Ausnützungsziffer

[GlenMhor]

Hallo zusammen

Wir haben noch eine kleine Unsicherheit bezüglich unsere nicht gebrauchte Ausnützungsziffer (event. für späteren Einbau eines Wintergartens). Wir nennen 730m2 Land unser Eigen und bauen in einer Zone mit 0.25 Ausnützungsziffer = 182.5 m2. Die Nettowohnfläche unseres Hauses beträgt 161.6 m2. Hausaussenmasse 12 x 9 Meter. Nun sagt uns unser Architekt, dass wir nicht genügend Ausnützungsziffer für einen potentiellen Wintergarten von ca. 17m2 hätten. Vorallem leuchtet uns nicht ein, dass die Erhöhung der Kniestockhöhe auch in die Berechnung einfliesst.

Berechnen wir hier etwas falsch? Was sind Euere Erfahrungen mit der Berechnung der Ausnützungsziffer?

Gruss

GlenMhor

 

[Gelöschtes Mitglied 1118]

Hallo zusammen

Wir haben noch eine kleine Unsicherheit bezüglich unsere nicht gebrauchte Ausnützungsziffer (event. für späteren Einbau eines Wintergartens). Wir nennen 730m2 Land unser Eigen und bauen in einer Zone mit 0.25 Ausnützungsziffer = 182.5 m2. Die Nettowohnfläche unseres Hauses beträgt 161.6 m2. Hausaussenmasse 12 x 9 Meter. Nun sagt uns unser Architekt, dass wir nicht genügend Ausnützungsziffer für einen potentiellen Wintergarten von ca. 17m2 hätten. Vorallem leuchtet uns nicht ein, dass die Erhöhung der Kniestockhöhe auch in die Berechnung einfliesst.

Berechnen wir hier etwas falsch? Was sind Euere Erfahrungen mit der Berechnung der Ausnützungsziffer?

Gruss

GlenMhor

Ja, Dein Arch hat leider recht.

Sobald der Kniestock über de Limit ist, gilt der Dachstock ebenfalls als Ausnützungsziffer.

Reicht es überhaupt wegen der max. Gebäudehöhe?

Ein echter Wintergarten sollte schon drinliegen, aber eben unbeheizt.

Beheizt gilt dieser als Wohnraum und kommt zur Ausnützungsziffer. Ist aber in den Kantonen verschieden.

Bottmingen ist Baselland, da weiss ich natürlich nicht wer zuständig ist, Kanton oder Gemeinde?

Euer Arch sollte das bei der Gemeinde/ Baukommission noch abklären.

 

[GlenMhor]

Hi

Bottmingen war noch ein alter Eintrag (vor dem Umzug - ist nun korrigiert). Wir sind neu im Raum Winterthur zu Hause resp. werden auch dort bauen. Wegen der max. Gebäudehöhe ist geklärt resp. es reicht zum Glück!

 

[haump007]

hallo allerseits,

verstehe ich das richtig:

1) sofern die kniehöhe nicht über schritten wird (und somit der dachstock eher kleiner aufällt), zählt der dachstock selbst im ausgebauten zustand nicht zur ausnützungsziffer?

2) wir möchten keine interne kellertüre. somit müssten wir zumindest den unteren kellertreppenraum ev heizen oder gut isolieren. so haben wir durchwegs eine offene treppe. zählt jetzt der kellerraum deswegen bereits zur ausnützungsziffer oder ist das erst wenn dieser beheizt würde?

dankeschön & grüsse

 

[budweiser]

Salü Mper,

wegen der AZ- Berechnung ist es vielleicht am besten, am Bauamt die Bauordnung zu holen und dort nachzulesen, dann weißt zu 100% Bescheid.

Diese Berechnungen sind ja von Gde. zu Gde. verschieden.

Für die Berechnung werden die Bruttogeschossflächen genommen.

Viele Grüße, bud.

 

[GlenMhor]

Hallo zusammen

Mper007 ich schliesse mich der Meinung von Budweiser an. Als kleine Hilfe unten der Link zu den allgemeingültigen kant. Gesetzen:

Home - ZH-Lex - Internet Kanton Zürich --> "Allgemeine Bauverordnung"

Gruss

GlenMhor

 

[patrick76]

Hallo miteinander,

ich habe eine Parzelle gefunden und wir möchten mit Freunden zusammen ein Doppelhaus bauen. Nun meine frage ist es überhaupt möglich auf einer 641m2 grossen Parzelle, zwei Häuser zubauen? Das Land ist ziemlich Quadratisch, Hanglage, 30% Bebauungsziffer, Zone W1.

Es ist uns schon bewusst, das beide Häuser nicht mehr viel Umschwung haben aber das benötigen wir auch nicht.

Vielen Dank für Feedbacks

Gruss patrick

 

[Pfälzer]

Hallo patrick,

wenn Du nur 30% von 641m? als Brutto-Geschossflächen bebauen darfst, dann blieben je Haushälfte nur rund 96m? übrig! Je nach Bauart zählt ja ggf. auch noch das Dach-oder Obergeschoss hinzu?

Ich denke, dass wird für beide Haushälften zu wenig sein. Wobei ich dies lediglich auf die sich daraus ergebenden Wohnflächen (welche ja nochmals um einiges kleiner wären als die Brutto-Geschossflächen) beziehe, nicht auf dem Umschwung.

Gruß vom Pfälzer

 

[Mirella]

Auf 640 m2 ein Doppelhaus...? Kann ich mir irgendwie nur schlecht vorstellen.

Unsere Parzelle ist nur knapp 10 m2 grösser und dabei ebenfalls nur ganz ganz leicht trapezförmig, also eigentlich fast quadratisch. Doch wenn das Haus (Winkel-Bungalow von 10.5/8.0 x 13 m) drauf steht, wird nicht mehr viel Umschwung übrigbleiben. Auf 2 Seiten bleibt exakt der vorgeschriebene Mindestabstand von 3 m, dazu etwas Garten plus der Garagenvorplatz. Viel ist das insgesamt wirklich nicht mehr, und das bei nur einem Haus. Ich kann mir daher kaum vorstellen, dass ein Doppelhaus auf dieselbe Parzelle passen soll.

Mirella /emoticons/default_smile.png

 

[budweiser]

Salü Patrick,

wegen der Positionierung des DEFHs sagen wir mal mit einer Grundrissfläche von 16 m x 10 m (8 m x 10 m pro Einheit - brutto) und einem quadratischen Grundstück von rund 25 m x 26 m sähe ich keine gravierenden Probleme, da ein Grenzabstand von 4 m rundherum und im südlichen Bereich bei ca. 12 m möglich wäre (es kommt noch darauf an, woher die Parzelle verkehtstechnisch erschlossen wird), den Schwachpunkt vermute ich aber bei der knappen Ausnützungsziffer von 0,3 – sollte die Berechnung von Pfälzer zutreffen (641 m2 x 0,3 = 192 m2 : 2 = 96 m2 BGF pro Einheit), wäre es nicht gut möglich,

aber:

ist ein zusätzlicher Obergeschossausbau ohne den Miteinbezug in die AZ möglich? Das müsste aus der Bauordnung (beim Bauamt abholen und evtl. gleich nachfragen) der Gemeinde ersichtlich sein.

Wegen der Zone W1 - was heißt das? Ist das Wohnzone eingeschossig? Bei uns waren es immer W2, W3 - W1 war dann schon Landhauszone, wo das OG anders in der AZ Berechnung erfasst worden ist (z.B. 50% des EG konnte als OG ausgebaut werden mit max. Kniestock von 1,50 etc.).

Viele Grüße, bud.

 

[patrick76]

hallöchen zusammen,

habe da noch ein paar details zur parzelle:

-die hauptausrichtung ist gegen west/südwest. ist das gut?/emoticons/default_confused.png

-W1 heisst wohnzone mit max. 1 vollgeschoss + 1 keller & 1 ausgebautes dachgeschoss. (also 3 stockwerke?)

-keine max. wohnungszahl vorgeschrieben

- max. bebauungszoffer 30% der parzellenfläche

- keine max. nutzungsziffer, nutzung frei

-sockelgeschosshöhe, max 3.50m

-fassadenhöhe, max. 3.5m

-gebäudehöhe, max. 7.5m

-gebäudelänge, 25m

-dachneigung, min. 20grad (will zwar ein flachdach aber denke ne lösung wie bei "profi" ist sicher auch machbar!)/emoticons/default_ohmy.png

das land ist auch einwenig trapez förmig und ich denke 25x26m kommt in etwa hin. über die genauen längen und breiten müsste ich mich noch informieren.

danke und gruss

patrick

/emoticons/default_additional/189.gif

 

[Pfälzer]

Hallo patrick,

mit Deinen Angaben zu W1, sieht es doch schon etwas positiver aus. Auch da keine "Nutzungsziffer" vorgegeben ist.

Rund 96 m? im KG und EG, sowie im Dachgeschoss lassen durchaus einige Möglichkeiten zu. Wobei ich aber der Meinung bin, dass Profi ein Obergeschoss (also ein 2. Vollgeschoss!) hat, was bei Dir nicht möglich wäre, da Du ja nur 1 Vollgeschoss erstellen dürftest.

Aber auch mit einem Dachgeschoss lässt sich einiges anfangen! Es muss nur in das Raster der Höhenangaben passen, was aber sicherlich kein Problem darstellt.

Da Du nur die Höhenvorgaben hast, kann man die Dachneigung entsprechend "ausreizen", um die möglichst größte Wohnfläche heraus zu holen.

Die Ausrichtung Südwest/West ist für den Wohnbereich immer gut, wenn dies nicht gerade die Straßenseite ist.

Gruß vom Pfälzer

 

[budweiser]

Salü Patrick,

die Hauptausrichtung West- Südwest ist für ein DEFH relativ gut, da wäre eine Haushälfte (jetzt grob gesagt) nach Osten und Süden, die andere Haushälfte nach Süden und Westen ausgerichtet ? mit den Haupt- Wohnräumen nach Süden hin (also präzise West- Südwest), jetzt ist noch die Frage, wo die Erschließungsstraße ist. Hat das Grundstück eine Hanglage, oder ist es flach?

Die Bedingungen der Bauordnung verstehe ich jetzt so:

Maximale Bebauungsziffer:

641 m2 x 0,3 = 192 m2

Das Doppelhaus hätte eine Brutto- Grundfläche von 10m x 16m = 160 m2

Die verbleibenden 32 m2 wären für 2 Garagen 5,50 m x 2,90 m

Somit könnte eine solche Bebauung möglich sein, wenn die o.e. Gedanken stimmen. Dies müsste man aber schon auf dem Bauamt abklären, wobei auch gleich wegen den Erschließungsleitungen nachgefragt werden könnte.

Ich denke, die Baumasse wird dann anhand der erlaubten Kubatur erörtert ? 1 Vollgeschoss, das wäre das EG (mit den 10 mal 16 Metern), 1 Keller mit max. 3,5 Meter Sockelhöhe (wäre wahrscheinlich bei Hanglagen der Fall), und das ausgebaute Dachgeschoss, dessen Dachschrägen durch die Dachform gegeben wären.

Hier fällt mir die ?Fassadenhöhe? mit 3,50 Meter auf ? dies würde heißen, dass die Befensterung im OG durch Dachgauben, Lukarnen oder Dachfenster erfolgen müsste ? vor allem im Ost- und Westbereich würde sich eine Giebelfassade anbieten, die aber 7,50 Meter hoch wäre ? also in dieser Gemeinde nicht erlaubt.

Auch ist es eine Frage, inwiefern Dachdurchbrüche erlaubt sind (Gauben etc., Balkone).

Die Gebäudehöhe von 7,50 Meter wäre machbar. Wegen dem Flachdach ? da hättest Du eine Fassadenhöhe von ca. 6 Metern (EG + OG) + Brüstung, müsste also auch beim Bauamt nachgefragt werden.

Viele Grüße bud.

 

[budweiser]

Salü Pfälzer,

erzählen wir ungefähr zur selben Zeit ungefähr dasselbe? Ansonsten - einen schönen sonnigen Tag!

Tschüssli bud.

 

[Pfälzer]

Hallo bud,

scheint, als ob wir gleichzeitig gedacht und geschrieben hätten, dank meiner Übung war ich nur schneller als Du /emoticons/default_wink.png

Auch Dir Grüße aus der sonnigen Pfalz, Pfälzer

 

[patrick76]

Danke jungs, für die vielen Feedback's¨

Habe in der zwischen Zeit evtl schon wieder eine andere Parzelle gefunden. Ein bisschen grösser, nämlich 818m2, das sollte für zwei Häuser genug sein:29:

Gruss patrick

 

[Pfälzer]

...na das ging ja flott!

818m? klingen auch schon besser, nun noch die erforderlichen Daten besorgen, einstellen und wir planen zusammen ein schönes Doppelhaus /emoticons/default_smile.png

Habt Ihr denn mit dem "Hauspartner/Nachbar" auch den gleichen baulichen Geschmack?

Gruß vom Pfälzer