Bauland freigegeben - was nun? Parzellierung, Erschliessung etc.

[retoS]

Hallo zusammen

Nachdem ich hier lange und viel mitgelesen habe, musste ich mich doch auch mal noch registrieren.

Langsam wird es mit unseren Hausbauplänen konkreter und somit werde ich hier wohl über die nächste Zeit öfters zu finden sein.

Nun hier meine Frage:

Unser Land, auf dem wir gerne bauen würden, wurde nach langem Hin- und Her vom Regierungsrat nun als Bauzone freigegeben.

Nun ist es so, dass der Besitzer des Landes Land für ca. 7 oder 8 Einfamilienhäuser besitzt und das nun entsprechend verkaufen könnte.

Das Problem (seines und unseres) ist aber, dass wir nicht wissen, wie das mit der Parzellierung und der Erschliessung usw. nun zu laufen hat.

Auf der Gemeinde hat man uns gesagt, wir könnten einfach die Parzellen einteilen, Verträge schliessen und fertig. Ganz so einfach geht das ja aber nicht. Wer kann mir sagen, wer die Parzellen einteilen muss und wer wie und wann entscheidet, wo zum Beispiel eine Strasse hingebaut wird, damit die einzelnen Häuser auch erreicht werden können usw.

Man muss sich das so vorstellen, dass in einer "Lücke" im Dorf nun zwei Reihen mit Einfamilienhäusern hingebaut werden. Die Zufahrt müsste wohl von unten geschehen und kaum vom oberen Teil her, wo zwar Häuser stehen, aber auf den ersten Blick kein Platz für eine Zufahrtsstrasse nach unten besteht.

Wie regelt man so etwas nun? Kann man in so einem Fall von der Gemeinde Hilfe erwarten, da diese ja auch interessiert daran sein sollte oder lässt man das einfach von einer Firma (was für eine?) ausmessen und einteilen?

Für gute Tipps bin ich euch sehr dankbar!!!

Reto

 

[duke64]

Hallo RetoS

komische Antwort eurer Gemeindeverwaltung.

hier ein Link ::: Parzellierung ::: der etwas weiterhelfen könnte. (gilt allerdings für en Kt. Bern)

Ansonsten ruf doch mal auf dem Grundbuchamt oder einem Notar an, die können sicher auch Auskunft geben.

Gruss

 

[Nice-Nofret]

Idealerweise macht ein Architekt einen Bebauungsplan, teilt entsprechend die Parzellen ab (inkl. Strasse / Zufahrten / Kanal etc.); dann erst wird das Land vermessen und die Teilung wird im Grundbuch eingetragen. Anschliessend kann verkauft werden.

Je nach Gemeinde hilft diese auch beim Vorgehen (ist bei uns so - aber besonders schlau scheinen sie nicht zu sein .. wenn ich mir anschaue wie hier um jeder Grundstück rum auf drei Seiten ein Strässlein verläuft ...

 

[retoS]

Danke schon mal für die ersten Antworten und Links!

Nice Nofret: Wie meinst du das mit dem Architekten? Müsste den eher der Grundstückbesitzer engagieren oder erfolgt das eher durch die Gemeinde? Meiner Meinung nach müsste die Gemeinde ein Interesse dran haben, die Strassen, Zufahrten usw. mitbestimmen zu können oder nicht?

Während den Sommerferien ist das halt so eine Sache mit den Gemeindemitarbeitern ;o)

Die haben etwas von Nutzungsplan erzählt, der erstellt wird. Geht's bei so was nur um die Bedingungen, was gebaut werden darf oder eben zum Beispiel auch um die Strassen oder die Parzellierung?

Danke!

Reto

 

[Nice-Nofret]

.. der Grundstückseigentümer kümmert sich idealerweise selber darum .. dann bleibt Schätzungsweise am meisten nutzbare Grundstücksfläche zum Verkaufen übrig.

Das Interesse der Gemeinde besteht darin, die Erschliessungskosten zu minimieren /emoticons/default_wink.png

Architekt deshalb, weil der in der Lage sein sollte die unterschiedlichen Ansprüche an maximal gelungene Bebauung der Grundstücke verso Gemeindeinteressen in Einklang zu bringen.

 

[retoS]

Hoffe, es ist OK, wenn ich einfach weiter frage.

Unser Grundstückbesitzer macht so was auch zum ersten Mal und hat geschäftlich nichts mit solchen Sachen zu tun.

Wie geht er da nun am besten vor? Einen Architekten des Vertrauens hinzu ziehen? Wie weiss man, wie sehr man einem zufällig ausgewählten Architekten vertrauen kann?

Wäre es dann von Vorteil, eine Idee der Parzellierung zu haben, zum Beispiel, weil die paar Interessenten, die schon da sind, Ihre Wünsche schon angebracht haben?

Wie wird das vorfinanziert? Durch Reservationsverträge mit den Käufern und einer "kleinen" Anzahlung zum Beispiel?

Was bedeutet "erschlossenes Bauland" am Ende genau? Eine Zufahrtsstrasse? Strom etc. bis zum Grundstück?

Danke!

P.S. Evt. wurde ähnliches ja schon mal diskutiert hier, dann ist sicher auch Nice Nofret froh um einen Link anstelle meiner Fragen ;o)

 

[retoS]

Da es uns relativ wichtig ist, dass die Sache etwas vorwärts geht (und das ist während den Sommerferien gar nicht so einfach), werden wir wohl bei der Gemeinde nachfragen müssen, welcher Architekt die Nutzungsplanung macht. Evt. macht es dann ja Sinn, dass der Landverkäufer sein Land auch gerade von dieser Firma ausmessen lässt. Oder sehe ich das falsch?

Danke für Tipps und Tricks!

Reto

 

[küchenmaus]

Sorry, aber wenn man einen Architekten mit der Erschliessungsplanung betraut, will der dann nicht auch gleich Architekturverträge aufs Land abschliessen????

Das kommt dann nicht bei allen Landkäufern gut an.

Wie es bei uns genau gelaufen ist mit der Erschliessung müsste ich meinen Mann mal fragen. Jedenfalls nicht über einen Architekten.

Gruss küchenmaus

 

[retoS]

Ja, das sind eben Fragen, die es für uns nun zu klären gilt.

Einerseits ist der Landverkäufer nicht unbedingt an so was interessiert, da die Nachfrage nicht sooo riesig sein wird, dass er solche Einschränkungen gebrauchen kann - andererseits müsste man doch annehmen können, dass eine Firma einfach einen Auftrag annehmen kann, ohne nach mehr zu fragen, bzw. das einfach als Auftrag für die Parzellierung etc. akzeptiert.

Aber eben - ich weiss es nicht, deshalb hoffe ich, hier auf Antworten zu stossen.

Meine aktuelle Logik wäre, dass man die Firma, die für die Gemeinde die Nutzungsplanung macht, damit beauftragen könne, da die die nötigen Unterlagen auch schon hätte.

Weiss hier niemand genau, wie das abzulaufen hat, bzw. was man für Möglichkeiten hat? Es ist ja wohl auch so, dass zum Beispiel die Zufahrten geplant werden müssen, bevor die Parzellen verteilt werden können und da wäre mein Verständnis, dass die Gemeinde auch ein Wort mitreden möchte usw.

 

[küchenmaus]

Also, ich hab zwar noch nicht mit meinem Mann gesprochen, aber soweit ich weiss war es bei uns so. Der Landverkäufer machte sich grob Gedanken über eine ev. Aufteilung der Parzellen. Dann wurde ein Ingenieurbüro mit einer Machbarkeitsstudie beauftragt vom Landbesitzer(will heissen Parzellierung, Strassenführung und Anschlussleitungen). Nach Gutheissen durch den Landbesitzer wurde dies der Gemeinde vorgelegt zur Genehmigung. Dann gab es bei der Erschliessung von Wasser, Abwasser und dergleichen noch Änderungen. Das Ingenieursbüro bereinigte die Pläne und der Landbesitzer gab die Erschliessung nach Genehmigung durch die Gemeinde in Auftrag bei einem Strassenbauunternehmen. Die Kosten hat der Landbesitzer zu zahlen, wird den Betrag dann aber anteilsmässig auf die Parzellen verteilen. Deshalb kostet erschlossenes Land auch mehr als unerschlossenes.

Dieses Prozedere sollte aber auf der Gemeinde bekannt sein. Ganz bestimmt läuft nichts ohne Ingenieur und Gemeinde. Ach ja der Geometer darf nicht vergessen werden. Der vermisst das Land und setzt die neuen Grenzsteine.

Was bei der ganzen Sache ein Architekt zu machen hat, ist mir schleierhaft, ausser er übernimmt die Rolle des Landbesitzers und finanziert auch die Erschliessung vor, aber dann will er auch ganz bestimmt die Häuser bauen. Je mehr Häuser, umsomehr verdient er dann auch, deshalb wird er von Anfang an die Parzellen so gross wie nötig und so klein wie möglich halten.

Falls der Landbesitzer alles selber managt, bringt es ihm nichts möglichst viele Parzellen zu machen, weil er ja pro m2 Land entschädigt wird. Deshalb werden die Parzellen meist etwas grösser ausfallen. Je nach Angebot und Nachfrage vor Ort.

Ich hoffe sehr, dir damit weitergeholfen zu haben und sonst melde dich und ich werd meine bessere Hälfte doch noch bemühen. Aber wie gesagt, die Gemeinde sollte kompetente Auskunft geben können.

Oder in was für einem Kuhdorf lebst du denn?

Gruss küchenmaus

 

[Nice-Nofret]

*gg* tja Küchenmaus .. der Architekt macht bei mir dasselbe, wie bei Dir der Ing. Und NEIN ich würde Land nicht mit Architektenbindung / GU-Bindung oder sonstiger Bindung verkaufen, da bekommt man weniger für.

Ja, es macht Sinn sich mit den schon vorhandenen Kaufinteressenten abzusprechen, welche Parzellengrösse gefragt ist. Der Grundstückseigentümer sollte die Wünsche zusammentragen (wen alle natürlich genau die gleiche Ecke vom Grundstück haben wollen, ist das schon mal das erste Problem /emoticons/default_wink.png aber da ist eben ein erfahrene Architekt / Ing. /Raumplaner gut um attraktive Parzellen und Erschliessungen vorzuschlagen ... Es ist natürlich auch alles eine Frage wie gross das Gelände überhaupt ist, wie anspruchsvoll die Erschliessung ausfällt, wie hilfreich oder mühsam die Gemeinde ist... das kann man ohne Kristallkugel einfach nicht beurteilen.

Schritt 1: mit den Grundstücksinteressenten sprechen und deren Wünsche vermerken. Sich selber mal Gedanken machen, wie das Aussehen könnte...

schritt 2: mit der Gemeinde sprechen .. man muss ja auchmal sehen wo die bestehenden Leitungen durchgehen und wo man sich Sinnvollerweise anschliessen kann...

Schritt 3: sich eine Fachperson suchen (die Gemeinde kann da bestimmt Vorschläge machen) die einen da Unterstützt

Meine Mutter ist Architektin und sie hat einigemale Erschliessungspläne und Parzellierungen durchgezogen für Klienten .. deshalb kenne ich das halt von dieser Seite....

 

[retoS]

OK, danke!

Habe jetzt mal noch mit dem Grundbuchamt Kontakt aufgenommen und die meinen auch, dass der Geometer die erste "Ansprechperson" sein müsste.

Zusammen mit euren Tipps sollte das nun sicher irgendwie in die Wege geleitet werden können. Nur schade, dass auf der Gemeinde in der Sommerferienzeit nur morgens gearbeitet wird...

Ja, es ist schon ein bisschen ein Kuhdorf ;o)

Aber das ist genau das, was wir suchen.

Danke!

Reto

 

[maf]

Nice Norfet hat es wohl richtig gesagt:

1. die Parzellierung muss aber sinnvoll sein. Die kann rein geometrisch gemacht werden (z.B. Gesamtlänge geteilt durch 4 und gesamtbreite geteilt durch 2) In der Mitte würde dann die Strasse verlaufen. Es kann aber sein, dass topografische oder wirtschaftliche Faktoren berücksichtigt werden müssen. In der Regel macht ein Ing. oder Geometer eher eine "geometrische" Parzellierung, während ein Architekt eine "marktorientierte" Parzellierung umsetzt.

Marktorientiert heistt, dass z. B. eine leicht erhöhte und gute Aussichtslage eher grössere Parzeleln werden und entlang der Hauptsrasse kleinere und günstigere Parzellen entstehen. So kann für den Baulandverkäufer sicher gestellt werden, dass jede Parzelle einen Käufer findet. Zugleich wird er auch eien "Gewichtung" des m2-Preises machen, denn nie ist jede Ecke einer grossen Parzelle gleich gut wie die andere. Ziel sollte immer sein, dass jeder Teil sinnvoll genutzt und auch vermarktet werden kann.

Viel schwieriger scheint mir der Umstand, dass Ihr offenbar Bauland gekauft habt, in unerschlossenem Zustand. Ohne genaue Planung der Parzellierung und ohne Strassen- und Erschliessungsprojekt lassen sich die Kosten kaum kalkulieren. Beim Kauf von unerschlossenem Bauland obliegt es dann den Käufern diese Zeche zu bezahlen, egal wie hoch der Preis ist (lediglich die unverkauften Parzellen werden noch vom Baulandverkäufer zu tragen sein). Auch wenn es sich nur um Feinerschlissung handelt, können die Kosten schon erheblich sein, um so schwieriger scheint mir die Einschätzung über einen Baulandpreis des unerschlossenen Baulandes. Üblicherweise ist der übliche m2-Preis in einer Ortschaft von erschlossenem Bauland bekannt. Davon müsste dann lediglich die projektierten Erschlissungskosten in Abzug gebracht werden. Wenn diese Kosten aber nicht bekannt sind (weil ja noch keine Erschliessung geplant worden ist, zu was für einem Preis habt Ihr denn gekauft ???

 

[retoS]

Danke auch für deine Hilfe.

Wir haben das Land noch nicht gekauft, sondern sind auch daran interessiert, mit dem Besitzer zusammen, herauszufinden, wie das am besten angegangen wird und dann würden wir das schon "erst" erschlossen kaufen, nehme ich an.

Damit er seine ganzen Sachen vorfinanzieren kann, käme für uns einfach ein Reservationsvertrag mit einer Anzahlung in Frage, bei der beim Notar bestimmt wird, welche Parzelle zu welchem Preis gekauft würde.

Ich hoffe mal, dass der Geometer, bzw. dessen Architekturbüro nach Bestimmung der Erschliessung (wo kommt die Strasse hin, wie teilen wir die Parzellen ein), die Erschliessungskosten einigermassen genau beziffern kann.

Heute treffen wir den Verkäufer und ich hoffe, wir kommen etwas weiter mit der Sache. Das Ziel wäre, dass wir gemeinsam (je nachdem, wie interessiert andere noch sind für die zukünftigen Parzellen, auch mit weiteren Interessenten), rausfinden, was wir als nächstes tun können, damit sich die Sache nicht ewig hinauszögert.

 

[maf]

normales Vorgehen:

1. Höhenaufnahmen vom Geometer (was für ein Gefälle hat die grosse Parzelle)

2. Besprechung mit Gemeinde, wo können welche Werkleitungen gefasst werden. Gleichzeitig muss geprüft werden - je nachdem wie viele Häuser da entstehen und somit angeschlossen werden sollen - ob die Kapazitäten der bestehenden Leitugen für alle neu geplanten Anschlüsse ausreicht. Allenfalls ergeben sich daraus Folgearbeiten, d.h. dass bestehende z.B. Kanalisationsleitungen im Querschnitt angepasst werden müssen.

3. Beauftragung eines Ing. für die Strassenplanung - unter Einbezug aller Vorschriften. Dabei muss klar sein, was für ein Verkaufskonzept hier realisiert werden will (kleine oder eher grössere Parzellen) braucht es nur eine Strasse oder zwei? Je nach Parzellengrösse und Form ist das sehr unterschiedlich.

4. in den meisten Gemeinden muss die provisorische Parzelleneinteilung (sog. Mutationsplan) bei der Gemeinde zur Bewilligung eingereicht werden.

5. Ab einer gewissen Gesamtgrösse kann eine Gemeinde einen sog. Gestaltungsplan/Erschliessungsplan verlangen. Dabei können auch benachbarte, ebenfalls baubereite Parzellen anderer Eigentümer miteinbezogen werden. Das wäre für Euer vorhaben nicht gut, würde viel Zeit in Anspruch nehmen.

6. Sobald die Mutation bewilligt ist, kann das Grundbuchamt oder Notariat die Kaufverträge vorbereiten. Je nach Parzellierungskonzept sollten bis zu dem Zeitpunkt auch definiert sein, wo allenfalls noch Dienstbarkeiten vorzusehen sind (Wegrechte, Näherbaurecht etc.)

Reto, du hast doch auch einen Arch. z.Hand. Was sagt denn der?

 

[retoS]

Wegen Hausbau selber ist bei uns noch nichts konkret, da überhaupt nicht klar war, ob dort überhaupt eine Bauzone bewilligt würde und das wäre viel Aufwand im voraus gewesen, der evt. für die Katz gewesen wäre.

Mein Kollege, der Architekt ist, arbeitet in der City, da läuft es leider anders, bzw. ist offenbar eh schon alles erschlossen, wenn etwas Neues gebaut wird (weil vorher war drauf abgerissen worde usw.)

Werde mal die Auflistung von oben für das Gespräch heute mitnehmen, damit wir die nächsten Schritte besprechen können mit dem Landbesitzer.

Die Fläche dürfte so ca. 3'500 m2 sein und für 6 - 8 Parzellen gedacht sein (noch nichts definitiv). Nur so, dass du eine Ahnung hast, von der Grösse usw.

Das Landstück ist "unten am Dorf" und es gibt oben und rechts Nachbarn, wobei die Zufahrt von einer Landstrasse (links) möglich wäre.

Denke auch, dass mitten durch sinnvoll wäre, wobei man dann mit einer Parzelle in der unteren Hälfte besser bedient wäre, da man freie Aussicht aufs Tal und keine Strasse vor dem Sitzplatz (unten = Süden) hätte.