BAUNEBENKOSTEN/ ANLAGEKOSTEN HAUSBAU

[Hasenwild]

Guten Abend zusammen.

es geht um das Thema Anlagekosten beim Hausbau. Ich würde mich freuen wenn Ihr mir Eure Erfahrungswerte bzw. konkrete Zahlen nennen könnt, was ihr für folgende Zusatzkosten beim Hausbau bezahlt habt.

1.) Umgebungs- und Erschliessungskosten (Erdarbeiten, Zufahrt, Kanalisationsleitung ausserhalb des Gebäudes, Wasser, Elektro, TV und Telefon-Anschlussleitungen, Gärtnerarbeiten ecc.)

2.)  Baunebenkosten ( Bewilligungsgebühren, Baugespann, Anschlussgebühren für Wasser, Elektrizität, Kanalisation und TV, Vermessung, Versicherung ecc.)

3.) Weitere Kosten (Notar, Steuern, ecc.)

Wir haben ein Grundstück mit leichter Hanglage (ca. 800m2) in Aussicht. Das Grundstück ist voll erschlossen.

Uns wurde eine Zahl von 90.000 CHF von einen Fertighausbauunternehmen genannt. (Die Bodenplatte ist immer im Fertig-Hauspreis mit inklusive) Ich habe hier im Forum gelesen das ein Angebot was alles unter 100.000 CHF an Baunebenkosten/ Umgebungs und Erschliesungkosten, Notar ecc. ausmacht unseriös ist und nicht der Realität entspricht. Vor allem bei etwas grösseren Grundstücken ab 500m2. Dann haben wir von einen anderen Unternehmen eine Zahl von rund 200.000 CHF für genau das gleiche Projekt auf den Tisch geknallt bekommen. /emoticons/default_additional/149.gif  Ich dachte mir jetzt bin ich von Sinnen? Wie kann das sein? Ich hätte gerne Eure Meinung gehört. /emoticons/default_additional/148.gif Ich möchte das unser Haustraum nicht zum Alptraum wird. Denn alle Mehrkosten müssen dann wir übernehmen, auch wenn wir 3x gesagt haben das unser Budget von XXX.XXX CHF nicht überschritten werden darf.

Da fällt mir ein. Kann man überhaubt einen rechtsgültigen Vertrag aufsetzen lassen wo der Hauspreis mit allen Nebenkosten einen Fixpreis von XXX.XXX CHF entspricht und das jegliche Mehrkosten nicht vom Bauherrn sondern vom Bauunternehmer getragen werden?

Danke für Eure Antworten.

 

[habaUgeot]

Lieber Hasenwild

Einmal mehr diese Frage... wurde glaub auch schon diskutiert. (Suchfunktion hilft. Google auch)

z.B. hier:

Grüsse

Haba

 

[habaUgeot]

doch noch zur letzten Frage, lieber Hasenwild

Da fällt mir ein. Kann man überhaubt einen rechtsgültigen Vertrag aufsetzen lassen wo der Hauspreis mit allen Nebenkosten einen Fixpreis von XXX.XXX CHF entspricht und das jegliche Mehrkosten nicht vom Bauherrn sondern vom Bauunternehmer getragen werden?

Immer die gleiche Antwort: Kommt drauf an.

Grundsatz 1: In der CH gilt Vertragsfreiheit. Du kannst eigentlich alles vertraglich abmachen, was nicht gesetzeswidrig oder sittenwidrig ist.

Grundsatz 2: Jeder, der an einem Werk etwas beiträgt, haftet grundsätzlich für seinen Beitrag. Das heisst, wenn Du das Grundstück beiträgst, haftest Du grundsätzlich für dessen Eigenschaften. Alle Probleme aus der Geologie (z.B. Hangsicherung, Fundation, Aushub) verbleibend damit zwangsläufig beim Eigentümer.

Was Du möchtest, ist ein sogenannter TU-Vertrag (Totalunternehmer): Projektierung, Planung, Ausführung, Inbetriebnahme in einem Päckli drin. Damit Du die z.B. geologischen Risiken nicht tragen müsstest, müsstest Du vorgängig das Grundstück an den TU verkaufen, und es dann mit dem Haus zurückkaufen. Wie man das sicher abwickeln kann... Frag einen Notar oder Anwalt. Kannst ja man den Thomas Winkler hier im Forum versuchen mit einer PM dazu zu bringen, sich dazu zu äussern...

(Die Notariats und Verkaufsgebühren und Steuern dürften aber bei Dir verbleiben.)

Es gibt - insbesondere bei grossen Geschäftsligenschaften (ich kenne ein aktuelles Beispiel) - GU-Verträge mit z.B.: (sinngemäss)

für die Planung notwendige Baugrundsondierung.

notwendig ist, was der Planer für eine sicher Planung benötigt

                                             1 pl            xxx CHF

Übernahme Baugrundrisiko

                                             1 pl            xxx CHF

Da es jetzt Probleme (mit der Geologie) gegeben hat, wird genau dieser Vertrag wahrscheinlich schlussendlich von einem Gericht geprüft werden... Es ist noch nicht sicher, ob das rechtlich bestand haben wird.

Dann kommt die Psychologie.

Alle Unsicherheiten sind ein (finanzielles und terminliches) Risiko. Risiko kostet etwas. Das wirst Du (indirekt im Preis) bezahlen.

Beispiel:

Wenn der Unternehmer noch nicht so genau weiss, wie teuer die Kanalisationsanschlüsse werden, inkl. Gebühren, muss er wohl oder übel das maximum annehmen und in die Offerte reinschreiben. Wenn es günstiger wird... bezahlst Du das dann halt... trotzdem, der Unternehmer freut sich.

Wenn der Unternehmer seriös rechnet, wird er deshalb eine (tendenziell unrealistisch) hohe Summe errechnen, Du wirst vom Stuhl fallen, und - logisch - mit einem anderen bauen. Das will der Unternehmer ja nicht, weil er gerne mit Dir bauen möchte - Du bringst ihm ja Geld. Die Lösung aus diesem Dilemma ist IMMER (aus Unternehmersicht): Alles was unsicher ist, so verklausuliert aus dem Vertrag ausnehmen, dass bei Eintritt dieses Falles trotzdem Du bezahlst. So kommt der Endbetrag (doppelt unterstrichen) herunter, ohne dass das Haus einen einzigen Rappen günstiger wird.

N.B. Das ist der (tiefere) Grund, warum viele über die böööösen GUs jammern.

Und schlussendlich.

Ein fertiger TU-Vertrag - alles inklusive - hat ein gewaltiges Problem: Er lässt sich genau nur dann wirklich umsetzen, wenn mit Vertragsunterzeichung ALLE Details gelöst sind. Sonst kommt hier wieder das übliche GU (oder TU) Spiel: Projektänderung, Mehrkosten, Anpassungen machen eine Planungsänderung notwendig, kostetkostetkostet.

Wenn Du aber das Projekt WIRKLICH fertig geplant hast - eben, inkl. Details, Leitungsanschlüsse, usw. - kennst Du auch den Preis ziemlich genau. Dann bringt Dir der TU-Vertrag auch nichts mehr viel. (Ausser vielleicht: eine einzige Ansprechperson, ein einziger Garantiegewährer).

HTH

Haba

 

[Roeka]

Hallo Hasenwild,

es ist klar, dass die Kosten für Punkt 1 sehr variabel sind, da sie vom Baugrund, dem Bauvorhaben (wieviel Aushub ist nötig), der Topographie (Stützmauern) und von Deinen Ansprüchen an die Gartengestaltung abhängen etc. Bei einem 800 qm grossen Hanggrundstück kannst du für diesen Punkt aber vermutlich deutlich über 50.000 Fr. einsetzen, nach oben ist das noch kräftig steigerbar.

Die Punkte 2 und 3 dagegen kannst Du recht gut abschätzen: die Anschlussgebühren kannst Du bei der Gemeinde erfragen, auch sie dürften bei 800 qm nicht ganz ohne sein. Aber jede Gemeinde hat da einen eigenen Berechnungsschlüssel. Du kannst diese Kosten aber ziemlich genau bei der Gemneinde herausfinden. Auch die Notarkosten und evtl. Steuern (z.B. Handänderungssteuer) sind Kantons- und Gemeinde-abhängig, aber Du kannst sie recht gut ermitteln, zum Teil im Internet (z.B. kantonale Regelung für Handänderungssteuer) oder erfragen (Notargebühren). Dazu kommen immer noch Gebühren für den Geometer, Baustrom, Strassenreinigung etc, für solche Zusatzkosten reicht aber ein bei einem Fertighaus normalerweise Budget von 10.000 Fr.

Insgesamt sollte es möglich sein, die Nebenkosten auf ungefähr plus minus 20.000 Fr. einzugrenzen, wenn Du weisst, wie die Umgebungsgestaltung aussehen soll. Wenn Du eine Planung vorliegen hast, kannst du auch schon mal Offerten von einem Aushübler und Gartenbauer einholen. Dann wird zumindest die Grössenordnung schonmal deutlich.

Wie Haba schon ausgeführt hat, würde ich mich nicht auf die Angaben des Fertighausunternehmens verlassen, die wollen natürlich ihr Haus verkaufen udn rechnen die Zusatzkosten, (für die sie nicht geradestehen müssen) tendenziell eher klein.

Grüsse  roeka