Bauabrechnung / Endabrechnung

[Gambino]

Hallo Gemeinde

ich habe letzte Woche nach fast 1 1/4 Jahren nach meiner Hausabnahme die Endabrechnung bekommen. Ich habe dieser Abrechnung immer gelassen entgegengeschaut und wie sich nun herausgestellt hat, war meine Gelassenheit total falsch.

Der Grund wieso ich es gelassen nahm, lag darin, dass ich alle Punkte pauschal im Vertrag hatte, bis auf die Umgebung und ein paar wenige Punkte in den Baunebenkosten. Vielleicht sollte ich hier noch erwähnen das wir mit einer GU gebaut haben.

Und nun kam letzte Woche das grosse erwachen, die Umgebungskosten sind um genau 67.2 % teurer als die,die bei uns auf der Baukostenzusammenstellung als ca. Betrag angegeben wurden !!!/emoticons/default_eek.png !!! Der Mehrbetrag beläuft sich nun auf mehrer zehntausend Franken.

Daher meine Frage, ist es erlaubt einem nach 2 Jahren (da sind nämlich diese Kosten entstanden) einfach eine 67% höhere Rechnung zu senden, ohne vorher jemals angedeutet zu haben, dass es bei den Umgebungsarbeiten Massiv teurer werden wird ? Ist man nicht Verpflichtet auf die Massiv höheren Kosten hinzuweisen ?

P.S. Wenn ich von Umgebungsarbeiten rede, dann rede ich von Erdarbeiten, Humusabtrag, Aushub Baugrube etc.

 

[raycecile]

Aushub Baugrube hat nichts mit Umgebungsarbeiten zu tun, das gehört relativ weit vorne im BKP und darf euch nicht doppelt verrechnet werden.

Wenn der GU für den Aushub zuwenig eingeplant hat ist das sein Problem, das gehört zum Umfang des Hauses bzw. den Baunebenkosten die zum Hauspreis gehören.

Falls nichts anderes im Vertrag steht müsst ihr nur die Zusatzkosten übernehmen die ihr durch Änderungswünsche verursacht habt.

 

[Gambino]

Hallo raycecile

Vielen Dank für deine prompte Antwort.

Hätte aber noch eine kleine Verständnisfrage; darf das GU den Posten für Baumeisteraushub, Kanalisation etc. auch nicht zu 67% mehr verrechnen, wenn auf der Baukostenzusammenstellung (BKZ) dieser Posten mit einem ca. vor dem Betrag versehen wurde? Das heisst, dieser Posten wurde auf der BKZ nicht pauschal geführt. Ich würde ja verstehen, dass man sich mit ca. 10% verrechnen könnte, jedoch finde ich es vollkommen unangebracht, wenn dieser mit 67% mehr ausfällt und uns niemand über die Mehrkosten im Verlaufe des Baus informiert hat.

Besten Dank im Voraus für deine Hilfe.

 

[raycecile]

Eine Überschreitung von 67% muss klar begründet werden können, das Gelände war bekannt, ebenso die Grösse des Aushub, ich würde das nicht akzeptieren da der GU dies bei seriöser Planung richtig hätte rechnen können. Vor allem ist es ein Sauerei über ein Jahr diese Kosten nun auszuweisen, der Mehrbetrag hätte schon während dem Bau bekannt sein müssen.

Für mich sieht das eher danach aus als brauche der GU nun Geld und versucht über übertriebene Nebenkosten Geld zu organisieren.

Wir hatten ca. 1 Monat nach Abschluss die Abrechnung unseres Architekten auf dem Tisch.

 

[Gambino]

Hallo raycecile, ich wollte mich nochmals bei dir bedanken für deine schnellen antworten. ich werde euch auf dem laufenden haltne.

gruss und frohe festtage

gambino

 

[Gambino]

Hallo raycecile

im Vertrag war der Betrag für Aushub mit einem ca. versehen und weiter stand auch das am Schluss nach effektivem Aufwand abgerechnet wird, was gegen mich spricht.

Aber ich frage mich trotzdem, kann der GU 2 Jahre nach dem Bauaushub und 1 1/4 Jahre nach Hausabnahme mit solchen Mehrkosten bei mir anklopfen und kassieren ? Besteht da keine Informationspflicht schon während der Bauphase? Ist die Schätzung nicht verbindlich bis zu einem gewissen Punkt? Ich meine wenn er eine Schätzung gibt und schreibt den Betrag x auf und dann während dem Bau merkt es kostet 200% mehr, kann er dann dies eins zu eins auf den Bauherr abwälzen, obwohl er so krass daneben lag? Ich hab mal gehört das eine Schätzung höchstens 25% varieren darf.

Ich hoffe jemand von euch im Forum kann mich ein bisschen oder total Aufklären.

Gruss

Gambino

p.s. Im Falle das ich bis vor Gericht gehen will, weiss da jemand über Prozesskosten bescheid ? (nicht das dies mein ziel ist,aber mein GU hat mir bis jetzt null kommunikationswille gezeigt....sogar weniger als null)

 

[Serge-CH]

Hallo Gambino

Also ich würde es zumindest bis zum Friedensrichter darauf ankommen lassen. Da sind die Kosten marginal. Du sagst dem GU, dass Du nicht bereit bist die Kosten in dieser Höhe und nach so langer Zeit zu zahlen. Der GU wird die eine Rechnung schicken, Du weist die Rechnung umgehend zurück, Du erhältst eine Mahnung und danach den Zahlungsbefehl, den Du dann nicht anerkennst. Danach kommt eine Vorladung des Friedensrichters... Ich denke, dass ihr euch vorher einigen könnt.

Könntest Du uns rein informativ den Namen des GU's mitteilen? Das würde anderen sicher helfen...

Gruss und standhaft bleiben!,

Serge-CH

 

[Bauexperte]

Hallo

Wieder und wieder abzocken... Also die Forderung mit Einschreibebrief vollumfänglich als haltlos ausdrücklich bestreiten. Anbei ein Artikel zu einem solchen Thema, gerade beim GU ist die Preisbindung je nach Vertrag noch wesentlich enger eingegrenzt. Ohne Kenntnisse über den GU-Vertrag ist von meiner Seite keine Aussage zu machen. Den Gang zum Friedensrichter würde ich gelassen entgegensehen, mich aber vorher doch beraten lassen.

Gruss

Bauexperte

Gauch-Haftung-des-Arch-seines-Kostenvoranschlags.pdf

 

[mme]

Auch mein Vorschlag: sicher nicht bezahlen. Eine solch massive Ueberschreitung müsste schon irgendwie begründet werden. Ein "ca." vor der Position reicht da sicher nicht aus.

Es wird am GU sein, das sauber darzulegen und seine Forderung zu substanzieren. Durch die Drohung mit dem Gericht würde ich mich da nicht gross beeindrucken lassen.

 

[Gambino]

@ Serge-CH, ich werde den GU erst nennen wenn der Fall abgeschlossen ist und ich genau dazu Stellung nehmen kann. Aber ich werde euch sicher auf dem laufenden halten.

@Bauexperte, ich habe da eine Frage die mich quält. Die Beträge waren ja wie gesagt mit einem ca. versehen. Alle Positionen die mit ca. versehen waren, wurden mit dem folgenden Satz vermerkt, "Die Positionen mit dem Vermerk ca. werden nach dem tatsächlichen Ergebnis (Ausmass,Zeitaufwand,Rechnungstellung des Unternehmers usw) abgerechnet.

Erlaubt ein derartiger Vermerk dem GU eine 67% Ueberschreitung ?

Ich glaube er hätte uns in jedem Fall, trotz dieses Vermerks, rechtzeitig über die Mehrkosten informieren sollen ?

Vielen Dank für Deine Antwort

Gambino

 

[Bauexperte]

Hallo Gambino

Leider ist dieser GU wieder so ein Abzocker... sog. ca.-Preise hätte ich unter keinen Umständen anerkannt und den Vertrag so nicht unterzeichnet. Nun ist es schon geschehen und man muss die Positionen genau ansehen. Wenn eine Ueberschreitung von 67% vorliegt, so hat der GU schlicht und einfach seinen Kunden, also Dich, betrogen, indem er glaubhaft machte, dass ein Preis in einer bstimmten Grössenordnung sei. Ich würde die Forderung betreiten und lediglich 10% Mehrkosten anerkennen. Für einen eventuellen Prozess würde ich mir überlegen, was so nicht alles in Ordnung ist, dann eine Widerklage platzieren. Ich würde gerne wissen, wer ist dieser GU. Bitte mir eine persönliches E-Mail zustellen (speidel@bluewin.ch). Danke.

Gruss

Bauexperte

 

[Serge-CH]

...sog. ca.-Preise hätte ich unter keinen Umständen anerkannt und den Vertrag so nicht unterzeichnet...

Hallo Bauexperte

Gibt es überhaupt GUs, die keine Schätzkosten sondern Pauschalen offerieren?!? Bei mir sind die Umgebungskosten und Gebäudezusatzkosten ebenfalls als "Schätzkosten" aufgeführt. Damals fand ich keine GU (auch im Forum nicht), die das Risiko übernommen hätte... Zumindest sicher nicht zu einem normalen Preis...

Gruss,

Serge-CH

 

[Kurt Wagner]

kenne die Details auch nicht, würde aber grundsätzlich mich auch nicht beeindrucken lassen.

Wir hatten auch mal Probleme mit unserem ehemaligen GU und das ganze landetet auch vor Gericht (er hats dann bis vor Obergerricht weitergezogen...).

Schlussendlich bekamen wir auch da Recht - alle Kosten (ausser die Nerven und die Zeit) hat er schlussendlich übernehmen müssen. Aber ich denke die Rechnung der GU geht trotzdem auf, weil sich schlussendlich viele nicht wehren und die "Kröte" halt schlucken und bezahlen.

 

[Bauexperte]

Es gibt eben solche und solche GU's... Aber ich habe gelegentlich immer wieder einmal einen Werkvertrag mit Pauschal-Vereinbarung. Wichtig ist dann einfach, dass man auch weiss, was bekomme ich für das Geld. Das bedeutet, der Beschrieb muss sehr klar und nachvollziehbar sein. Ich hatte sogar einen Fall, da wollte der GU trotz Pauschal-Vereinbarung noch eine Bauteuerung von übe 4% in Rechnung stellen... ich habe mich dann bei via Bauleiter bei den Unternehmern erkundigt, alle hatten Pauschalverträge... ja da war sogar seine Rechtsanwältin bei mir und wollte feilschen... sowohl Anwältin wie GU mussten einsehen, keine Chance...

Gruss

Bauexperte

 

[Serge-CH]

Es gibt eben solche und solche GU's...

Ja, aber kannst Du uns - resp., denen, die sich jetzt in der Evaluationsphase befinden, die GUs nennen, die die Umgebungskosten und Gebäudezusatzkosten als Pauschale anbieten? Ich kann leider nicht mehr davon profitieren... Bei mir ist der Zug abgefahren...

 

[mbaum]

@Serge-CH

Ich bin mir nicht mehr ganz sicher, aber ich glaube, Marti Häuser hätte uns damals eine Offerte inkl. Umgebung pauschal gemacht. Allerdings waren auch da noch soviele Vorbehalte enthalten (Zustand des Baugrunds, etc.), dass die Fixpreisgarantie eigentlich kaum viel gebracht hätte. Ein weiteres Problem: die konkrete Umgebungsgestaltung definitiv fixieren kann man meist erst wirklich gut, wenn das Haus steht und man die räumlichen Verhältnisse 1:1 sieht. Änderungswünsche seitens der Bauherrschaft sind vorprogrammiert und schon ist die Fixpreisgarantie obsolet.

Wichtig ist aber genügend Budget zu reservieren. Der Ansatz der GUs ist oft, mit möglichst minimalem Budget für die Umgebung zu starten. Der Gedanke dahinter ist, dass man die Umgebung ja dann immer noch "irgend wann" perfektionieren lassen kann. Das Haus aber, kann man nur noch schwierig ändern, wenn es denn mal steht. Problem dabei: Wenn das Haus fertig ist und man feststellt, dass man für die gewünschte Umgebung nochmal 50-100' in die Hand nehmen müsste, kann "irgend wann" schnell mal zu "nie" werden. Ein Phänomen scheint nämlich zu sein, dass jeder Bauherr - unabhängig von der Grösse seiner Brieftasche - am Limit seiner jeweiligen finanziellen Möglichkeiten plant /emoticons/default_wink.png

Mein Tipp: bei schwierigem Baugrund, Hanglage oder anderweitig spezielleren Ideen bezüglich der räumlichen Umgebungsgestaltung unbedingt vor Baubeginn etwas mehr Geld in die Planung investieren und ev. auf eigene Rechnung entsprechende Spezialisten beiziehen. Anschliessend die entsprechenden Arbeiten vom GU auch gleich zusammen mit den Erdarbeiten für das Haus devisieren lassen. Oft haben nämlich bspw. Aushubunternehmen auch das erstellen von Trockenmauern, Treppen, etc. im Angebot und man bekommt dank dem grösseren Auftrag bessere Konditionen.

 

[emil17]

Ich würde in einem solchen Fall eine Begründung verlangen, warum es genau zu den Kostenüberschrietungen gekommen ist und weshalb diese nicht bei Erkennung gemeldet wurden. Wenn man 'ca.' Preise mit Fussnoten in Verträgen absegnet, ist es natürlich klar, dass da Streit aufkommen wird.

Dabei ist nicht nur der Leistungsnachweis zu erbringen, sondern auch, dass diese Leistung erforderlich oder vom Bauherrn gewünscht war. Aber kann der Bauherr und Laie beurteilen, wie gross die Kubatur des Aushubs wirklich sein muss?

Auf der anderen Seite muss man den Unternehmer auch verstehen; er wird keine verbindlichen Angebote machen für Dinge, deren Aufwand er nicht sicher vorhersehen kann. Wenn der Bauherr dann noch undiszipliniert ist ("macht doch den Humus gleich breit") und den Vertrag nicht genau kennt (dort werden solche Dinge gern "vergessen", damit die Offerte vorteilhafter, da billiger, erscheint), wird es halt teurer.

Besser wäre es, Einzelverträge mit lokalem Architekten und Tiefbauer usw. zu machen, die in etwa auftretende Schwierigkeiten mit dem Baugrund usw. vorhersehen können, weil sie die Gegend genau kennen und dort schon manches Loch gegraben haben. Dann kümmert sich auch der vom Bauherrn bezahlte Architekt um die Kostenkontrolle. Wer mit einem GU baut, hat NIEMANDEN, der seine Interessen auf der Baustelle vertritt, Architekt und Bauführer werden vom GU bezahlt und singen dessen Lied.

Die Kostenüberschreitungen generell als "absolut inhaltlich unbegründet" abzutun ist sicher genauso falsch wie die ungerechtfertigte Forderung der Gegenseite. Als Vertragspartner ernst genommen wird man aber nur, wenn man in der Sache Bescheid weiss. Und nur so kann man den offenbar weit verbreiteten Unfug abstellen, bei der Schlussabrechnung noch mal so 50'000 mehr zu fordern. Wenn man auch nur 20'000 rausholt, hat es sich ja schon gelohnt.

 

[peppi]

Wir haben im 2007 auch mit einem GU gebaut und haben das gleiche Problem. Der GU hat die Erschliessungs- und Umgebungskosten viel zu tief budgetiert. Wir sind nun kurz vor der Klage. Gemäss GU sind wir Ihm noch mehrer 10 000.00 Franken schuldig. Wir haben Ihn, resp. unser Anwalt, mehrmals aufgefordert Klage zu erheben. Der Gu hat im Wissen, dass wir vor Gericht eine Verrechnung mit den Überschreitungen verlangen werden, keine Klage eingereicht.

Kleiner Tipp

Das Bundesgericht hat im 2005 entschieden, dass der Planer die Genauigkeit der Anlagekostenberechnung anzugeben hat. Unterlässt er dies wird er haftpflichtig. Zudem muss der Planer bei anfallenden Überschreitungen unverzüglich informiern. In Deinem Fall ist der GU vor Gericht wahrscheindlich chancenlos

Da der Gu scheinbar kein Interesse hat sich mit uns zu einigen, werden wir in den nächsten Wochen Klage einreichen.

Auf jeden Fall lasst euch nicht einschüchtern.

 

[Serge-CH]

Wir haben im 2007 auch mit einem GU gebaut und haben das gleiche Problem. Der GU hat die Erschliessungs- und Umgebungskosten viel zu tief budgetiert. Wir sind nun kurz vor der Klage. Der Gu hat im Wissen, dass wir vor Gericht eine Verrechnung mit den Überschreitungen verlangen werden, keine Klage eingereicht. Das Bundesgericht hat im 2005 entschieden, dass der Planer die Genauigkeit der Anlagekostenberechnung anzugeben hat. Unterlässt er dies wird er haftpflichtig. Da der Gu scheinbar kein Interesse hat sich mit uns zu einigen, werden wir in den nächsten Wochen Klage einreichen.

@ Serge-CH, ich werde den GU erst nennen wenn der Fall abgeschlossen ist und ich genau dazu Stellung nehmen kann. Aber ich werde euch sicher auf dem laufenden halten.

Hallo peppi und Gambino

Könnt ihr uns mehr darüber erzählen? Wie ist es bei euch ausgegangen resp. wie ist der Stand? Ich befinde mich nun auch in dieser Endphase des Projektes...

Gruss,

Serge

 

[Gambino]

Hallo Sege-CH

ich habe den GU auf den Bundesgerichtentscheid von 2005 aufmerksam gemacht und seitdem habe ich nichts mehr gehört. Ich wohne jetzt bereits schon 2 1/4 Jahre in meinem Haus und warte immer noch auf die Abschlussrechnung. Ich glaube er hat 5 Jahre Zeit mir die Abschlussrechnung zukommen zu lassen, danach sind seine Vorderungen verjährt (bin mir bei diesem Punkt gar nicht sicher, nur Annahme).

Ich hoffe das du dich nicht in der gleichen Sitaution befinden wirst....viel Glück.

Gruss

Gambino