Bauland - Hypothek - und dann?

[Stubentiger]

Es ist schon spät, vielleicht stehe ich darum auf dem Schlauch. Und vielleicht könnt ihr mir trotzdem weiterhelfen...

Wenn wir Bauland "kaufen" möchten und dies mit ca. 50 % Eigenkapital finanzieren können.

Wie ist das dann nacher, wenn es um den eigendlichen Hausbau geht? Wieviel Eigentkapital muss man dann bringen? Überhaupt noch was? Spielt es eine Rolle, wieviel noch auf der 1. Hypothek ist oder halt wie lange man das Bauland abbezahlt hat? Kommt es "günstiger" wenn man alles auf Einmal macht: Bauland kaufen und bauen?

Ich weiss, viele Fragen. Aber hier hat bestimmt jemand schon Erfahrung damit gesammelt...

 

[booker]

Hallo

Die Bank wird wohl den Gesamtpreis anschauen (Land + Haus), angenommen alles kostet 1 Mio CHF und Du zahlst nun 200'000 ans Land (angenommener Landpreis 400'000), dann wirst Du später ohne weiteres EK bauen können. Dies wenn die Berechnungen der Bank aufgehen und die Tragbarkeit etc. gegeben ist.

Der Rest ist wohl nicht so entscheidend was die Zeitpunkte angeht, obwohl vielleicht kantonale Unterschiede wie Steuern eine Rolle spielen könnten. Z.Bsp. ob Du Baukreditzinsen absetzen kannst in den Steuern oder nicht plus etwaige doppelte Notariatsgebühren vom Landkauf und Erstellung der Schuldbriefe für die Bank.

Lass Dich doch von Deiner Bank beraten die sollten es am Besten wissen.-

Gruss

booker

 

[byki90]

Hallo Stubentieger

Wie Booker geschrieben hat, musst du mindestens 20% Eigenkapital fuer den ganzen Bau inkl. Land mitbringen.

Dazu darfst du nicht vergessen, dass die Bank auch noch die langfristige Haltbarkeit fuer dein Projekt rechnet. Dieswird wie folgt gemacht.

Totalkosten 1`000`000

Eigenkapital 200`000

Bank 800`000

Hypotekarzins 5% 40`000 (5% wird als Durchschnitt der letzten 20Jahre gerechnet)

Amortisation 1% 8`000

Nebenkosten 1% 10`000

Total Jahreskosten 58`000 Dies darf maximal 35% des Bruttojahreseinkommens sein.

Also solltest du 174`000 Bruttoeinkommen haben.

Ich hoffe dir mit dieser Kalkulation zu helfen.

Gruss Stef

 

[booker]

Hallo Stef

ich wollte so konkrete Zahlenangaben vermeiden. Die von Dir angegebenen Grössen von 20% EK und 35% Tragbarkeit sind weit verbreitete Faustformeln, die aber keineswegs so sein müssen.

Finanziert werden kann durchaus auch mit 10% EK und einer höheren Tragbarkeit. Aber es kommt sicher auf die persönliche Situation sowie das Einkommen an.

 

[byki90]

Hallo Stef

ich wollte so konkrete Zahlenangaben vermeiden. Die von Dir angegebenen Grössen von 20% EK und 35% Tragbarkeit sind weit verbreitete Faustformeln, die aber keineswegs so sein müssen.

Finanziert werden kann durchaus auch mit 10% EK und einer höheren Tragbarkeit. Aber es kommt sicher auf die persönliche Situation sowie das Einkommen an.

Klar ist es Verhandlungssache welche individuell mit der Bank verhandelt werden muss. Wenn du die Finanzierung anhand der Berechnung sicherstellen kannst, bekommst du von jeder Bank Geld. Jeder soll es am Schluss so machen wie er will, und wie er Geld von der Bank bekommt. Jedoch moechte ich heute eine Bank sehen die dir mit nur 10% Eigenkapital ohne Sicherheiten Geld gibt.

War ja nur eine Hilfe.

Gruss Stef

 

[raycecile]

Bei neuen Häusern wird mit Nebenkosten von 0,6% gerechnet, die Amortisation bezieht sich auf die Hypothek und die Jahre bis zur Pensionierung, man kann da nicht einfach mit 1% rechnen.

Wenn man diese Rechnung bei uns anstellen würde hätten wir die Tragbarkeit nicht gewährleistet, wir müssen bei 740t Hypothek 5800 p.a. amortisieren.

Man muss soweit amortisieren, dass mit dem Pensionseinkommen die Tragbarkeit weiterhin gewährleistet ist, wie die das genau rechnen müsste ich nachschauen.

Insofern wäre die Rechnung:

Hypotekarzins 5% 40`000 (5% wird als Durchschnitt der letzten 20Jahre gerechnet)

Amortisation ca 6000

Nebenkosten 0,6% 6`000

Total Jahreskosten 52`000 => im Bereich von 130-150t (es gibt Banken die gehen bis 40%, schliesslich zahlen viele auch Mieten bis zu 40% ihres Bruttoeinkommens!)

Aber zurück zur Eingangsfrage, ihr solltet 20% EK auf dem Gesamtbaukosten bringen, wir waren genau in derselben Position, mussten 50% EK fürs Land bringen und dann beim eigentlichen Bau nur noch soviel dass man die 20% einhielt und die Tragbarkeit gewährleistet war. Wobei wir einiges über den 20% liegen.

Wichtig beim Kauf des Landes ist, dass man diese Hypothekarzinsen NICHT vom Einkommen abziehen kann, nur Zinsen von selbstbewohntem Eigentum kann steuerlich geltend gemacht werden, also auch nicht die Ferienwohnung im Wallis o.ä.

Darum ist es gut wenn man gleich nach dem Landkauf anfangen kann zu bauen, wobei dann bei gewissen Kantonen das Problem der Handänderungssteuer auftritt, in ZH wird dazu das Land und der Bau gerechnet, wenn man zuwartet ist die Steuer nur auf dem Landpreis zu entrichten. Da rate ich das Steueramt zu befragen, es kann sich auszahlen.

 

[Stubentiger]

Ok, alles klar. Hatt vorübergehend den Durchblick verloren. Danke!

 

[Stubentiger]

Hallo,

Ich schubse diesen Beitrag mal wieder hoch. Denn das Thema ist momentan wieder aktueller. Nachdem wir dann doch eher auf der Suche nach bestehenden EFH waren, mussten wir und jetzt doch sagen, dass es vermutlich doch nicht der richtige Weg für uns ist.

Wir hätten ein schönes Plätzchen gefunden, wo wir und gut vorstellen könnten, mal zu wohnen.

Das Bauland (160'000) könnten wir alleine finanzieren. Das Haus selber würden wir dann aber vermutlich erst später bauen (in ca. 2 Jahren?) ... Ist denn das überhaupt sinnvoll (steuertechnisch), das ganze Bauland alleine zu finanzieren? Wie wirkt sich das aus? Das Bauland befindet sich nicht in der selben Gemeinde, wie wir momentan Steuern bezahlen.

Oder wäre es sinnvoller, die Bank "mitfinanzieren" zu lassen und dann fertig abbezahlen bis wir beginnen mit dem eigentlichen Hausbau?

Nachher müssten wir ja kein Eigenkapital mehr bringen - oder? Wir wünschen uns ein "einfaches" Haus - mittlerer Standart. Wir wollen Eigenleistung erbringen (gesammte Gartenarbeiten, Böden legen und mal schauen, was sonst noch möglich ist).

Was denkt ihr darüber?