Dokument mit Anforderungen für Vorprojekt

[jordimisch]

Hallo Zusammen

Seit ein paar Wochen bin ich fleissiger Haus-Forum-Mitleser. Und es gefällt mir hier

Da für uns das Thema Eigenheim wohl im nächsten Jahr aktuell wird, habe ich mir gedacht, ich erstelle ein Dokument zwecks Raumplanung etc. für unseren potentiellen Architekten.

Ziel ist es, dieses Dokument dann 3 Architekturbüros zuzustellen und ein Vorprojekt zu lancieren. Da ich noch kein Bauprofi bin, wäre ich für Rückmeldungen sehr dankbar. Habe ich etwas wichtiges vergessen? Geht das Dokument zu weit? Schränkt es zu stark ein? Genügt das Dokumen?

Da unser Projekt noch nicht wirklich konkret ist und die Erschliessung auch erst noch Bewilligt werden muss, habe ich das Dokument anonymisiert. Ich hoffe das stört euch nicht.

Vielen Dank für Eure Rückmeldungen.

Gruess

Mischa

Vorstellungen_für_Vorprojekt.pdf

 

[rollwett]

hallo Mischa

mit euren vorstellungen im dokument kann man sicher erste aussagen zu preisen und vorschlägen machen.

zwei sachen würde ich von eurer seite noch vorher beantworten:

- minergie:

du verlangst eine lüftung. mit den heute verlangten isolationswerten bist du damit auf minergie niveau. daher würde ich die zertifizierung gleich als bedingung formulieren. ich weiss nicht, wie der kanton luzern subventioniert. aber vielleicht gibt es da etwas zu holen. und sonst hast du wenigstens einen anerkannten standard, an den sich die planer und handwerker halten müssen.

minergie-p ist nicht mehr weit entfernt. wenn das geld eher knapp ist, ist es einfach eine frage des schwerpunkts. legt ihr wert auf ein energieffizientes gebäude? oder wollt ihr das geld lieber in andere nicht unbedingt nötige sachen investieren? z.b. luxus im bad oder küche, hochwertiger parkett im ganzen haus, steamer und gediegene hasuhaltgeräte usw. diese gedanken solltet ihr treffen, bevor ihr mit deinem planer sprecht. denn die auswahl des architekten hängt davon ab, ob ihr den schwerpunkt auf minergie (vor allem -p) legt.

- bevorzugt ihr ein massivhaus, sprich gemauert, oder ein holzhaus?

vom aussehen her gibt es je nach ausführung keinen unterschied. es ist daher in erster linie eine frage der persönlichen vorliebe. und eben auch der vorliebe des architekten. am besten überlegt ihr euch das also auch bereits zum voraus.

wenn minergie und holzhaus eure antwort wäre, würde ich mit renggli in sursee sprechen. die sind sehr bekannt für minergie und -p häuser. ich habe viel gutes von dieser firma gehört. allerdings vermute ich, dass sie nicht unbedingt billig sind.

viel glück!

rollwett

 

[jordimisch]

Sali rollwett

Vielen herzlichen Dank für deine tollen Inputs.

Dass man Minergie durch heutige Dämmstandards und die kontrollierte Lüftung fast schon hat, war uns nicht bewusst. Auf Minergie P würden wir zugunsten etwas mehr "Schmankerl" im Innenausbau, verzichten. Ich werde dies noch so im Dokument einfliessen lassen.

Bezüglich Förderbeiträge Minergie im Kanton Luzern bin ich irgendwie noch nicht ganz schlau geworden. Wie mir scheint, werden Förderbeiträge im Kanton Luzern nur für Renovationen und Umbauten zur Verfügung gestellt?

Wir haben uns für eine Massivbauweise entschieden. Von daher kommt Renggli Holzbau nicht in Frage. Wir sind aber auch schon auf ihn aufmerksam geworden. Vielen Dank für den Tipp.

Herzliche Grüsse

Mischa

 

[ad-arch]

Hallo Mischa

Habe Dein gesamtes Programm aufmerksam durchgelesen.

KOSTENGENAUIGKEIT (entschuldigt den vielen Text):

Es wird nicht viele Planer geben, die Euch +/- 10% Angaben zu einem Vorprojekt machen werden. Geh bitte davon aus, dass das Kostenschätzungen sind. Grund dafür:

- Zumeist wird eine Kostenschätzung mit einer Kostenmatrix verwendet und nicht über Elementkosten, dergleichen gerechnet. Es macht keinen Sinn, genauer zu rechnen, zumal auch Ihr in Euren Rahmenbedingungen nicht die genaue Materialität formuliert. Für eine ehrliche antwort im +/- 10%-Bereich, müsste der Planer zum Zeitpunkt des Vorprojekts sämtliche Ausmasse kennen, jeden Belag, jede Tür, die Küche etc. genau definiert haben -> Devisiert und die Kosten eingeholt haben.

Die Kostenschätzung mit der Matrix, wobei entscheidend ist wie hochwärtig Eure Ausbauwünsche sind, hilft Euch für eine allgemeine Standortbestimmung: Viel zu teuer/oder realisierbar = baubar vom Budget her.

Viel wichtiger ist daher in Schritt zwei, wenn Ihr Euer Planer gefunden habt, dass sauber definiert und ausgeschrieben wird. Dann habt Ihr Marktpreise in der Hand, womit man rechnen und entscheiden kann. Der Markt ist gegenwärtig so plastisch, wie noch nie! Deshalb einmal mehr, wird jeder, der Euch +/- 10% in der Kostenschätzung abgibt lügen, oder...ums entschärft zu schreiben, auch Euren Zuschlag spekulieren mit einer Zahl.

ARCHITEKTONISCHE UMSETZUNG:

Klärt im Vorfeld in jedem Fall mit der Gemeinde ab, ob auf Eurer Parzelle so gebaut werden darf, wie Ihr das wünscht: Stichwort "Flachdach". Es macht sonst keinen Sinn, diese Rahmenbedingung ins Portfolio zu schreiben, wenn von Vorherein eine "Unmöglichkeit der Ausführung", bedingt durch das Baureglement gegeben ist; ggf. keine Flachdächer bewilligt werden.

PUNKT 4.1

In der Klammer würde ich das "Minergie eco" rausnehmen, da es einen leserlichen Wiederspruch zu Punkt 4 ergibt: ....Minergie/Minergie-P wünschenswert....

Ich verstehe was Ihr damit meint, trotzdem... /emoticons/default_wink.png

Ansonsten finde ich es eine gute Grundlage.

Es ist bei Bauten dieser Grösse (Anlagekosten anhand des Raumprogramms > Durchschnittsbudget) vertretbar, für Privat einen Wettbewerb zu führen und ich finde es "mutig", dass Ihr sogar in Eurem Dossier erwähnt, dass ein solcher stattfinden wird.

Architekten, die was von sich halten, werden sich aber schwer tun mitzumachen.

Der Grund dafür:

Ein Entwurfsarchitekt wird sich deutlich mehr als eine Woche Zeit nehmen für Euer Vorprojekt. Er wird sich mit dem Bauplatz, der Umgebung und sämtlichen äusseren Einflüssen auseinandersetzen, einen Entwurf machen, diesen überarbeiten........bis er die Lösung findet.

Zeit und Geld analog eines öffentlichen Wettbewerbs. Bleibt nur die Frage zu beantworten, ob sich diese Architekten in der Zeit lieber einem EFH widmen, oder einem Schulhaus-Wettbewerb oder ähnlichem...

Die GU`s wiederum werden Euch ein Typenhaus auf den Bauplatz stellen und dieses solange modifizieren, bis alle Parameter erfüllt sind....

Ich frage mich damit, ob es gut ist zu erwähnen, dass 3 Planer die Möglichkeit bekommen....

En Gruess

ad-arch

 

[jordimisch]

Sali ad-arch

Vielen Dank für Deine investierte Zeit und deine ausführlichen Anmerkungen.

Den Punkt mit den Kosteschätzungen und der Genauigkeit auf +/- 10% haben wir angepasst und auf "Kostenschätzung nach Kostenmatrix" geändert. Mir war nicht klar, dass die Genauigkeit zu diesem Zeitpunkt noch nicht genügend gegeben ist. Wie funktioniert das eigentlich? Können wir schon die groben Budget-Posten sehen mit geschätzten Beträgen?

Minergie-ECO ist samt der Klammer aus dem Dokument verschwunden. ;-)

Den offenen Hinweis, dass wir 3 Vorprojekte einholen wollen, haben wir entfernt. Danke für Deine Sichtweise als Architekt.

Die Kriterien für einen Pro-Entscheid und die Deliverables haben wir stehen lassen. Ich gehe davon aus, dass ein Architekt sowieso vermutet, dass wir noch andere Varianten prüfen möchten. Wir müssen diese ja aber nicht konkret direkt darauf hinweisen.

Vielen Dank für deine wertvollen Rückmeldungen.

Gruess

Mischa

PS: Im Anhang die neuste überarbeitete Version.

Vorstellungen_für_Vorprojekt.pdf

 

[mtinchen]

Wow, da steckt ja schon eine Menge Arbeit in diesem Dokument.

Hast Du das, jordimisch, selbst zusammengestellt? Verstehe ich das richtig, dass ihr das nun so an mehrere Architekten schickt und dann einen evt. Planungsvorschlag erwartet welcher für euch kostenlos wäre??

Liebe Grüsse, Martina

 

[jordimisch]

Sali Martina

Ja das Dokument hab ich so selbst zusammengestellt.

Und genau so haben wir uns das in etwa vorgestellt, ein Dokument für 3 Architekten, respektive 3 Vorprojekte. Alle haben so die gleiche Grundlage.

Gruess

Mischa

 

[mtinchen]

Danke für die Antwort. Sind denn die Architekten bereit dies gratis zu machen?

 

[jordimisch]

Hallo Martina

Das werden wir dann sehen, wenn wir das Dossier an die Architekten versenden. Heute Abend treffen wir uns mit dem ersten.

Gruess

Mischa

 

[Gourna]

Das werden wir dann sehen, wenn wir das Dossier an die Architekten versenden. Heute Abend treffen wir uns mit dem ersten.

Chapeau für das Dossier und die Arbeit daran!

Ich bin gespannt, wie das bei euch laufen wird.

Gruss

Gourna

 

[mtinchen]

Ja, bitte gerne berichten wie's weitergeht ... ;-).

Hoffe Ihr habt Glück!

 

[gebi]

hoi jordimisch

wir haben in etwa das gleiche vor 6 monaten gemacht. ich glaube nicht, das du 3 seriöse architekten finden wirst, die dir kostenlos ein wertvolles vorprojekt erstellen werden! wir haben zwei architekturbüros angefragt und uns auf einen genauen betrag geeinigt, welchen wir allerdings nur dem büro geschuldet haben, welche den auftrag nicht gekriegt hat. wir waren von anfang an offen und haben erwähnt, dass 2 büros ein vorprojekt ausarbeiten werden.

achtung, wenn du vorgängig keinen genauen betrag abmachst, kann nach aufwand abgerechnet werden, dann werden rasch mehrere tausend sfr. fällig.

bin gespannt, wie es weitergehen wird.

gruss gebi

 

[Serge-CH]

Ich hab's auch mit so einem Briefing gemacht - mit Vermerk, dass die Offertphase nichts kosten darf. Bei mir hat's gut geklappt... Die, die von Anfang an nur rumjammern kannst du eh vergessen... Die anderen werden mit dir zusammensitzen und dein schriftliches Briefing zumindest besprechen resp. "ernst" nehmen... Es ist dein Geld und du bist der Kunde...

 

[mtinchen]

und schon eine erste Rückmeldung (Verweigrung, Zusage...) erhalten??

 

[jordimisch]

Sali Zäme

Da der Gestaltungsplan des neuen Quartiers durch die Gemeinde noch nicht bewilligt wurde, haben wir vorerst nur mit dem Architekten gesprochen, welcher auch den Gestaltungsplan erstellt hat.

Hier handelt es sich um ein Architekturbüro, welches sich schon Jahre lang etabliert hat und bekannt ist für Städtebauliche Planung etc. Also um ein renomiertes Unternehmen, welches nach Auskunft der Banken, mit welchen wir gesprochen haben, auch seinen Preis und Qualitätsansprüche hat. Also im oberen Preissegment für Einfamlienhäuser tätig ist.

Der Architekt hat uns Angeboten ein Vorprojekt zu erstellen mit genau definiertem Inhalt. Hierzu haben wir einen Vorprojekt-Vertrag abgeschlossen. Da es sich um ein etabliertes Architekturbüro handelt, machen diese Vorprojekte nicht mehr (war früher aber der Fall, als Werbung sozusagen) kostenlos.

Wir konnten uns anstelle von üblichen CHF 4'000 auf CHF 2'000 einigen, wobei der Betrag nur dann zu bezahlen ist, wenn wir das Haus nicht über das Architekturbüro realisieren. Dies erscheint uns fair, zumal auch eine Baukostenplanung nach BKP 3 und ein Master-Terminplan etc, im Vorprojekt enthalten ist. Also Unterlagen welche wir bei der Bank zwecks Finanzierung verwenden können.

Sobald der Gestaltungsplan von der Gemeinde bewilligt ist, melden wir uns bei einem 2. Architekturbüro, welches Vorprojekte noch als "Werbung" macht um sich einen entsprechenden 'Namen' aufzubauen. Ich bin auch sehr gespant auf ein erstes Gespräch.

CHF 2'000 sind für uns bei jedem Archi die Limite. CHF 2'000 erscheinen uns als fair zumal der Archi auch seriöse Zahlen und viel Zeit investieren muss. Kostendeckend ist es sowieso nicht. Trotzdem können und wollen wir nicht jedem Archi CHF 2'000 bezahlen, falls er den Auftrag nicht bekommt. Deshalb werden wir wohl nur 2 Archis angehen. Vorausgesetzt wir werden mit keinem 'warm', überlegen wir uns, wie wir weiter vorgehen sollen.

Eine Besprechung des Dokumentes, welches ich erstellt habe, haben wir bereits mit dem 1. Archi gehabt. Er erabeitet jetzt einen konkreten Vorschlag.

In 1 1/2 Wochen treffen wir uns wieder mit ihm, um den Vorschlag zu besprechen. Den Vorschlag können wir korrigieren lassen und nochmals besprechen. Anschliessend werden die Änderungen nochmals übernommen. Ab dann gibt es im Rahmen des Vorprojektes keine Besprechungs- und Korrektur-Iterationen mehr.

Erste grobe Kennzahlen welche uns der Archi mitgeteilt hat sind:

900 m3 ? CHF 650.-- = 585'000 um sich noch in unserem Kostendach zu bewegen. Ich bin selbst der Meinung, dass 1'000 m3 drin liegen müssten, da ich noch nicht genau weiss, was alles in den 900 m3 enthalten ist, warte ich mal den ersten Vorschlag ab.

Was haltet ihr davon? CHF 650.-- pro m3 erscheint mir schon als oberste Limite, zumal wir keine Villa und Luxus-Ausbau anstreben? Was habt ihr hier für Erfahrungen gemacht?

Schöne Gruess

Mischa

 

[Serge-CH]

Hallo Mischa

650.--/m3 werden dir die meisten Archis nennen. Wichtig ist für dich was im Baubeschrieb integriert ist resp. was genau in den 650.--/m3 inbegriffen sind. Themen wie Minergie-Standard, Komfortlüftung, Zentralstaubsauer, Doppelschalenmauerwerk, etc. etc. ist hier nicht dabei. Vergleiche noch die Preise von GUs... Bei uns war es so, dass wir beim GU "mehr Haus, fürs gleiche Geld (oder sogar weniger) erhalten". Wenn für euch Geld nicht so eine zentrale Rolle spielt, dann ist mein Vorschlag natürlich irrelevant...

Gruss,

Serge-CH

 

[Pfälzer]

ein Architekturbüro, welches sich schon Jahre lang etabliert hat und bekannt ist für Städtebauliche Planung etc. Mischa

Hallo Mischa,

diese Erfahrung hat aber nichts mit dem allgemeinen Hausbau zu tun. Das sind 2 verschiedene Welten.

 

[Gourna]

Sali Zäme

Was haltet ihr davon? CHF 650.-- pro m3 erscheint mir schon als oberste Limite, zumal wir keine Villa und Luxus-Ausbau anstreben? Was habt ihr hier für Erfahrungen gemacht?

Hallo Mischa

Vielleicht ist 650 Fr. ein Richtpreis, aber es kommt auch sehr darauf an, wo du baust, und zwar weil je nach Region halt auch die Handwerker teurer sind, was sich dann wiederum auf den Kubaturpreis niederschlägt. Ausserdem kommt es auf die Lage des Hauses an. So ist Hanglage eher teurer, da man mehr betonieren muss und der Aushub und der ganze Bau an sich komplexer sind.

In der Regel können die Banken (Immobilienabteilung) auch gut Auskunft über die Kubaturpreise geben. Das wäre eine weitere Möglichkeit, nebst dem Vergleich von GUs.

Wir haben unser Vorprojekt zwei Banken und einem Gebäudeschatzer gezeigt, um einen Richtpreis zu errechnen.

Wichtig scheint mir auch, dass euch der Architekt erklärt, wie er die Kubatur berechnet. Es gibt auch hier Normen nach SIA, welche regeln, wie ein Balkon, ein Aussenkeller oder eine Gerage gerechnet wird. Das scheint jetzt vielleicht banal, aber ich habe in Diskussionen manchmal den Eindruck, dass hier verschiedene Werte herumgeistern.

Abgesehen davon sage ich aus meiner rein persönlichen Erfahrung, dass 650Fr. pro m3 noch nicht ins obere Segment gehören.

Liebe Grüsse

Gourna

 

[Choice]

Hallo jordimisch

Dein Vorgehen finde ich gut. Ich möchte das ähnlich anpacken. Wie hat es schlussendlich geklappt?

Gruss Choice

 

[jordimisch]

Hi

Eine wichtige Erkenntnis war, dass ein Gratis-Vorprojekt in keinster Weise mit einem Vorprojekt zu verlgeichen ist, welches für einen Pauschal-Betrag erarbeitet wird.

Als Hilfestellung für den Architekten war das Dokument sehr gut, führte in gewissen Bereichen bereits eher etwas zu weit /emoticons/default_biggrin.png.

Fazit: Will man wirklich seriöse Arbeit, ist ein vereinbarter Pauschal-Betrag die Arbeit wirklich wert. Dies sind natürlich nur unsere persönlichen Erfahrung und dürfen in keinster Weise als Pauschal betrachtet werden.

Schöne Grüsse

Mischa