Baumassen-Transfer

[MirjamM]

Hallo zusammen

Wir sind daran, ein Haus im Kanton Zürich zu bauen. Allerdings benötigen wir mehr Baumasse als zulässig (ca. 40 m3 mehr), daher hat "unser" Architekt vorgeschlagen, Baumasse vom Nachbar zu übernehmen, der einen Überschuss an Baumasse hat (sein Haus steht bereits). Der Nachbar hat uns zugesichert, die von uns gewünschte Baumasse abzugeben bzw. zu verkaufen zu Lasten des Architekten.

Nun hat uns der Architekt, kurz vor Unterzeichnung des Reservationssvertrages und vor der Anzahlung von CHF 20'000.-- für die Reservierung des Grundstückes, mitgeteilt, dass er unser Projekt bei der Baubehörde einreichen möchte, ohne dass der Nachbar seine Baumasse übergibt bzw. verkauft, in der Meinung (bzw. Hoffnung), dass die Gemeinde nicht bemerkt, dass wir zu viel Baumasse haben.... /emoticons/default_rolleyes.gif

Der Architekt behauptet, dass sobald einmal die Baubewilligung definitiv erteilt (mit der zu hohen Baumasse), die Gemeinde uns nicht nachträglich belangen kann, z.B. finanziell oder gar mit dem Zwang, eine Garage oder den bedeckten Sitzplatz abzureissen, damit die Baumasse wieder korrekt ist /emoticons/default_additional/30.gif

Meine Frage: Ist diese Behauptung des Architekten korrekt? Kann sich der Bauherr für immer und ewig auf die erteilte Baubewilligung stützen oder müsste ich theoretisch mit einer Klage rechnen (sofern jemand klagen würde), sollte irgend jemand dies nachträglich bemerken? /emoticons/default_confused.png

Ich möchte einfach beruhigt sein, dass rechtlich alles korrekt abläuft und keine Probleme entstehen könnten, z. B. bei einem allfälligen Wiederverkauf...

Thx für eure Antworten und Ratschläge /emoticons/default_biggrin.png

 

[rollwett]

hallo Mirjam

es gab da mal einen gerichtsfall. ein ehepaar kaufte eine 4 zimmerwohnung von einem architekten. der hatte aber nur eine baubewilligung für 3 zimmer und einen estrich. als sie dies bemerkten, meinte der architekt, das lassse sich dann schon mit der gemeinde regeln. das war dann aber nicht der fall. es gab gerichtsfälle gegen die wiederherstellungsverfügung der gemeinde. da war aber nichts zu machen. sie hatten weiterhin nur anrecht auf 3 zimmer.

dann gab es eine strafklage gegen den architekten. und da ging der fall durch einige instanzen. und der architekt wurde vom vorwurf des betrugs freigesprochen...

irgendwie wurde aber dann über eine zivilklage wenigstens der preis an die käufer zurückbezahlt. das dauerte aber mehrere jahre!

(zehn monate später wurde über eine zonenplanänderung der zusätzlich wohnraum ermöglicht...)

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langer rede kurzer sinn:

passt auf mit widerrechtlich gebautem! unter umständen gibts ein riesenkrach. vielleicht ist es dann mit einer busse ausgebügelt. aber nerven kostet es trotzdem einige.

und vielleicht passiert ja wirklich nichts. ich würde mich aber nicht auf solche dünnen äste rauslassen. vor allem nicht, wenn ja mit dem nachbar eine lösung möglich ist.

es macht wohl auch einen unterschied, ob ihr selber baut, oder ob der architekt euch das fertige haus verkauft.

ich wünsche euch jedenfalls viel glück.

rollwett

 

[john_w64]

Vor allem kritisch könnte es werden wenn es vorsätzlich geschieht.../emoticons/default_sad.png

 

[Gelöschtes Mitglied 1118]

Baumasse? Was heisst das Wort sinngemäass?

Baumasse ist für mich z.B. Humus hat eine gewisse Masse. Masse ist auch die Dichtebezeichnung oder eben das spez. Gewicht einer Masse in kg/dm2.

Oder was meinst Du damit?

 

[MirjamM]

Hallo Franzmoni

Besten Dank für deinen Beitrag. Baumasse ist die Ausnützungsziffer.

 

[VanTor]

Hallo zusammen

m.E. ist die Baumassenziffer nicht mit der Ausnützungsziffer gleichzusetzen.

Die Baumassenziffer bezeichnet den anrechenbaren oberirdisch umbauten Raum in m3, welche auf den Quadratmeter Grundfläche entfallen dürfen (soviel ich weiss ist das gewachsene Terrain massgebend),

während die Ausnützungsziffer eine Verhältniszahl der Summe aller für den Daueraufenthalt bestimmten Geschossflächen (ober- und unterirdisch) zur Grundstücksfläche ist (d. h.: unbeheizter Keller, Garage und sonstige Nebenbauten, welche nicht dauerhaft bewohnt sind, fallen nicht ins Gewicht).

 

[MirjamM]

Hallo VanTor

Danke für die Präzisierung der beiden Begriffe "Baumasse" und "Ausnützungsziffer". Die einen Architekten sprechen immer von Ausnützungsziffer, unser spricht immer von Baumasse, daher die Verwirrung. /emoticons/default_confused.png

@ rollwet: Danke für den sehr nützlichen Hinweis. Zur Präzisierung: Wir haben mit dem Architekten ausgehandelt, dass er für die Mehrkosten der Baumasse aufkommen muss und unseren zukünftigen Nachbarn finanziell entschädigen muss. Nun hat der Architekt einen Rückzieher gemacht und möchte sich das Geld sparen, indem er wie gesagt unser Projekt mit einer höheren Baumasse als erlaubt eingibt und unseren Nachbarn somit nicht finanziell entschädigen muss.... /emoticons/default_eek.png

P.S. Wir bauen selber, d.h. nicht in einem "GU-Verhältnis" mit fixem Preis.

@ john_w64: Du hast recht, in unserem Beispiel wäre es durch den Architekten vorsätzlich, d.h. er weiss, dass er zu viel Baumasse einreichen würde als zulässig /emoticons/default_additional/55.gif

 

[john_w64]

Wir haben mit dem Architekten ausgehandelt, dass er für die Mehrkosten der Baumasse aufkommen muss und unseren zukünftigen Nachbarn finanziell entschädigen muss.

wieso sollte sich ein Architekt darauf einlassen für so was aufzukommen. Ihr habt ein "zu kleines" Grundstück für das geplante Gebäude. Di er Bauherr seid und der Architekt euer Auftragnehmer seid ihr gegenüber der Gemeinde auch für das Baugesuch verantwortlich.

Ich würde das alles nicht riskieren.

 

[corre]

@ mirjam: die baureglemente schreiben vor, ob die ausnutzungsberechnung über die ausnützungsziffer (m2) erfolgt, oder ob sie über die baumassenziffer (m3) erfolgt, d.h. die architekten können ausnahmsweise nicht frei mit diesen zwei fachausdrücken herumjonglieren

ein wesentlicher nachteil der ausnutzungsberechnung nach baumassenziffer ist, dass die raumhöhen direkt mit der ausnutzung zu tun haben, bzw. 1:1 zu deren lasten gehen.../emoticons/default_confused.png

beispiel:

ein gebäude hat 200m2 grundfläche und eine raumhöhe von 2.40m, dann macht das insgesamt 480m3.

wenn die raumhöhe jedoch 2.70m beträgt, macht dies 540m3, die differenz von 60m3 gehen zu lasten der ausnutzung und müssen evt. anderwertig eingespart werden.

bei der berechnung nach ausnutzungsziffer (m2) haben die raumhöhen keinerlei einfluss auf die ausnutzung!

 

[winner60]

Man kann schon ein Baugesuch einreichen. Aber unter Garantie wird JEDE Gemeinde eine Überschreitung von maximalen Ausmassen feststellen und bemängeln.......

Daher finde ich den Vorgehensvorschlag eures Architekten doch leicht fragwürdig.

Martin