Bauabnahme oft unterschätzt

[Bauprofi]

Hallo an alle die bald Einziehen

Wann sollte man die Bauabnahme durchführen?

Meiner Meinung nach spätestens 1 Woche vor dem geplanten Einzugstermin.

Es sollte jedoch die Bauendreinigung durchgeführt sein. Wenn man diesen Zeitpunkt wählt, so bleibt zumindest noch etwas Zeit gewisse Mängel vor dem Einzug zu beheben.

Was muss zur Bauabnahme vorliegen?

Der aktuelle und gültige Baubeschrieb.

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Alle Einweisungsprotokolle

Was muss man beachten?

Die Bauabnahme ist rechtlich ein sehr wichtiger Schritt, denn nun müssen alle sichtbaren Mängel schriftlich aufgenommen werden. Alles was sichtbar ist kann später nicht mehr als Mangel geltend gemacht werden.

Nach 30 Tagen nach dem Einzug, bzw. der Objektübernahme, gilt das Objekt als stillschweigend Abgenommen. Somit sind auch alle Rechte für sichtbare Mängel verwirkt. Hier ist man dann auf die Kulanz der Vertragspartner angewiesen.

Es ist nicht zu empfehlen vor dem Einzug eine Schlussrechnung eines Gewerkes zu gänze zu bezahlen, denn auch dies gilt als übernahme des Gewerkes.

Also erst kurz vor dem Einzug die komplette Abnahme machen und mind. 1 Tag einplanen.

Kann man dies selbst machen?

Ja, aber es ist zu empfehlen sich hier einen Fachmann zu leisten. Dieser hat Listen, Protokolle und Erfahrung. Schnell ist etwas übersehen was einen nachher jahrelang ärgert.

Besonders versuchen GU und Architekt, diesen Termin so kurz wie möglich zu halten. Aus der Erfahrung heraus planen diese oft nur 2 bis 3 Stunden ein, was für einen Abnahme einfach viel viel zu kurz ist.

Dies ist eine Information.

Eure Erfahrungen können aber auch zukünftigen Häuslebauer helfen.

Gruss Bauprofi

 

[mischa01]

Die Bauabnahme ist rechtlich ein sehr wichtiger Schritt, denn nun müssen alle sichtbaren Mängel schriftlich aufgenommen werden. Alles was sichtbar ist kann später nicht mehr als Mangel geltend gemacht werden.

Nach 30 Tagen nach dem Einzug, bzw. der Objektübernahme, gilt das Objekt als stillschweigend Abgenommen. Somit sind auch alle Rechte für sichtbare Mängel verwirkt. Hier ist man dann auf die Kulanz der Vertragspartner angewiesen.

Sali Bauprofi,

Ich stimme mit Dir überein, dass die Abnahme rechtlich bedeutsam ist. Es ist aber unzutreffend, dass die Abnahme per se zu einer Verwirkung von Mängelrechten führt.

Abnahme bedeutet nicht, dass der Bauherr damit das Werk genehmigt. Die Mängelhaftung des Unternehmers bleibt von der Abnahme unberührt. Es ist zwar möglich, dass der Bauherr im Rahmen der Abnahme ausdrücklich oder auch stillschweigend auf die Geltendmachung eines Mangels verzichtet. Ein "stillschweigender" Verzicht wird aber nur dann angenommen, wenn es sich um einen "offensichtlichen" Mangel handelte, welcher vom Bauherrn erkannt werden musste. Weiterführende Informationen zu diesem Thema finden sich im Buch von Peter Gauch, Der Werkvertrag, 4. Auflage, N. 2632 - 2639 (auch mit Verweis auf Art. 163 der SIA-Norm 118).

Praktischer Tipp meinerseits: Am Vortag der Abnahme sollte der Bauherr eine eigentliche "Vorabnahme" machen. Eine gute Hilfestellung ist dabei auch die Benutzung der Abnahmeprotokolle, wie sie bei der Übernahme von Mietwohnungen verwendet wird: Diese Formulare "zwingen" dazu, die Räume systematisch auf Mängel und Defekte hin zu untersuchen. Ebenfalls im Rahmen einer solchen "Vorabnahme" sollte man Funktionstests aller technischen Apparate machen. Dazu gehört auch die Prüfung aller Steckdosen, etc.

Gruss,

mischa

 

[Bauprofi]

Hallo mischa

Habe ja nichts anderes geschrieben. Habe halt das Wort "sichtbarer Mangel" verwendet.

Das mit der Vorabnahme ist gut. Das Protokoll ist aber wesentlich umfangreicher zu erstellen als bei einer Wohnungsabnahme. Hier fehlen sehr wesentliche Punkte.

Da ich auf beiden Gebieten tätig bin, spreche ich von Erfahrungen.

Dies soll nicht bedeuten, dass ein Bauherr ohne fachliche Unterstützung nicht die Abnahme durchführen kann. Aber die Praxis zeigt mir, dass viel mehr Mängel gleich fachlich und sachlich zur Anzeige im Protokoll kommen. Was dann eine schnellere Beseitigung nach sich führt.

Gruss Bauprofi

 

[Ritchie]

Vielen Dank für die Info. Die kommt gerade zur rechten Zeit.

Wir wollen am Samstag die Bauabnahme machen. Wir machen das mit dem Architekten.

Die Bauabnahme ist 2 Wochen vor der Baureinigung. Nach der Baureinigung möchte ich, wenn möglich, keine Arbeiter mehr im Haus haben. Die machen mir nämlich zuviel kaputt und hinterlassen immer ihren Dreck.

Wie ist denn das mit der Abnahme von Heizung und Lüftung?

Da müssen wir doch instruiert werden und mindestens ein Abnahmeprotokoll vom Hersteller oder Installationsfirma haben, oder?

Vielleicht kann da mal jemand sagen, wie das bei ihnen war.

Gruss

Ritchie

 

[Pippen]

@Ritchie

Bei uns wurde die Instruktion der Heizung erst nach unserem Einzug durchgeführt. Dies wurde aber so im Abnahmeprotokoll vermerkt. Bei der Lüftung war diese vorher. Protokolle wurden bei Heizung und Lüftung mit Messwerten ausgestellt.

 

[mischa01]

Sali Bauprofi.

Tönt jetzt vielleicht etwas besserwisserisch, sorry. Aber: Sichtbar ist nicht "offensichtlich". Der Unterschied liegt im Grad der Aufmerksamkeit, welche man anzuwenden hat. Beispiel: Ein kleiner Riss im Deckenverputz mag zwar sichtbar sein, man achtet aber nicht gross drauf und kann diesen auch übersehen. Ein fehlendes Dielenbrett im Parkettboden oder eine eingeschlagene Fensterscheibe muss man aber einfach sehen.

Gruss

mischa

 

[Ritchie]

@Ritchie

Bei uns wurde die Instruktion der Heizung erst nach unserem Einzug durchgeführt. Dies wurde aber so im Abnahmeprotokoll vermerkt. Bei der Lüftung war diese vorher. Protokolle wurden bei Heizung und Lüftung mit Messwerten ausgestellt.

Danke Pippen

dann werden wir das auch im Abnahmeprotokoll erwähnen.

Mir geht es darum, dass ich auch so ein Protokoll bekomme. Ich bin mir fast sicher, dass sie mich da mit irgendeinem Vorwand abkapseln wollen.

Ich beharre auf einem Protokoll. Sonst gibt's keine Kohle. /emoticons/default_biggrin.png

Gruss

Ritchie

 

[turbo]

Hallo an alle die bald Einziehen

Wann sollte man die Bauabnahme durchführen?

Meiner Meinung nach spätestens 1 Woche vor dem geplanten Einzugstermin.

Es sollte jedoch die Bauendreinigung durchgeführt sein. Wenn man diesen Zeitpunkt wählt, so bleibt zumindest noch etwas Zeit gewisse Mängel vor dem Einzug zu beheben.

Gruss Bauprofi

Hallo Bauprofi

Meistens ist es doch so, das die Bauendreinigung zwei Stunden vor Abnahme beendet wird, da bis dann Handwerker im Haus waren.

Der mit der Woche wird da nichts.

Den mit dem Tag Zeit nehmen für die Abnahme eines EFH kannst du auch gleich unter Wunschvorstellungen abhaken.

Die besten Erfahrungen habe ich mit Vorabnahme und zweiter Schlussabnahme der bemängelten Positionen gemacht.

In zwei mal fünf Stunden werden so mehrere MFH mit Allg. Anlagen wie UNG etc. abgenommen. (exkl. Wohnungen)

Eine sauber Abnahme erspart einem aber viel Ärger. Da lohnt sich der Spezialist.

Schlage mich zurzeit auch grad mit gröberem Pfusch am Bau herum.

Der Bauherr hatte aber einen Bauherrenvertreter der dieses verpfuschte Dach so nie hätte abnehmen dürfen. Da sieht man wieder mal, Spezialist ist nicht gleich Spezialist.

Turbo

 

[Toggi]

Hallo zäme

Zur Durchführung einer Bauabnahme muss man zunächst wissen, was lt. Vertrag gilt. Gibt es einen Werkvertrag nach SIA 118 oder einen nach Obligationsrecht.

Bei einem nach SIA 118 ist die Sache eindeutig. Der Ablauf ist wie folgt:

Der Unternehmer zeigt die Fertigstellung des Werkes an

Der Eigentümer oder dessen Architekt vereinbart innert Monatsfrist

nach der Anzeige den Abnahmetermin. Es empfiehlt sich dabei ein

schriftliches Protokoll zu erstellen.

Die Abnahme erfolgt entweder:

ohne Mängel

mit geringfügigen Mängel

die Abnahme wird wegen gravierender Mängel zurück gestellt

Die Garantiefrist ( Gewährleistungsfrist) läuft ab der Abnahme

1 Jahr für bewegliche Teile;

5 Jahre für unbewegliche Bauwerke oder Bauwerksteile

10 Jahre für absichtlich verschwiegene Mängel

In den ersten 2 Jahren, der sogenannten Rügefrist, können aufgetretene

Mängel sofort gerügt werden oder gesammelt werden bis kurz vor Ablauf

der 2 Jahre. Für die gerügten Mängel hat der Unternehmer die Beweislast.

Nach Ablauf der 2 Jahre kehrt die Beweislast. Für die gerügten Mängel

fängt die Garantiefrist wieder bei Null an zu laufen, wenn diese beseitigt sind.

Die bei der Abnahme erkennbaren Mängel, die nicht im Abnahmeprotokoll

gerügt wurden gelten als genehmigt. Dies unabhängig davon ob sie

tatsächlich erkannt wurden oder nicht. Daher ist es problematisch eine Abnahme vor der Baureinigung durchzuführen. Z.B. bei den schmutzigen

Fenstern sind dann kleine Kritze usw. nicht sichtbar. Diese gelten dann als

genehmigt.

Wenn Obligationsrecht gilt ist die Sache viel schwieriger, weil fast nichts geregelt ist. So heisst es dort z.B. dass die Abnahme innert angemessener

Frist zu erfolgen habe. Dies bedeutet nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtes eine Spanne von 8 - 10 Tagen.

Gruess

Toggi

 

[Bauprofi]

Hallo Toggi

Das was Du schreibst ist teilweise richtig.

Klar ist das Vertragsverhältnis wichtig und dies gilt es immer zuerst zu klären.

Deine Punkte beweglich unbeweglich stammen vom OR.

Bei der SIA 118 gibt es diese Definition nicht. Hier wird nach offensichtlichen Mangel oder verstecktem Mangel unterschieden.

Das was Turbo schreib ist leider war. Es gibt viele Spezialisten die sich so gut auskennen und so sicher sind, dass Sie lieber weniger als zu viele Mängel Protokollieren. Auch Architekten neigen dazu, besonders, dort wo sie selbst in der Verantwortung stehen, den Mangel der offensichtlich ist, erst gar nicht zu erwähnen. Der Bauherr wird das halt schon nicht merken.

Deshalb ist es wichtig sich einen guten Beistand an die Seite zu nehmen, sofern man nicht selbst aus der Branche kommt.

Besonders auffällig ist bei den Architekten, das die SIA 180 selten gänzlich angewendet wird. In meinen Augen ist dies dann aber sofort ein offensichtlicher Mangel, wenn das planerische Konzept in der Grundlage bereits Lückenhaft ist.

Gruss Bauprofi

 

[Maison de rêve]

Hallo an alle die bald Einziehen


Kann man dies selbst machen?

Ja, aber es ist zu empfehlen sich hier einen Fachmann zu leisten. Dieser hat Listen, Protokolle und Erfahrung. Schnell ist etwas übersehen was einen nachher jahrelang ärgert.

Hallo Bauprofi

Da bei uns das Thema in nicht allzu ferner Zeit auch aktuell werden wird... wo bekommt man so einen Spezialisten her? Gibt's hier auf dem Forum einen solchen Profi in der Nähe von Freiburg?

Vielen Dank für allfällige Infos und .... ein Gutes Neues Jahr!

Maison de r?ve