Bauland mit Privatweg / Wegrecht

[redblue]

Hallo zusammen,

ich könnte Parzelle C (siehe Anhang) kaufen, über deren Fläche ein geteerte Privatstrasse verläuft, welche fast ein 1/5 der Grundstückfläche ausmacht. Die Parzellen A und B sind bereits bebaut, haben ein im Grundbuch eingetragenes Wegrecht und können mit Fahrzeugen nur über diese Strasse, welche komplett in Parzelle C liegt, erreicht werden. Parzelle C gehört aktuell den Besitzern von Parzelle A und B. Was sagt ihr zu folgenden Punkten:

- Wäre es nicht angebracht, 2/3 der Fläche der Strasse vom Grundstückspreis abzuziehen, d.h. so das die Besitzer der drei Parzellen, je "virtuell" einen drittel der "Strassenfläche" besitzen?

- Wer zahlt die Strasse, wenn diese z.b. neu geteert werden muss, welche rechtlichen Grundsätze bestehen da?

- Wie sieht es mit Schneeräumen, etc. aus, wäre ich da alleinig dafür verantwortlich, da die Strasse ausschliesslich auf meiner Parzelle liegt?

- Was habt ihr mit diesem Thema so für Erfahrungen gemacht?

Besten Dank & Gruss

redblue

Situationsplan.pdf

 

[smart80]

uih, schwieriges Thema, da Vernunft und gesunder Menschenverstand heute nicht mehr zählt: Der Markt spielt (Take-it, Change-it or Leave-it).

Grundstückpreis abziehen:

Wäre vernünftig, hat aber Einfluss auf deine Ausnützungsziffer (die Du aber theoretisch bei anderen Nachbarn "einkaufen" könntest).

Nur: jemanden muss Eigentümer der Strasse sein; ein "Dritteln" geht mit vernünftigem Aufwand nicht. Fairerweise könnte Dir "Strasse" für einen wesentlich tieferen m2-Preis verkauft werden. Plus Abgeltung für Unterhalt und Erneuerungsfond.

Kosten Unterhalt:

Grundsätzlich der Eigentümer (=Du). Vertraglich könnte da schon etwas gemacht werden (Grundbucheintrag, Vertrag über Notar etc). siehe oben.

Schneeräumung:

meines Wissens könnte dich niemand dazu zwingen....

ABER: Als Eigentümer (und Grundbucheintrag) bist du gesetzlich oder über Usanzen (Vermutung) verpflichtet wegen dem Wegrecht die Strasse passierbar zu halten (freihalten, keine tiefen Schlaglöcher, halbschwarz-Räumung).

Und noch ein WICHTIGER Punkt: Haftungsfrage liegt beim Eigentümer (=Du).

Beispiel: Glatteis, Nachbarn B fällt um, komplizierter Beinbruch; Teilinvalidität -> Versicherung könnte auf dich Regress nehmen!

Wir waren in ähnlicher Situation; da wir aber nur Verlierer gewesen wären, haben wir schlussendlich das Gründstück nicht gekauft (zum Glück).

Auf jeden Fall würde ich dir eine halbstündige Beratung bei einem ansässigen Notar empfehlen. Der kann dir alle Zusammenhänge und Details erklären. Und auch Lösungsvorschläge (vielleicht ist A und B sich dessen gar nicht bewusst...)

PS: komische Parzellierung; eigentlich müsste hierzu auch der ansässige Bauverwalter etwas erzählen können, warum und wie das angedacht war...

 

[redblue]

Hallo smart80,

Danke für deine ausführliche Antwort.

Nun, ich muss vielleicht noch präzisieren: Ich sehe das Problem nicht mit den aktuellen Besitzern, sondern denke eher an die Zukunft, wenn mal andere diese zwei Parzellen besitzen... D.h. es wäre durchaus möglich, mit den jetztigen Besitzern etwas auszuhandeln und dann ins Grundbuch einzutragen (z.b. Unterhalt für Weg inkl Schneeräumung werden zu je einem drittel von den Parzellenbesitzern getragen...), wen so etwas gehen würde, rechtlich "verheben" würde und sinvoll wäre!!??

Meine andere und bevorzugte Idee (sofern dann realisierbar....) wäre den Weg zu parzellieren und dann an die Gemeinde "abzutreten" (mit Näherbaurecht, Übertrag der Ausnutzungsziffer, etc. im Grundbuch zu meinen Gunsten), weiss aber (noch) nicht ob es da überhaupt eine Möglichkeit gibt, bzw. die Gemeinde ein Interesse daran hat...

Gruss

redblue

 

[smart80]

aktuelle besitzer:

wäre nicht so sicher...

wissen die, dass paar tausend franken/jahr rückstellungsfond/unterhalt auf sie zukommen können...?

gemeinde wird wohl zuletzt interesse haben, sich hier finanziell einzuklinken und (steuer-)gelder in die finger zu nehmen.



...in vielen gemeinden räumen sie winterdienst nur schwarz, wenn wendeplatz am ende der strasse.

am besten primär fragerunde bei notar/bauverwaltung.

zweiter schritt mit fakten und vorschläge zu A und B.

viel erfolg!!!

und die situation von allen seiten beurteilen. ich müsste so ne konstellation nicht haben.

 

[redblue]

Angenommen, ich könnte mit den aktuellen Besitzern einen Grundbucheintrag aushandeln, welcher alle drei Parteien zu je einem drittel am Unterhalt der Strasse verpflichtet. Und einen zweiten Grundbucheintrag, in welchem die Schneeräumung der Gemeinde übertragen wird und jeweils je ein dritte der Kostenl an die Parzelleneigentümer in Rechnung gestellt wird. Bleibt wohl die Haftungsfrage, aber von der kann sich meines Wissens ein Grundstückeigentümer nicht entbinden lassen, oder??

Was denkt ihr, würdet ihr, in meiner Situation obenstehenden Lösungsvorschlag als akzeptabel anschauen? Bauverwaltung werde ich diesbezüglich auch noch ansprechen, Notar nur wenns wirklich sein muss, bzw. mit dem Grundstückkauf konkret würde...

 

[smart80]

so wie gemeinde-verwaltungen kenne, werden sie käumlichst auf sowas einsteigen.

haftungsfrage: so sehe ich es auch (bin aber kein profi, hatte mich nur mal mit notar und privat tief in das thema eingearbeitet).

es bräuchte extrem viel goodwill und detailinfos, dass ich deine lösung für akzeptabel bewerten würde.

vielleicht noch ein wichtiger punkt: aktuell scheint es _gute_ nachbarschaft und XMV (gesunder menschenverstand) zu sein.

aber: der wind kann sehr sehr schnell ändern, ich spreche aus verschiedenen persönlichen erfahrungen. die welt kann in paar monaten und jahren schon wieder ganz anders aussehen. und der "neue" im quartier bietet nämlich (leider) immer irgendwie angriffsfläche... würde mir gut überlegen, zuviel anzupushen...

beispiel: wend die strasse mal wegen einem kalten winter risse kriegt: nach welchen kriterien müssten dann alle in die tasche greifen (irgendeiner hat dann sicher das gefühl, dass unterhalt noch nicht nötig sei..)

was hält dich davon ab, JETZT bei einem notar beratung zu suchen?

ihre pflicht ist, dich umfassend zu beraten; und er kann mit den aktuellen facts und ortskenntnisse und möglich bauverwaltungs-usanzen am besten helfen....

kostet nicht alle welt!

...vielleicht sogar spezialtarif, wenn du ihm parzellen-abwicklung in aussicht stellst...

 

[wipsi]

Hallo redblue

Deine Situation entspricht so ziemlich der unseren ;-))

Hier die Antworten zu deinen Fragen:

- ob du etwas am Verkaufspreis abziehen kannst ist Verhandlungsgeschick

da das Wegrecht schon eingetragen ist hast du nachträglich kein Recht von Parzelle A und B eine Entschädigung zu verlangen

- Unterhaltspflichtig sind Parzelle A und B. Das beinhaltet auch das Schneeräumen. ABER wenn du diese Strasse auch benutzt gehen die Unterhaltspflicht und Kosten für Erneuerungen durch drei.

Kurz: Parzelle A und B dürfen auf dieser Strasse fahren um von der Hauptstrasse zu ihren Parzellen zu kommen und dies so schonungsvoll wie möglich.

Parkieren, wenden oder abstellen eines Fahrzeuges auf dieser/deiner Strasse ist für A und B verboten. Du darfst schon, so fern die Durchfahrt nicht behindert wird. ;-)

Sollte die Strasse mal saniert werden bestimmst du wann und wie. Du musst aber aufpassen das die Strasse nur werterhaltend saniert wird. Sonst kann es passieren das du alleine für die Mehrkosten aufkommen musst.

Du musst immer dafür sorgen das A und B ungehindert durchfahren können.

Normalerweise sollte auf dem Grundbuchamt ein Dienstbarkeitsvertrag hinterlegt sein der diese Sachen regelt. Wenn nicht geht es nach ZGB welches besagt das der Unterhalt nach dem Benutzungsgrad aufgeteilt wird.

Unsere Erfahrungen sind nicht sehr gut mit diesem Wegrecht :-(

Seit die hintere Parzelle bei uns bebaut ist parkieren die Besucher dieser Parzelle permanent teilweise oder ganz auf unserem Grundstück. Mekert man ist man kleinlich, sagt man nichts, brodelts in mir gewaltig /emoticons/default_mad.png

Wegrecht ist meistens mühsam..../emoticons/default_rolleyes.gif

Gruss wipsi

 

[emil17]

Meine Anmerkungen:

- ob du etwas am Verkaufspreis abziehen kannst ist Verhandlungsgeschick

da das Wegrecht schon eingetragen ist hast du nachträglich kein Recht von Parzelle A und B eine Entschädigung zu verlangen

... und es gibt keine Möglichkeit das je wieder los zu werden.

- Unterhaltspflichtig sind Parzelle A und B. Das beinhaltet auch das Schneeräumen. ABER wenn du diese Strasse auch benutzt gehen die Unterhaltspflicht und Kosten für Erneuerungen durch drei.

... d.h. das Stück, das Dir nichts nützt, dürfen A und B unterhalten.einzige Lösung: Vertrag mit A und B, darin Unterhalt regeln, im Grundbuch anmerken, bevor es Krach gibt. Nachher geht nichts mehr.

Parzelle A und B dürfen auf dieser Strasse fahren um von der Hauptstrasse zu ihren Parzellen zu kommen und dies so schonungsvoll wie möglich.Parkieren, wenden oder abstellen eines Fahrzeuges auf dieser/deiner Strasse ist für A und B verboten

... kann man in der Praxis leider kaum durchsetzen.

Du musst immer dafür sorgen das A und B ungehindert durchfahren können.

Nein, genauer gesagt darfst Du nichts unternehmen was A und B behindert. Wenn ein Baum von Grundstück B auf den Teil vom Weg fällt, den nur noch A und B benutzen, der aber noch auf der Parzelle C ist, geht dich das nichts mehr an. Aber das kann man A und B wohl kaum beibringen. Du musst auch keine Schlaglöcher flicken, das ist Unterhalt.

Normalerweise sollte auf dem Grundbuchamt ein Dienstbarkeitsvertrag hinterlegt sein der diese Sachen regelt. Wenn nicht geht es nach ZGB welches besagt das der Unterhalt nach dem Benutzungsgrad aufgeteilt wird.

Unsere Erfahrungen sind nicht sehr gut mit diesem Wegrecht :-(

Seit die hintere Parzelle bei uns bebaut ist parkieren die Besucher dieser Parzelle permanent teilweise oder ganz auf unserem Grundstück. Mekert man ist man kleinlich, sagt man nichts, brodelts in mir gewaltig

Wegrecht ist meistens mühsam ...

Im Wegrechtsbegründungsvertrag sollte festgehalten (eingezeichnet und bemasst) sein, welche Fläche freigehalten werden muss. Bei einem gewöhnlichen Durchfahrtsrecht dürften das nicht mehr als 3 Meter sein. Das wäre vor dem Kauf zu regeln, falls das jetzige Wegrecht dies nicht schon festhält.Einzige Lösung, um Konflikte gar nicht erst entstehen zu lassen: die vom Wegrecht beanspruchte Fläche baulich abtrennen (z.B. durch farblich anderen Belag, oder Farbmarkierung, oder Absperrkette) und wie ein fremdes Grundstück behandeln. Dann merken manchmal auch die fremden Besucher, dass sie nicht überall parken können. Sonst gibt das ewig Streit.

 

[pjmac]

Hallo, diese Parzelle würde ich niie kaufen, Servitute bringen nur Ärger, besonders Wegrechte, ich kenne das aus Erfahrung.

 

[redblue]

Hallo zusammen,

mir ist noch eine Idee in den Sinn gekommen:

Angenommen, man würde die Strasse als Parzelle "D" abparzellieren und im Grundbuch die Eingentümer der Parzellen A, B und C mit jeweils einem Anteil von 1/3 als Eigentümer eintragen lassen, das wäre doch eine saubere Lösung, oder!?

Zudem könnte ich bei Bedarf, den Besitzern der Parzellen A und B die Ausnüzungsziffer von Parzelle D abkaufen!?

Was denkt ihr dazu bzw. ist das vom Gesetz her so möglich??

Besten Dank im Voraus für eure Antworten.

Gruss

redblue

 

[emil17]

Geht schon, aber man braucht trotzdem die Servitute. Jeder Miteigentümer kann nämlich die Auflösung des Miteigentums beantragen. Ob Ausnützungsziffern übertragbar sind, müsste man aiuf der Gemeinde rechtsverbindlich erfragen. Falls ja, diese Übertragung ebenfalls als Dienstbarkeit zugunsten von C eintragen.

 

[maf]

ja klar... ist eine saubere... wenn nicht die sauberste Lösung. Aber sie ist bestimmt auch die teuerste Lösung. Es benötigt eine eigene Mutation, aus der Strasse wird eine eigene Parzelle, alles muss vermessen und vermakrt werden und im GB eine neue Seite eröffnet werden. Dann müssen die beiden Nachbarn AZ verkaufen, was wieder eine GB Arbeit darstellt, um diesen Transfer sicher zu stellen.

weil die Strasse schon besteht und geteert ist ändert sich ja faktisch nichts für euch. ich meine optisch wird es bei jeder Variante genau gleich sein für euch zum Bauen und zum Wohnen.

Der Unterhalt, Erneuerung etc wird optimalerweise in einem Unterhaltsreglement geregelt oder gleich in der Dienstbarkeit (vielleicht besteht das beim bestehenden Wegrecht schon) Dafür unbedingt im GB nach dem Detailbeleg fragen und das prüfen.

Je nachdem, was die Parzelle © kostet würde ich eher über den Preis diskutieren... aber die Strasse als Wegrecht belassen, so wie es die Verkäufer gewünscht hatten. Nimm die Fläche der Parzelle ohne Strassenfläche (also deine eigentliche Nutzfläche) und berechne so den Kaufpreis. der m2/preis sollte nicht deutlich höher als üblich sein, denn von der Strassenfläche hast ja nur die Ausnutzung... brauchen kannst da sonst ja nix. Also wüde der Kaufpreis so aussehen:

Nutzfläche mal m2/Preis Bauland

+Preis von Ausnutzung aus Stassenfläche

Gesamtkaufpreis

(Die AZ wird oft zu einem Preis 50% Baulandpreis gerechnet)

Dann weisst, ob dein Kaufpreis gerecht ist. Jedenfalls wird es nur noch teurer, wenn du eine eigene Strassenparzelle machst

 

[redblue]

Hallo maf,

danke für deine ausführliche Antwort.

Grundsätzlich würde ich auch die Methode ohne abparzellierung bevorzugen, aber wenn man da so liest und hört was beim Wegrecht schon alles so passiert ist bzw. passiert....

Was denkst du würde die Abparzellierungsgeschichte etwa kosten (die Strassenfläche ist grob geschätzt 100m^2)?

Meine überlegung ist halt einfach, lieber jetzt etwas mehr bezahlen, um so juristischen Scherrereien in der Zukunft aus dem Weg zu gehen...

Nun, ich sehe das Problem nicht mit den aktuellen Besitzern, sondern mit allfällig zukünfitigen Besitzern, sofern würde mir ein Unterhaltsreglement auch nichts bringen, oder? Weil dieses würde ich ja mit den aktuellen Parzellenbesitzern abschliessen.

Du erwähnst auch die Dienstbarkeit im GB, ist es möglich eine Dienstbarkeit ins GB einzutragen, welche "wasserdicht" ist (= keinen juristischen Interpretationsspielraum zulässt) und die Pflicht für den Wegunterhalt z.b. zu je einem drittel den drei Parzellenbesitzern zuweist!?

Gruss

redblue

 

[emil17]

Wenn irgend einer der jetzigen oder zukünftigen Wegbenutzer dem Teufel vom Karren gefallen ist, dann helfen auch Verträge und Grundbucheinträge nicht, denn man kann, so man will, auch drüber streiten was ein Drittel ist - es gibt Ärger.

Getreu dem leider wahren Wort "Es kann der Brävste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt"

 

[maf]

hey redblue

ein Preis zur Ausparzellierung ist nicht einfach auszumachen, das hängt am wenigsten mit der Fläche zusammen, als vielmehr mit wie vielen Eckpunkten muss diese vermessen und vermarkt werden. Pro Eckpunkt und Stein würd ich mal 1000 bis 1500 einsetzen (inkl. den GB Verträgen)

es ist überhaupt nicht unüblich, kurze Privatstrassen im Besitz der Parzellen zu lassen. Das Unterhaltsreglement könnte ganz am Anfang, vom Landverkäufer erstellt und im GB eingetragen werden, dann wäre nach einem Verkauf Teilparzelle jede Partei automatisch dabei, und muss nicht erst gefragt werden. Das ganze am Schluss machen geht wohl auch, ist aber aufwändiger, weil dann jede Partei mitredet... ist eine dagegen geht gar nichts mehr.

Ich würd die Probleme nicht überschätzen, es ist wohl die best ausgearbeitete Dienstbarkeit, denn Fuss- und Fahrwegrechte gibt es überall. Übrigens, selbst wenn nichts im GB geregelt wird, müssen alle Nutzer der Strasse gem. ZGB für den Unterhalt aufkommen.

Die grössten Schwierigkeiten sehe ich für die Erstellung der Strasse. Sie ist vom Rechtgeber (also dir) zu erstellen und den Rechtnehmern (die anderen Parzl) zur Verfügung zu stellen.

Wenn aber in der Dienstbarkeit so oder ähnlich schreibst:

... Erstellung, Erneuerung und Unterhalt sind von der Parzelle a., b. und c. zu je 1/3 zu bezahlen ...

kannst nicht viel falsch machen.

Wenn Ihr eine gemeinseame Strassenparzelle macht (selbständiges Grundstück) habt ihr nur die Mehrkosten für die Parzellierung der Strasse. Das mit dem Unterhalt muss genau gleich, unter den einzelnen Parteien geregelt werden. Sonst kommt a und sagt, er fahre nur am anfang und braucht drei Viertel der Srasse nicht. Er bezahle also nur einen kleinen Teil zum Unterhalt. etc....

Ausserdem werden sich die Kaufpreise der beiden anderen Parzellen nach oben verändern, denn sie müssen nun die m2 Strassenfläche mit dazu kaufen.

Ich würd das lassen, bei so einer kleinen Strasse. Gute Verträge und saubere Dienstbarkeiten.... dann ist alles problemlos.