Bauland selber kaufen?

[sadibe]

Hallo Zusammen

besten Dank zuallerstmal für die Aufnahe in euer Forum!

Ich möchte mich gerne vorstellen.

Bin 33 Jahre alt habe eine Familie und meine Frau erwartet diesen Sommer das 2te Kind.

Nun möchte ich gerne Bauen...

die Sachlage ist einwenig verstrickt, also macht Euch auf was gefasst...

Meine Schwiegereltern besitzen ein Stück Landwirtschaftsland (1400m2) angrenzend an ein Quartier, das heisst an 2 Seiten! das Problem hierbei ist, dass die Fläche ca. 15m x 120m aufweist. Also eine richtige Hosenträgerparzelle.

Nun ist es so, dass der Landnachbar (1600m2) ca. 13m x 120m gross ist.

Man könnte danach diese 2 Längsparzellen zusammen als eine Parzelle eintragen oder aber neu der Höhe nach aufteilen.

Nun ist es so...

Wenn ich die Parzelle (1600) kaufe, dies kann ich laut bäuerlichen Bodenrecht, da die Fläche kleiner als 2500m2 ist könnte ich diese probieren einzonen zu lassen und mit meinem Schwiegervater den 1/4 Teil "austauschen"....so, dass ich die eine Seite habe. Mein Schwiegervater würde die andere als Landwirtschaftsland belassen.

Jetzt meinte mein Schwiegervater resp. Notar folgendes:

Mein Schwigervater solle die 1600m2 kaufen und zusammen mit seinen 1400m2 an seiner Tochter schenken/Vorerbbezug...

Nun habe ich folgende fragen:

- Kann mein Schwiegervater überhaupt diese 1600m2 kaufen, da ja danach seine Fläche grösser als 2500m2 aufweisen, denn mit 3000m2 untersteht ja die "neue" Fläche dem bäuerlichen Bodenrecht??

- Wenn mein Schwiegervater das Land meiner Frau schenkt/vorerbbezug, nun wir ein Teil als Bauland eingezont, haben die 2 Geschwister danach für diese Baulandzone anrecht auf Mehrwert? Können Sie dies uns noch einfordern?

Besten Dank für Eure Unterstützung!

Sadibe

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[Till]

Hallo

- Kann mein Schwiegervater überhaupt diese 1600m2 kaufen, da ja danach seine Fläche grösser als 2500m2 aufweisen, denn mit 3000m2 untersteht ja die "neue" Fläche dem bäuerlichen Bodenrecht??

Ja, er kann diese 1600m2 kaufen und Nein, diese 'neue' Fläche unterliegt dann ebenso nicht dem bäuerlichen Bodenrecht, da es sich auch nach dem Kauf noch immer um dieselbe Parzelle handelt. Dein Schwiegervater darf hunderte von Einzelparzellen halten, ohne dass diese jeweils als 'zusammengefasst' dem bäuerlichen Bodenrecht unterstellt werden dürfen. Zudem gilt jeweils immer der jeweilige Status vor dem Kauf.

Gruss

Till

 

[Mike]

Hallo Sadibe

Ich seh da grundsätzlich ein ganz anderes Problem vordergründig. Man kann nicht eben mal so kurz zur Gemeinde gehen und sagen ich möcht aus meinem Land jetz Bauland gemacht haben. Ich weiss nicht genau wie es im Kt. Bern abläuft, aber hier in Solothurn bräuchte das eine Zonenplanänderung, die nach der Fachkommission der Gemeinderat und danach sogar noch der Regierungsrat genehmigen müsste. Ich würde also mal als aller erstes ganz genau klären wie gross die Chancen einer Umzonung sind.

Im bäuerlichen Bodenrecht kenne ich mich zu wenig aus. Hingegen bin ich absolut überzeugt, dass mit einem solchen Deal ein Ausgleich gegenüber den Geschwistern entsteht. Stell Dir doch einmal vor, wenn Du eines der Geschwister wärst....

LG, Mike

 

[sadibe]

besten Dank für Euer Feedback

@Till

Danke für Dein Feedback!

Dann kann er also 10 Parzellen kleiner unter 2500m2 haben ohne das die dem BBGB unterstehen?! Auuch wenn diese beide Parzellen nachher vereint werden oder müssen Sie das zwingend auch? oder kann man sie so belassen?

@Mike

Auch Dir danke für Dein Feedback!

Ja, ich stelle mir vor eines dieser Geschwister zu sein...

Nehmen wir mal an, das Land wird/sollte eingezont werden, dann hat es einen Mehrwert, dies ist mir klar, doch da kann ich ja auch nichts dafür!

Denke nur, dass es meine "Arbeit" war mit dem Gesuch stellen, die Notarkosten etc. Zudem wären es ca. 50.-/m2, da es in dieser Gemeinde so aufgeteilt ist:

Landwirtschaftsland 5.00/m2

Bauland nicht erschlossen 50.00/m2

Bauland erschlossen ca. 200.00/m2

Mfg

Sadibe

 

[Noa]

Ich stimme Mike zu. Erstmal würde ich bei der Gemeinde abklären, wielange es ev. dauert, bis das Land eingezont werden kann. Denn wenn z.B. in der Gemeinde noch viel unverbautes Bauland vorhanden ist, werden sie u.U. noch Jahre warten.

Bei uns war die Situation ähnlich. Mein Vater besass Landw. Land von dem meine Schwester seit Jahren einen Teil wollte um zu bauen. Vom ersten Kontakt mit der Gemeinde bis Baubeginn dauerte es 7 (in Worten: sieben!) Jahre, bis Baubeginn.

Und ja, ich und mein Bruder erhielten einen Ausgleich dafür, dass sie vom Vater günstig Land erwerben konnte.

(Verkaufswert des Landes durch 3).

 

[Mike]

@Nao so unschön unsere Äusserungen für Sadibe sind, ich denke ein Kontakt mit der Gemeinde ist dringend notwendig.

@Sadibe mich würde interessieren was gegebenenfalls dabei herauskommt. Bedenke vielleicht doch, dass Fr. 50.-- mal Anzahl m2 einen ahnsehnlichen Betrag ergeben. Zudem hättest Du ja die Notariatskosten usw. auch wenn Du ein Stück Land von einer Drittperson erwerben solltest.

Aus Erfahrung kann ich Dir nur den gutgemeinten Tip geben, dass wenn das Geschäft zustande kommt, die ganze Ausgleichsgeschichte absolut stichfest schriftlich dokumentiert und von allen beteiligten unterzeichnet wird. Sonst könnte nämlich plötzlich noch eine Ausgleichspflicht im Zeitpunkt und zu Werten beim Erbfall auf Euch zukommen.

 

[Till]

Hallo

Auuch wenn diese beide Parzellen nachher vereint werden oder müssen Sie das zwingend auch? oder kann man sie so belassen?

das Bodenrecht bezieht sich auf die Parzelle und nicht auf den(die) Besitzer. Deshalb ist es egal, wer, wann, wieviele Parzellen besitzt. Parzellen kannst du nicht einfach nach Lust und Laune 'vereinen', jede hat seine Grundbuchnummer und ist auch so eingetragen. Falls es zohnenkonform wird, kannst du aber mitten auf beiden Parzellen bauen.

Gruss

Till

 

[sadibe]

Also es sieht nun wie folgt aus:

Der Notar meinte gestern, das mein SVater das Land seine Kollegen kaufen sollte und zusammen mit seinem Land alles seiner Tochter resp. meiner Frau schenke soll!

So umgeht man die Grundstückgewinnsteuer!

Doch das Ganze hat einen schlechten Beigeschmack:

Schenkt mein SVater nun das ganze Land (1400m2 & 1600m2) seiner Tochter und wird nun die 1600m2 als Bauland eingezont werden, so bekommen die Geschwister einen Mehrwertausgleich auf diese 1600m2.

Wenn ich aber die 1600m2 kaufe, bezahle ich zwar die Grundstückgewinnsteuer, muss aber den Geschwister meiner Frau nichts ausbezahlen!

Unsere Gesetze... jaja

@Mike:

Wenn ich die 1600m2 kaufe zu 5.00.- sind dies 8'000.-

Ich werde es im Vertrag so machen, dass der Käufer nur Anteil auf einen Mehrwert hat, wenn das Land innerhalb 5 Jahren eingezont wird. Wenn nicht erlischt die Nachforderung.

Wenn nun das Land eingezont werden sollte innerhalb dieser 5 Jahren, versuche ich einen Pauschalbetrag von ca. 25'000.- festzulegen.

Zudem sollte man noch beachten, dass diese neue Parzelle "A" (also das Stück welches wir einzonen möchten an 2 Seiten angrenzend zu Bauland wäre. Zum erschliessen wäre es ein KLACKS!

Doch hier muss die Vernunft über die Bürokratie siegen!

ich möchte, resp. wir möchten einfach unser Ziel erreich, das heisst BAUEN!

Wenn dem nicht so ist, wird das Land evtl in 20 Jahren eingezont, so haben meine Kinder auch was davon!

LG

Sadibe

 

[Mike]

@Sadibe ich rate Dir nocheinmal mit der Gemeinde bzw. der örtlichen Baukommission Kontakt aufzunehmen betreffend Einzonung. Ich arbeite selber bei einer Gemeinde, wenn auch in einem ganz anderen Bereich. Und ich kann Dir aus Erfahrung sagen, dass Du eine Ruck-Zuck-Einzohnung zum vornhinein vergessen musst. Es gibt gesetzliche Vorgaben die nicht in die Kompetenz der Gemeinde fallen. Das Unding heisst Raumplanung und hat mit Vernunft und Bürokratie nix zu tun wird aber meist von Kantonalen Ämtern verwaltet.

Viele Leute stellen sich das viel zu einfach vor, sorry wenn ich das sagen muss.

Und wenn Du nicht ein klares Signal erhälst, dass eine Einzonung möglich ist wäre dann wohl zu überlegen ob Du die Fr. 8'000.00 nicht besser in den Hausbau woanders investieren kannst.

Zum Punkt Ausgleich: Wenn Du kaufst ist der ja eh nie zur Diskussion. Wenn Deine Frau einen Erbvorbezug macht kannst Du einen späteren Ausgleich nur verhindern wenn beim Vorbezug alle potentiell begünstigten Geschwister deiner Frau das unterschreiben. Einseitig ist das nämlich völlig nutzlos.