Abweichung Nettowohnfläche-Ausschrieb / Objekt

H

horn9326

Mitglied
30. Nov. 2007
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Hallo zusammen

Wir haben eine Wohnung gekauft:

Im Ausschrieb wurde nur die NWF mit 143.0 m2 angegeben.

Anhand des Grundrissplanes, auf dem alle Masse eingetragen sind, haben wir die NWF ausgerechnet und stellten eine Abweichung von -8.0 m2 fest, d.h. NWF 135.0 m2.

Meine Frage: Gibt es eine Toleranzgrenze auf NWF, welche wir akzeptieren müssen? An wen können wir uns wenden? Wie würdet ihr vorgehen? Der Kaufvertrag ist bereits unterschrieben, wo aber keine Angaben über die m2 festgehalten sind.

Danke im Voraus für Eure Inputs.

horn9326

 
Hallo horn9326,

wenn Du anhand des Grundrissplanes die Fläche (Länge x Breite) nachrechnest, muss Du natürlich wissen, dass es sich dabei um "Rohbaumaße" handelt.

Die eigentliche Wohn-Nutzfläche ist aber die Fläche, die im echten Raum, also mit Putz und Fliesen, noch verbleibt.

Diese Stärke musst Du also noch an den Rohbaumaßen abziehen. Bei der Relation von 8 m?, bei 143m?, scheint dies zu stimmen!

Zudem, wenn vorhanden, werden Balkone und Terrassenflächen (zumindest bei uns) nur zu 25% oder 50% (ist wahlweise möglich) berechnet und weichen daher ebenfalls von der reinen Flächenberechnung ab.

Ich hoffe ich konnte Dir etwas helfen.

Gruß vom Pfälzer

PS. Es gibt je nach Bauverordnung auch noch Abzüge für feste Einbauten (z.B. Einbauschränke) oder größere Schornsteine, ....u.s.w.

 
Hallo horn9326,

wenn Du anhand des Grundrissplanes die Fläche (Länge x Breite) nachrechnest, muss Du natürlich wissen, dass es sich dabei um "Rohbaumaße" handelt.

Die eigentliche Wohn-Nutzfläche ist aber die Fläche, die im echten Raum, also mit Putz und Fliesen, noch verbleibt.

Diese Stärke musst Du also noch an den Rohbaumaßen abziehen. Bei der Relation von 8 m?, bei 143m?, scheint dies zu stimmen!

Zudem, wenn vorhanden, werden Balkone und Terrassenflächen (zumindest bei uns) nur zu 25% oder 50% (ist wahlweise möglich) berechnet und weichen daher ebenfalls von der reinen Flächenberechnung ab.

Ich hoffe ich konnte Dir etwas helfen.

Gruß vom Pfälzer

PS. Es gibt je nach Bauverordnung auch noch Abzüge für feste Einbauten (z.B. Einbauschränke) oder größere Schornsteine, ....u.s.w.
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In der Schweiz werden keine Balkone und Terrassen mitgerechhnet!

Es sind die Innenflächen ohne Mauern und ohne Innenwände.

Giebeldächer werden erst ab einer projezierter Kniestockhöhe von 1.2m gerechnet. In der Wohnung befindliche Treppen werden mitgerechnet!

Auch das ist der Unterschied zu Deutschland.

 
Hallo zusammen

Danke für Eure Antworten! Das Problem ist ja, dass der Architekt uns vor Kaufvertrag (im Internet auch so angegeben!) eine Netto-WF von 143 m2 angegeben hat, also bereits schon NETTO, jedoch sind es jetzt NACH Kaufvertrag tatsächlich Netto 135 m2. Es war immer nur die Rede von Netto-Wohnfläche.

Was meint Ihr?? Ist niemand so etwas schon passier?

Danke für Eure Antworten

 
8 m2 Netto-WF nach Kaufvertrag weniger

Hallo zusammen

Das Problem ist, dass der Architekt uns vor Kaufvertrag (im Internet auch so angegeben!) eine Netto-WF von 143 m2 angegeben hat, also bereits schon NETTO, jedoch sind es jetzt NACH Kaufvertrag tatsächlich Netto 135 m2. Es war immer nur die Rede von Netto-Wohnfläche.

Was meint Ihr?? Ist niemand so etwas schon passier?

Danke für Eure Antworten

 
Hallo horn9326,

sorry, dass ich Dein Kürzel NFW falsch interpretiert habe und zudem, was ich nun beim nochmaligen lesen feststelle, auch noch die Gegebenheiten vertauscht habe.

Wenn Du, nach den Berechnungsgrundlagen der Schweiz, die Nettowohnfläche korrekt nachgerechnet hast, sollte diese natürlich auch mit den Angaben des Verkäufers identisch sein! Auf jeden Fall solltest Du dies mit dem Verkäufer abklären und Dir die Differenz erklären lassen.

Entscheidend für Euren weiteren Weg ist natürlich die Aussage des Verkäufers bzw. seinem Willen dies ggf. zu korrigieren?

Würdet Ihr, wenn er dazu nicht bereit wäre, lieber vom Kaufvertrag zurücktreten, oder wollt ihr eher eine entsprechende Preisminderung haben?

Wenn die Kaufentscheidung für dieses Objekt wegen der zugesicherten Gesamtfläche getroffen wurde, dann ist deren Grundlage nicht mehr vorhanden, da diese Fläche tatsächlich nicht vorhanden ist. Man könnte dies, wenn alles zu zutrifft, auch als arglistige Täuschung ansehen (Verkaufswerbung große Fläche zu günstigem Preis- tatsächlich aber viel kleiner).

Ggf. ist hier der Rat eines Juristen erforderlich!

Da Ihr aber einen Kaufvertrag ohne die Angabe der Flächen unterzeichnet habt, also eine Wohnung, zu einem Preis, an diesem Ort gekauft habt, ist die Situation evtl. etwas komplizierter.

War denn zumindest im Vertrag auf die Offerte (Prospekt, Interneteintrag,.....) verwiesen worden?

Handelt es sich auch definitiv um die gleiche Wohnung wie im Angebot? Oder habt Ihr nur den Typ einer solchen Wohnung, nun eben eine etwas kleinere Ausführung, gekauft? Wenn sich die Wohnung in einer Mehrfamilien-Wohnhausanlage befindet, können durchaus Unterschiede bei den Größen (auch bei ansonst gleicher Raumzahl) entstehen.

Habt Ihr das Gespräch mit dem Verkäufer schon geführt?

Falls nicht, Ihr dazu etwas gewappnet sein wollt, dann solltet Ihr ggf. vorher ein kurzes Gespräch mit einem erfahrenen Anwalt führen, auch wenn dies momentan etwas Geld kostet. Könnte sich aber lohnen.

Gruß vom Pfälzer

 
Hallo franzmoni,

danke für Deine Information.

Da Du ja wohl gute Kenntnisse hast, vermisse ich leider Deine Antwort / Hilfestellung für horn9326!

 
Hallo franzmoni,

danke für Deine Information.

Da Du ja wohl gute Kenntnisse hast, vermisse ich leider Deine Antwort / Hilfestellung für horn9326!
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Zuerst sollte klar sein welche Räume als NGF gerechnet werden.

Dazu gibt die SIA-Norm Auskunft.

Es ist ja gut möglich, dass die eigene Vorstellung von nutzbaren Flächen von denn der SIA-Norm abweichen.

Wohlmöglich sind noch nutzbare, beheitzte Flächen vorhanden, welche bei der Ueberprüfung von horn nicht gerechnet wurden. So zum Bsp. Treppe innerhalb der Wohnung oder Einbauschränke, welche evtl. auch vergessen wurden.

Auch Badezimmer oder ein beheizter Hobbyraum gehören zur NGF.

Wenn es dann noch Abweichungen gibt würde ich, wie es Pfälzer schon sagt, weiterverfolgen.

Mein Rat: Man prüfe vor dem Kauf und traue niemanden wenn es ums Geld geht.

 
.... nach Kontaktaufnahme mit dem Architekten ist es so: im Internet und Broschüre ist die Wohnung mit NWF (NettoWOHNfläche) 143 m2 ausgeschrieben, aber tatsächlich ist massgebend die NGF (Nettogeschossfläche), welche tatsächlich die Grösse der Wohnung angibt, das ist bei uns 135m2!! Begründung: Der Architekt hat die NWF angeben, man könnte die Innenmauer bei den Zimmer weglassen, da käme man auf die 143m2!!! Die Begründung und die Zahlen sind jetzt OK, trotzdem finden wir es nicht in Ordnung, dass man so die Kundschaft VOR dem Kauf mit grösseren m2 (auch wenn nicht mit Absicht) täuscht!!

LG

 
.... nach Kontaktaufnahme mit dem Architekten ist es so: im Internet und Broschüre ist die Wohnung mit NWF (NettoWOHNfläche) 143 m2 ausgeschrieben, aber tatsächlich ist massgebend die NGF (Nettogeschossfläche), welche tatsächlich die Grösse der Wohnung angibt, das ist bei uns 135m2!! Begründung: Der Architekt hat die NWF angeben, man könnte die Innenmauer bei den Zimmer weglassen, da käme man auf die 143m2!!! Die Begründung und die Zahlen sind jetzt OK, trotzdem finden wir es nicht in Ordnung, dass man so die Kundschaft VOR dem Kauf mit grösseren m2 (auch wenn nicht mit Absicht) täuscht!!

LG
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Ich glaub da stimmt trotzdem was nicht mit der Begründung!

 
Hallo franzmoni

wieso meinst DU? Ich habe eben trotz Begründung und eigenen Nachberechnungen (da kommen wir schon auf diese MAsse) ein komisches Gefühl, dass da was nicht stimmt! zBsp. die tragenden Wände muss man ja haben! Da stimmt die allg. Begründung die Innenmauer kann man ja weglasse, somit hat man mehr Wohnfläche...

Ich habe jetzt einen anderen Architekten beauftragt, mir anhand des Bauplanes die NWF und NGF auszurechnen. Falls die Masse wirklich übereinstimmen, werde ich mich schlau machen, wegen der Aussage "Innenmauer"...

Danke und LG

 
Hallo horn,

wenn Du die beiden Begriffe umdrehst, dann passt es wohl eher.

ist die Wohnung mit NWF (NettoWOHNfläche) 143 m2 ausgeschrieben, aber tatsächlich ist massgebend die NGF (Nettogeschossfläche),
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Die Geschossfläche muss immer größer sein als die Wohnfläche (innerhalb des Geschosses, z.B. EG oder OG).

Die Geschossfläche weist die gesamte Fläche, also auch aller Wände für dieses Geschoss aus. Wenn die Wandanteile Deiner Wohnung die Differenzfläche darstellt, dann ergibt sich hieraus wohl die von Dir nachgemessene, geringere Wohnfläche.

Es ist jedoch m.E. sehr befremdend, wenn ein Verkäufer mit Geschossflächen wirbt! Hier hat ein Käufer keine Vergleichsmöglichkeit, zumal wenn er von dieser Art der Flächenangabe nichts weiß!

Gruß vom Pfälzer

 
Hallo!

Ich sehe diese Problematik nicht so eng. Meist werden die Wohnobjekte (v.A. ETW's) noch im Projektstatium ausgeschrieben, wo noch gar nicht die genaue Rechnung gemacht wurde.

Auch unsere künftige ETW weist im 1. Prospekt (auch im Internet) noch eine etwas grössere NETTOWOHNFLÄCHE aus. Wir haben aber VOR Unterzeichnung die Baupläne verlangt und nachgerechnet... Als wir die Verkäuferin darauf aufmerksam machten, dass die Quadratmeter nicht ganz stimmen, hat man uns erklärt, dass nur die definitiven Pläne verbindlich sind und ja auch ein Bestandteil des Kaufvertrags bilden.

Diese Handhabe ist durchaus üblich. Auch bei anderen ETW's, welche wir angeschaut haben, wurde im Prospekt lediglich die Geschossfläche ausgewiesen - im Bauplan dann die Nettofläche... Man kann es drehen wie man will, entweder man entschliesst sich für das Objekt oder man lässt es... Meine Erfahrung mit dem Baugewerbe hat gezeigt, dass man für ALLES nachfragen muss - dies schliesst auch die Deklaration der Wohnfläche mit ein.../emoticons/default_wink.png

Wenn aber ganz klar von Nettowohnfläche gesprochen wurde und dies auch so im Vertrag (wo es eigentlich auch stehen sollte oder zumindest mit Verweis auf einen verbindlichen Plan) vermerkt ist, dann habt Ihr ganz klar auch darauf Anrecht und könntet sonst vom Vertrag zurücktreten (da der Verkäufer seine Leistung ja gar nicht erbringen kann).

Schaut nochmals genau nach, fragt, fragt fragt & lasst es Euch noch schriftlich bestätigen - nur so gehts im Baugewerbe!

Beste Grüssle

 
Hallo zusammen

Ast4008 hat m.E. im Prinzip recht, die SIA Norm 416 definiert einige Grundbegriffe. ABER: wenn ihr euch die Norm genau anseht, definiert SIA 416 die "Nettogeschossfläche" und eben nicht die "Nettowohnfläche (NWF)". Wenn man böse ist, könnte man jetzt dem Verkäufer unterstellen, dass er eben bewusst die in der SIA Norm definierten Begriffe vermieden hat, um es bei den Flächen nicht so genau nehmen zu müssen, bzw. seine eigenen Definitionen zu verwenden. Dies liegt rechtlich wohl im Graubereich, jedoch macht es schwierig, ihm etwas widerrechtliches anzulasten.

Wie auf der ETH homepage auch schön dargelegt ist, sollte man immer auch eine Definition der Begriffe vereinbaren, am einfachsten wie empfohlen mit einem Verweis auf die SIA Normen. Diese gelten im übrigen auch vor Gericht als "anerkannte Regeln der Baukunst".

Ich denke, ihr habt wohl im Vertrag auch die Pläne als Vertragsinhalt definiert. Insofern sind also die Pläne verbindlich, umso mehr, als im Vertrag keine Flächen genannt sind (was sich ja aufgrund der Pläne so oder so erübrigt.).

Nun, wenn euch nicht wohl ist, es gibt in allen Kantonen unentgeltliche Rechtsauskünfte. Wenn ihr ein ungutes Gefühl habt, lohnt es sich dort einmal vorbeizuschauen und die Meinung eines unabhängigen Juristen einzuholen.

 
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