Bank möchte nicht finanzieren da Kaufpreis nach "Jazi" offensichtlich zu hoch...

[earofmusic]

Hallo zusammen, wer hat Erfahrung ?

Eigentlich stand alles schon fest, wir sind tragbar, die Zinssätze stimmen, die Eigenmittel sind vorhanden, die Bank hat sogar schon das Hypo-Konto eröffnet und jetzt das: Als die Verträge bei der "Zentrale" der Bank durch die Regionalvertretung hätten abgeholt werden sollen, rechneten Sie kurz den Kaufpreis der GU mit einem Berechnungsmodell "Jazi" oder so ähnlich durch und stellten scheinbar fest, dass der Kaufpreis unseres Wunschöbjektes zu hoch sei.

Nun hat die Bank einen unabhängigen "Schätzer" beauftragt aufgrund der Pläne, da es ein Neubau ist der jetzt erst erstellt wird, den Wert nochmals zu rechnen und es wird von der Beurteilung von ihm abhängen, ob uns die Bank finanzieren wird, oder wir für uns unerschwingliche, zusätzliche Eigenmittel einschiessen müssten.

Nach diesem "Jazi" Berechnungs-Modell muss der errechnete Preis scheinbar +/- 15% zu dem Verkaufspreis gelangen, das machte er eben nicht, was für uns unverständlich ist. Wisst Ihr ob diese Toleranz auch für den unabhängigen Schätzer gilt ? Oder muss dieser mindestens den Kaufpreis schätzen ? Habt Ihr auch Erfahrungen gemacht ?

Eine Preisverhandlung mit der GU kann ich vergessen und möchte ich auch garnicht führen, da der Preis eben angemessen ist.

Danke und Grüsse

 

[Automation]

Wenn die Bank nicht finanzieren will, dann einfach die Bank wechseln? Wer nicht will, der soll Haben....

 

[Yogi]

@ Automation

Dieser Ratschlag ist ja sensationell und ungemein hilfreich, wow /emoticons/default_additional/180.gif

Was hältst Du Alternativ davon, also nur so als Idee, die Einschätzung der Bankspezialisten und die Auswirkungen bei einem Kauf (zu einem ggfls. überhöhten Preis) im eigenen Interesse zu hinterfragen? Denn dass die Bank in einem solchen Fall mehr Eigenkapital fordert, dient der Abdeckung des erhöhten Kaufpreisanteils, an welchem sich eine Bank nicht mit Fremdkapital/ Hypothek beteiligt.

Sollte die Einschätzung der Bank (und ggfls. des Schätzers) stimmen, wäre diese zusätzliche Eigenkapitalsumme (nennen wir es einfach mal Liebhaberaufpreis) bei einem potentiellen Wiederverkauf in Gefahr, ein Verlust oder ein fehlender Gewinn somit denkbar. Schon klar, dass es auch anders kommen kann und sich der bezahlte Preis oder ein höherer zukünftig locker wieder erzielen lässt.

Man könnte der Bank für die kritische Beurteilung also auch dankbar sein und sich im Bewusstsein dieser Problematik und der eventuellen Auswirkungen für oder gegen einen Kauf entscheiden (und dann entsprechend das höhere Eigenkapital einsetzen).

So müsste man sich später, wenn eben die tiefere Bewertung richtig gewesen wäre und ein Wiederverkauf zu einem Verlust oder keinem Gewinn führt, nur sich selber die Schuld dafür geben, dann war es nicht die böse Bank.

Aber, jeder muss selber entscheiden, ob er die eine oder andere Vorgehensweise wählt, nur sollte diese Wahl bewusst und unter Kenntnis der Vor-/ Nachteile geschehen.

Nichts für ungut

Yogi

 

[earofmusic]

Danke Yogi für die Antwort.

Diese Gedanken haben wir uns auch schon gemacht, auch wenn wir das Objekt zur eigenen (wenn möglich) lebenslangen Nutzung kaufen möchten und nicht zur Spekulation auf höhere Preise.

Es ist so, dass es sich um die oberste Einheit eines Terrassenhauses handelt und diese zusätzlich noch auf 2 Stockwerke verteilt ist. Insgesamt hat es deren 4 Terrassenwohnungen und die unter unserer hat diegleiche Wohnfläche, ist jedoch nicht zweistöckig und eben auch nicht die oberste. Auch hat sie deutlich weniger Terrassenfläche. Logisch ist diese deutlich günstiger und wäre wahrscheinlich für das Berechnungsprogramm nicht zu teuer (Gleicher Ort, gleicher Standort, gleiche Autobahnanbindung, gleiche Wohnfläche...)

Wir fragen uns einfach, ob so etwas das Programm wirklich auch berücksichtigt.

Nun gut, ich bin gespannt was der Schätzer nun schätzt. Mich hätten einfach die Antworten auf die eingangs erwähnten Fragen interessiert, ob sich da evtl. jemand auskennt.

Grüsse

earofmusic

 

[gfc]

Iazi rechnet rein aufgrund statistischen Daten. Und das reicht ja auch für die Grobbestimmung. Für eine genaue Bewertung brauchts halt eben Spezialisten..

Btw kann man auch als Privatperson sich den Wert durchrechnen lassen: http://www.iazicifi.ch/

 

[Viremar]

Eine Preisverhandlung mit der GU kann ich vergessen und möchte ich auch garnicht führen, da der Preis eben angemessen ist.

Wer sagt, dass der Preis angemessen ist?

Es ist so, dass es sich um die oberste Einheit eines Terrassenhauses handelt und diese zusätzlich noch auf 2 Stockwerke verteilt ist. Insgesamt hat es deren 4 Terrassenwohnungen und die unter unserer hat diegleiche Wohnfläche, ist jedoch nicht zweistöckig und eben auch nicht die oberste. Auch hat sie deutlich weniger Terrassenfläche. Logisch ist diese deutlich günstiger und wäre wahrscheinlich für das Berechnungsprogramm nicht zu teuer (Gleicher Ort, gleicher Standort, gleiche Autobahnanbindung, gleiche Wohnfläche...)

Wir fragen uns einfach, ob so etwas das Programm wirklich auch berücksichtigt.

Nun gut, ich bin gespannt was der Schätzer nun schätzt. Mich hätten einfach die Antworten auf die eingangs erwähnten Fragen interessiert, ob sich da evtl. jemand auskennt.

Evt. will der GU auch überproportional Kapital rausschlagen, denn die Argumente, die du anführst sind nicht zwingend positiv. Beispiel 2 Stöckig: Kann im Alter zur Hypothek werden, oberste Wohnung = höhere Heizkosten, mehr Terrassenfläche: braucht man die wirklich?, Aussicht: sieht man wirklich mehr als eine Wohnung darunter oder zahlt man einfach nur einen Aufpreis,...

 

[earofmusic]

Besten Dank für den Link. Jetzt weiss ich zumindest, was IAZI genau ist. Grüsse earofmusic

 

[earofmusic]

Hallo Viremar

Danke für Deinen Input. Man kann immer die Sache von unterschiedlichen Seiten bewerten, ich denke und hoffe aber, dass von offizieller Seite eines Schätzers, diese Kriterien als aufwertend eingestuft werden. Für uns persönlich sind sie es eindeutig, wer möchten niemanden über uns haben, der auf uns herunter schaut.../emoticons/default_smile.png

Die NAB hat uns gesagt, dass sie vom IAZI-Modell +/- 15% rechnen und wir fragen uns, ob dieser Range auch bei einer offiziellen Einschätzung gilt, oder diese Einschätzung 1:1 nimmt mit dem VP.

Grüsse

earofmusic

 

[Viremar]

Auch der Schätzer wird nur eine Bandbreite angeben können. Wenn der VP in der Bandbreite liegt, denke ich, wird die NAB das Objekt finanzieren.

 

[Automation]

@ Automation

Dieser Ratschlag ist ja sensationell und ungemein hilfreich, wow /emoticons/default_additional/180.gif

Ich nehm die Ironie mal auf, hat wohl keiner bemerkt......
Also Eingangs Post steht Eigenmittel vorhanden, Hypokonto eröffnet. Nun kommt so ein Böser und rechnet nach irgendeinem Modell und nun soll es nicht reichen.

So what??? Wenn die Bank nicht will, dann will Sie halt das Risiko nicht tragen. Punkt. Völlig egal ob irgendwelche Bandbreiten für das Modell gelten, für den Schätzer nicht, oder doch....

Entweder man findet ein andere Bank, die einem das finanziert, oder es ist halt zuwenig EK vorhanden.

Wenn alle nicht wollen, dann würde ich mir über die Finanzierbarkeit schon Gedanken machen, wenn da sich aber nur eine quer stellt.......

 

[canteras]

Die Bank ist gut, schützt doch vor Preisblasen a la USA

 

[pulsedriver]

Nun, es gibt zwei Möglichkeiten:

a) Die Bank hat Recht, der Preis ist zu hoch. Dann kannst du zu einer anderen Bank dein Glück versuchen gehen, was ich jedoch nicht tun würde. Eine andere Bank, die dir das finanziert, kommt dann beim kleinsten Preisrutsch für Immobilien in deiner Gegen plötzlich mit einer Nachforderung von ein paar Zehntausend, zu zahlen in 30 Tagen, sonst Hypo gekündigt. Wenn die Immobilie wirklich zu teuer verkauft werden soll, dann lieber eine andere Immobilie suchen, nicht eine andere Bank.

/emoticons/default_cool.png Die Bank hat sich verschätzt, die Immobilie ist tatsächlich so viel wert (in etwa). Dann kannst du einfach eine andere Bank frage.

Wichtig wäre jetzt zu wissen, ob a) oder /emoticons/default_cool.png der Fall ist. Lass das doch mal von dir aus von einem Fachmann schätzen. Sicher kostet das was, aber weniger, als einen Fehler zu machen beim Kauf.

 

[Absalon]

Yogi hat die korrekte Antwort eigentlich schon geliefert, wurde noch von diversen Mitgliedern bestätigt.

Jeder Schätzer bewertet eine Liegenschaft anders. Die Bandbreite liegt so zwischen 10-15 %. Eine Bank hat im Normalfall gewisse Richtlinien wie hoch der Landpreis zzgl Kubatur zzgl Nebenkosten in etwa sein darf. In deinem Fall ist es eine Eigentumswohnung, bedeutet die M2 x Preis welcher für die Lage und den Ausbaustandard angemessen ist (ebenfalls eine Bandbreite). Wenn Dir nun die Bank sagt, dass sie den Preis als zu hoch erachtet, wird dies schon seinen (berechtigten) Grund haben.

Du erachtest den Preis als angemessen, hast du denn schon Erfahrungen gemacht oder arbeitest ggf in der Immobilienbranche? Wenn nicht, dann kannst du, so leid es mir tut, den Preis nicht korrekt beurteilen und solltest dich auf die Meinung von Experten verlassen.

Es sei Dir gesagt, dass viele GU's versuchen, einen (zu) hohen Gewinn herauszuschlagen. Es ist ja klar, jeder muss etwas verdienen, aber vielfach ist dies bei GU's übertrieben. Und davor schützt Dich auch die Bank. Informier Dich doch mal allgemein über den GU!

Zu guter letzt, wie auch schon erwähnt, wenn dies wirklich dein Traumobjekt ist und du berndeutsch gesagt "ums verreckt" die Wohnung kaufen willst, musst du halt zwangsläufig mehr Eigenkapital einbringen.

einen Gruss

 

[gfc]

Hallo Viremar

Die NAB hat uns gesagt, dass sie vom IAZI-Modell +/- 15% rechnen und wir fragen uns, ob dieser Range auch bei einer offiziellen Einschätzung gilt, oder diese Einschätzung 1:1 nimmt mit dem VP.

Keine Regel ohne Ausnahme. Nur: Warum sollte man grad bei Euch so eine Ausnahme machen?

IAZI ist in der Schweiz unter den Top3 bei den Bewertungsmodellen, in vielen Kantonen - wie im Aargau - die Top1. Und + 15% ist selbst bei ausgezeichneter lokaler Lage (IAZI teilt Kantone in zig Regionen ein, teils sogar werden Gemeinden nach Lage gesplittet) ein verdammt heftiger Aufpreis.

Ich sags mal so: Ich würd den GU Preis nicht ohne Schätzung eines Unabhängigen Architekten bezahlen.

 

[earofmusic]

Danke für Eure Inputs !

Der von der NAB beauftragte unabhängige Schätzer hat den Immobilienpreis als realistisch eingestuft. Die NAB wird uns somit finanzieren, der Vertrag mit der Bank wie auch mit der GU wurde abgeschlossen.

Wir freuen uns auf unser neues Heim /emoticons/default_wink.png

 

[Freidenker]

Top 3, Top 1, na ja... JAZI war bei uns knapp 30 % unter dem Preis des von der Bank anerkannten Schätzers!

 

[GEAK]

Werte Forumbesucher,

Leider fehlt mir gearde die nötige Zeit um hier eine ausführliche Version meiner Antwort zu geben.

Dennoch möchte hier ein paar Hinweise auf die angesprochene Problematik geben.
auch wenn der Treath hier shcon älteren Datums ist, hat sich die Sachlage wohl nicht sehr verändert.

Es gibt im wesentlichen zwei etablierte Berechnungsmodelle für einen Liegenschaftswert. JAZI und Wüst&Partner. Die ZKB hat ein eigenes Berechnungsmodell, was ziemlich gut ist und sogar die Lage in Bezug auf "Aussicht auf Seen und Berge" mit berücksichtigt.

Leider zeigt sich aber, dass diese Berechnungsmodelle, die "Qualitäten" nicht oder nur ungenügend berücksichtigen. z.B. Die Raumhöhen, Mikrolage in der Gemeinde, Balkone vs Loggias, Fensterantele, Raumtiefen etc und vor allem, sind beim Auswahlfeld "Minergie" bei keinem der Modelle irgendwelche Daten hinterlegt. Das heisst die Bewertung ändert sich nicht, mit oder ohne Minergie. Verfügt eine Eigentumswohnung z.B. NICHT über einen Parkplatz, wird der Wohnung ca. CHF 160'000.- abgezogen, obwohl ein Tiefgaragenplatz nur ca 35'000.- kostet. Dann kommt es sehr auf die Person an, die die Bewertung mit der Software durchführen muss. In der Regel sind dies einfache Sachbearbeiter, die vom Thema Bau nur wenig bis gar nichts verstehen. Diese Leute haben meist nur eine  "Banklehre" gemacht und wissen nicht, was sie in der Software genau eingeben müssen. Es werden viel zu viel Standard-Fälle eingegeben. Alles gerade erlebt, bei ein einem aktuellen Bauprojekt, in dem ich involviert bin. Das Thema "Nachhaltigkeit" wird leider in keiner der Bewertungen mit einbezogen.

Zusammen mit dem Architekten, machen wir derzeit für ein aktuelles Bauprojekt einen simplen "Know How" Transfer in die Bank, damit die Bewertung richtig herauskommt. Meinen Teil ist dabei die Bauphysik und die Gebäudetechnik. Zudem sind seit dem 1. September 2014 verschärfte Finanzierungsvorschriften gegeben. D.h. eine Bank macht nur noch eine sog. "Mindestfinanzierung". Wir haben beim vorliegenden Projekt, alle Wohneinheiten verkauft und unsere Absicht ist es, alle Kredite durch eine Bank finanzieren zu lassen. Ein schier unmögliches Vorhaben. Wohlgemerkt, wir beantragen für alle Kunden nur eine 1. Hypothek und die Finanzierung liegt bei 55 - 60%. (Mit einer Ausnahme bei 80%). Der Bankberater wollte uns weissmachen, dass der Quatratmeter Bauland in der Stadt Wil/SG nur ca. CHF 350.- Wert sei. Doch die Transferpreise liegen zwischen CHF 850 - 1100.- je nach Lage.

Die bankinterne Schätzung wird in den meisten Fällen nicht offengelegt und der Kreditsuchende ist auf die Aussagen des Bankberaters angewiesen. Bislang habe ich da noch keine Baufachleute, die von Architektur etwas verstehen angetroffen. Sicherlich gibt es auch Ausnahmen. Aus diesem Grund ist man dem Bankberater ausgeliefert, denn der will ja möglichst tief und mit vielen Sicherheiten finanzieren (gibt mehr Bonus). Nun liegt es am Käufer, der Bank zu "beweisen" dass ein Schätzwert zu tief liegt. Eine Schätzung nach Jazi und W&P sind verbindlich und Abeichungen von mehr als 10% sind nicht zulässig.

Nebst der Höhe der Finanzierung (%-Anteil) ist auch die Tragbareit ein wichtiger Punkt.

Die Formel liegt etwas so:

- 4.5% Zinsen auf den Hypotekarwert

- 0.5% Nebenkosten auf den Anlagenwert (= totale Bausumme BKP2 plus Landerwerb)

Diese Summe darf 1/3 des Bruttoeinkomemns nicht übersteigen.

Ich hoffe, hier einen kleinen Einblick gegeben zu haben, wie die Sache normalerweise abläuft und warum man heute kaum nooch "Bauen" kann..

LG

 

[zerolimits]

Nebst der Höhe der Finanzierung (%-Anteil) ist auch die Tragbareit ein wichtiger Punkt.

Die Formel liegt etwas so:

- 4.5% Zinsen auf den Hypotekarwert

- 0.5% Nebenkosten auf den Anlagenwert (= totale Bausumme BKP2 plus Landerwerb)

Diese Summe darf 1/3 des Bruttoeinkomemns nicht übersteigen.

Raiffeisen z.B. rechnet mit 5% - dazu kommen auch noch die Amortisationen, was je nach Belehnung einiges ausmachen kann.

Aus diesem Grund ist man dem Bankberater ausgeliefert, denn der will ja möglichst tief und mit vielen Sicherheiten finanzieren (gibt mehr Bonus).

Da ich selbst mehrere Jahre bei verschiedenen Banken im Kreditbereich gearbeitet hat, empfinde ich diese Aussage als Quatsch. Es gab nicht mehr Bonus für möglichst viele Sicherheiten. Aber natürlich werden "mehr Sicherheiten" im Sinne einer Risikoorientierung gerne genommen. Dafür erhält der Kunde aber auch Sonderkonditionen gegenüber risikobehafteteren Positionen - es sei denn er verhandelt so schlecht.

Nun liegt es am Käufer, der Bank zu "beweisen" dass ein Schätzwert zu tief liegt. Eine Schätzung nach Jazi und W&P sind verbindlich und Abeichungen von mehr als 10% sind nicht zulässig.

Meiner mehrjährigen Erfahrung nach sind die Quantile von W&P immer deutlich höher als die IAZI Schätzungen. Im Moment mag das bezahlt werden, ob es sich dabei um den "richtigen" Preis handelt zeigt sich spätestens dann, wenn verkauft werden muss / will.