Durchgansrecht,

[Bergwandern]

Sehr geehrte Damen und Herren

Wir sind Bauparzellen-Besitzer und wollten dort später ein Haus bauen. Diese wurde jetzt in die Rote Zone eingeplant.

Unsere Nachbaren können bauen (Grenze Bauzone/Rote Zone genau zwischen ihnen und unserem Grundstück) resp. teil Häuser stehen schon. Nun möchten diese ein Durchfahrtsrecht am Rand unseres Bodens. (Dies ist schon länger zwischen uns geplant und wir sind damit auch einverstanden)

Jetzt haben sie Interesse den Boden nur für das Durchfahrtsrecht, zu kaufen im Gedanken, dass wir ja jetzt sowieso nicht mehr bauen können.

Unsere Fragen:

Heisst Rote Zone wirklich Landwirtschaftszone oder kann hier evtl. doch noch gebaut werden. (In der Nachbargemeinde wurde ein Haus in der roten Zone gebaut)

Sollen wir verkaufen oder das Durchgangsrecht erlauben?

Welche Nachteile haben wir beim Verkaufen?

Wenn wir verkaufen, welchen Preis dürfen wir nun machen: Bauzone oder Landwirtschaftszone?

Wie viel dürfen wir jetzt für das Durchgangsrecht an Bezahlung verlangen?  Wie berechnet man dies?

Wer trägt die Verschreibungskosten.

Dürfen wir uns irgendwie ein Recht herausnehmen, sollten wir später doch noch bauen können,  die Strasse nutzen zu dürfen und wie würden die Kosten dann für uns sein. Oder dürfen wir uns das Recht heraus nehmen, dann die Strasse einfach nutzen du dürfen.

Besten Dank für eure Antworten

 

[habaUgeot]

Lieber Bergwandern

Hier ist mir einiges unklar: «rote Zone»: was ist das? Verwende doch die korrekten Bezeichnungen gemäss dem bei Dir gültigen Zonenplan, das macht vieles einfacher.

Wir sind Bauparzellen-Besitzer und wollten dort später ein Haus bauen.

Diese wurde jetzt in die Rote Zone eingeplant.

Also - entweder seid ihr Bauparzellen-Besitzer, dann ist es auch Bauzone. Oder dann nicht. Und dann auch nicht bauen.

Hier hilft nur ein Gang auf die Gemeinde.

Und... in der Schweiz ist es (noch) so, dass Bauzonen nicht "einfachso" zurückgezont werden. Wegen den Entschädigungsansprüchen... Also daran, dass es «jetzt» umgezont worden wäre, glaube ich daher nicht so ganz.

Wenn es nun Landwirtschafts-Zone wäre, wäre ein Durchfahrtsrecht wahrscheinlich nicht zulässig. Mindestens im Kanton ZH werden nicht mal mehr Baupisten (temporäre!) in Landw.Zone bewilligt.

Also, das Durchfahrtsrecht wäre wohl schon rechtens, das befahren zu nicht-landwirtsch. Zwecken wohl eher nicht.

Falls ihr später bauen wollt, dann unbedingt nicht verkaufen, weil ihr Euch damit die Grösse für das Gebäude beschneidet. (Ausnutzungsziffer!)

Falls ihr ein Durchfahrtsrecht gestattet, denkt daran: Das gilt später dann auch für (Emil hat das glaub so formuliert) auch für die frisierten Töfflis...

Oder dürfen wir uns das Recht heraus nehmen

... das hingegen dürfte nicht so gut kommen. Spätestens wenn das andere Gebäude weiterverkauft wird und andere Leute da sind.

Und Wegrecht, Fahrrecht, allfällige Beschränkungen (Gewicht, Lärm, Häufigkeit, zeitlicher Umfang, Heimfall, usw kann man auch noch vereinbaren.)

--

ich schlage vor, dass Du zuerst einmal die Situation klärst.

Dürftest Du bauen? Mit Ausnahmeartikel? Bis wann musst Du gebaut haben, dass Du überhaupt bauen darfst? Wann wurde umgezont? Hast Du eine Entschädigung (für die Enteignung durch Umzonung) zugute?

Als zweiter Schritt solltest Du Dir überlegen, was Du denn willst. Es geht ja nicht primär um die anderen, es geht darum, was Du für Zukunftsperspektiven hast! und willst!

hoffetlechhilfts

Haba

 

[emil17]

Guckst du hier:

http://www.bafu.admin.ch/naturgefahren/11421/11422/index.html?lang=de

Sieht nicht gut aus, In der roten Zonen dürfen keine Gebäude neu errichtet werden, die nicht zwingend standortsgebunden sind.

Das hat mit Eigentumsverhältnissen nichts zu tun. Die Behörden stellen sich auf den Standpunkt, dass Naturgefahren ein Grundstück objektiv zur Bebauung ungeeignet machen. Da es dafür keinen juristisch belangbaren Verursacher gibt, hat der Landbesitzer dies hinzunehmen; die Gefahrenkarte stellt diesen Sachverhalt nur fest.

Warum die Einzonung solcher Grundstücke überhaupt vorgenommen wurde, ist eine andere Frage.

Für eine jungfräuliche Bauparzelle in der Roten Zone würde ich deshalb nicht viel bezahlen.

Das kantonale Raumplanungsamt sollte die Naturgefahrenkarte online haben sowie das Reglement bzw. die verbindlichen Richtlinien für Planungen, die von der Baubehörde zu befolgen sind.

siehe auch hier: http://www.hev-stgallen.ch/home/rechtsberatung/rechtsecke/artikel/?tx_ttnews[tt_news]=3942

Für Parzellen, auf denen ein faktisches Bauverbot lastet, können keine Baulandpreise entschädigt werden, auch wenn sie sich in der Bauzone befinden. Geschuldet ist nur der Verkehrswert, und der entspricht jenen Nutzungsmöglichkeiten, mit denen der Eigentümer am Stichtag hätte rechnen können (...)  Mit andern Worten ist für den Erwerb von Liegenschaften, die sich in der roten Zone befinden, nicht der Bauland-, sondern der Nichtbaulandpreis (also der Preis für Landwirtschaftsland) massgeblich. Dies gilt auch dann, wenn sie gemäss Nutzungsplan noch in der Bauzone liegen (HEPPERLE 2011, S. 270 mit Verweis auf die Entscheide Grafschaft und Baltschieder).

Ich würde darauf hoffen, in einem sicher anstehenden Um- und Auszonungsverfahren möglichst viel herauszuholen, und da jede Dienstbarkeit das Land entwertet ...

 

[Bergwandern]

Hallo Emil17

vielen Dank für die Antwort und hilfreichen link. Dass wir nicht bauen dürfen, wissen wir. Wir haben die Parzelle nicht gekauft, sondern geerbt. ca. 1975-80 wurde alles von der  Landwirtschaftlicher Zone in Bauzone umgezont. Grund →  da ein Nachbar-Bodenbesitzter bauen wollte und die Gemeinde nicht nur diese eine Stelle umzonen konnte. Wäre lächerlich gewesen. Wir haben uns natürlich darüber gefreut. 

2013 gab es die eidgenössische Abstimmung zur Revision der Bauzonen mit dem Ziel der Zersiedelung in der Schweiz entgegenzuwirken. Das Wallis hat die grössten Baulandreserven der Schweiz. Deshalb muss jetzt dort  Bauland in Landw. Zone umgezont werden. Wir denken, dass es deshalb zur Roten Zone deklariert wird.  Felsen die runterstürzen, und Bäche die überquellen könnten hat es ja im Wallis genug. un wenn es als Rote Zone deklariert wird, kann man auch keine Entschädigung verlangen. 

Die Umzonung in Rote Zone wurde letztes Jahr bekannt, und keinem der ca. 10 Besitzer schriftlich mitgeteilt. 

Wir wissen, dass wir dort nur schwierig etwas ausrichten können. Trotzdem wollen wir (alle betroffenen gemeinsam) jetzt eine Entschädigung anfordern.

Vielleicht gibt es ja hier im Forum jemanden, der da Erfahrung hat, und uns sagen kann wie man dies am Besten angeht.

Mir geht es im Moment wirklich darum, denen die schon gebaut haben jetzt die Durchfahrt nicht zu vermiesen, doch auch nicht uns selber, sollte hier doch noch ein Wunder geschehen.... Deshalb Danke für die Antwort. 

Bergwandern

 

 

[emil17]

Ja, das mit dem Zurückzonen ist hier ein grosses Thema.

Im VS wurden ja grosse Lanfdflächen ohne jede Flurbereinigung noch rasch eingezont, um dem "drohenden" Raumplanungsgesetz von 1979 zu entgehen, das die Bauzonen auf den Bedarf von maximal 15 Jahren festgelegt hat. Eine Gemeinde, ich glaube es war Embd, wollte gar die ganze Gemeindefläche in die Bauzone tun, "weil bei uns die Leute selber wissen wo sie bauen wollen und wir deshalb keine Bauzonen brauchen".

Die einzig faire Lösung wäre, dass alle Landeigentümer im ganzen Perimeter für Rückzonungen solidarisch haften, d.h. gemeinsam die Last der Auszonung bzw. die damit einhergehenden finanziellen Verluste tragen. Aber sowas ist unrealistisch.

Das mit der Gefahrenkarte wurde keinem Eigentümer persönlich mitgelteilt. Die Karten sind öffentlich einsehbar (link) und gelten als Raumplanungsinstrument. Die Ausscheidung der Zonen erfolgt übrigens ungeachtet irgendwelcher anderen Nutzungen. Es wird nicht Land "rot", damit man es auszonen kann, sondern weil eine starke Gefährdung besteht ist diese Fläche als rot ausgeschieden und solche Flächen werden dann zuerst ausgezont. (Ich frage mich natürlich trotzdem, warum z.B. in Anzere die rote Zone unmittelbar oberhalb der Appartementskästen aufhört, die sie dort in den Boomjahren am Hangfuss aufgestellt haben ...)

Wegen der Durchfahrt: rede mit deinem Nachbarn und mach einen Vertrag über das Durchgangsrecht mit ihm, aber schreib nichts ins Grundbuch bis die Sache durch ist. Es könnte nämlich sein, dass auch für zu bauende Erschliessungen für bestehende Wohnhäuser bauliche Schutzmassnahmen verlangt werden, und die kosten.

Die meisten Bauzonenflächen sind übrigens wegen Lawinengefahr rot, Felssturzgebiete und Bäche sind hier weniger bedeutend.