Baukredit oder Hypothek bei Neubau?

[TRI]

Hallo zusammen,

Ich bin an einer Eigentumswohnung dran, die ca. 2014 fertiggestellt sein wird. Bei der vorgängigen Offerteinholung bei der swissquote wurde mir beschieden, dass sie finanzieren würden, aber nur für fertig gebaute und schätzbare Objekte. Grundsätzlich hätte ich eine Hypothek erhalten.

Gekauft ist noch nix, reserviert ist sie aber schon. Am kommenden DI gibt es die nächste Besprechung mit der Immo-Firma. Meine Frage ist, wann sie wieviel Geld sehen wollen. Sie meinten vor einem Monat mal, dass sie noch etwas berechnen würden und ich dann mit den Unterlagen zur Bank gehen könnte. Baubeginn ist Frühling 2013. Sehe ich das richtig, dass ich als Käufer einer von sieben Eigentumswohnungen den Bau vorfinanzieren muss? Ich bin ja nicht Bauherr, sondern nur Käufer einer Wohnung.

 

[Wyländer]

Hallo TRI

eine Hypothek kriegst Du erst auf den Zeitpunkt der Eigentumgsübertragung, einen Baukredit, wenn Du der Bauherr bist.

In Deinem Fall kann Dir die Baufirma, die die Eigentumswohnungen baut, eigentlich nur eine Reservationsgebühr, allenfalls noch eine (kleinere) Anzahlung verlangen.

Bei meinem ersten Bau wollte der GU auch Zahlungen nach Baufortschritt. Da hat ihm aber die Bank mitgeteilt, dass solange das Grundstück und das Gebäude ihm gehört, weder ein Baukredit noch eine Hypothek errichtet werden kann (also er den Bau finanzieren muss).

Da hat er mir nebst der ursprünglichen Reservationsgebühr noch eine Anzahlung in Rechnung gestellt (total waren das dann CHF 50'000.-- für den Neubau eines EFH).

Die Restzahlung, abzüglich Grundstückgewinnsteuer und Rückbehalt für allfällige Bauhandwerkerpfandrechte, erfolgte dann bei der Eigentumgsübertragung.

Gruss

Wyländer

 

[TRI]

Hallo Wyländer,

Bauherrin ist eine andere private Person. Soweit ich verstanden habe, gehört ihr ein altes Haus auf dem Grundstück, das abgebrochen wird und stattdessen bis 2014 ein Bau mit mehreren Eigentumswohnungen hingestellt wird. Eine Reservationsgebühr ist bisher nicht verlangt worden. Aber ich denke, dass sie von mir wissen wollen, ob ich mir das überhaupt leisten kann (ja, ich kann). Ich habe am DI meinen nächsten Termin.

 

[Wyländer]

Hallo TRI

Somit muss diese Privatperson den Bau (vor-) finanzieren und verkauft nach Bauvollendung die Eigentumswohnungen.

Normalerweise wird im Voraus von den Käufern eine verbindliche Bankgarantie verlangt und zwischen Verkäufer und Käufer ein Vorkaufsvertrag bereits durch's Notariat/Grundbuchamt erstellt.

Bei Eigentumsübertragung wird dieser Vertrag dann zum Kaufvertrag. Daher muss dieser Vertrag schon am Anfang genau studiert werden.

Ist schon bekannt, was mit dem Grundstück nach Bauvollendung geschieht? Wird Dieses zu den verschiedenen Wohnungen Anteilsmässig verkauft oder wird ein Baurecht eingerichtet?

Falls es ein Baurecht gibt, muss man auch dessen Bedingungen genau studieren (zB Laufzeit, was geschieht damit nach Ablauf der Baurechtsdauer usw) und dessen Kosten berechnen.

 

[TRI]

Hallo Wyländer,

Vielen Dank, Deine Informationen haben mir sehr geholfen. Eine verbindliche Bankgarantie macht Sinn.

Hinsichtlich Baurecht habe ich mir sagen lassen, dass ohne, im Baurecht käme für mich nicht in Frage. Zudem wäre die EW dann auch zu teuer. Am DI erfahre ich mehr.

 

[Wyländer]

persönlich finde ich, dass ein Baurecht für einen Käufer auch der ungünstigere Fall ist.

Dann viel Glück bei Deinem Vorhaben und einen interessanten Dienstag.

 

[TRI]

Normalerweise wird im Voraus von den Käufern eine verbindliche Bankgarantie verlangt und zwischen Verkäufer und Käufer ein Vorkaufsvertrag bereits durch's Notariat/Grundbuchamt erstellt.

Bei Eigentumsübertragung wird dieser Vertrag dann zum Kaufvertrag. Daher muss dieser Vertrag schon am Anfang genau studiert werden.

Ja, so wird es in etwa laufen. Den Baukredit übernimmt die Bauherrin. Ich werde demnächst eine Reservationsgebühr entrichten, eine 2. Akontozahlung bei Kaufvertrag inkl. öff. Beurkundung und Grundbucheintrag. Eine verbindliche Bankgarantie muss noch nicht heissen, dass ich auch bei dieser Bank später die Hypothek aufnehmen muss, stimmt das? Eine angefragte Bank meinte, dass sie nicht mehr als ein Jahr im Voraus die Konditionen festlegen können. Aber man könnte auf Basis einer variablen Hypothek beginnen, die dann ein Jahr vor Inanspruchnahme der Hypothek in eine feste mit den dann gültigen ZInssätzen umwandeln kann. Sinnvoll?

 

[miso]

...swissquote wurde mir beschieden, dass sie finanzieren würden, aber nur für fertig gebaute und schätzbare Objekte. Grundsätzlich hätte ich eine Hypothek erhalten...

Da ich auch zu Swissquote möchte (gute Konditionen) und auch in einen "Neubau ziehe" habe ich folgende Strategie.

Erstfinanzierung werde ich durch die UBS machen lassen. Dort wähle ich 100% Libor. Die UBS hat keine fixen Vertragszeiten bei Libor. D.h. man kann sofort wieder künden.

Ich werde dann versuchen, nach dem Einzug bei Swissquote die Hypothekt abgelöst zu bekommen.

Ob das funktioniert kann ich noch nicht sagen, denke aber, dass es das tun wird.

 

[TRI]

Ob das funktioniert kann ich noch nicht sagen, denke aber, dass es das tun wird.

Wann wird das in etwa sein? Gib uns mal bei Gelegenheit ein Feedback.
Interessant ist es natürlich allemal, die Konditionen schon ein Jahr vorher zu fixieren, vor allem wenn steigende Zinsen erwartet werden. 2013 vielleicht noch nicht, aber 2014 könnte schon höher sein.

 

[TRI]

Erneute Frage: Ab wann zur Bank?

Reservationszahlung: nächste Woche, wird von mir direkt überwiesen

1. Tranche 20% des Wertes inkl. Grundbucheintrag: April, wird von mir direkt überwiesen

Baubeginn April 2013

Bezugsbereit. 2. Hälfte 2014, dann ist auch die Restzahlung fällig, dafür brauche ich eine Hypothek (nur 1. Hypo, komme ohne 2. aus).

Wann soll ich mit der Bank über die Hypo reden, noch vor der Anzahlung oder erst bei Restzahlung? Die Finanzierung per se ist kein Problem.

 

[isitom]

Je früher desto besser. So hast du genügend Zeit um zu vergleichen. Den Zinssatz musst du ja nicht verhandeln sondern nur den Abschlag auf den publizierten.

Gruss,

Thomas

 

[TRI]

Je früher desto besser. So hast du genügend Zeit um zu vergleichen. Den Zinssatz musst du ja nicht verhandeln sondern nur den Abschlag auf den publizierten.

Gruss,

Thomas

Sehr guter Tip! Vielen Dank! Wollen die Banken die Verträge prüfen? Ich habe heute einen Termin bei der KB, die den Baukredit an den Bauherrn vergibt (Referenzauskunft). Dort wird das Thema sicher auch zur Sprache kommen. Ich will mich als gutes Risiko aber nicht 1.5 Jahre im Voraus festlegen. Für die 1. Tranche (20%) im April brauche ich einen Finanzierungsnachweis, spätestens dann muss ich diesen von einer Bank haben. Aber das muss ja noch nicht heissen, dass ich auch bei dieser Bank abschliessen muss, oder? Gute Beratungsleistung werde ich natürlich schon belohnen und dort einkaufen, wo ich auch gut beraten werde.

 

[isitom]

Was die Bank möchte sagt sie dir vor dem Termin so dass du genügend Zeit hast alles vorzubereiten.

Eine Bank wollte auch die komplette Baueingabe sehen.

Beim Finanzierungsnachweis handelt es sich normalerweise um ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen. Dafür verlangt die Bank Sicherheiten (Schuldschein). Ob dir dieses auch gewährt wird wenn du die Hypothek nicht bei der Bank abschliesst musst du fragen.

Je genauer du weisst was du brauchst (Höhe, Art und Dauer der Hypothek) umso einfacher. Wenn du die Verhandlung dahin leiten kannst wie viel Abschlag du auf die publizierten Zinssätze kriegst umso einfach auch zu vergleichen.

Gruss,

Thomas