Bauland mit schlechtem Baugrund

[positron]

Hallo zusammen

Letzten Donnerstag hatten wir das Gespräch mit dem Architekten, der ein Stück Land für eine Erbengemeinschaft verkauft. Gleich zu beginn hat uns der Architekt darauf hingewiesen, dass an dem Hang gleich unter dem Dorfkern die Bodenbeschaffenheit suboptimal sei. An dem Hang sind insgesamt drei Parzellen. Ein erstes Haus wurde vom gleichen Architekten letztes Jahr realisiert. Es war aber eine Zangengeburt, weil schon beim Aushub festgestellt wurde, dass der Boden so schlecht sei. Es wurde ein geologisches Gutachten erstellt für den gesamten Hang. Das hatte für das in Bau befindliche EFH die Konsequenz, dass für rund 40'000-50'000Fr. gepfählt werden musste - allerdings hat der Architekt betont, dass es während dem Aushub sintflutartige Regenfälle gegeben hat. Dem ursprünglichen Eigentümer des Baulandes war dies aber nicht recht, darum hatte er die Hälfte der Kosten für die Pfählung übernommen. Unsere Traumparzelle gehört dem gleichen Eigentümer, daher bekommen wir nun gleich zu Beginn einen Rabatt von 45Fr./m². Das Pfählen wird bei uns daher von Anfang an fest in der Kostenplanung sein. Wir haben grundsätzlich ein gutes Gefühl, weil sowohl der Eigentümer des Baulandes als auch der Architekt im gleichen Dorf wohnen. Und der Architekt hat schon (unübertrieben) das halbe Dorf realisiert. Die dritte Parzelle ist bereits verkauft, das Haus wird aber von einem anderen Architekten realisiert.

Nun haben wir noch das geologische Gutachten bestellt und hoffen, darin noch ein paar aufschlussreiche Informationen zu finden. Hat jemand eine Ahnung, auf was ich darin besonders achten müsste? Und was würdet ihr in unserer Situation tun?

Vielen Dank für eure Einschätung

positron

 

[pulsedriver]

Also eigentlich sind die Voraussetzungen bei euch gut. Ihr könnt ja die Nachbarn, die mit dem gleichen Architekten in gleich schwierigem Boden gebaut haben, mal fragen, wie es lief. Hat der Architekt in dieser schwierigen Situation einen guten Job gemacht? Dass es Mehrkosten und evtl Verzögerungen gab, ist ja klar bei so einem Problem, aber konnte er diese gut managen und im Rahmen halten?

Der Architekt selber hat natürlich den Vorteil, dass er nun die Probleme schon genau kennt und euch genauer als jeder andere sagen kann, was auf euch zu kommt (Mehrkosten, Zeitbedarf, evtl auch Verzögerungen durch Auflagen bei der Bewilligung gleich verhindern, indem man ihnen zuvorkommt).

Und ihr spart ja dafür beim Landkauf, sollte von daher i.O. sein.

Was jedoch wichtig wäre: Klärt mit der Bank ab, ob euer Finanzierungsrahmen (inkl der Mehrkosten im Rahmen des Nachbarn) ohne probleme auch nochmal um weitere 50'000 erhöht werden kann. 100% sicher kann man nie sagen, was alles bei schwierigem Baugrund kommt. Wenn's die Bank vorher gewusst hat und die etwas höheren Baukosten problemlos getragen werden, ist das dann kein so grosses Problem.

 

[Pfälzer]

Hallo positron

Pfahlgründungen sind techn. kein Problem, in Gegenden mit grundsätzlich schlechtem "oberen" Baugrund auch Normalität, sie verursachen im Gegensatz zu anderen Baugrundstücken halt unliebsame Mehrkosten...

Wenn sich der Verkäufer daran beteiligt, ist das ja bereits ein positiver Aspekt. Die letztlichen Kosten für Dein Objekt hängen aber von genau diesem ab, womit sie nur bedingt mit dem Nachbarn vergleichbar sind. Wenn man die Situation kennt, lässt sich aber entsprechend darauf ausgerichtet, auch die Hausplanung voranbringen. Zudem kannst Du die Pfahlgründungen, wovon es ja unterschiedliche Varianten gibt, auch gleich positiv nutzen.

Lasse Dich ausführlich über die Möglichkeiten beraten und nutze evtl. den Nachteil "Pfahlgründung" gleich als Vorteil.

Wichtig im Bodengutachten sind letztlich die Angaben wo, also ab wann, ausreichend tragfähiger Untergrund ansteht. Und wenn, wie stark dieser belastet werden könnte. Daraus kann der Statiker/Bauingenieur die entsprechenden Vorkehrungen treffen, wonach auch die Kosten dafür bekannt wären. Weiterhin, sofern beauftragt, lässt sich die Sickerfähigkeit des Baubodens ablesen was Auswirkungen auf die erforderliche Abdichtung, oder den Bau der Drainage ergäbe.

 

[positron]

Was jedoch wichtig wäre: Klärt mit der Bank ab, ob euer Finanzierungsrahmen (inkl der Mehrkosten im Rahmen des Nachbarn) ohne probleme auch nochmal um weitere 50'000 erhöht werden kann. 100% sicher kann man nie sagen, was alles bei schwierigem Baugrund kommt. Wenn's die Bank vorher gewusst hat und die etwas höheren Baukosten problemlos getragen werden, ist das dann kein so grosses Problem.

Das Bauland zahlen wir eh vom Sparkonto. Finanzierungsgespräche gibt es erst nach dem Vorprojekt, wo dann natürlich auch diese Kosten mit dabei sind.

Lasse Dich ausführlich über die Möglichkeiten beraten und nutze evtl. den Nachteil "Pfahlgründung" gleich als Vorteil.

Ich vermute du sprichst hier sogenannte "Energiepfähle" an - also Pfähle mit integrierten Erdsonden-Leitungen, oder? Das ist wirklich eine sehr interessante Option.

Wichtig im Bodengutachten sind letztlich die Angaben wo, also ab wann, ausreichend tragfähiger Untergrund ansteht. Und wenn, wie stark dieser belastet werden könnte. Daraus kann der Statiker/Bauingenieur die entsprechenden Vorkehrungen treffen, wonach auch die Kosten dafür bekannt wären. Weiterhin, sofern beauftragt, lässt sich die Sickerfähigkeit des Baubodens ablesen was Auswirkungen auf die erforderliche Abdichtung, oder den Bau der Drainage ergäbe.

Vielen Dank. Ich werde schauen, ob ich diese Informationen im Gutachten finde.

Auf jeden Fall auch herzlichen Dank für eure ermutigende Meinung. Ich meinem Bekanntenkreis hört man teilweise auch kritische Stimmen, wenn man davon erzählt, dass der Baugrund schlecht ist. Das macht einem nicht gerade Mut. Es steht ja schon in der Bibel, dass man sein Haus nicht auf Sand bauen soll /emoticons/default_rolleyes.gif.

 

[Bauing_007]

Wichtig ist, dass Ihr nach Erhalt des Gutachten da mit dem zuständigen Bauingenieur über mögl iche Vorschläge redet. Ausser Tragfähigkeit/Dichtigkeit etc des Bodens ist sehr wichtig zu wissen ob man es mit einem Rutschhang zu tun hat oder nicht.

 

[positron]

Vielen Dank für die Tipps. Gestern haben wir Bescheid bekommen, dass wir die Parzelle bekommen. Es war bisher noch ein anderer Interessent im Rennen, der schon seit einem halben Jahr Interesse an dem Land gezeigt hat. Da dieser aber in die Selbstständigkeit geht dieses Jahr, will er sich nicht auch noch mit dem Hausbau auseinandersetzen. Glück für uns. Jetzt bekommen wir dann auch endlich das geologische Gutachten. Wir sind eigentlich ziemlich sicher, dass wir das Land kaufen werden. Wir müssen uns aber noch entscheiden, ob wir wirklich mit dem Architekturbüro bauen wollen. Falls nicht, müssten wir zusätzlich 20Fr./m² bezahlen.

Meine Frau und ich waren sehr angatan nach dem ersten Gespräch mit der Architektin des Büros. Unsere positiven Gefühle wurden aber jäh gedämpft, als wir gestern erfuhren, dass wir das Land bekommen würden. Und zwar war es so, dass das Büro dem anderen Interessent eine zweiwöchige Bedenkfrist gegeben hat. Und nachdem ich gut zwei Wochen lang nichts gehört habe, rief ich am Montagabend im Büro an. Dort wurde mir dann gleich gesagt, dass der andere Interessent am vorangegangenen Freitag abgesagt hat und wir nun das Land kaufen können. Wir fragten uns dann einfach, wieso man uns so lange im Ungewissen gelassen hat, obwohl ja klar war, dass wir seit Tagen ganz gespannt auf das Telefon warten. Ist es Unzuverlässigkeit? Stress? Gezielte Manipulation? Sind wir Städter diesen Landeiern unsymphatisch? Oder tickt die Uhr auf dem Lande einfach etwas langsamer?

Mich würde eure Meinung zu dieser Sache brennend interessieren.

So oder so werden wir als nächstens mal anfangen Referenzen einzuholen. Das dürfte nicht schwierig sein, da das Büro in dem kleinen Dorf schon viele duzend Häuser gebaut hat.

 

[AJesse]

Ein im Vergleich zum Massivbau leichterer Holz-Systembau, KANN die Baugrundvorbereitungskosten ziemlich senken. da reicht dann oft ein Bruchteil der Pfähle, um das Haus gut zu gründen (bei uns war es ein Drittel der Mikropfähle im Vergleich zum kleineren Massivbeu des Nachbarn) und unser Boden ist eigentlich nur ein Sumpf (Flussschwemmland). Eine Option, die im Vorprojekt durchaus erörtert werden kann...

Bei solchen Bodenbeschaffenheiten schauen gute Banken sich auch das Geo-Gutachten an...

 

[positron]

So, wir sind jetzt schon einen Schritt weitergekommen. Das geologische Gutachten wurde ausgiebig studiert. Es macht zwar leider keine Aussage über die mögliche Belastbarkeit, aber dafür über mögliche Böschungswinkel und in welcher Tiefe die nassfeuchte Bodenschicht ist. Hier ein kurzer Auszug über die Beschaffenheit des Bodens aus dem Gutachten:

0.0-0.2 m Ober- und Unterboden

0.3-1.8 m Leicht toniger Silt mit viel Sand und mit Kies, mittelsteif, braun

1.8-2.8 m Toniger Silt mit wenig Sand und Kies und einzelnen Steinen, weich (nass), grau

Material ab 1.8 m nass Schlitz nicht standfest

Aufgrund der auf der Nachbarparzelle durchgeführten Rammsondierungen gehen wir davon aus, dass ab ca. 5 m unter Terrain die sehr gut tragfähige Moräne ansteht.

Das Gutachten nennt zwei mögliche Lösungsvarianten:

1. Micropfähle

2. Alles Material bis zur Moräne abtragen und neu auffüllen.

Ich tendiere allerdings ganz klar zu Variante 1, da ich so einerseits auch gleich Energiepfähle verwenden kann und andererseits gibt es bei uns voraussichtlich nur ein halbes Kellergeschoss (Split-Level), so dass wir nur eine sehr geringe Fundamenttiefe erreichen.

Wir haben jetzt auch schon einige Referenzen eingeholt und haben durch's Band sehr gute Feedbacks bekommen. Das gibt uns ein gutes Gefühl. Ich bin sehr zuversichtlich was den Landkauf anbelangt, jetzt kommt es dann nur noch auf meine Frau an /emoticons/default_smile.png.

 

[positron]

Wir haben nun definitiv zugesagt, das Land zu kaufen!!!

Der Eigentümer ist zwar mit dem Preis nochmals etwas nach oben gegangen, aber der m²-Preis ist jetzt einfach genau gleich wie überall in diesem Dorfteil. Uns hat es eigentlich eher gewundert, wieso am Anfang ein tieferer Preis veranschlagt wurde. Wir (Ich, die Architektin, der Eigentümer und ein Experte eines Pfahlgründungs-Unternehmens) hatten letzte Woche ein Treffen, bei dem die anfallenden Kosten für Pfählung (25k) und Hangsicherung (30k) genau geschätzt wurden. Aufgrund der Schätzung ist nun auch die Beteiligung des Eigentümers etwas höher (28k). Wir haben uns auch entschieden, mit dem Architekturbüro zu bauen, da es durchwegs positive Referenzen hatte. Wir lassen uns also jetzt offiziell auf das Abenteuer Hausbau ein.

Energiepfähle sind in unserer Parzelle leider nicht möglich, da die Micropfähle nur bis in 5m tiefe reichen werden und dort zu wenig Wärmeenergie drin steckt. Eine Erdsonde in 125m tiefe wurde aber beim Nachbarsgrundstück bereits erfolgreich realisiert, so dass ich auch so eine Lösung bevorzugen würde.

Ich möchte an dieser Stelle allen hier beteiligten für ihre Hilfe danken.

 

[positron]

Weitere 2 Monate sind mittlerweile ins Land gestrichen. Wahrscheinlich werden wir aber nächste Woche den Vertrag unterzeichnen, so dass wir endlich mit dem Architekten die Planung angehen können. Ich bin schon sehr aufgeregt, ob unser Wunschhaus sich zu unserem berechneten Preis realisieren lässt. Und hoffentlich dauert nicht immer alles so lange wie diese Vertragsunterzeichnung, sonst wird unser eigentlich grosszügiges Zeitpolster bis im Frühling 2013 rasch ziemlich eng.

 

[positron]

Der Vertrag ist unterschrieben!

Gestern Nachmittag konnten wir alles reibungslos über die Bühne bringen. Zur Freude des Tages gibt hier auch noch ein Foto von unserer Parzelle:

Anhang anzeigen 21078

Unserer Parzelle folgt gleich rechts an die Liegenschaft mit dem Pultdach. Aussicht Richtung Westen, Garten Richtung Süden.