Bauland als Eigenkapital

[Mareve]

Hallo zusammen

Ich habe eine Frage betreffend der Finanzierung.

Wenn das Bauland bereits vorhanden ist (unbelastet) wird dies von den Banken als Eigenkapital angerechnet?

Oder nur als Sicherheit gewertet?

Früher galt doch das Satz wer Land besitz kann direkt bauen. Ist da noch etwas wahres drann?

Gruss Mareve

 

[Maisgold]

Hallo

Natürlich wird das Land als Eigenkapital gewertet. Daran hat sich nichts geändert. Nebst dem Eigenkapital wird die Bank aber auch die Tragbarkeit bewerten. Die Zinsbelastung+Amortisation+Nebenkosten sollten nicht mehr als 35 % des Einkommens betragen.

Gruss,

 

[raycecile]

Das ist immer noch so, je nachdem wie hoch der Landanteil an der gesamten Bausumme ist, reicht dies zur Finanzierung oder es muss noch Geld zusätzlich eingebracht werden.

 

[Vita-men]

Ja, Das Bauland wird von den Banken als Eigenkapital angerechnent.

Wichtig ist aber noch wie bewerten die Banken das vorhandene Bauland? Bisher sind wir ich nicht schlau daraus geworden.

Hat vielleicht jemand da ein Idee/Tipp.

BG

Vitamen

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[Armin S]

hallo

hatte letzte woche ein bankengespräch.

Wenn bauland bereits vorhanden ist, wird dies als eigenkapital angerechnet.

Für die anrechenbare höhe gilt der aktuelle Marktpreis.

(zb. für welchen Preis Nachbarsparzellen verschrieben werden)

Hoffe damit zu dienen.

Gruss armin

 

[Mareve]

Danke viel Mal für Eure Beiträge.

Werden jetzt Mal Banken aufsuchen um zu errechnen was so finanzierbar wäre.

Mareve

 

[positron]

Bei uns ist das auch gerade ein Thema. Wir haben eine Parzelle in Aussicht welche ursprünglich für 290Fr. mit und 310Fr. ohne Architekturverpflichtung ausgeschrieben wurde. Die Parzelle wird von einer Erbengemeinschaft über ein Architekturbüro verkauft. Das Architekturbüro wiederum hat die Parzelle über einen Immobilienmakler inseriert. Wir haben aber direkt über das Architekturbüro Kontakt aufgenommen und müssen darum 20Fr. weniger bezahlen (das wäre die Vermittlungsprovision des Maklers gewesen). Des weiteren ist der Boden dort ab einer Tiefe von 1.8m matschig, das heisst es muss gepfählt werden. Die Eigentümer übernehmen darum die Hälfte der daraus anfallenden Kosten und gewähren einen weiteren Rabatt von 40Fr. pro m². Und weil wir gerne mit dem Architekturbüro bauen würden, welche die Parzelle verkauft, können wir nochmals 20Fr. einsparen. Also nochmals kurz für die Übersicht:

310Fr. (Ausgeschriebener Preis ohne Architekturverpflichtung)

-20Fr. (Weil wir mit dem Architekturbüro bauen werden)

-20Fr. (Weil wir die Parzelle nicht über den Immobilienmakler beziehen)

-40Fr. (Ermässigung wegen Pfahlgründung)

=230Fr./m²

Da wir vorhaben, das Land mit dem EK zu finanzieren und erst zu einem späteren Zeitpunkt einen Baukredit/eine Hypothek aufzunehmen, wäre es schon spannend zu wissen, welcher Quadratmeterpreis uns nun angerechnet wird. Meine Fragen sind folgende:

1) Entscheidet jede Bank selbstständig, wieviel Wert die Parzelle hat oder wird dazu irgend ein unabhängiger Experte beauftragt?

2) Wenn jede Bank das selber beurteilt, kann es sich dann doch sehr lukrativ sein, wenn eine Bank einen höheren Quadratmeterpreis anrechnet als wir tatsächlich bezahlt haben?

3) Oder wird aufgrund der zeitlichen Nähe zwischen Landkauf und den Finanzierungsgesprächen einfach der tatsächlich bezahlte Wert angerechnet?

4) Wäre es eventuell besser, das Land erst zu kaufen, nachdem die Finanzierungsgespräche stattgefunden haben?

 

[positron]

Ich habe mittlerweile selber bei meiner Bank angerufen und die offenen Fragen geklärt:

1) Entscheidet jede Bank selbstständig, wieviel Wert die Parzelle hat oder wird dazu irgend ein unabhängiger Experte beauftragt?

Muss ein Grundstück neu eingeschätzt werden, so können die jeweiligen Kantonalbanken das selber machen, da sie genau wissen, wo welcher m²-Preis aktuell ist. Wenn das nicht möglich ist, muss auf Kosten des Eigentümers ein externer Experte hinzugezogen werden.

2) Wenn jede Bank das selber beurteilt, kann es sich dann doch sehr lukrativ sein, wenn eine Bank einen höheren Quadratmeterpreis anrechnet als wir tatsächlich bezahlt haben?

Es kann grundsätzlich sein, dass nicht jede Bank genau das selbe anrechnet. Das sollte also bei der Wahl des Finanzierungspartners genau berücksichtigt werden.

3) Oder wird aufgrund der zeitlichen Nähe zwischen Landkauf und den Finanzierungsgesprächen einfach der tatsächlich bezahlte Wert angerechnet?

Ja, genau so ist es. Wenn das Grundstück erst gerade gekauft wurde, wird scheinbar grundsätzlich immer der im Kaufvertrag ausgewiesene Betrag angerechnet.

4) Wäre es eventuell besser, das Land erst zu kaufen, nachdem die Finanzierungsgespräche stattgefunden haben?

Dagegen spricht natürlich nie etwas. Kontraproduktiv für eine hohe Grundstückseinschätzung wäre es natürlich, wenn die Bank erfährt, dass der Verkäufer sich an den Baulandmassnahmen beteiligt.

Wir konnten das jetzt mit dem Eigentümer nämlich so klären: Wir bezahlen den vollen Preis für das Bauland und dieser Preis steht dann auch im Kaufvertrag. In einem zweiten Vertrag regeln wir die Beteiligung an den Baulandmassnahmen. So wird das Bauland zum vollen Preis eingeschätzt und wir haben zusätzlich noch etwas mehr EK. Dies verteuert zwar das ganze Haus um den Betrag, den wir an zusätzlichem EK haben, aber dadurch verschiebt sich der gesamte EK-Anteil zu unseren gunsten, was bedeutet, dass wir mehr 1. Hypothek und weniger 2. Hypothek bekommen.

Meine Frage an die Experten hier: Wie muss man diese Beteiligung vom Verkäufer versteuern?

 

[binceli]

Ich bin mal so frech und platziere meine Frage gleich hier drin. Wir können ein Bauland (950 m2) zu 186.-Fr./m2 kaufen, da die Parzelle nicht geteilt werden kann und sich für so ein grosses Land zum ortsregulären Preis von 240-260.- kein Käufer finden liess. Unser Projekt beläuft sich inkl. Land, Haus und Baunebenkosten auf ca. 630t, wovon wir auch die 20% EK bar aufbringen können (keine PK Bezüge etc.) Nun: da der ortsübliche m2 Preis um einiges höher liegt, was wäre nun wenn wir das Grundstück neu schätzen lassen würden? bei 240.-/m2 wären das schon über 50t Mehrwert, wie kann und würde uns dies angerechnet werden? gehe ich richtig der Annahme dass das Projekt dann 680 wäre und die 50t zu unserem EK dazuzählt, was wiederum bedeuten würde das unsere Tragbarkeit bei 680 bewertet wird? Würden für diese 50t noch Steuern etc anfallen?

 

[positron]

@binceli:

Da bei uns die Situation ähnlich ist, stelle ich hier mal meine Vermutungen an:

Ich denke, eine neue Einschätzung des Grundstücks kann auch kontraproduktiv sein. Wie ich oben bereits erwähnt habe, rechnen die Banken in der Regel den tatsächlich bezahlten Preis an, da dieser am ehesten den Marktwert repräsentiert. Wenn eine neuerliche Einschätzung zu einem viel höheren Preis kommt, wieso wurde das Land dann nicht zu diesem Preis verkauft? Es kann sein, dass die Bank aufgrund der neuen Einschätzung das Grundstück höher bewertet. Ob das dann die 50'000Fr. sind ist allerdings völlig offen. Genauso offen ist aber auch das Ergebnis der neuerlichen Einschätzung durch einen Spezialisten. Wie du auch richtig vermutet hast, verschiebt sich einfach das EK-zu-FK-Verhältnis zu deinen Gunsten, wenn das Land höher bewertet wird. Angenommen das Land wird tatsächlich um die 50k aufgewertet, dann wird auch das gesamte Projekt um genau diese 50k teurer. Auch der Nebenkostensatz in der Tragbarkeitsrechnung wird ja auf die Gesamtsumme angewendet und dort verlierst du damit etwas Spielraum. Des weiteren musst du für die Kosten der Einschätzung aufkommen. Dafür spricht aber, dass durch das günstigere EK-zu-FK-Verhältnis trotz genau gleich hoher absoluter Fremdfinanzierung mehr 1. Hypothek und weniger 2. Hypothek benötigt werden. Das heisst, du hast einen kleineren Anteil Pflichtamortisation und kannst unter Umständen von den tieferen Zinsen der 1. Hypothek profitieren.

Also nochmals zusammengefasst:

Pro:

- Verschiebung des EK-zu-FK-Verhältnis zu deinen Gunsten (= weniger Pflichtamortisation)

Contra:

- Ausgaben für die Einschätzung fallen zu deinen Lasten

- Gesamtprojekt wird teurer (= höherer Anteil Nebenkosten in der Tragbarkeitsrechnung)

- Risiko: Das Grundstück könnte gar nicht höher eingeschätzt werden

- Risiko: Die Bank könnte die höhere Einschätzung nicht berücksichtigen

Bezüglich Steuern ändert sich nichts, da für den Vater Staat soweit ich weiss nur der Kauf- und Verkaufspreis relevant ist. Dieser ändert sich ja durch die Neueinschätzung nicht.

Mein Rat: Ich würde das allerhöchstens in Betracht ziehen, wenn ihr sowieso geplant hattet möglichst rasch zu amortisieren, damit die Pflichtamortisation wegfällt. Und auch dann aber nur, wenn du vorher mit der Bank abgeklärt hast ob sie bereit wären das Grundstück zu dem Preis aus dem Gutachten als EK zu berücksichtigen anstatt dem Preis aus dem Kaufvertrag.

 

[binceli]

Kurz als Update meinerseits, waren bei 2 Banken, bei beiden nachgefragt hierzu. Beide akzeptieren eine Neuschätzung des Grundstückes nicht, dies komme erst bei einem Verkauf zum tragen. Somit haben wir diese Option gestrichen. Auch sonst ist in Sachen Grundstück kein Entgegenkommen, wir hatten noch angefragt ob es ev. möglich wäre nur 18% Cash anzuzahlen und die Bank den Mehrwert unseres Grundstückes als Sicherheit für die fehlenden 2% akzeptiert (wir bringen das ganze EK Cash ein, ohne irgendwelche Vorbezüge oder Verpfändungen)... wäre für die Bank ja eigentlich ein kleines gewesen, da bereits heute für unser Grundstück von einem anderen Interessenten viel mehr geboten wurde, als wir bezahlen, aber wir halt einfach das Glück hatten und viel früher alles unter Dach und Fach gebracht haben.

 

[Arcuos]

310Fr. (Ausgeschriebener Preis ohne Architekturverpflichtung)

-20Fr. (Weil wir mit dem Architekturbüro bauen werden)

-20Fr. (Weil wir die Parzelle nicht über den Immobilienmakler beziehen)

-40Fr. (Ermässigung wegen Pfahlgründung)

=230Fr./m².....

...1) Entscheidet jede Bank selbstständig, wieviel Wert die Parzelle hat oder wird dazu irgend ein unabhängiger Experte beauftragt?

2) Wenn jede Bank das selber beurteilt, kann es sich dann doch sehr lukrativ sein, wenn eine Bank einen höheren Quadratmeterpreis anrechnet als wir tatsächlich bezahlt haben?...

Hallo Positron,
ein Geschäftsfreund von mir hat ein ähnlich geartetes Grundstück gekauft (da gings aber nicht um Matsch, sondern um Felsen.../emoticons/default_wink.png)

Die Bank rechnet grundsätzlich zu "marktüblichen Preisen"... und das heisst in Deinem Fall, dass sie auf 230-250.-/m2 kommen werden. Der "ausgeschriebene Preis ohne Architekturverpflichtung" ist irrelevant weil

1. Ihr eine Architekturverplichtung eingeht

2. das erschwerte Bauen (Pfählung, Sprengung von Fels usw.) nun mal auch den Preis drückt (und Eure Baukosten erhöht!). Somit würde bei einer Expertise alle diese Faktoren berücksichtigt und der Preis entschprechend gewertet...

Interessant dabei - und für Euch von grosser Wichtigkeit! - ist vorgängig abzuklären und dies vom Architekturbüro auch bestätigen lassen, um wieviel Eure Baukosten höher würden, durch das erschwerte Bauen (Pfählung), resp. ob der Preisnachlass von 40.-/m2 überhaupt ausreichen würde um diese Mehrkosten zu kompensieren!

Dabei würde ich mal von einem Landpreis ohne Archi-Verpflichtung ausgehen (+20.-/m2) und einen anderen Architekten rechnen lassen. Erst dann wird transparent, in wie weit die Ermässigung wegen des Matschbodens überhaupt ausreicht, um diese Parzelle zu bebauen... /emoticons/default_wink.png

...für mich sieht das ein Bisschen undurchsichtig und nach "Rabatthascherei" aus - ich mag falsch liegen, seriös finde ich dieses Angebot jedoch nicht. Ein Grundstück hat nur soviel wert, für was es nutzbar ist - daher ist eine "Matschermässigung" irgendwie irrelevant...

Frage doch auch mal einen Hausbesitzer in der Nachbarschaft, was er für Mehrkosten wegen dieses Bodens hatte...

Grüssle

Arcuos

 

[Driton]

Guten Tag

ich habe eine frage ich besitze eine Eigenewohnung hypothek habe ich noch 260.000 aber es ist 400.000 bewertung gemacht 

Ist das möglich bei eine Haus kauf das 10% eigenewohnug berechnen und 10% PK =20%