Baulandvertrag

[sisi]

Hallo meine lieben Experten

Wie es aussieht gehören mein Mann und ich auch bald zu den Landbesitzern. Worauf ist eigetnlich zu achten bei einem Landkaufvertrag? Der Architekt meinte wir müssten mit dem Landbesitzer noch einiges besprechen, z.B. die Zahlung und die Kaufbedingungen. Das hat mich sehr verwirrt, denn ich habe angenommen, dass mit dem Kaufvertrag auch bezahlt wird und dass eigentlich keine Bedingungen an einen Kauf geknüpft werden ausser vielleicht ein Dienstbarkeitsvertrag wegen dieser ehlenden Privatstrasse (anderes Thema von mir).

Vielleicht könnt ihr mir ja weiterhelfen. Das wär echt super.

Gruss sisi

 

[Maisgold]

Hallo

Sicher klären ob das Bauland erschlossen ist. Zusätzlich einen Grundbuchauszug verlangen und eventuell auf der Gemeinde anfragen ob spezielle Bauvorschriften oder ein Gestaltungsplan vorliegt.

Zusätzlich gilt es natürlich noch die Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer sowie die Notariatskosten zu besprechen. Wer bezahlt wieviel.

Gruss,

 

[sisi]

Hallo

Zusätzlich gilt es natürlich noch die Grundstückgewinnkosten, Handänderungssteuer sowie die Notariatskosten zu besprechen. Wer bezahlt wieviel.

Gruss,

Hallo Maisgold

Ich merke ich habe noch sehr viel zu lernen!!! Danke für die Hinweise! Wow, ich bin davon ausgegangen, dass ich all diese Kosten übernehmen muss.

lieber Gruss sisi

 

[Maisgold]

In unserem Fall mussten wir die Grundstückgewinnsteuern voll übernehmen. War somit ein Teil des Kaufpreises.

 

[rman]

Ich würde dir empfehlen, einen Teil des Kaufpreises auf ein Sperrkonto (Sicherstellung Grundstückgewinnsteuer) zu überweisen. Dieser Betrag kann dir der Notar ausrechnen.

Hintergund:

- Für die Grundstückgewinnsteuer haftet grundsätzlich der Veräusserer

- Sollte dieser aus irgend einem Grund diese Steuer nicht bezahlen (können?), so kann diese Steuer vom Erwerber gefordert werden

Auf Anraten unseres Notars haben wir das so gemacht. Hatte zuerst ein schlechtes Gewissen, da diese Sicherstellung die Vertrauenswürdigkeit des Verkäufers in Frage stellte. Der Verkäufer hat das bei einem Gespräch jedoch absolut verstanden.

Vertrauen ist gut, aber eine zusätzliche Sicherheit ist immer besser...

 

[Bauexperte]

Hallo

Im Kaufvertrag gibt es die "weiteren Bestimmungen", diese müsst Ihr genau lesen und verstehen, denn auch bei Landverkäufern gibt es Leute welche nicht so ehrlich sind. Sind Dienstbarkeiten eingetragen so müsst Ihr diese Dienstbarkeitsverträge vorgängig einsehen, genau lesen und ebenso verstehen. Das ist oft etwas kompliziert, aber der Notar hilft Euch sicher. Es ist richtig, dass Ihr einen Grundbuchauszug verlangen müsst und darin stehen schon die wichtigsten Inhalte zum Grundstück.

Betreffend der Grundstückgewinnsteuer ist es in der Schweiz von Kanton zu Kanton verschieden. Wo Verkäufer und Käufer haften muss der Verkäufer ein Schreiben vom Steueramt vorlegen wo der mutmassliche Betrag genannt ist. Es gibt Steuerämter wo der Betrag im Zuge der Kaufszahlung hinfliesst oder dann auf ein Sperrkonto.

Genau lesen müsst Ihr zudem die Bau- und Zonenordnung wo die Parzelle ist. Weiter fragt nach einem geologischen Gutachten beim Besitzer und bei der Baubehörde, auch das kann für Euch von grösster Wichtigkeit sein, ebenso der Altlastenkataster.

Also gut prüfen...

Gruss Bauexperte

 

[griff]

H denn ich habe angenommen, dass mit dem Kaufvertrag auch bezahlt wird und dass eigentlich keine Bedingungen an einen Kauf geknüpft wird

Hallo Sisi

Du musst unterscheiden zwischen dem Kaufvertrag

dieser ist eigentlich nur eine Willensäusserung, dass das Grundstück gekauft werden möchte und zu welchem Preis. Häufig wird eine Anzahlung geleistet und ein Reuegeld vereinbart, falls Verkäufer oder Käufer vom Kauf zurücktreten. Dieser Kaufvertrag ist (eigentlich) nichts wert, bzw. macht euch noch nicht zu Eigentümern.

Auf der anderen Seite ist da der Grundbucheintrag auf dem Notariat. Erst wenn der Grundbucheintrag erfolgt und unterzeichnet ist, habt ihr die Sicherheit, dass das Land tatsächlich euch gehört.

 

[john_w64]

Hallo Sisi

Du musst unterscheiden zwischen dem Kaufvertrag

dieser ist eigentlich nur eine Willensäusserung, dass das Grundstück gekauft werden möchte und zu welchem Preis. Häufig wird eine Anzahlung geleistet und ein Reuegeld vereinbart, falls Verkäufer oder Käufer vom Kauf zurücktreten. Dieser Kaufvertrag ist (eigentlich) nichts wert, bzw. macht euch noch nicht zu Eigentümern.

Auf der anderen Seite ist da der Grundbucheintrag auf dem Notariat. Erst wenn der Grundbucheintrag erfolgt und unterzeichnet ist, habt ihr die Sicherheit, dass das Land tatsächlich euch gehört.

Na ja - ganz so schlimm ist es nicht - Grundsätzlich hat der Notar den Verkauf schon so vorzubereiten dass das mit dem Einrtrag klappt. Nichts desto trotz gibt es diese Formulierungen im unwiederruflichen Zahlungsversprechen dass die Bank nur bezahlt unter dem Vorbehalt des Grundbucheintrags. So muss normalerweise der Notar der Bank nicht nur eine Kopie des unterschriebenen Vertrags zustellen sondern auch die Bestätigung des Grundbuch-Tagebucheintrags. Der Kauf kommt aber schon bei der Unterzeichnung des Vertrags zu Stande - danach gibt es kein Zurück mehr! Unterzeichnen tut ja niemand den Grundbucheintrag (auf jeden Fall nicht der Käufer/Verkäufer).Nachtrag: meine Kentnisse beziehen sich auf den Kt. Aargau - ev. ist Kt. Zürich anders geregelt

 

[rup]

wir haben einen kauf-VOR-vertrag (mit reuegeld beidseitig) unterzeichnet. dieser wurde der gemeinde zugestellt und diese hat uns eine bereits aufgefüllt vorlage für den effektiven kaufvertrag zugeschickt, welcher dann zusammen mit dem grundbucheintrag unterzeichnet werden muss.

wir haben zum beispiel auch ausgehandelt, dass wir uns zwischen kauf-vorvertrag und grundbuch eintrag etwas zeit für planung, baueingabe, ... nehmen können. somit muss ich nicht schon baukredit zinsen zahlen, solange es nicht konkreter wird.

 

[griff]

Unterzeichnen tut ja niemand den Grundbucheintrag (auf jeden Fall nicht der Käufer/Verkäufer).

Nachtrag: meine Kentnisse beziehen sich auf den Kt. Aargau - ev. ist Kt. Zürich anders geregelt

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Der Grundbucheintrag müsste doch von Käufer und Verkäufer zu unterzeichnen sein. Wobei es möglich ist, dass es immer noch kantonale Unterschiede gibt, da das eidgen. Grundbuch erst im Jahr 2012 definitiv eingeführt wird.

Grundsätzlich gilt aber ein Grundstück erst als gekauft mit Grundbucheintrag (ZGB Art. 656 Abs.1: Zum Erwerb des Grundeigentums bedarf es der Eintragung in das Grundbuch.) Dies gilt gesamtschweizerisch.

Der Kaufvertrag wird meistens vorgängig geschlossen, da aufgrund diesem die Bank die Hypothekarverträge bereitstellt. Der Kaufvertrag wird häufig auch ohne Notar geschlossen (war bei uns bislang immer so). Am Tag des Grundbucheintrags (= öffentliche Beurkundung, notwendig beim Grundstückkauf, OR Art. 216 Abs. 1) müssen (im TG) beide Parteien beim Notar oder Grundbuchverwalter unterzeichnen.

Diese fiktive Geschichte hat uns der Notar erzählt, als wir den aktuellen Kaufvertrag notariell beglaubigt haben. Wenn der Verkäufer einen Käufer hat, der einen höheren Preis zahlt, zahlt er uns einfach das Reuegeld und wir stehen ohne Land (aber mit etwas mehr barem) da. Theoretisch wäre es möglich, dass ein Verkäufer 10 Kaufverträge abschliesst und 10 Vorauszahlungen kassiert. Der Notar darf weitere Kaufinteressenten darüber nicht informieren (Amtsgeheimnis).

Wenn der Verkäufer dann dem zehnten Käufer das Grundstück dann wirklich verkauft, haben die anderen 9 Interessenten zwar die Möglichkeit, die Anzahlung und allfälliges Reuegeld zurückzufordern - aber was ist, wenn das Geld schon alles ausgegeben oder der Verkäufer sich ins Ausland abgesetzt hat....

Dies soll keine Verunsicherung sein, sondern nur darauf hinweisen, es massive Unterschiede zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintrag gibt. Das alles habe ich beim ersten Hauskauf auch nicht gewusst. Zum Glück ist bis jetzt immer alles problemlos über die Bühne!

Grüsse Chris

 

[john_w64]

Gut dann wissen wir nun definitv dass wir kantonale Unterschiede haben. Im Kt. AG läuft es definitiv so dass der Vertrag beim Notar unterzeichnet und von ihm beglaubigt wird. Sofort danach d.h. möglichst innert eines Arbeitstages wird der Vertrag vom Notar zum Eintrag im Tagebuch des Grundbuchamtes gemeldet und diese Bestätigung des Amtes (die übrigens unter Vorbehalt erfolgt) geht dann z.B. an die Bank die z.B. die Anzahlung auslöst. Später kommt dann der definitive Eintrag. Der beglaubigte Vertrag wird dann typischerweise nach definitivem Eintrag im GB und Rechnungstellung des GB Amtes vom Notar zusammen mit der Rechung den Parteien zugestellt (der Notar zahlt das GB Amt und verrechnet seine Leistung + GB Kosten).

Es ist schon komisch - für jede Zeitung die ich im Kiosk kaufe bekomme ich eine Quittung aber für ein Geschäft von mehreren hunderttausend Franken gehen einfach alle ohne ein Papier von dannen... /emoticons/default_ohmy.png

Wie sicher gestellt wird dass ein Grundstück nicht zig mal verkauft wird weiss ich nun auch nicht genau, aber normalerweise ist es ja so dass der Tagebucheintrag innert einem Arbeitstag erfolgt, die (An-)Zahlung aber z.B. erst 10 Tage nach Vertragsunterzeichnung fällig wird. Ein mehrfachverkauf wäre aber nach meinem laienhaften Verständnis als Straftatbestand (Betrug) zu werten.

Wie es nun im Kt. ZH ist kann ich auch nicht beantworten da ich bisher 2 mal im Kt. AG gekauft und 1 x im Kt. AG verkauft habe.

 

[Till]

Hallo

@Chris: du bringst da wohl was durcheinander. Unabhängig des Kantons, es gibt nur einen Kaufvertrag, derjenige, der notariell beglaubigt als 'öffentliche Urkunde' erstellt und von den Parteien unterzeichnet wird. Dieser wird anschliessend dem Grundbuch zur Eintragung angemeldet.

Alle anderen Verträge ausserhalb eines notariellen Aktes sind in Zusammenhang mit Liegenschaften (auch Land) ungültig. Und damit sollte auf einen rechtlich ungültigen Vertrag (Vorvertrag) kein Geld bezahlt werden!

Gruss

Till

 

[griff]

Gut dann wissen wir nun definitv dass wir kantonale Unterschiede haben.

Ja, obwohl ich dachte, zumindest grundbuchmässig seien alle Kantone gleichgeschaltet. Ich kenne halt nur TG /emoticons/default_smile.png

Es ist schon komisch - für jede Zeitung die ich im Kiosk kaufe bekomme ich eine Quittung aber für ein Geschäft von mehreren hunderttausend Franken gehen einfach alle ohne ein Papier von dannen... /emoticons/default_ohmy.png

Im TG gibt es über Handänderungsgebühren etc. eine saubere Rechnung, worauf der Anteil jedes Beteiligten aufgeführt ist. Zahlbar innert 10 Tagen. Dies wird ja eigentlich auch bei einem allfälligen Wiederverkauf benötigt (Anlagekosten/Gebühren).

Ein mehrfachverkauf wäre aber nach meinem laienhaften Verständnis als Straftatbestand (Betrug) zu werten.

Wenn die Anzahlungen und das Reuegeld zurückbezahlt wird, scheint es im Graubereich zu sein. Falls das Geld behalten wird, ist es natürlich unrechtmässige Bereicherung.

Grüsse und einen betrugsfreien Tag

Chris

 

[griff]

Hallo

@Chris: du bringst da wohl was durcheinander. Unabhängig des Kantons, es gibt nur einen Kaufvertrag, derjenige, der notariell beglaubigt als 'öffentliche Urkunde' erstellt und von den Parteien unterzeichnet wird. Dieser wird anschliessend dem Grundbuch zur Eintragung angemeldet.

Alle anderen Verträge ausserhalb eines notariellen Aktes sind in Zusammenhang mit Liegenschaften (auch Land) ungültig. Und damit sollte auf einen rechtlich ungültigen Vertrag (Vorvertrag) kein Geld bezahlt werden!

Gruss

Till

Da stellt sich nun die Frage, ob alle unter "Kaufvertrag" das Gleiche verstehen?/emoticons/default_confused.png

Scheinbar gibt es kantonale Unterschiede, wie das Ganze gehandhabt wird.

Aufgrund meiner rechtlichen Kenntnisse kann ein Kaufvertrag für eine Liegenschaft/Grundstück abgeschlossen werden. Dieser Kaufvertrag ist aber wie schon erwähnt (wenn eine Partei nicht mitmacht) nichts wert - egal ob mit oder ohne notarielle Beglaubigung.

Den rechtmässigen Eigentumsanspruch hat der Käufer erst, wenn der Kauf im Grundbuch eingetragen wird. Oft ist es auch so, dass der Kaufvertragsentwurf vorgängig zur Kontrolle zugestellt wird und dann in einem Schritt zusammen mit dem Grundbucheintrag unterzeichnet wird.

Da für viele, ehrliche Leute ein Kaufvertrag als bindend angesehen wird, gibt es auch wenige Probleme angesichts der unzähligen Handänderungen die stattfinden.

Grüsse

Chris

 

[john_w64]

Im TG gibt es über Handänderungsgebühren etc. eine saubere Rechnung, worauf der Anteil jedes Beteiligten aufgeführt ist. Zahlbar innert 10 Tagen. Dies wird ja eigentlich auch bei einem allfälligen Wiederverkauf benötigt (Anlagekosten/Gebühren).

Auch im AG gibt es eine saubere Rechung, eine vom Notar und beigelegt eine Kopie der Rechung vom Amt da ja der Notar die amtlichen Kosten zusammen mit seinen Kosten dem Käufer/Verkäufer (je nach Abmachung) in Rechung stellt. Nur die Rechung kommt zusammen mit dem beglaubigten Vertrag ein paar Wochen nach der Vertragsunterzeichnung.Das habe ich aber nicht gemeint, sondern dass man nach dem Notariatstermin ohne irgend etwas aus dem Büro des Notars raus geht - sowohl Käufer wie auch Verkäufer haben nichts in der Hand, da ja der unterschriebene Vertrag ans Amt geht und man erst viel später beglaubigte Kopien erhält.

 

[griff]

A

Das habe ich aber nicht gemeint, sondern dass man nach dem Notariatstermin ohne irgend etwas aus dem Büro des Notars raus geht - sowohl Käufer wie auch Verkäufer haben nichts in der Hand, da ja der unterschriebene Vertrag ans Amt geht und man erst viel später beglaubigte Kopien erhält.

Sorry, das habe ich falsch verstanden.

Da kann ich aber nichts dazu sagen, da der letzte Grundbucheintrag einige Jahre her ist und ich dies nicht mehr präsent habe.

 

[john_w64]

Den rechtmässigen Eigentumsanspruch hat der Käufer erst, wenn der Kauf im Grundbuch eingetragen wird. Oft ist es auch so, dass der Kaufvertragsentwurf vorgängig zur Kontrolle zugestellt wird und dann in einem Schritt zusammen mit dem Grundbucheintrag unterzeichnet wird.

Da für viele, ehrliche Leute ein Kaufvertrag als bindend angesehen wird, gibt es auch wenige Probleme angesichts der unzähligen Handänderungen die stattfinden.

Also eigentlich müsste uns ein Notar dies genau erklären, aber das macht er natürlich nicht hier im Forum sondern im direkten Gespräch mit den Käufern/Verkäufern. Aber: ein Kaufvertrag ist sicherlich gültig und man kann davon auch nicht zurücktreten. Grundsätzlich sind alle Verträge die man abschliess per Unterschrift gültig und von klar definierten Ausnahmen abgesehen (Haustürgeschäft und einige weitere Fälle) unwiederruflich (bezieht sich auf CH, DE/EU ist ev. anders).

Etwas anderes sind Vorverträge bzw. Absichtserklärungen. Diese beinhalten eventuell spezialle Abmachungen und von diesen kann bei Bezahlung eines Reuegelds bzw. Schadenersatzes bzw. mit Rückzahlung eines Teils oder der gesamten der Anzahlung zurückgetreten werden.

Ein notariell beglaubigter Vertrag wird im Grundbuch eingetragen ausser es gibt zwingende rechtliche Gründe die dies verhindern - z.B. wenn der Verkäufer im Vertrag nicht der Besitzer, oder der Käufer eine nicht erwerbsberechtigte Person wäre. Ich gehe davon aus dass hier die Rechtssicherheit gegeben ist ansonsten hier schon lange Sicherheitsmechanismen eigebaut würden (vor allem von den finanzierenden Banken).

Und wie weiter oben schon mal gesagt - wenn jemand als Verkäufer wirklich parallel bei 2 Notaren 2 Kaufverträge mit unterschiedlichen Käufern machen würde um dann mit der Anzahlung abzuhauen so müsste dies doch recht zeitgleich passieren da ja sobald Vertrag 1 beim Amt gemeldet wird eine Anmeldung vom Vertrag 2 innert kurzer Zeit zu einer Reaktion führen würde. Da aber die Anzahlung typischerweise inner 10 Tagen nach Vertragsunterzeichnung fällig wird ist das Missbrauchspotential recht klein.

Trotz allem noch mals als Warnung: Verträge die man unterzeichnet sind Verbindlich. Da ist nichts mit 2 Wochen Rücktrittsfrist oder Rücktritt mit Reuegeld. Wenn der Verkäufer kein Reuegeld will dann gibt es auch keinen Rücktritt vom Vertrag. Und ich bin nach wie vor der Ansicht dass das oben genannte Vorgehen mit 2 parallelen Vertragsabschlüssen einen Straftatbestand darstellt (Betrug? Betrugsversuch? Urkundenfälschung?). Bin aber juristischer Laie - somit lasse ich mir das gerne von jemandem der mehr weiss erklären.

 

[Till]

Hallo

Aufgrund meiner rechtlichen Kenntnisse kann ein Kaufvertrag für eine Liegenschaft/Grundstück abgeschlossen werden.

@Chris: es geht nicht um die Definition 'Kaufvertrag', es geht um die rechtliche Wirksamkeit einer Willensäusserung und die damit verbundene 'öffentliche Urkunde', die nunmal nur durch einen Notar oder eine notarielle Amtsperson (je nach Kanton) erstellt werden kann. In Zusammenhang mit Liegenschaften ist diese Urkunde zwingend und dies in jedem Kanton der Schweiz.

Wer aber Lust auf Probleme hat, darf selbstverständlich irgendwelche Verträge selber aufsetzen.

Gruss

Till

 

[Bauexperte]

Hallo Zusammen

Der Kauf von Grundstücken ist gesetzlich geregelt: Art. 216 Abs. 1 OR. Das gilt für die ganze Schweiz. Grundbuchämter, wo Handänderungen etc. im Grundbuch eingetragen werden, diese sind kantonal geregelt. Kantonal geregelt ist zudem das Notariatswesen. Es gibt Kantone wo Kaufverträge ausschliesslich von Notaren abgeschlossen werden. Diese haben ihren eigenen Vertragsstil. Viele Kantone haben Notariate wie zB. Kt. Zürich, wo wiederum einen recht einheitlichen Stil, dank klaren Vorlagen, pflegen. Jeder kann jedoch einen Vertrag selber verfassen und vom Notar/Notariat beglaubigen lassen. Verstösst ein solcher Vertrag jedoch nach Treu und Glauben, so wird ein guter Notar diesen nicht beglaubigen. Heute ist es so, dass die Parteien (Käufer - Verkäufer) die Verträge per Mail erhalten, man kann ergänzen korrigieren bis beide Parteien damit einverstanden sind, erst dann erfolgt die Unterzeichnung mit Beglaubigung. Besitzantritt resp. Eigentumsübertragung ist im Kaufvertrag geregelt, eventuell sofort oder später. Meine Empfehlung: Lasst einen Vertrag immer von einer fachkundigen Person prüfen. Gerade bei den "Weiteren Bestimmungen" können sich negative "Fallen" einschleichen...!

Gruss Bauexperte