Bauhypothek in Hypothek oder separat abschliessen?

[froegli]

Hallo zusammen

Wir sind in den Verkaufsgesprächen für eine Liegenschaft. Der Preis beträgt CHF 690.000, weist jedoch einen geschätzten Renovationsbedarf von etwa CHF 290.000 auf (Schätzung eines Experten). 

Finanzieren könnten wir CHF 480.000 aus der eigenen Tasche, die Hypothek wäre dann CHF 210.000 (nur 1 Hypothek).

Wie macht man dies in der Regel, wenn man noch Geld benötigt für die Renovation? Weniger Eigenkapital einbringen und dafür die Hypothek grösser machen oder einen separaten Baukredit? Was ist finanziell und steuertechnisch besser?

Den Baukredit muss man amortisieren. 

Danke für Eure Antwort.

 

[muraxi9001]

Persönlich würde ich es bevorzugen die Renovation bar zu Zahlen (d.h. ich würde mich beim Kauf maximal belehnen). Ich glaube man hat so mehr Flexibilität  und muss nicht jede Rechnung (bzw. jede Leistung/Renovation) mit der Bank besprechen (bzw. der Bank zustellen zur Begleichung)

 

[TimmyS]

Mich würde das Thema auch sehr interessieren. Welche Kosten, vor allem Nebenkosten dabei auf einen zukommen können. Gibt es eventuell noch realistische Alternativen?

 

[pitw]

Ganz so pauschal lässt sich das nicht erklären, denn es hängt von einigen Faktoren ab, wie z.B.

Jahre bis zum Renteneintritt

Zinssatz der Bank

Höhe der möglichen Tilgung

Steuerliche Vor-Nachteile

möglicher Wertverlust der Immobilie

usw.

Ich würde einmal folgendes durchrechnen.

Alles finanzieren, und nur das von der Bank geforderte Eigenkapital mit in die Finanzierung, den Rest als Reserve behalten.

Je nach Alter und Berufssicherheit eine Tilgungshöhe, dass du spätestens zum Renteneintritt bei 0 bist.

Niedrigen Zinsatz ausnutzen, langer Festzins mit grosszügiger Tilgung wählen.

Ich würde nicht jeder Bank folgen, welche aus "Steuergründen" keine oder nur gering Amortisation anbietet. Mir sind mittlerweile Fälle bekannt, wo der Wert der Immobilie nicht mehr für eine Folgefinanzierung reicht. Grund dafür ist, dass die Restschuld noch zu hoch ist, das Objekt weniger wert, und dadurch eine Tragbarkeit nicht mehr gegeben ist.

Klar man zahlt später dann etwas mehr Steuern, anderseits bezahlst du halt noch an die Bank.

Es ist halt eine reine Rechensache, aber einer bekommt immer Geld, die Bank oder der Staat.

Man muss halt immer darauf achten, dass man "werterhaltende" Massnahmen am Objekt so plant, dass man steuerlich gut hinkommt, dann tut es mit den Steuern auch nicht so weh.

Gruss Pit

 

[Savannah]

Hello!

Ich bin hier sicherlich kein Experte auf diesem Gebiet, aber ich würde da doch schon eher dazu tendieren das Ganze getrennt abzuwickeln. Es hängt halt letztendlich auch viel von den jeweiligen Konditionen für die gesamte Hypothek ab, ob du dort dann auch noch jene für das Haus zusätzlich aufnehmen solltest. 

Andernfalls würde ich dir dann aber doch eher raten, dass du mal zusätzlich einen Vergleich für Hausdarlehen durchführst. Da findest du dann mit wenigen Klicks schnell das Angebot mit den besten Konditionen. 

 

[paulch]

Ähnliche Ausgangsposition, nur die Kosten etwas höher, schon lustig, wie die Preise sich seit 2017 weiterentwickelt haben. In unserem Fall Hauskosten 900k, Renovationen 400k. Sollte man Renovationen aus Eigenmitteln tragen oder Baukredit von der Bank geben lassen? Eigenmietwert ist etwas am Wackeln, wobei ich nicht dran glaube dass etwas passiert. In den ersten 3 Jahren und wahrscheinlich in den nachfolgenden Jahren hat man genug Werterhaltungen um steuerlich entgegenzuwirken, daher schwanke ich eher nur das nötigste (Haushypotheke) von der Bank zu holen. @froegli, wie habt ihr es schlussendlich gemacht? Ein guter Freund sagt: die Bank soll der Diener sein, nicht umgekehrt. P.S. kennt jemand einen guten Steuer/Finanzberater in KT. Argau Bad Zurzach-Baden, der sich bei Immo Fragen auskennt?
Danke und Gruss

 

[vromi]

Verstehe die Überlegung nicht ganz, eine höhere Hypo zu machen um Steuern zu sparen.

Wenn ich 1'000.- mehr Hypozins bezahle, kann ich das vom Einkommen abziehen und bei einem Grenzsteuersatz von z.B. 20% bezahle ich 200.- weniger Steuern. Netto habe ich somit 800.- mehr ausgegeben.... 

Eine höhere Hypothek macht nur Sinn, wenn du das Geld anderweitig brauchst oder anlegen willst, z.B. in Aktien. Da stellt sich wiederum die Frage, welche Risikofähigkeit und Risikoappetit du hast. 

Bzgl. Baukredit oder normale, höhere Hypothek: Baukredit kannst du flexibel aufstocken, bezahlst aber einen hohen Zins (bei unserer Bank über 3%).  Wir haben deshalb auch den Umbau mit einer festen Laufzeit finanziert und hatten halt anfangs Umbau schon zu viel Geld auf dem Baukonto, was aber aktuell fast nicht kostet.

Falls du zwei Tranchen machst (Kauf und Umbau) darauf achten, dass die Laufzeiten gleich sind.

Gruss