Die Schweiz - ein Volk von Mietern

[baoscience]

Mich beschäftigt derzeit die Frage: Ist die Schweiz ein Volk von Mietern und ist dies allenfalls ein Problem?

Das Wohneigentum birgt etliche Vor- wie auch Nachteile in sich. Doch anscheinend werden diese kantonal ganz anders gewichtet. So ist in 19 Kantonen die Eigentumsquote im europäischen Schnitt, während in den städtischen Gebieten diese ungemein tief ist.

Welchen Einfluss können die beim Parlament hängigen Bausparinitiativen nehmen? Ist es überhaupt sinnvoll die Eigentumsquote zu erhöhen? Inbesondere in Anbetracht von ökonomischen, ökologischen (Wohnraum) und sozialen (Sicherheit) Aspekten.

 

[budweiser]

Ein Problem ist es nicht, da zumal das Mietrecht in der Schweiz sehr mieterfreundlich gestaltet ist. Zudem ist das einzusetzende Eigenkapital gerade das Kapital, das risikobehaftet ist und das bei einem Absinken der Immobilienwerte (bei einem Anstieg der Hypothekarzinsen, oder bei einer Technischen Entwertung) als Erstes dran glauben muss.

Die Investition in Liegenschaften - also auch in EFHs - muss wohl überlegt sein.

/emoticons/default_smile.png bud

 

[klöti]

Hallo bud

Welche Möglichkeiten schweben dir vor, das Kapital sicher anzulegen ?

Obligationen und Aktien sind Anlagen zur Wertsteigerung mit unterschiedlichen Risiken oder geringer Wertsteigerung und dem zusätzlichen Nachteil der Bindung.

In den Ballungsgebieten, den guten Wirtschaftszentren steigen die Mieten tendenziell.

Günstige Altbauwohnungen werden früher oder später für höhere Renditen Hüllen- und Küchensaniert.

Das freie Kapital wird durch Teuerung entwertet.

klöti

 

[budweiser]

Hoi Klöti

Der Risikograd bei Investitionen in Liegenschaften bewegt sich im Bereich zwischen Obligationen und Aktien, wird in den Zinssätzen erfasst und bestimmt so nicht unbedeutend den Wert einer Liegenschaft.

Die Leerstandsziffer, der Steuerfuss, der Beschäftigungsgrad etc. sind gewisse Gradmesser, die Auskunft über den wirtschaftlichen Werdegang der betreffenden Region, über die Vermietbarkeit und somit die Verkäuflichkeit, also den Wert der Immobilie geben.

Um auf Deine konkrete Frage konkret zu antworten - meine Investitionen würde ich zu einem grossen Teil in Immobilien lenken - natürlich nach einer minutiösen Prüfung der Makro- und Mikrolage sowie des allgemeinen Zustandes des Objektes. Wegweisend wäre auch die nachhaltig zu erzielende Eigenkapitalrendite (Nettorendite nach Abzug sämtlicher Kosten / eingesetztes Eigenkapital), die sich um die 4 - 5% herum bewegen sollte.

Vorziehen würde ich die Zentren, in meinem Fall den Raum Zürich mit Agglomeration - wobei jetzt wäre ich eher zurückhaltend, da die Preise aufgrund der niedrigen Hypothekarzinsen doch schon ziemlich ausgereizt sind und zwangsläufig nach einem Anstieg der Zinsen fallen werden, somit hätte ich als Anleger bereits einen ersten Verlust vorprogammiert. Bei Beschaffen von Wohneigentum zur Selbstnutzung sind die Kriterien leicht anders gelagert, die Mechanismen der Wertbildung verhalten sich jedoch ähnlich.

/emoticons/default_smile.png bud

 

[klöti]

Hallo bud

Danke für deine Ausführungen.

4-5% das ist mehr als die Banken auf Sparkapital bieten !

Diese Wertsteigerung kann nur durch steigende Immobilienpreise erzielt werden.

Sind für dich zeitgemässe Haustechnik und z.B. Minergieausführung Indikatoren die für Preisstabilität und Preissteigerung stehen.

Gibt es für dich eine Hitliste was du als wichtig erachtest z.B. Lage, Anbindung öffentlicher Verkehr, Aussicht etc.- wenn wir von einem Objekt sprechen das du vermietest.

klöti

 

[budweiser]

Hoi Klöti

Mit den 4 - 5% EK- Rendite deckst Du natürlich das Verlust- Risiko Deines Eigenkapitals ab, dass Du z.B. bei Obligationen nicht in diesem Mass hast, es handelt sich um Nettoeinnahmen und nicht um eine Wertsteigerung, das sollte man nicht zusammen verwechseln. Steigen die Hypo- Zinsen, sinken die Immobilienwerte, die Einnahmen können sich jedoch anders verhalten. Komplizierte Haustechnik unterliegt wiederum einer rascheren Technischen Entwertung, es kann also nicht pauschal geurteilt werden - das Zauberwort heisst "nachhaltig" - in Bezug auf Konstruktion, Ausstattung und Planung. Die Lage ist natürlich prioritär - für mich eine Frage der zur Verfügung stehenden Arbeitsplätze, denn eine Immobilie hat nur einen solchen Wert, welche Einnahmen sie zu generieren vermag (auch in Form von Eigenmiete).

/emoticons/default_smile.png bud

 

[camster]

So ist in 19 Kantonen die Eigentumsquote im europäischen Schnitt, während in den städtischen Gebieten diese ungemein tief ist.

Wenn man sich die Immobilienpreise in stadtnahen Gebieten anschaut ist das nicht weiter verwunderlich. Gerade jetzt in der Tiefzinsphase sind die Immobilienpreise so hoch, dass Wohneigentum für den normalen Mittelstand fast nicht mehr erschwinglich ist.

Wenn ich sehe, dass z.B. ein kleines Reihenhaus bei uns inder Nähe welches, als es vor 3 Jahren gebaut wurde noch 650K gekostet hat, momentan für 890K auf dem Markt ist oder ein Bekannter von mir seine Wohnung (2007 - 1 Mio) nun für 1.25 Mio auf den Markt bringt, kommt mir das Kotzen. Die Gier kennt momentan keine Grenzen. Und doch gibt es immer noch genügend Leute mit mehr Kapital als Hirnmasse, die bereit sind solche Preise zu zahlen!

Ich hoffe dass die Zinsen in etwa 3 Jahren wenn wir dann genügend EK haben wieder auf einem normalen Niveau sind. Ich habe keine Lust zum jetztigen Zeitpunkt mit meinem EK die Profitgier der Verkäufer zu finanzieren, nur um ein paar Jahr später wenn die Zinsen wieder ansteigen feststellen zu müssen, dass meine Immobilie so stark an Wert verloren hat dass mein EK vernichtet wäre, wenn ich jetzt verkaufen müsste.

Sorry wenn ich etwas abgeschweift bin aber die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt ist echt frustrierend. /emoticons/default_mad.png

 

[budweiser]

Hoi Camster

"nur um ein paar Jahr später wenn die Zinsen wieder ansteigen feststellen zu müssen, dass meine Immobilie so stark an Wert verloren hat dass mein EK vernichtet wäre, wenn ich jetzt verkaufen müsste."

Ja, grosso modo ist dem so, heute hast Du eine günstige Finanzierung, die Preise der Immobilien sind jedoch - sagen wir relativ hoch -, die Belastung ist also mehr oder weniger ausgereizt, was bei höheren Zinsen auch so ist, nur mit dem Unterschied, dass der Immobilien- Preis tiefer ist.

Wenn Du heute teuer kaufst, billig finanzierst, kann nach Ablauf der tiefen Zinsen die Retourkutsche des hohen Kaufpreises kommen, was für den Immobilienmarkt und natürlich für den Eigenheimbesitzer sicher nicht wünschenswert wäre.

Verzweifeln brauchst Du nicht. Beobachte die Zinsentwicklung und die Preise, die an den jeweiligen Plätzen bezahlt werden. Nur keine Torschlusspanik.

bud