Architekt hält Terminplan nicht ein. Konventionalstrafe?

[maxpax99]

Hallo,

seit 2 wochen nun befindet sich unser neues EFH im Rohbau, und bereits haben wir massive Terminverzögerungen. Gemessen an der ursprünglichen Planung sind wir nun über 6 Wochen im Verzug, noch ohne dass irgendwelche wetterbedingten Probleme gab (die werden dann ja wohl noch kommen im Verlauf des Winters).

Unser Architekt macht uns nicht grad den sattelfestesten Eindruck was seriöse Terminplanung und -kontrolle anbelangt: So mussten wir erst 2 Monate "betteln", bis wir endlich einen groben Terminplan erhielten ("den liefere ich jeweils erst bei Vorliegen Baubewilligung") Dabei war der EInzugstermin seit über einem Jahr fixiert, auch dass zur Einhaltung des Einzugstermins die Baumeisterarbeiten umgehend nach Vorliegen Bewilligung begonnen werden müssen....

Der Terminplan war dann bei Vorliegen natürlich bereits veraltet (es lagen gar keine Baumeisterofferten vor, die zum geforderten Termin beginnen könnten). Unterdessen sind weitere Verspätungen und Ungereimtheiten dazugekommen (Architekt sagt Weihnachten sei Rohbau fertig, Baumeister sagt das sei nie so vereinbart, Architekt sagt das habe er gar nie so versprochen, etc.) Fazit: Obwohl wir das Projekt mehr als rechtzeitig gestartet haben, werden wir nicht termingerecht fertig werden, obwohl wir anfänglich mehrere Monate "Reserve" eingeplant haben. Die Folgekosten sind beträchtlich (unser jetziges Haus ist verkauft, die Hypo per Termin abgeschlossen, /emoticons/default_eek.png). Zu lange haben wir uns auf die (natürlich immer nur mündlichen...) Zusicherungen des Architekten verlassen./emoticons/default_additional/80.gif

Unsere Frage nun: Was haben wir für eine Handhabung, den Architekten für entstandene Bauverzögerung haftbar machen? Wir haben nächste Woche Sitzung und wollen nun mehr Druck aufsetzen: Wöchentliche aktualisierter Terminplan, klare Terminvorgaben an Handwerker und va. Konventionalstrafe für den Architekten selber für Terminüberschreitungen. Das wird er aber sicher nicht freiwillig akzeptieren - was wenn er sich weigert oder den Bettel hinschmeisst, jetzt mitten im Bau? Ach ja: Wir haben einen Vertrag nach SIA-Richtlinien mit Kostenpauschale, erst ein kleiner Teil ist schon bezahlt

LG & merci für gute Ratschläge, sind echt etwas am rotieren im Moment.../emoticons/default_mad.png

Peter

 

[Pfälzer]

Hallo Peter,

wenn es keinerlei schriftlichen Einlassungen oder gar Zusagen über einen verbindlichen Baufertigstellungs- bzw. Einzugstermin gibt, ja dann kannst Du dies auch nicht einklagen bzw. mit einer Vertragsstrafe belegen.

Wie es scheint, hast Du einen, der permanente Kontrolle benötigt, den passenden Druck.. damit er überhaupt in die Gänge kommt.

Du kannst nun zumindest bei nächsten Gespräch einen solchen verbindlichen Termin einschieben und Dir diesen, inkl. der dann möglichen Vertragsstrafe, bestätigen lassen.

Zudem, oder trotzdem, solltest Du tunlichst darauf achten, dass die anstehenden Termine fixiert und eingehalten werden. Auch inkl. dem online-Terminkalender.

Wenn er denn wenigsten alles schon in der Vergabe hat, wenn er den Ernst der Lage erkennt, dann könnte er ja ggf. noch etwas mehr Dampf machen... damit der ursprünglich geplante Termin noch passend erreicht werden könnte...

Oder er hat noch überhaupt keinen "Plan im Sack"... dann wird es sich wohl noch relativ weit hinziehen....

Falls Du an eine Trennung denkst....in Bezug auf den Hinweis... kleiner Teil erst bezahlt... dann solltest Du genau alle bisherigen Leistungen kennen, notieren und mit ihm entspr. verhandeln.. Zahlung nach bisher erbrachter Leistung... wenn er dies nach SIA macht, dann gibt es hierfür passende Leistungsstufen (=100%) mit den entspr. Abzug für die nicht erbrachten Leistungen... wäre dann das mögliche Trennungshonorar.

Es ist leider halt oft so, dass viele lieber planen als vor Ort den Bau organisieren und leiten wollen.... das im Büro ist halt schöner, sauberer.... und man muss sich nicht mit Anderen auseinandersetzen...

 

[maxpax99]

Hallo Pfälzer

vielen Dank für die prompte nette Antwort.

Du sagst, wir könnten "bei unserem nächsten Gespräch einen verbindlichen Termin einschieben und bestätigen lassen". Was machen wir denn, wenn der Architekt sich weigert eine solche Klausel zu akzeptieren - haben wir irgendeine Handhabung um unsere Forderung durchzusetzen? Das einzige, was wir bis jetzt haben, ist ein "approx. Terminplan" und ein Haufen leere mündliche Versprechungen... (Ich höre ihn schon. wie er wieder von den Unwägbarkeiten der Witterung und des Lebens im allgemeinen berichtet.../emoticons/default_smile.png)

LG, Peter

 

[Pfälzer]

Hallo Peter,

tja... wenn er anfängt vom Wetter zu reden.. also nach passenden Erkärungen sucht... dann musst Du einfach hart bleiben... nach dem Motto: Ich gehe heute hier nicht raus, ohne einen Termin! Das kannst Du ihm auch ruhig sagen... und schön sitzen bleiben...

Wenn er allerdings nicht weis, auch noch überhaupt keine Planung hat, weder auf Papier noch im Kopf.... dann wird es schwer. Zumindest wenn Du weiterhin mit ihm zusammen arbeiten möchtest.. In diesem Fall würde ich ihn einfach und direkt auf die Trennung ansprechen.. da Du eben eine zügige Abwicklung erwartet hattest, dies mündlich mit ihm besprochen (und ja wohl so zugesagt war)... Du aber aus den bekannten Gründen nicht zusehen kannst, wie hier Tag um Tag, Woche... Monat für Monat die Zeit verrinnt.

Du musst ihn ganz klar unter Druck setzen... entweder es funktioniert oder er gibt freiwillig auf.. ist evtl. so gar froh es nicht weiter ausführen zu müssen.. (könnte ja auch der Fall sein..)

Wenn er weder einen Termin gibt, noch sonst etwas positives verlauten lässt, dann kannst Du ihn anschl. nochmals per Einschreiben-Rückschein schriftlich einen Termin setzen (vorgeben)... mit einer entspr. Massgabe.

 

[Bär]

Hallo Maxpax99

Wenn du keine schriftliche Vereinbarung bezüglich Konventionalstrafe hast (welche auch klar die Beträge in welchem Fall, ab wann u.s.w. umschreibt) hast du keine Chance. Selbst wenn du was schriftliches hättest, wird es schwierig diese durchzusetzen, da in solchen Fällen meist an der Beweisbarkeit scheittert. Dies wurde von Pfälzer auch schon dargelegt.

Eine allfällige Konventionalstrafe würde das eigentliche Problem auch noch nicht lösen und dies ist auf der einen Seite, dass dein Architekt mündliche Zusagen macht, von welchen er nichts mehr wissen will und du nichts konkretes in der Hand hast.

Dass ein Architekt vor vorliegen der Baubewilligung keine rechtsverbindlichen Zusagen bezüglich der Fertigstellung/Einzugstermin machen kann, ist für mich nachvollziehbar. Theoretisch könnte man dies berechnen nur was ist, wenn Einsprachen eingehen oder, die Gemeinde aufgrund von Ferien das Gesuch nicht bearbeiten kann, es beim Kanton hängen bleibt u.s.w.?

In unserem Vertrag ist definiert, bis wann die Baueingabe zu erfolgen hat. Dann, dass nach rechtskräftig erteilter Baubewilligung ca. Sommer 2009 der Baubeginn sein wird und die Bezugsbereitschaft nach Aufrichten des Rohbaus angezeigt wird.

Gestehe ein, dass ab Baueingabe, bis Ablauf der Frist bis zum Baustart in sehr engem Kontakt mit dem Archi war und ihn "vorwärts-gepusht" hatte, damit es los geht.

Er hat vom Baumeister einen Terminplan verlang und paralell auch einen erstellt. Anhand von diese, können wir die Fortschritte des Rohbaus und die Einhaltung des Terminplan klar mitverfolgen. Auf der anderen Seite bemühen auch wir uns, auf Fragen welche kommen, immer schnellstmöglich zu antworten und die vorgegebenen Termine einzuhalten.

Als Bauherr bist du der "Boss" und auch der Archi muss "geführt/gemanagt" werden. Der eine mehr, der andere weniger und der letzte fast gar nicht.

Bei der Vergabe des Baumeister, Sanitär, Heizung, Lüfung und Elektrisch war ich zum Beispiel mit dabei und wir haben die Terminpläne zusammen besprochen. Somit konnten "Dreiecksgespräche" und unterschiedliche Aussagen von vornherein vermieden werden.

Ich rufe den Archi systematisch zwei Mal pro Woche an, um kurz zu hören wo wir stehen, wo es offene Punkte gibt und ob wir uns kurz treffen sollten.

DU solltest unbedingt mit deinem Archi "klartext" sprechen und ihm deine Bedenken mitteilen. Erläutere ihm deine Lage und die unangenehmen Konsequenzen, welche eine nicht Einhaltung des Bezugstermines für dich mit sich bringt und, dass du dich in der momentanen Situation sehr unwohl fühlst und sich dies ändern MUSS.

Die Schlüsselfrage wird sein, ob ihr den Weg miteinander findet, er dir die Unterlagen und Informationen nicht geben "will" oder "kann" --> Genau mit dieser Frage würde ich ihn direkt konfrontieren = "Können oder wollen Sie nicht!"

Wenn die Antwort sein sollte; Dass er nicht kann kannst du ihn nach den konkreten Gründen fragen, warum er denn nicht kann. Diese Antwort wird dir helfen, die Situation und das weitere Vorgehen genauer abschätzen zu können.

Falls die Antwort (was ich für dich und ihn nicht hoffe) sein sollte; dass er nicht will, hast du und er ein grösseres Problem zu lösen. Diese Antwort sollte jedoch nicht kommen ausser, er ist wirklich der "dümmste" (Verweigerung der Pflichten aus euerem Werkvertrag) oder, es fehlt ihm an Respekt gegenüber dir.

Das mit der Konventionalstraffe würde ich jedoch vergessen. Diese kann dir so oder so "nur" den effektiven und belegbaren, finanziellen Schaden ersetzen und auch hier wirst du eine Menge Zeit und Nerven investieren müssen, bevor du etwas erhalten wirst. Unter Umständen nicht ohne Gerichtsverfahren und jahrelangem, zermürbendem hin und her.

Besser als jeder Vertrag wird gegenseitiges Vertrauen sein und dies sollte dein Architekt nun zurückgewinnen indem er mit Informationen und konkreten Plänen (Termine) rausrückt.

Gruss

Bär

 

[DoPa]

Halöle zusammen

Dieser Beitrag interessiert mich nun sehr, weil es mich heute Mittag ganz kräftig aus den Schuhen gehauen hat.

Zum ersten Mal haben wir von unserem Archi gehört, dass der Carport nicht aufgestellt werden kann, solange der Aussenverputz nicht gemacht ist.

Der Verputz will/kann er aber nicht machen, weil das Wetter zu ungewiss ist UND DAS

ja auch nur, weil wir plötzlich 4 Wochen im Verzug sind -> vor 4 Wochen wäre das Wetter absolut traumhaft gewesen!

Fazit: höchstwahrscheinlich bleibt das Gerüst bis im Frühling rund ums Haus stehen und weder Carport noch Umschwung können gemacht werden.

Wir haben aber schwarz auf weiss einen Bauplan an den sich jeder zu halten hat und da steht darauf, dass der Carport vor dem Umzug fertiggestellt ist.

Und was besonders ärgert; die Verzögerung hätte man vermeiden können.

Wir haben nun beschlossen, die Situation nicht einfach so hinzunehmen,

denn wir können einfach gar nicht einziehen, ohne dass zumindest ein Teil des Umschwungs gemacht ist und der Carport steht.

Autos, Velos, Töff, viele Gartengeräte... wo bitte soll das alles hin? Rund ums Haus ist nur Dreck, Dreck und nochmals Dreck...

Und der Archi glaubt doch tatsächlich, es komme schon noch eine warme Phase und will einfach auf keinen Fall das Gerüst wegnehmen! häää?!

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Somit kann auch der Gärtner nicht einmal etwas Kies hinstreuen, wo wir dann unsere Autos parkieren könnten.

Ich persönlich will ganz ganz schnell eine Entscheidung des Architekten, wie er unsere Situation "retten" kann.

(Mir sind z.B. schon 2 Lösungen eingefallen)

Mal sehen, ob die Tipps von Bär und Pfälzer Wirkung zeigen.

*Daumen Drück* für dich Maxpax99 und bitte halte uns auf dem Laufenden, was du erreichen konntest!

Gruss DoPa

 

[Bär]

Guten Morgen DoPa

Ich hoffe, du konntest trotzdem noch etwas schlafen.

Vorab zum technischen und den Lösungsansätzen. Bei deiner Geschichte habe ich gerade ein "Déjà vu". Auch wir standen vor der Situation, dass der Verputz aufgrund des zu kalten Wetter hätte nicht gemacht werden können.

Wir haben dann, das Haus bzw. das Gerüst eingepackt (500m2 Gerüstung) und mit einem Warmluftgebläse (mit Oel) geheizt. Das Problem im Moment wird sein, dass weder der Archi noch der Gipser die Verantwortung (und damit Garantie) übernehmen will, den Verputz zu machen. Die Temparaturen spielen hier tatsächlich eine wichtige Rolle denn, wenn dir der Verputz beim auftragen (oder bevor er trocknen kann) einfriert, hast du den "Salat".

Wir hatten für das einpacken und beheizen 7'300.-- bezahlt und ich würde heute wieder so entscheiden da weitergearbeitet werden konnte. Unser Archi hatte uns zuerst auch versucht zu beruhigen und uns mitgeteilt, "das Wetter wird schon noch besser und wärmer und alles kommt gut". Gut war einzig und alleinig, dass wir entschieden hatten einzupacken und das Geld in die Hand zu nehmen! Es blieb "sau" kalt und der Archi hatte im Nachhinein auch zugegeben, dass die Entscheidung einzupacken die richtige war. Logischerweise hatte er vergessen, dass dies auf unseren Druck geschehen war und wie die Archis so sind als seine Idee "verkauft" ;-))))

Hast du einen vertraglich vereinbarten Bezugstermin würde ich auf dem Archi nun Druck machen. Dabei hast du verschiedenen Varianten von Möglichkeiten:

- Wenn er immer noch guter Dinge ist = Verlange das Gerüst einzupacken und offeriere ihm folgendes --> Sollte schlussendlich der Termin doch eingehalten werden übernimmst du die Kosten fürs einpacken (d.h. Wetter beobachten und die Zeit mit Minustemparaturen welche in den nächsten Wochen herrschen und während dem ohne Einpacken nicht hätte verputzt werden können zum Einzugstermin dazu rechnen).

Hast du keinen vertraglich vereinbarten Bezugstermin = Würde ich mir an deiner Stelle das Einpacken überlegen. Ich würde es wieder machen auch wenn, es etwas gekostet hat ;-(

Hoffe, konnte etwas helfen oder dich zumindest zu einem weiteren Lösungsansatz bringen.

Wünsche dir alles Gute und vor allem, einen pünktlichen Einzug in euer Eigenheim

Gruss

Bär

 

[emil17]

Ich möchte mal eine etwas andere Meinung vertreten.

Bezugstermin festlegen bevor überhaupt eine Baubewilligung vorliegt ist etwas ... blauäugig und ich frage mich warum sich der Archi überhaupt darauf eingelassen hat. Bevor man nicht weiss, was bewilligt wurde, hat man keine Planungssicherheit und logischerweise auch das Risiko, die Ausschreibungen zweimal machen zu müssen.

Eine Konventionalstrafe ist nur geschuldet, wenn sie explizit Vertragsbestandteil war.

Bei Terminüberschreitungen gibts Schadenersatz und der Schaden muss bewiesen und beziffert werden, und der Geschädigte muss durch sein Verhalten, sowei es zumutbar ist, den Schaden so klein wie möglich halten.

Ob ausschliesslich der Architekt an allen Verzögerungen schuld ist, wäre deshalb zweifelsfrei vorher festzustellen. Der Archi haftet z.B. nicht, wenn ein Handwerker wegen einem Unfall seinen Termin nicht einhalten kann oder wenn eine Ware nicht pünktlich geliefert wird.

Druck zu machen hift nur dann, wenn genau und zweifelsfrei feststeht, wo das Problem ist. Vorausschauende Planung durch operative Hektik und Kontrollitis zu ersetzen, dürfte vermutlich nicht weiterhelfen, macht aber die Leute verrückt - auch die, die nichts dafür können - und es ist der Qualität des Baues sicher nicht zuträglich.

 

[Bär]

Einach um darauf hingewiesen zu haben!

1. Dieser treat wurde von maxpax99 vor 2 Jahren gestartet! Ich hoffe doch schwer, dass er in der Zwischenzeit in seinem Häuschen wohnt und daran Freude hat.

2. Geht es bei DoPa im Moment darum, dass er eine Lösung zu seinem Problem braucht wie es weiter geht ohne den Bau über den Winter einzustellen.

3. Bezugstermin festlegen bevor überhaupt eine Baubewilligung vorliegt ist überhaupt nicht blauäugig, wenn der Architekt seriös und der Bauherr fair und realistisch ist

A) So kann es gehen = Grobplan erstellen wann Baueingabe erfolgen soll - wann Baubewilligung kommen sollte - wann Baubeginn sein sollte und bis wann, der Rohbau steht.

Selbstverständlich wird wenn Baueingabe, Baubewilligung und Baubeginn verspätet erfolgt auch der Rohbau erst später fertig werden.

/emoticons/default_cool.png Bis zum Rohbau kann es viele Ungewissheiten geben (Behörden, Einsprachen,Gegebenheiten des Baugrundstückes, welche ev. nicht erkannt wurden.

C) Ab Fertigstellung des Rohbaus sollte der Bezugstermin sehr genau definiert werden können. Noch etwas Reservezeit für unvorgergesehnes miteinzurechnen ist immer gut und kann allen viel Stress Ärger ersparen.

Ich habe noch nie davon gehört, dass es einen Rechtsstreit gab, wenn das Haus 2 Wochen vorher bezugsbereit war... ;-)

Wenn ein Architekt auf diese Vorgehensweise nicht eingehen kann, stimmt etwas nicht oder er ist sich selbst schon bewusst, dass Planung und Organisation nicht zu seinen Stärken gehört.

Ja ein Handwerker ist auch "nur" ein Mensch und kann krank werden. Eine kräftige Grippe kann auch schnell mal eine Woche dauern. Hat er sich das Bein gebrochen und keine Stellvertretungslösung drängen sich anderweitige Lösungsfindungen auf.

Architekt und Bauherr sind daher gut beraten, bei der Vergabe nicht alle Karten auf "One-Men-show" Betriebe zu setzen.

@DoPa

Lasse uns wissen, wie es bei dir weitergeht und ob ihr eine Lösung finden konntet.

Gruss

Bär

 

[DoPa]

Hallo Bär

Danke für deinen Tipp!

Einfach so aus Prinzip wäre die Idee mit dem "Einpacken" nichts für uns... Zudem wird das gute Stück eh schon ein wenig teurer

(liegt aber an uns, nicht am Archi) und diese Geld wollen wir doch lieber sparen...

Wir konnten eine annehmbare Lösung finden:

Der Archi liess sich gestern sehr schnell "überreden" mit dem Gerüstbauer, dem Schreiner, dem Gipser und auch dem Gärtner einen "Schlachtplan" auszuarbeiten.

1) Schon heute kamen rund zwei Drittel des Gerüstes weg, um dem Gärtner Platz zu machen

2) Falls es doch noch wärmer wird, will der Gibser einfach mal die Wand wo der Carport noch hin soll, fertig zu machen

3) so oder so will der Gärtner dann Kies bringen und wir lassen das über den Winter so sein, damit sich der Boden noch senken kann

Die Hoffnung, dass der Carport noch vor dem Umzug steht, ist winzig, aber zumindest kann der Gärtner einige Arbeit rund ums Haus machen, damit wir sowas wie ein Sitzplatz und Parkplatz haben.

Übrigens war der Archi sehr bemüht und seine Stimmung trotz unserer harten Kritik wieder gut.

Und da wir seit gestern endlich eine tolle Küche haben, ist auch meine Laune wieder auf "Sonnenschein"! ;-)

Grüessli

DoPa

 

[DoPa]

Ps: habe gar nicht realisiert, dass der Eintrag schon so alt war, sorry...

und Ps 2: Das Haus ist nach Vertrag auch ohne Umschwung, ohne fertige Aussenfassade und somit auch ohne den Carport bezugsbereit und der Archi hat somit seinen Teil grundsäztlich erfüllt...

Für uns natürlich schön, wenn er sich trotzdem bemüht! /emoticons/default_smile.png