synergien erwarte ich bei Kombination von

Fenstern+Storen | Storen+Fassade  | Fassade+Schrägdach  |  Schrägdach+Photovoltaik  |  Wohnraumerweiterung+Flachdach+Schrägdach+Fassade  |  Lüftung Aeromat + Fenster |  Photovoltaik+Heizung (wegen Auslegung Warmwasserbereitung)

Und das sind nur die einfachen Punkte: Haustür, Thermostatventile, offener Dunstabzugsschacht usw. würden wir auf jeden Fall unabhängig anstossen.  Heizungsrohre habe ich bereits teilweise isoliert.

Eigentlich würde ich aus finanziellen Gründen die Investitionen über ein paar Jahre strecken, auch um unsere geistige Energie etwas zu schonen, nicht alles gleich entscheiden zu müssen.  Wegen der Synergien bietet es sich an, alles in einem Jahr zu machen.  Also Hypothekarerhöhung und alles auf einmal.  Mit einem Jahreswechsel kann man die energetische Sanierung vielleicht auf 4 Jahre verteilen, was natürlich weniger Abzugsmöglichkeiten gibt als eine Verteilung über 8 Jahre.

Wie geht man das Thema an?  Bringt es etwas, ein GEAK+ zu machen?  Hilft zumindest für den energetischen Teil, weniger für die Erweiterung.  Architekt suchen?  Oder alle Angebote einholen und selbst rechnen?  Im Prinzip geht es ja um den optimalen Kompromiss aus Synergie und Steuerersparnis.  Oder einfach die Fenster machen und abwarten?  Wer gibt einem den besten Rat, ob man die Fenster abdichten kann oder neue braucht?  Wo gibt es die geringsten Synergien, sprich: wo verliere ich am wenigsten, wenn ich die Punkte mit 3 Jahren Abstand abarbeite?  Was würdet Ihr machen?

Grüsse

martin

 

[pitw]

Hallo Martin

Ich würde als aller erstes das Dach/die Dächer machen lassen. Achte darauf, dass du später evt. den Wohnraum erweitern, und evt. eine Photovoltaik möchtest. Dies kann, oder muss man, oft schon ein Stück weit berücksichtigen. Ebenso kann man berücksichtigen, wenn du später einmal eine dezentrale Lüftung möchtest. (Durchbrüche, Zu/Abluft, Stromversorgung).

Als nächstes wären die Fenster mit den Storen dran. Dies kann etwas kompliziert werden, denn dies sollte man zusammen mit den Storen machen, und die "aktuellen" Storenkästen sind oft in den Sturz integriert, was oft zu Platzproblemen führt. Bei den 15jährigen Fenstern genügt es evt. diese nachzustellen.

Bevor du an eine Wärmepumpe denkst, musst du darauf achten, was das Gebäude für einen Energiebedarf dann hat. Denn ggf. muss dann auch noch die Fassade gedämmt werden. Sonst heizt du dich elektrisch zu Tode wenn der Energiebedarf zu hoch ist. Allgemein noch, lass alle Arbeiten so durchführen, dass die min. der MuKEn 2014 entsprechen.

GEAK kann dir eine grobe Richtung geben. Was ich aber in einem GEAK Gutachten eines Mitforisten gelesen habe hat mich dann doch gewundert. Als Heizungsersatz in 2028 ein Ölheizung, alternativ eine Wärmepumpe, und eine Aussendämmung mit EPS Platten, entspricht nicht gerade den ökologisch gewünschten Massnahmen, und kann man eigentlich nur als sinnfrei bezeichnen.

Das wäre glaub erst einmal die grossen Brocken, aber du wärst, alles korrekt ausgeführt gut für weiter Massnahmen vorbereitet.

Die Reihenfolge habe ich auf Grund des max. durchschnittlichen Wärmeverlustes so gewählt.

Gruss Pit

PS: für die Fassadendämmung musst du mit ca 16cm Dämmaufbau rechnen, damit du die MuKEn2014 Vorgaben erfüllst. Beim Fenster und Storeneinbau muss man ggf. darauf achten. Auf alle Fälle ansprechen, denn auch die Fensterlaibungen müssen natürlich gedämmt werden. Dort gibt es aber Möglichkeiten, dann man keine 16cm benötigt

 

[sHusBiOute]

Danke, Pit, für die Empfehlungen
 
Dezentrale Lüftung beim Dach berücksichtigen?  Ich dachte, das müsse man bei den Fenstern oder der Fassade berücksichtigen?  Ich bin aber momentan eher in Richtung zentraler Lüftung unterwegs, dann mit Lüftungsrohren in der Aussendämmung.  Und bei zentraler Lüftung könnte die Lüftungsanlage in den Estrich kommen -- dann müsste man es beim Dach berücksichtigen.  Allerdings hätte ich die Lüftung lieber im Keller, denn mir ist kühle Luft im Sommer wichtiger als das letzte Quantum Energieeinsparung im Winter.
Das Flachdach würde ich an der Stelle, an der erweitert werden soll, eigentlich gar nicht machen.  Evtl. kann man hier notdürftig flicken, dass es 5 Jahre hält.  Und das Satteldach machen lassen, und die Erweiterung ankündigen?  Das Satteldach muss ja verlängert werden für den Anbau.
 
Du sagst also Fenster und Storen gleichzeitig.  Wahrscheinlich dann nach aussen verlagern, sieht dann ein paar Jahre bis zur Fassadendämmung blöd aus.  Oder wie hättest Du das gedacht?
 
Ich habe jetzt einen Tipp gelesen, dass man statt objektweise seitenweise vorgeht.  Also erst Westen, dann N->O->S, und dann jeweils Fenster+Storen+Fassade gleichzeitig.
 
Grüsse
martin

 

[Matia]

Wenn es finanziell keine Rolle spielt und es nur um die Steuern geht, würde ich zumindest das Flachdach und die Erweiterung gleichzeitig machen. Steuertechnisch spielt die Erweiterung eh keine Rolle. 

 

[Roberto11]

Ich würde als erstes die Fenster machen, und danach Fassade und Dach gemeinsam, da du für beides Ein Gerüst brauchst. Sachen Wie Lüftung und Wärmepumpe kann gut anschliessend gemacht werden. Alles jeweils im Auge behalten, dass z.B Durchbrüche bereits vorbereitet werden können,

 

[pitw]

 
Dezentrale Lüftung beim Dach berücksichtigen? 

Sorry, mein Fehler. Man sollte genauer lesen.

Lüftung lieber im Keller, denn mir ist kühle Luft im Sommer wichtiger als das letzte Quantum Energieeinsparung im Winter.

Das wird dir beim "kühlen" nicht so sehr helfen, ausser du verbaust ein Erdregister. Die Geräte haben ja einen Wärmetauscher, da ist der eigentliche Montageort nicht so sehr relevant,

Das Satteldach kannst du natürlich in voller Grösse aufbauen, nur muss dann beim Flachdach vermutlich stellenweise die Dämmung weg. Die bestehende Dämmung wird die Last vermutlich nicht tragen, zumal du vermutlich auch noch ein Kniestock haben möchtest/benötigst.

Die Fenster musst du nicht zwingend nach aussen versetzten. Die jetzigen Storenkästen sind vermutlich Stürze. diese sollten natürlich ebenfalls gedämmt werden, und man kann auch nicht so einfach ein Stück entfernen. Und die 16 cm Dämmung genügen nicht, um einen in die Dämmung integrieten Storenkasen zu verbauen. Du würdest mehr Dämmstärke benötigen, oder eine Dämmung mit Lattung verwenden müssen. Du benötigst an diesen Stellen ja auch noch Durchbrüche für den Strom. Wenn du beides miteinander machst, ist das arbeiten daran viel einfacher, und du hast nur einmal eine Baustelle an dieser Stelle.

Eine Fassade nach der anderen zu machen, ist sicher nicht die schlechteste Variante. Ob man die Fassadenenden sauber abschliessen kann, damit man auch ohne Probleme neu ansetzten kann, musst du die Dämmfirma und den Gipser fragen.

Gruss Pit