Bauland reservieren / Preis

[nagelneu]

Hallöchen

Ich hab mal wieder eine Frage. Wir haben vor einiger Zeit ein Grundstück gefunden das uns sehr gut gefällt. Mit dem Verkäufer haben wir jetzt mal so vereinbart, dass er uns bescheid gibt falls sonst noch jemand Interesse an diesem Boden hat. Zumindest mal bis Ende Jahr.

Jetzt sind wir fleissig auf der Suche nach einem Architekten. Haben mehrere Beratungstermine und werden uns dann für einen entscheiden.

Man hat uns gesagt wir sollten, da das Terrain eine leichte Hanglage hat, einen Topographie Plan erstellen lassen um dann ein Vorprojekt zu machen.

Eigendlich wollen wir das Bauland erst dann kaufen, wenn wir sicher sind, dass unser Vorhaben an diesem Ort auch realisierbar ist. (örtliche Bestimmungen, Kostenüberschreitung beim Hang ect.)

Nun hat uns ein Architekt geraten mit dem Landbesitzter zu sprechen und einen Vorverkaufsvertrag zu vereinbaren. Er meinte so für ein 4-6Monate. Wir hätten dann Zeit das Projekt zu planen und alles abzuwägen und uns dann für oder gegen den Kauf zu entscheiden. Wir würden dem Besitzer natürlich bei Nichtkauf eine Entschädigung (quasi Miete) anbieten.

Hat jemand eine Ahnung was da so üblich ist.

Das Bauland ist 790m2 gross und soll 130.-/m2 kosten. Gibt es da so eine Regel oder so. Ich hab nämlich absolut keine Ahnung.

Danke schon mal

Gruss

NN

 

[Mike]

Ich kann Dir leider nicht sagen, ob ein solches Vorgehen üblich ist. Es sei einfach angemerkt, dass für Verträge, die Grundstücke betreffen in der Schweiz zwingend die öffentliche Beurkundung nötig ist damit diese formalrechtlich unanfechtbar sind.

Gruss, Mike

 

[griff]

Hallo Nagelneu

Ein solches "Reuegeld" beruht immer auf gegenseitiger Vereinbarung und kann von Null bis einigen zehntausend Franken betragen.

Wir haben beispielsweise beidseitig Fr. 20'000 vereinbart, also wir müssen diesen Betrag zahlen, wenn wir das Land bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht kaufen und der Verkäufer muss uns entschädigen, wenn er das Land uns nicht mehr verkaufen will. Das Ganze wurde grundbuchamtlich festgehalten, also nicht nur ein "normaler" Vertrag.

Gruss Chris

 

[Bauexperte]

Hallo nagelneu

Um ganz sicher zu gehen, kannst Du mit dem Grundeigentümer zum Beispiel für 6 Monate einen Kaufrechtsvertrag abschliessen, dieser wird im Grundbuch eingetragen und darin ist alles vereinbart wie Kaufpreis und eventuell einem Reuegeld wenn Du nicht kaufst. Das ist das sicherste Mittel, damit Dir nicht jemand anderes die Parzelle dann für einen höheren Preis wegkauft. Der Preis von XHF 130.00 / m2 kann an dieser Stelle überhaupt nicht beurteilt werden, doch die Lage (Lageklasse) musst Du für Dich beurteilen: Schulen, OEV, Einkauf, Ruhe, Autobahnanbindung usw. Zur "Hanglage" noch ein Tipp, unbedingt mit dem Geologen sprechen, je nach Baugrund sollte mit Zusatzkosten gerechnet werden. Ein Gutachten hilft spätere Probleme zu vermeiden. Regle auch mit Architekten alles schon jetzt für jeden Planungsschritt schriftlich um spätere Konflikte zu vermeiden.

Viel Glück bei Deinem Vorhaben

Bauexperte

 

[rup]

wir hatten ein gegenseitiges Reuegeld von 20'000 Franken was etwas weniger als 10% vom Gesamtpreis enspricht.

Wir waren nicht ganz unglücklich damit. wir waren uns sicher, dass wir das land wollten und hatten genug zeit für architekten, finanzierung, ... abzuklären. wäre der verkäufer kurz vor der übertragung zurückgetreten hätten wir immerhin unsere bisherigen auslagen gedeckt gehabt.

 

[rollwett]

mein rat: sobald klar ist, dass ihr dort bauen wollt, das land sofort kaufen!

der kauf ist wie erwähnt, erst definitiv, wenn ihr beim notar unterschrieben habt. respektive läuft dann der ganze amtliche teil.

bis dahin kann immer noch jemand kommen und einen fünfliber mehr bieten. was macht ihr dann? die gegenseitige zusage in einem schriftlichen vorvertrag ist sehr unsicher. und der umweg über einen im grundbuch eingetragenen kaufrechtsvertrag ist ziemlich umständlich. dazu kostet jeder eintrag im grundbuch etwas. und das aussteigen aus dem vertrag würde ja dann auch wieder kosten.

die begehung des grundstücks mit einem architekten gibt sicher bereits gute hinweise auf möglichkeiten und probleme. und er sieht wohl auch, ob es eventuell nötig ist, weitere spezialisten beizuziehen, z.b. geologe.

wenn das land gekauft ist, kann man sich immer noch viel zeit für die gute planung nehmen.

daher müsst ihr euch das gut überlegen....

viel glück

rollwett

 

[Moudi]

Hallo rollwett

auch wir würden gerne das Bauland sofort kaufen, aber unsere Bank

finaziert erst ab vorliegen einer Baubewilligung. Bezug Säule 3a ist auch erst

dann möglich. Da bleibt uns nur ein deal mit dem Landeigentümer. z.B. Kaufrechtsvertrag. Sollte kein Problem sein, da unsere Hausplanung schon steht. Nur das Land fehlt noch.

Grüsse moudi

mein rat: sobald klar ist, dass ihr dort bauen wollt, das land sofort kaufen!

der kauf ist wie erwähnt, erst definitiv, wenn ihr beim notar unterschrieben habt. respektive läuft dann der ganze amtliche teil.

bis dahin kann immer noch jemand kommen und einen fünfliber mehr bieten. was macht ihr dann? die gegenseitige zusage in einem schriftlichen vorvertrag ist sehr unsicher. und der umweg über einen im grundbuch eingetragenen kaufrechtsvertrag ist ziemlich umständlich. dazu kostet jeder eintrag im grundbuch etwas. und das aussteigen aus dem vertrag würde ja dann auch wieder kosten.

die begehung des grundstücks mit einem architekten gibt sicher bereits gute hinweise auf möglichkeiten und probleme. und er sieht wohl auch, ob es eventuell nötig ist, weitere spezialisten beizuziehen, z.b. geologe.

wenn das land gekauft ist, kann man sich immer noch viel zeit für die gute planung nehmen.

daher müsst ihr euch das gut überlegen....

viel glück

rollwett

 

[rollwett]

hallo Moudi

ja das geld ist immer das problem...

bei uns war das auch die knacknuss. die 2. säule bekommt man wohl immer erst bei vorliegen der baubewilligung.

wir konnten jedoch bei unserer bank bereits eine hypothek eröffnen, die zusammen mit dem flüssigen eigenkapital das land abdeckt. und da wir die säule 3a auch zu dieser bank zügelten, konnte das auch bereits angerechnet werden. mit einem entgegenkommen des landverkäufers bezüglich der zahlung in zwei tranchen war es dann machbar.

die relativ komplizierte sache war mir lieber als noch lange mit dem definitiven kauf des baulands zu warten. wir hatten einen sehr entgegenkommenden verkäufer, aber auch einige interessierte an unserer parzelle. da wir uns ziemlich schnell entschlossen hatten, wollte ich nicht noch ein risiko mit einer langen verzögerung eingehen. sonst ist es auf einmal weg...

ein gutes wochenende!

rollwett

 

[griff]

a wir uns ziemlich schnell entschlossen hatten, wollte ich nicht noch ein risiko mit einer langen verzögerung eingehen. sonst ist es auf einmal weg...

Wie Recht du hast!!

Wir sind seit über 1,5 Jahren am Bauland dran. Einen notariellen Kaufvertrag haben wir zwar, aber noch keinen Grundbucheintrag (sollte zwar bereits stattgefunden haben). Irgendwie hat der Verkäufer noch etwas, was die Sache verzögert...

Ich hätte den Kauf auch gerne längst abgeschlossen, da die Unsicherheit täglich an den Nerven nagt - trotz Reuegeld, das wir erhalten würden. Am Schluss wiegt es den Verlust der absolut genialen Baulandes trotzdem nicht auf!

Drückt die Daumen, dass es ein wunderbares Weihnachtsgeschenk gibt /emoticons/default_rolleyes.gif

Grüsse Chris

 

[john_w64]

ja das geld ist immer das problem...

also wenn man schon für den Baulanderwerb die Altersvorsorge und die Bank braucht ... mit was soll dann der Bau finanziert werden???

 

[Moudi]

Hoi John

kommt darauf an, was das Bauland kostet. Bei uns ca. 250k.

Die liegen nicht einfach so auf der Bank rum, dafür ist das Einkommen hoch. So klappts auch mit der Tragbarkeit.

Bei Festhypos von 2,5% und Börsen, die nur so zum Kaufen auffordern, bringe ich bestimmt keine 20% EK ein. Aber das muss jeder selbst wissen /emoticons/default_smile.png

Grüsse moudi

also wenn man schon für den Baulanderwerb die Altersvorsorge und die Bank braucht ... mit was soll dann der Bau finanziert werden???

 

[Mikado]

Hallo miteinander!

Habe nach Kosten für den Notar Ausschau gehalten. Kann man in etwa pauschal beziffern, wieviel der Eintrag ins Grundbuch, resp. die totalen Notariatskosten zu stehen kommen? In der Annahme die Parzelle kostet 140 kCHF.

Merci & Gruss,

Chris

 

[Bauexperte]

Du bekommst Deine Antwort beim zuständigen Notariat und Grundbuchamt. Es ist in der Schweiz eben "von Kanton zu Kanton" unterschiedlich...!

Gruss

Bauexperte

 

[Mikado]

Gibt es ein Bandbreite wo diese Kosten liegen könnten? Brauche es nicht sehr genau /emoticons/default_wink.png

Merci!

 

[Pfälzer]

Wozu der "Umweg" .. nach einem kurzen Anruf beim freundlichen Notar bei/in der Gemeinde, weisst Du es sogar exakt...was will man mehr?

 

[winner60]

Vor allem sagen "Bandbreiten" rein gar nichts aus: Die Unterschiede sind enorm! Nicht nur die Notariatskosten divergieren, auch die staatlichen Abgaben sind sehr unterschiedlich. Daher kann auch ich nur empfehlen, einen kurzen Anruf zu tätigen, um die für euch geltende "Hausnummer" zu erhalten. Die wird dann sicher nicht allzu weit weg von der Realität sein.

 

[emil17]

Der Notar ist an die kantonale Gebührenordnung gebunden, ruf einen an und er kann dir die Grössenordnung sagen.

Im Wallis sollte man es gewohnt sein, am Hang zu bauen, wenns also nicht gerade so ist dass Du Steigeisen brauchst, wird das schon gehen. Überraschungen (Geologie, Wasser ...) gibts natürlich immer.

Wichiger ist, ob noch Erschliessungs- und Perimeterkosten anfallen und ob der Quartierplan so ist, dass sie Dir eine 8stöckige Renditeimmobilie vor die Nase setzen können.

Wenn Dir der Platz dann immer noch gefällt, kaufe ihn. Land altert nicht.

 

[maf]

Hi nagelneu

Ich verstehe nicht, warum es bei Euch komplizierter sein soll, als bei allen anderen. Eine Begehung mit dem Architekten und eine Vorpüfung des Bauplatzes durch ihn, wird aufzeigen ob ein "normales" bauen darauf möglich ist.

ohne begründeten Verdacht, dass Schwierigkeiten entstehen könnten, macht es keinen Sinn das ganze so in die Länge zu ziehen.

Wenn der Landverkäufer alternative Interessenten hat, so wird er so oder so das Land einem anderen geben, der sofort kauft!

Es macht auch keinen Sinn, erst einen Kaufrechtsvertrag zu unterzeichnen, dann später einen Kaufvertrag. (Dieses Vorgehen würde ich nur empfehlen, wenn es sich um voraussichtlich Jahre handelt, bis gekauft wird)

Also:

1. Das Land vom Architekten prüfen lassen, ob es begründeten Verdacht auf Schwierigkeiten gibt, die eine Bewilligung unmöglich machen könnten.

2. Vom Architekten eine Kostenschätzung über alles machen lassen. Geologie kann er abschätzen (ev. auch mit Nachbarn sprechen, wie der Baugrond dort war)

3. Bankzusage holen, anhand der vom Architekten erstellen Gesamtkosten

Wenn die drei Punkte gut sind --> Direkt den ordentlichen Kaufvertrag beim Notar oder Grundbuchamt (je nachdem wo die Parzelle liegt) erstellen lassen. Diesen Vertrag mit einer "versetzten Eigentumsübertragung" aufsetzen lassen. Z.B. Vertrag wird unterzeichnet (Beurkundung beim Notar) per 1. Februar, die Eigentumsübertragung wird definiert z.B. 20 Tage nach Baubewilligung eingetragen. Es wird (je nach Absprache mit dem Verkäufer) eine Anzahlung definiert (z.B. 20'000) die bei der Beurkundung bezahlt sein müssen. Der Restkaufpreis wird erst bei Eigenumsübertragung fällig (also nach der Bewilligung) Ihr werdet auch erst dann Eigentümer der Parzelle. Für den Fall, dass Ihr die Eigentumsübertragung nicht wahrnehmt, wird ein sog. Reuegeld im Vertrag definniert. z.B. 10'000, das Ihr verlieren würdet, falls ihr nicht antretet.

Um noch eine Sicherheit für den Verkäufer einzubauen, empfehle ich (und somit wird er sicher auch eher diesem Vertrag zustimmen) dass im Kaufvertrag eine Frist gesetzt werden muss, bis wann spätestens die Eigentumsübertragung stattfinden soll (im obigen Beispiel z.B. per 1. Juli) Euer Arch. kann euch beraten, wie viel Ziet für die Baueingabe etc. zu kalkulieren ist.

Mit diesem Vorgehen sind folgende Vorteile geschaffen:

1. Der Verkäufer kann per sofort einen def. Kaufvertrag unterzeichnen, für ihn ist die Suche und (sein Aufwand) erledigt.

2. Der Notar muss nur einen Vertrag erstellen, das Spart Kosten für Euch.

3. Ihr müsst nur einmal zum Notar.... Zeitersparnis, nicht kompliziert auch für den Verkäufer.

Sollte während der Baueingabe festgestellt werden, dass es unlösbare Probleme gibt, kann mit Zürücklassen des vereinbarten Reugeldes wieder aus dem Vertrag ausgestiegen werden. Diese Kosten sind absehbar/budgetierbar. Wenn alles so läuft wie der erfahrene Arch. von Euch geplant hat, kann der Kaufvertrag jedoch erfüllt werden und der Kauf wird Zug um Zug abgewickelt.

So habt Ihr alles mit einem Vertrag geregelt, Sicherheit bekommen und erst noch kosten gespart.

Viel Glück

 

[Mikado]

Hallo!

Mittlerweile kann ich meine eigene Frage selber beantworten.

Mein Land wurde im Frühjahr 2011 verschrieben von der Amtschreiberei Solothurn. Auf 2011 fiel auch die Handänderungssteuer im Kanton Solothurn weg - somit wird die Verschreibung massiv billiger, ist aber nur möglich wenn man danach auf der Parzelle etwas für den Eigenbedarf, also ein Haus das man selber bewohnt baut.

Die Landkosten waren 291'960.- CHF.

Der Betrag für die Verschreibung + Ausarbeitung des Vertrages war dann schlussendlich 2'123.75 CHF.

Jemand gab mir den Tipp, dass ich nicht selber einen Notar engagieren muss, sondern dass die Amtschreiberei selber Notare hat. Dies war für den Kanton Solothurn, ist sicher bei anderen Kantonen nicht gleich.

Hoffe diese Angaben dienen jemanden /emoticons/default_smile.png

Viele Grüsse,

Chris