Eigenheimfinanzierung

[fera]

Wir (Familie mit zwei Kindern) werden im Februar 2012 in unsere Eigentumswohnung einziehen und beschäftigen uns momentan mit der Finanzierung (Eigenmittel: 51 Prozent; Tragbarkeit - auch bei deutlichem Zinsanstieg - gewährleistet).

Wir tendieren auf eine längerfristige Festhypothek und möchten natürlich einen guten Zins rausholen.

• Wer weiss, was heute (Anfang 2011) hinter den offiziellen Angaben in etwa drinliegt (wo ist die Schmerzgrenze für die Banken)?
• Ist ein Forward-Aufschlag bei vorzeitigem Vertragsabschluss unausweichlich?
• Welche Anbieter sind im Raum Bern empfehlenswert, welche nicht?
• Welche Argumente/Tricks helfen? Welche typischen Fehler sind zu vermeiden?

Ich freue mich auf eure Antworten - Danke!

 

[pulsedriver]

Eine Finanzierung auf Feb 2012 kann auf zwei Arten gemacht werden. Entweder als Hyopthek auf den Termin, mit Forward. Oder als Hypothek, die jetzt bezogen wird und bis Februar 2012 auf einem Sperrkonto landet und dort etwas Zinsen generiert. Was im Einzelfall günstiger ist, hängt von den genauen Konditionen ab.

Genrell ist im Moment aber noch nicht mit einem schnellen Steigen der Zinsen zu rechnen, kleine Schwankungen von 0.2 oder 0.3 kann es aber immer geben. Egal ob Forward oder vorzeitig beziehen: Die Zusatzkosten sinken, wenn man noch was wartet.

 

[Delinquent]

Je mehr ich mit Kollegen die auch Eigenheime haben spreche, desto mehr tendiere ich zu Libor. Rechne mal aus was du aktuell mehr zahlst als bei Libor. Stell die Differenz zur Seite und wenn der Zins irgendwann mal stark ansteigt zahlst du mit dem gesparten schon mal eine ganz nette Summe ab. Als Beispiel zahlst du für 600'000 etwa 700.-- bei Libor und für ne gute 10J etwa 15'000 mehr pro Jahr!

Da bei dir die Finanzierung eh kein Problem ist würd ich 100% Libor gehen. Wir mit etwa 35% überlegen uns das auch.

 

[swisscross]

Nun gut...Libor ist im Moment tatsächlich sehr attraktiv. Ich versuche es einmal mit einer Frage: Wer würde, wenn er als Mieter seinen Mietzins auf 10, 15 oder sogar 20 Jahre fix anbinden könnte, dazu nein sagen?

Gegenwärtig sind die Zinsen sehr tief und es macht durchaus Sinn die Zinsen auf lange (10 Jahre) bis sehr lange (20 Jahre) Frist anzubinden.

Ich denke man kann mit den meisten Banken sprechen und den Forward-Zuschlag wegkriegen, wenn es sich um 3-6 Monate handelt. Im erwähnten Fall könnte somit der Abschluss des Kreditvertrages im 2011 erfolgen, die Auszahlung würde dann 2012 über die Bühne gehen.

 

[Delinquent]

Gegenfrage, warum soll ich für die meiste Zeit mehr bezahlen??? Sie die Libor Zinssätze an, die waren nie höher als 4% in den letzen 10 Jahren. Die werden garantiert nicht start anziehen in den nächsten Jahren, warum, hier die Gründe:

- Die Wirtschaft braucht billiges Geld - schnelles anheben des Leitzinssatzes würgt das Wachstum ab

- Der Franken ist viel zu stark, anheben des Zinssatzes macht ihn noch stärker

- Die Finanzkrise ist noch voll im Gange, Portugal, Spanien sind noch nicht über den Berg, geschweige der Ostblock, solange bleibt der Euro schwach und der Franken muss/darf nicht noch teurer werden.

- Die USA haben Mühe aus der Krise zu kommen, selbst Bernanke sagt es werde noch Jahre dauern bis es aufwärts geht - solange bleibt auch der Dollar tief - wiederum muss der Franken nachziehen

Natürlich ist hier nix fix, aber wer sich das Umfeld ansieht, kommt unweigerlich zum Schluss, dass die nächsten Jahre der Libor die günstigste Variante sein wird.

 

[pulsedriver]

Naja, auf 5 oder 10 Jahre die Zinsenvorhersagen - insbesondere den Libor, das kann niemand. Wer reinen Libor macht, der möge bitte rechnen, ob er zwei bis 3 Jahre mit 10% durchsteht. Oder man setzt sich ein klares Ziel - z.B an dem tag, wo der Libor das erste Mal auf über 3% steigt, schwenkt mann auf die dann deutlich teurere Festhypo um, viele Banken erlauben das. Dann zahlt man deutlich mehr, weil man sich verzockt hat, aber eben auch nie 10%.

Allerdings gibt es auch Mischprodukte - Libor mit einem Cap. Wenn man den Cap (maximalen Zins, der zu zahlen ist) hoch wählt (z.B. 5%), dann kostet das Produkt, wenn man 5 Jahre diese Sicherheit will, grade mal 0.1% höheren Zins als der ganz freie Libor. Wer bei 10% Libor ins Schwitzen käme, zahlt lieber die 0.1% mehr.

Allerdings: Eine Finanzierung mit 50% Eigenmittel ist sehr robust, wenn das Einkommen auch noch grosszugig bemessen ist (anders sähe es aus bei geerbtem Geld und knappen eigenen Einkommen für die übrigen 50%). Grundsätzlich darf man dann schon was Risiko gehn, wenn man denn will. Das würde dann z.B. so aussehn, dass man Libor und 10 jährige kombiniert. Man muss dann aber auch vom Charakter her das Risiko mögen. Mir liegt das z.B weniger, ich habe im August, als es grade sehr tief war, 10 Jahre für 2/3 der Hyposumme festgemacht, "gespielt" wird jetzt nur mit dem verbleibenden Drittel, das eine kürzere Laufzeit bekommen soll.

 

[Delinquent]

Das stimmt, 10% wären für 99% der Konkurs... aber hat es das schon mal gegeben? und wenn, dass geht das sicher nicht von heute auf morgen, sondern stetig. Anstiege von mehr als 1% gabe es glaub noch nie.

Hier die Zinsen der letzten 10 Jahre - von der SNB:

Dreimonatssatz CHF Libor festgelegt am

1.25% - 2.25% 1.1.2000

1.75% - 2.75% 3.2.2000

2.50% - 3.50% 23.3.2000

3.00% - 4.00% 15.6.2000

2.75% - 3.75% 22.3.2001

2.25% - 3.25% 18.9.2001

1.75% - 2.75% 24.9.2001

1.25% - 2.25% 7.12.2001

0.75% - 1.75% 2.5.2002

0.25% - 1.25% 26.7.2002

0.00% - 0.75% 6.3.2003

0.00% - 1.00% 17.6.2004

0.25% - 1.25% 16.9.2004

0.50% - 1.50% 15.12.2005

0.75% - 1.75% 16.3.2006

1.00% - 2.00% 15.6.2006

1.25% - 2.25% 14.9.2006

1.50% - 2.50% 14.12.2006

1.75% - 2.75% 15.3.2007

2.00% - 3.00% 14.6.2007

2.25% - 3.25% 13.9.2007

2.00% - 3.00% 08.10.2008

1.50% - 2.50% 06.11.2008

0.50% - 1.50% 20.11.2008

0.00% - 1.00% 11.12.2008

0.00% - 0.75% 12.3.2009

Hiervon kann mann doch in etwa des Schnitte des Bandes nehmen plus die Marge der Bank von bis zu 1% - was aber schon sehr viel ist. So gesehen hätte man im allerschlechtesten Fall nie mehr als 4.5% bezahlt, und das nur während 9 Monaten, ansonsten wieder deutlich tiefer.

Das Problem ist eigentlich immer nur die Angst vor dem Verlust, ein natürliches Verhalten des Menschen - sich absichern. Die Banken rechnen ja auch nicht mit stark steigenen Zinsen, sonst würden sie ja auch nicht eine 10 jährige Hypothek für unter 3% verkaufen - wenn man das so über den Daumen rechnet mit 1% Marge, dass dürfte der Libor nicht allzu start anziehen, ansonsten würden die Banken miese machen - was sie ja kaum wollen.

 

[smart80]

und es macht durchaus Sinn die Zinsen auf lange (10 Jahre) bis sehr lange (20 Jahre) Frist anzubinden.

grundsätzlich ja, wenn man 100% sicher ist über die eigene zukunft, oder genug freie mittel hat.

aber wer garantiert, dass aus welchen gründen auch immer (familiensituation, berufliches, lottogewinn etc) das wohneigentum nicht vor ablauf der laufzeit verkauft werden soll?

manchmal spielt das leben ganz anders, als geplant...

die penalty gegenüber der bank (für früheren hypothekenausstieg) ist schnell mal 10k-60kCHF!

habe alles schon erlebt.

und garantie hat man auch nicht, dass der neue käufer an deiner alten hypothek interesse hätte.

wenn es dann die bank mitmacht...

 

[Viremar]

Das stimmt, 10% wären für 99% der Konkurs... aber hat es das schon mal gegeben?

Ja, Ende 80er Anfang 90er Jahre. Danach sank der 3-Monatslibor bis Mitte 90er auf unter 2%.

Wenn man eine Liborhypothek hat, muss man einfach den Satz regelmässig überprüfen und rechtzeit in eine Festhypothek wechseln.

 

[Delinquent]

Stimmt das war ja das Spar- und Leihkasse Thun Debakel. Das wird/kann es aber nicht mehr geben, dazu wurden extra eigene Hypotheken Gelder angelegt welche die Banken in Kriesen stützen würden. Ausser natürlich die Grossen, aber die würde der Staat auffangen, wie die UBS vor kurzem.

 

[Viremar]

Das wird/kann es aber nicht mehr geben, dazu wurden extra eigene Hypotheken Gelder angelegt welche die Banken in Kriesen stützen würden.

Gewagte Aussage, wer weiss schon, was in 10, 15 oder 20 Jahren ist.
Ich geb Dir Recht die Wahrscheinlichkeit ist eher klein, da niemand ein wirkliches Interesse an 10% Zinsen hat, nicht mal die Banken.

Nur so nebenbei, habe selber eine 3M-Liborhypothek /emoticons/default_wink.png

Schlussendlich muss jeder für sich entscheiden, was für ihn gut ist. Was bringt es eine Liborhypothek zu haben, dafür kann man nicht mehr ruhig schlafen bei jedem kleinsten Zinsanstieg. Aus heutiger Sicht ist eine 10 - 20jährige Hypothek durchaus attraktiv, aber für einen Japaner wären das Höchstrenditen.

 

[Delinquent]

Da ich bei einem Bankennahem Betrieb gearbeitet habe, bin ich sicher Regionalbanken (dazu gehört auch ne Valiant) haben einen Fonds geäuffnet, welcher trudelnde Banken aus der Patche ziehen würde.