Altbausanierung (1914) - ein Fass ohne Boden?

[Guest]

Liebe Forumgemeinschaft

viel interessante Inputs sind auf diesen Seiten zu finden...jedoch hauptsächlich in Bezug auf Neu- oder kleinere Ausbauten.

Ein Neubau kommt trotz aller - v.a. energetischer - Vorteile nicht in Fragen. Wir sind nun mal dem Charme von Bauten um die Jahrhundertwende erlegen. Wir haben momentan 2 Liegenschaften (2-Generationenhaus) im Visier, die uns gut gefallen; von Kubatur/Nettowohnfläche und Umschwung beide ähnlich (1500m3/250m2).

Haus Nr. 1:

Baujahr 1914

• gut im Stande, war immer durch gleiche Familie bewohnt und entsprechend gepflegt
• sehr schöne Gartenanlage mit altem Baumbestand, wenig Investitionsbedarf
• Innenausbau/Elektrik/Wasser ca. Stand 70er Jahre, Küchen und Bäder müssten raus
• Bodenbeläge könnten die meisten erhalten bleiben
• Heizung (Oel) müsste demnächst ersetzt werden
• Fenster müssten (im Verlauf) erneuert werden

Haus Nr. 2

Baujahr 1928

• etwas weniger gut im Stand, aber gute Bausubstanz
• Gartenanlage müsste komplett neu gestaltet werden (inkl. Abbau asphaltierter Zufahrt)
• Heizungsanlage müsste komplett neu angelegt werden (bisher Kachelöfen und Elektrospeicheröfen)
• Elektrik dito alles neu anzulegen
• 2 Küchen und 2Bäder neu anzulegen
• Bodenbeläge zT erhaltbar, meiste muss aber ersetzt werden

Haus Nr. 1 liegt verkehrs-/arbeitstechnisch besser und gibt auf den ersten Blick weniger zu tun und ist "einladender". Verkaufspreis sind 1.4Mio.

Haus Nr. 2 sieht auf den ersten Blick arbeitsintensiver, weniger hübsch aus, kostet aber auch nur die Hälfte, also 700'000.-

Es ist klar, dass aus den wenigen Angaben keine definitiven Schlüsse gezogen oder genaue Kostenrechnungen erstellt werden können, aber wir haben das Gefühl, dass im teureren Haus in den kommenden 4-5Jahren sicher auch noch mindestens 300'000.- Renovations/Instandhaltekosten auf uns zukommen. Und dass man im Gegenzug beim weniger instand gehaltenen Haus mit 800'000.- etwas ordentliches zustande bringt.

Gibts Forumteilnehmer, welcher ein solches Projekt (Hausrenovation von 1900-1930, Mehrgenerationenhaus) hinter sich gebracht haben und uns mit Tipps beistehen könnten?

Dankeschön für Ideen und Tipps

Karin

 

[Skamerad72]

Wir sind gerade im Schlussspurt einer Altbausanierung JG 1929. Bilder hier: Umbau Dreitannenstrasse Olten - Christian Ginsig, 4600 Olten, Schweiz

Persönlich würde ich nach meinen Erfahrungen auf die günstigere und arbeitsintensivere Variante tendieren, weil du mehr verändern kannst.

 

[cordis]

Wir sind gerade mittendrin: 4-Familienhaus 1926 umzubauen und drei Wohnungen zu verbinden zu einer Familienwohnung, die andere wird vermietet. Bausubstanz ist gut, jedoch alle Küchen so wie Bäder usw. sind abgeschrieben. Für uns optimal, denn so können wir nun unsere Wunschräumlichkeiten realisieren ohne für bestehende Infrastruktur noch bezahlen zu müssen.

Unser Ziel ist, den Umbau im Haus ganz abzuschliessen, bevor wir einziehen. Im Garten, der zu wünschen übrig lässt, werden wir zuerst verweilen und schauen, welche Bedürfnisse wir haben, bevor wir mit der Gestaltung anfangen.

Deine erste Variante ist sicherlich weniger zeitintensiv, vielleicht ist das dir der Mehrpreis wert? Umbauen und Sanieren, vor allem wenn du es wirklich fachmännisch machen willst und dich nicht mit der ersten Variante zufrieden geben willst, ist extrem Zeitintensiv. Ein weiterer Punkt ist auch, wenn es dein Eigentum ist, möchtest du vielleicht alles nach deinen Wünschen, möglichst bald, und dann stört dich plötzlich die zwar gut ausgerüstete Küche, die jedoch nicht deinen Geschmack trifft. Dann wird's teuer und dieses Geld kriegst du nicht zurück bei einem eventuellen Weiterverkauf.

Bei der Entscheidung wäre mir die Umgebung extrem wichtig. Alter Baumbestand ist wunderbar, aber stimmt auch die Nachbarschaft, die Aussicht?

Viel Erfolg.

 

[Guest]

Hallo Cordis

Danke für die Antwort. Inzwischen haben wir uns entschieden und auch den Zuschlag für das Haus Nr. 1 erfreulicherweise erhalten. Das Haus ist wunderschön und wir sind sehr happy, auch wenn da noch ganz ganz viel Arbeit auf uns zukommt. Wir haben die Lösung gewählt, dass wir in die obere Wohnung einziehen, dort erstmal "hausen" währrenddem die untere Wohnung zum Wohngeschoss mit Küche, Gäste-WC, Wohn- und Esszimmer umfunktioniert wird. In einem 2. Schritt werden wir in die Dachwohnung ziehen, während dem wir die Wohnung Nr. 2 als Schlaf/Arbeitsbereich sowie grosses Bad und zusätzlich Dusche umrüsten. Dort ist vieles noch sehr gut im Schuss und sollte nicht allzu arbeitsintensiv sein - der grosse Brocken ist das Erdgeschoss.

Garten werden wir so handhaben wie ihr - hat zwar sehr sehr schönen und sehr reichhaltigen Fruchtbaumbestand, ist aber ziemlich wild...aber 850qm jätet man ja nicht mal kurz in einem Nachmittag.

Darf ich fragen, was ihr für eine Heizlösung gewählt habt? Hab Ihr ein Energiekonzept erstellen lassen? Das würde uns sehr interessieren - zumal ihr ja auch in Bern wohnt.

Beste Grüsse

Karin

PS: die Aussicht ist phantastisch; ungetrübter Blick auf die gesamte Alpenkette - besser könnts nicht sein!

 

[cordis]

Hallo Karin,

Herzliche Gratulation zu eurem Eigenheim.

Nun, bei uns wird die Energiefrage angegangen, sobald wir eingezogen sind. Kellerdecke wird jetzt beim Umbau isoliert. Heizung (Öl) muss nächstens ausgewechselt werden, das heisst wir werden ein Energiekonzept nach dem Einzug erstellen, denn wir haben 1.5 Etagen Dachgeschoss die zurzeit nicht genutzt werden. Das Dach ist nicht isoliert, ausser Mansarden. Aber wer weiss, vielleicht brauchen wir einmal den Raum und das muss jetzt in die Planung einfliessen. Zuerst Isolation, dann Heizung...

 

[im Juli]

Hallo Lysistrata

Stell dir mal die Frage wie deine Fassade aussieht. Vielleicht noch gut erhaltener Historismus/Klassiszismus?

Daraus ergibt sich auch ob es wirklich wünschenswert ist, die Fassade mit zusätzlicher Isolation zu dämmen oder nicht.

Und daraus wiederum ergibt sich auch schon eine Richtung für das neue Heizsystem.

Ich beschäftige mich auchschon längere Zeit mit sochen Fragen (Haus BJ 1907). Eine Aussendämmung kommt nicht in Frage. Eine Innendämmung zu heikel.

Die Hauptüberlegung von mir geht aber in folgende Richtung: Es kommt nicht so sehr darauf an, wieviel Energie man benötigt (ausser natürlich fürs Portemonnaie), sondern wie die benötigte Energie erzeugt wird. Schaffe ich es, den Bedarf mit "Öko-Energie" zu decken ist das Problem entschärft. Also versuche ich die Investition eher in diese Richtung zu lenken, als etwas zu erreichen zu versuchen, was technisch nicht berechenbar ist (wie verhält sich ein Haus, dass 100 Jahre ohne Feuchtigkeitsproblematik war, wenn ich plötzlich am System Mauerwerk herum experimentiere).

Das Dämmen ist dann nur die eine Seite, die Verschiebung des Taupunktes im Mauerwerk ist die andere Seite welche auch zwingend berücksichtigt werden muss (da wirds dann schwierig).

Also bleibt fürs Heizsystem vorwiegend eine Radiatorenheizung. Ihr wollt ja die Böden erhalten (genau wie bei mir, Boden aus Buchenparkett, 3cm Bretter, Verlegeart teilweise Versailles, teilweise Fischgrät).

Wenn ihr da verbessert wo es geht plus die Dachfläche vielleicht noch zur Stromerzeugung, HW-Erzeugung verwenden könnt, bewegt ihr euch in die richtige Richtung.

Liebe Grüsse

im Juli