Attraktives Angebot - Ich brauche eure Hilfe

[feierabend]

Guten Tag zusammen,

Wir haben die Chance in der nahen Agglomeration von Basel Bauland kaufen zu können.

Darauf steht bereits ein Haus, dies würden wir aber abreissen oder sinnvoll erweitern.

Das Haus ist freistehend, aus dem Jahre 1940 und nur einstöckig. Das Land ist leicht schräg, ein offenes Untergeschoss ist bereits vorhanden. Aus einem möglichen zweiten Stock hat man Blick in die Ferne, da das Quartier am Hang ist.

Der Preis für alles inkl. Haus ist CHF 550'000

Der Quadratmeterpreis für unbebautes Land an diesem Ort liegt schätzungsweise bei rund CHF 1100.

Die Parzelle ist 20 auf 20 Meter gross.

Wir würden gerne ein zweistöckiges Haus darauf bauen (+ bewohnbares Untergeschoss). Zusätzlich noch einen Dachstock. Gemäss Baurichtlinien dürfen wir 23% der Grundfläche bebauen, also rund 92 Quadratmeter.

Was meint ihr? Lohnt sich das? Ich sehe sonst keine Chance günstiger in der Agglomeration an Bauland zu kommen, da das meiste sowieso schon überbaut ist.

Budget für den Um- bzw. Neubau wären weiter 300-400 Tausend CHF.

Wir würden gerne Minergie-P daraus machen, lässt sich das mit einem Grundriss von 1940 realisieren? Oder macht es dieses alte Fundament es noch teurer wie wenn das Land unbebaut wäre?

Vielen Dank für eure Tipps.

Grüsse

Jonas

 

[Nice-Nofret]

.. Neubauen auf einer Grundfläche von 93qm .. das wird ein sehr enges Haus; und 400' ist auch knapp.

Renovieren kann (je nach Bausubstanz) teurer werden als Neubauen. Abreissen kostet natürlich auch extra. Die alten Leitungen müssen auch erneuert werden...

Also 550' für 400qm mit einem baufälligen Haus, wenn der Preis 1100/qm ist? das wären dann 110' für das Haus, dass ihr abreissen wollt/müsst - da wäre ein unbebautes Grundstück günstiger. Wie hoch ist den überhaupt die Nutzungsziffer? Und die Höhenquote? Habt ihr die Bauordnung der Gemeinde schon studiert, ob ihr da überhaupt mehr Wohnfläche als jetzt ist, draufstellen könntet?

 

[Besi]

92 Quadratmeter gibt ja nur ein Schopf /emoticons/default_additional/149.gif

 

[Nice-Nofret]

.. ne, das soll ja ein niedrig-Energie-Haus werden, da geht natürlich schonmal viel für die dicken Wände weg... beim Renovieren kann man die Isolation aussen drauf Pappen - beim Neubauen muss man innrhalb der 92qm bleiben ...

 

[feierabend]

also um das ganze mal zu relativieren...

ich finde die 92m2 nicht soo wenig evtl. sinds au 100, ich weiss nicht genau, für minergie-p gibts noch einen zuschlag gemäss reglement weils dickere wände braucht..

aber es ist so, es sind in dieser zone 2 vollstockwerke plus ein dachstockwerk erlaubt, zusätzlich ist das haus am hang, dadurch kann der "keller" auch als wohnraum verwendet werden, hier ist die regel, dass das kellergeschoss nicht mehr als 2 meter höhe der aussenfassade einnehmen darf..

leider gibt es in der agglo im umkreis 2km von basel keine "günstigen" landstücke mehr, es ist bereits alles überbaut. da gibts nichts mehr zu kaufen.. nur diese überteuerten wohnungen überall.. oder überteuerte grundstücke.

mal im vergleich, in dem quartier verkaufen die 4.5 zimmer attikawohnungen mit 100m2 wohnfläche für 980'000.-

ausserdem gibt es jede menge sutterhäuser (in so einem bin ich aufgewachsen) die haben auch nicht mehr als 60m2 grundfläche.

die erlaubte gesamtnutzfläche ist gemäss reglement das 2.5 fache der bebauungsfläche als in unserem fall rund 230-240m2

maximale fassadenhöhe für hauptbauten ist 8.0m, maximale gebäudehöhe ist 10.5m

wenn man eine nutzungsumlagerung macht (auf antrag) kann man die maximale bebauungsfläche auf 31% erhöhen. dies würde in unserem fall also folgendermassen gehen:

man könnte das dachgeschoss weglassen (also nur dachstock) und

anstelle von zwei vollgeschossen und einem dachgeschoss gibt es dann nur zwei vollgeschosse. somit also anstelle von 92+92+46

gäbe es dann 115 + 115. somit würde die grundfläche auf 115m2 erhöht, die maximale bebauungsziffer von 31% mit 28.75% immer noch eingehalten..

man könnte auch die dachgeschossfläche aufs erdgeschoss umlagern (bis auf 31%) und auf dem "anbau" noch einen balkon errichten..

was meint ihr?

grüsse

 

[Pfälzer]

Dein Budget ist sehr knapp ... gerade wenn es MinergieP werden muss.. Zudem hängt vieles von der Substanz des best. Objektes ab...? Ob und wenn ja, wie und in welchem Umfang, dies zu verwenden wäre....das müsste vorgängig geklärt sein. Denkbar wäre auch ein Teilabriss.

Von den Grundstückspreisen liegt es doch super günstig... wenn man sich da passend orientieren kann...warum nicht.

 

[winner60]

Ich finde, das muss anders gerechnet werden:

Kaufpreis: 550' plus Abrisskosten (keine Ahnung, bloss Platzhalter) 50' = 600', macht dann bei 400 m2 satte 1'500/m2.....

"Gutrechnen" kann man vielleicht Teile, welche verwendet werden, das reduziert dann den rechnerischen m2-Preis wieder.

Man muss das sicherlich sehr gut rechnen - ich würde mit einem Architekten Kontakt aufnehmen und mit dem zusammen die Kalkulation machen - und dann mit möglichen Alternativen vergleichen (so es denn die überhaupt gibt).

 

[Disli]

Ich denke auch, dass die 92m2 viel zu klein sind wenn man davon ausgeht, dass die Ausnutzungsziffer 0.23 (23%) ist. Denn die 92m2 ist ja nicht nur für das Haus, sondern das ist die gesamte überdachte Fläche, also gedeckter Sitzplatz und Garage/Carport. (Bitte korrigiert mich wenn ich falsch liege)

Garage/Carport mit einem Mass von 3x5 Meter ergibt 15m2

Sitzplatz a ca. 4x4 ergibt 16m2

Bleiben fürs Haus dann also noch 62m2 überdachte Fläche wobei das Dach ja eigentlich immer grösser ist als das Haus selber. Wenn das Dach auf allen Seiten 0.5 Meter überragt gibt das dann grob gerechnet noch ein Haus von ca. 7x7 Meter. Reicht euch das?

 

[repi]

Mal abgesehen, davon dass dein Haus sehr klein werden würde, hier noch ein paar Gedanken zum Thema Abbruchkosten.

Beim Kaufpreis könntest du, falls nicht bereits geschehen, evt. auch noch etwas rausholen, nämlich:

-> sofern es sich von beiden Seiten bestätigt eben um ein Abbruchobjekt handelt, gehen die Abbruchkosten normalerweise zu Lasten des Verkäufers (ein guter Architekt wird dies wissen und dich entsprechend "briefen" können) und könnten so vom aktuell genannten Verkaufspreis von 550k in Abzug gebracht werden. Da dies, soviel ich weiss, aber "reglementarisch" nicht geregelt ist, hängt es primär vom Willen des Verkäufers ab bzw. von deinen Überzeugungskünsten bzw. von deinem "taktischen" Vorgehen ab, ob er dir entgegenkommen will/kann.

Wenn du also wirklich ernste Kaufabsichten hast, würde ich so vorgehen:

1. Kontaktaufnahme mit dem Parzellenbestizer, behutsamer (!) Vertrauensaufbau (vor allem, wenn es sich um ältere Herrschaften handelt...) -> Herausfinden, ob er/sie überhaupt an dich verkaufen will, auch wenn du SEIN/IHR (geliebtes) Haus abreissen willst.

2. Paralell zu Punkt 1 einen Architekten suchen (am besten einen, mit dem du dann auch bauen willst)

3. Zusammen mit deinem Archi das grobe Bauvorhaben bestimmen: welche Teile des alten Hauses kannst/willst du behalten -> wichtig für grobe Bestimmung der Abbruchkosten

4. Irgendwann (evt. nach mehreren Kaffikränzli, wo du dem kinderliebenden Verkäufer deine Kinder vorgestellt hast und so vielleicht zusätzlichen Goodwill erzeugt hast) kommt dann der grosse Moment, wo du mit dem Verkäufer zusammensitzen und den definitven Verkaufspreis bestimmen wirst. Dabei ist es sehr wichtig, transparent und systematisch und somit absolut sicher (glaubwürdig) die Abbruchkosten mit in die Verhandlung einzubeziehen (ideal wäre es, wenn dich dein Architekt an dieses Gespräch begleitet und als Fachmann zurückhaltend aber durch stichhaltige Argumente unterstützt).

Wenn alles gut läuft, ist so noch ein Abzug von schätze mal 30-40k möglich. So hast du einen kleinen Zustupf an dein zugegeben sehr knappes Budget.

Bei mir hat diese Vorgehensweise auf jeden Fall Erfolg gehabt! Brauchte jedoch Geduld, gute Nerven, einen Architekten der dies offensichtlich nicht zum ersten Mal gemacht hat und wahrscheinlich auch Glück.

Viel Erfolg!

 

[Automation]

Ich verstehe die Stimmen nicht, die sagen 92m2 ist viel zu klein. Das gilt ja für das Geschoss, wir haben auch lediglich 72m2 (Aussenwand zu Aussenwand) auf 3 Stockwerke (Plus Keller).

Wenn das ein Mini Haus oder ein Schopf sein soll, dann komme ich mir echt blöd vor /emoticons/default_confused.png