Ablaufplanung: Wann zur Bank gehen?

[chicco79]

Hallo zusammen

ich weiss nicht ob schon jemand zu diesem Thema geschrieben hat, ich habe trotz intensiver Suche zumindest nichts gefunden.

Wir suchen nun schon eine ganze Weile Bauland und sind parallel dazu auch schon mit verschiedenen Anbietern von Systemhäusern in Kontakt (Idealbau, Atmoshaus, Swisshaus, Bautec, Stellahaus). Wo wir bisher noch keinen Kontakt haben ist zu den Banken. Wie ist das? Muss ich zuerst wissen wieviel mich ein Projekt (Bauland und Hausbau) kostet und ich gehe dann zur Bank für eine entsprechende Hypothek. Oder gehe ich zuerst zur Bank und mit dem gesprochenen Kredit suche ich dann Bauland und baue dem Budget entsprechend mein Haus? Oder gehen sogar beide Varianten?

Ich bin froh, wenn der eine oder andere mir seinen Ablauf schildern könnte!

Viele Grüsse

Swen

 

[Gryff]

Ich habe selbst noch keine Erfahrung, aber nach dem was ich im Bekanntenkreis gesehen habe, redet die Bank ohne konkretes Projekt schon gar nicht mit dir.

Relevant sind für die Bank ja nicht nur deine Mittel (wie viel Geld du rechnerisch von einer Bank erwarten könntest, kannst du leicht jederzeit selbst rechnen, denn das machen alle Banken gleich), sondern auch das Risiko der Liegenschaft selbst. Bildlich gesprochen macht es ja einen Unterschied, ob du ein EFH 30km vom nächsten Kindergarten baust oder direkt daneben. Die Bank muss schlussendlich mit dem Wiederverkaufswert deines Projektes kalkulieren und dafür muss eben ein Projekt stehen (wenn auch nur, sehr detailliert, auf Papier).

 

[smart80]

wenn man eine seriöse partnerschaftliche haus-bank hat würde ich vorschlagen:

a) dem bankberater eure finanzsituation darstellen (lohnausweis, eigenmittel liquid, eigenmittel in säule 3a (allenfalls PK); grob umreissen, was ihr wollt (EFH, neukauf, occasion etc)

/emoticons/default_cool.png bank soll euch belastung und maximales budget rechnen (provisorische "finanzierungszusage). ein guter bankberater wird auch auch noch beraten

c) euch ein realistisches bugdet (land + haus + nebenkosten + reserve (!) festsetzen

d) dann land/GU etc suchen (gebt aber nicht von anfang an eurer budget an, sondern höchstens 5-10% tiefer)

e) sobald ihr bei einem anbieter (oder landverkäufer) gutes gefühl habt, dieses noch validieren (auch banken unterstützen einem teilweise dabei) und dann von bank konkrete finanzierungsofferte verlangen.

bei /emoticons/default_cool.pngist diese zahl von verschiedenen faktoren abhängig: wenn ihr natürlich in einer aufstrebenden gegend was finanzieren lässt, könnte ev. etwas attraktiver für bank sein, als in einer schattigen gegend, in der die bank im schlimmsten fall das haus (=sicherheit) auch nicht verkaufen könnte...

TIP: unbedingt bei den eigenmitteln 15-50kCHF (je nach eurer situation) noch abziehen für das normale leben (neues auto, ungeplante hohe arztrechnungen, reserve, ferien, grundstückkauf/gebühren/versicherungen, unvorhergesehenes, allenfalls zügel/reinigungskosten etc.

aber der bank würde ich alles offenlegen, damit sie ein besseres bild von euch haben.

ansonsten im internet mal gucken (aber ist niemals so aussagekräftig, wie bei eurer bank des vertrauens):

Berechnung Hauskauf | Rechner zur Eigenheim Finanzierung | homegate.ch

 

[smart80]

Ich habe selbst noch keine Erfahrung, aber nach dem was ich im Bekanntenkreis gesehen habe, redet die Bank ohne konkretes Projekt schon gar nicht mit dir.

ich habe da ganz andere erfahrungen gemacht.

klar verlangen die banken beim eintrittspunkt (internet-formular ausfüllen) "konkrete" kennzahlen und projekte.

aber gerade banken jenseits von der discount-schwelle bieten diese beratungsgespräche nur schon aus marketinggründen an.

bei banken noch wichtig: es gibt auch bei banken "junge" quereinsteiger.

die sind zwar sehr engagiert, hilfsbereit. aber schlussendlich haben sie möglicherweise den abschluss und ihre provision (je nach bank) näher, als eine seriöse "lebenserfahrene" beratung...

und vielleicht daher kann es berater geben, die eher abwimmeln, ohne konkretes projekt.

übrigens: viele GUs bieten eine grobe projektskizze (preisschild und haustyp) für beliebige parzellen an.

...aber dort ist dann der unsicherheitsfaktor (nebenkosten/gebühren; höhere ausbauwünsche) schnell einmal 50-150k!

 

[MatthewCroft]

Ich habe selbst noch keine Erfahrung, aber nach dem was ich im Bekanntenkreis gesehen habe, redet die Bank ohne konkretes Projekt schon gar nicht mit dir.

Dieser Thread ist zwar so gesehen schon uralt... Aber vielleicht geht es ja einigen so wie mir, dass sie nach bestimmten Schlagwörtern suchen und sich dann die Themen durchlesen, egal wie alt sie schon sind. Dann ist vielleicht eine etwas aktuellere Antwort gerade zu diesem Thema doch gar nicht so verkehrt.

Wir hatten uns ganz zu Beginn unserer Idee eines EFH-Projektes die genau gleiche Frage gestellt. Nämlich, welcher Schritt wohl zuerst sinnvoll erscheint. Und wir dachten da ganz zuerst an den finanziellen Rahmen unseres Projektes. Was nützt es einem, wenn man sich in Haus A oder in Generalunternehmer B "verliebt" und es dann finanziell doch nicht machbar ist? Also haben wir eine Bank ausgewählt, die uns sympathisch erschien und einfach mal angefragt für einen Termin.

Natürlich, wir können nicht von Erfahrungen mit zig Banken sprechen. Vielleicht gibt es auch Finanzhäuser, die tatsächlich die oben zitierte Meinung zelebrieren. Aber ganz ehrlich: Institute, die "gar nicht erst mit mir sprechen" (aus welchen Gründen auch immer), die kommen für mich sowieso gar nicht in Frage. Wie dem auch sei... Unsere auserwählte Bank hat gerade das Gegenteil gesagt: Wir sind froh, wenn die Kunden vorher schon nachfragen, in welchem Rahmen sich etwa die Möglichkeiten befinden. Denn dann bleibt vielleicht die eine oder andere Enttäuschung aus.

Dazu kommt, dass - wie bei allen Produkten auf dem Markt - es auch bei Bauprojekten gewaltige Preisunterschiede gibt. Je nach Grösse, je nach Lage, je nach Ausstattung ... und so weiter. Ich kann mir für 300'000.- CHF genauso ein Häuslein aneignen, wie für 2'000'000.- CHF und mehr. Nach oben ist es immer offen.

Uns kam es also sehr entgegen, dass wir von Beginn an wussten, was uns ungefähr als finanzieller Rahmen zur Verfügung stand. Das kann man auch dem Bauunternehmen mitteilen und damit steht von Anfang an fest, welchen Luxusschnickschnack sich die Bauherrschaft sowieso schon mal nicht wird leisten können.

Daher meine persönliche Meinung hierzu: Nach Möglichkeit unbedingt so früh als möglich Kontakt mit einem Finanzinstitut aufnehmen. Natürlich wird da noch nichts direkt unterschrieben, aber man hat ungefähr eine Bandbreite, in welchem Rahmen man sich ungefähr austoben darf.

 

[Urs Tischhauser]

Lieber Matthew

Ich unterstütze Deine Aussage zu 100%. Zuerst solltest Du Dir als Bau- oder Kaufwilliger selber einmal im Klaren sein, was für eine Schuhnummer überhaupt für Dich in Frage kommen kann. Ob dann am Schluss diese Bank Dich finanziert ist gar noch nicht entscheidend. Also sprich einmal mit Deiner Hausbank. Die Parameter mindestens 20% Eigenkapital, davon heute 10% richtiges Geld  /emoticons/default_additional/145.gif  (also kein PK Kapital) ist sicher einmal dafür die Richtschnur. Für die Tragbarkeit sollte mit einem Kapitalisierungssatz von 5% die Belastung einen Drittel des Einkommens nicht übersteigen. Dies ist das zweite Kriterium. Unter Umständen ist aber noch anderes zu berücksichtigen, welches Dir im Moment selber nicht in den Sinn kommt.

Ausserdem ist es von Vorteil, wenn Deine Bank weiss, dass Du Etwas in der Planung hast, auch wenn es noch nicht konkret ist. Aber Dein Part ist schon mal abgeklärt und bekannt. Denn, unter Umständen ist es nämlich, wenn dann plötzlich die richtige Parzelle im Angebot ist, ein schnelles Handeln notwendig, da sonst die Möglichkeit vorbei ist, bevor Du sie wahrnehmen kannst. Dann braucht die Bank nur noch diesen (meist einfacheren) Teil zu prüfen und kann Dir schneller sagen, ob das klappen kann.

Wenn Du Deinen persönlichen Rahmen kennst, kannst Du nämlich auch mit Architekten, Immobilienmaklern und - wenns dann sein muss - mit Anbietern finanziell fundiert diskutieren und verhandeln.

Ich erlebe es immer wieder, dass Leute mit komplett abwegigen Vorstellungen zu mir kommen. Es ist dann immer hart, wenn man Ihnen die Augen öffnen muss, falls sie dies überhaupt zulassen.

 

[Calrissian]

Um diesen Thread weitere Aktualität einzuimpfen, hier noch unsere (bisherigen) Erfahrungen:

Wir stehen auch noch ganz am Anfang eines Neubaus. D.h. wir sind am Evaluieren von möglichen Architekten/Fertighausanbietern.

Ich hatte schon früh mit meinem Bankberater Kontakt und habe ihm über unsere (damals noch wagen) Pläne informiert. Und so blieb der Kontakt eigentlich immer bestehen.

Als wir dann Land gefunden hatten, wollten ich dies zuerst aus meinen Barmitteln finanzieren (es hätte knapp gereicht). Vorher hatte ich aber die Bank noch gefragt, ob sie das Land auch als EK akzeptieren würden und vorallem auch zum vollen Preis. (Da hat es mir schon geholfen, dass die Bank mir "ihren" m2-Preis für diese Parzelle mitgeteilt hat. Unser Preis lag genau auf diesem Preis. Er hätte aber auch noch etwas teurer sein dürfen.)

Zuerst wollte ich das Land alleine kaufen und meine Partnerin würde sich dann am Haus beteiligen.

Da hat mir die Bank (zum Glück) noch rechtzeitig mitgeteilt, dass die Miteigentumsverhältnisse des Baulandes auch später für die ganze Finanzierung des Hauses gelten! Ich hätte somit meine Partnerin nicht als Mitschulderin angeben können, was sich natürlich massiv auf die Tragbarkeit (ohne ihr Einkommen) ausgewirkt hätte.

Zudem wird die Bank den Kaufvertrag des Baulandes juristisch prüfen, obwohl sie ja jetzt noch gar nichts damit zu tun haben (aber möglicherweise später!).

Du siehst...es kann sicher nicht schaden, wenn man seine Hausbank schon frühzeitig einbindet. Man bekommt auch immer wieder wertvolle Inputs. Das heisst natürlich nicht, dass ich jetzt mit der Hausbank die Finanzierung machen muss. Sobald ich dann wirklich die genauen Fakten des Neubaus habe, gehts an die Verhandlung mit der Bank. Und da wird sie dann im Wettbewerb mit anderen Offerten stehen.

Gruss, Cal