Bauland bewerten und Verhandlungstaktik

[milhouse]

Hallo zusammen

wir wollen ein EFH bauen und haben eine Parzelle gefunden. Sie ist grundsätzlich nicht zu verkaufen, die Besitzerin meinte aber wenn alles stimmt würde sie evtl. doch einem Verkauf zustimmen. Mit "alles" ist nicht nur der Preis gemeint, aber natürlich auch.

Jetzt stellt sich die Frage, welchen Preis wir anbieten sollen.

In dieser Gemeinde wird erschlossenes Bauland zwischen 380-500CHF pro qm angeboten. Leider weiss weder die Gemeinde noch das Grundbuchamt, was normalerweise bezahlt wird. Die Parzelle ist am Dorfrand und hat auf einer Seite unüberbaubare Weitsicht, anderseits aber Hanglage (ca. 1  Geschosshöhe). Wie wirkt sich das auf den Preis aus? Die Stromleitung geht durch die Parzelle, eine Wasserleitung und Swisscom läuft unter der Strasse neben der Parzelle. Die Erschliessung ist also nicht vorhanden sollte aber wenig Aufwand sein(?). Wie der Baugrund ist weiss ich nicht, wir wollen dazu noch die Nachbaren befragen.

Das Angebot sollte natürlich der Besitzerin zeigen, dass wir bereit sind einen guten Preis für das Land zu bezahlen, sollte aber auch nicht zu hoch sein...wie geht man bei sowas am besten vor? Verhandlungstaktik?

Lohnt sich das Hinzuziehen eines Schätzers? Was kostet sowas? Kann jemand einen im Kanton Bern empfehlen?

viele Grüsse

Ueli

 

[isitom]

Was sind denn noch die anderen Kriterien damit "alles" stimmt?

Bei uns war es so, dass unsere gewünschte Parzelle seit über 20 Jahren ausgeschrieben war. Der Verkäufer wollte nur direkt an eine Familie verkaufen.

Wir haben uns mit ihm getroffen und ich habe beim Preis ein wenig gefeilscht da dieser am oberen Ende war. Hätte gerne noch weniger bezahlt aber letzten Endes war es uns den erzielten Kaufpreis wert. Bei uns war es voll erschlossenes Land. Die Gebühren beim Notar haben wir uns geteilt.

Ist so aus der Ferne echt schwierig zu beurteilen was denn für dich das richtige Vorgehen ist. Ich würde mir Gedanken machen was mir persönlich das Land Wert ist. Dann würde ich abklären wie viel es ungefähr kostet das Land zu erschliessen. Und natürlich abklären ob Altlasten und Dienstbarkeiten auf dem Grundstück vorhanden sind.

Gruss,

Thomas

 

[Pfälzer]

Mal abgesehen vom reinen Bauland, sollte man vorgängig einige Bankgespräche führen um zu wissen, wo denn zudem das Limit wäre? Wenn dann auch noch, zumindest in der Kostenschätzung, das passende Wunschhaus möglich ist, kann man ja die "von-bis-Preise" mal rechnerisch durchspielen... dann sieht man auch, bis zu welchem Preis (Reserven eingerechnet) man denn überhaupt gehen könnte.

 

[milhouse]

Danke für die wertvollen Hinweise! Bankgespräche sind in den nächsten Wochen geplant, wir werden das Thema mit der Bank ansprechen und einen Maximalpreis definieren. Altlasten sind keine da, Dienstbarkeiten in Abklärung (Grundbuchauszug). Da die Parzelle für unser Bauvorhaben wirklich perfekt ist (und wir haben schon 100e Parzellen angeschaut), ist uns das Land relativ viel wert. Aber je weniger wir bezahlen, desto mehr bleibt natürlich fürs Bauen...

Die anderen Kriterien damit "alles" stimmt sind wohl persönliche Sympathie und auch das geplante Haus. Da wir aber den persönlichen Geschmack der Besitzerin nicht kennen, können wir diese Punkte nicht gross beinflussen und werden ihr einfach zeigen, was wir vor haben.

Das Hinzuziehen eines Schätzers seht ihr nicht als hilfreich an, weils eh eine persönliche Frage ist?

 

[isitom]

Wir haben es so wie du gemacht: Erkundigt was denn so ungefähr in dem Gebiet für Landpreise üblich sind. Unseres war eher im oberen Bereich. Einen Schätzer haben wir nicht hinzugezogen. Dies aus dem einfachen Grund weil es bei uns eh nix gebracht hätte da wir das Land ja wollten /emoticons/default_smile.png

Wir haben letztendlich 30k mehr bezahlt als die damalige Steuerschätzung.

 

[Pfälzer]

Das Hinzuziehen eines Schätzers seht ihr nicht als hilfreich an, weils eh eine persönliche Frage ist?

Nun ja, da die Dame weder von sich aus verkaufen möchte, oder gar muss...  bringt das zu diesem Zeitpunkt keinen Vorteil. Ausser, dass Du weisst was es wert wäre..und wieviel Du zuviel zahlen würdest.... wenn es denn so weit käme.

Sinn macht es evtl. dann, wenn man sich nicht einigen könnte, das Verhältnis recht gut wäre.... und man dann gemeinsam einen amtlichen Schätzer beauftragen würde (Kosten müsstest Du dann natürlich vorab tragen)...wenn der denn noch am Ende das gemeinsame Gespräch führen würde, erklärt wie sich der Wert zusammensetzt...  dann... dann könnte es ggf. auch zum Erfolg führen. Es hängt aber am Ende davon ab, wie die Dame überhaupt reagieren würde.

 

[emil17]

Es ist, ausser in wirtschaftlichen Randregionen, ein Anbietermarkt, d.h. hohe Nachfrage nach mengenmässig begrenztem Gut.

Ein Verkäufer wäre zudem sowieso ziemlich ungeschickt, wenn er durchblicken liesse, dass er bald Geld braucht.

Wenn ich Bauland hätte und kein Geld bräuchte, würde ich es nicht verkaufen: Zinsertrag von Bargeld auf der Bank Null, Versteuerung nur zum Katasterwert, der regelmässig weit unter dem Marktwert liegt, Null Risiko ...

Ein Schätzer kann hilfreich sein, es reicht aber, auf dem Markt angebotene Parzellen in der Region zu besichtigen und Preis mit Gebotenem zu verglelichen. Was länger im Netz angeboten steht, ist hochpreisig oder geht aus anderen Gründen nicht.

Hier kann man als Verhandlungsbasis natürlich bauverteuernde Gegebenheiten, wie geologisch komplizierte Verhältnisse, anführen. Das wird aber den Verkäufder, der nicht verkaufen muss, wenig beeindrucken: Er kann ja ruhig auf einen solventeren Käufer warten oder auf einen, der keinen unterirdischen Carport will oder sich schlicht nicht darum schon vorher Gedanken gemacht hat.

Du bist also bereit, zuviel zu bezahlen, und wirst folglich zuviel bezahlen, denn du willst das Land. Das wissen die anderen auch, und so bildet sich "der Wert".