Eigenmietwert oder Hypothek?

[loutopia]

Hallo ich habe da mal eine Frage wegen Eigenmietwert und Hypothek, damit ich das Thema mal besser verstehe.

Viele nehmen ja eine Hypothek auf, damit sie den Eigenmietwert nicht zahlen müssen. Natürlich müsste man den Zins/Schuld so wählen, dass man auf 0 kommt...

Nehmen wir jetzt an Eine Familie will ein Haus bauen für 1 Mio. und hätte das Geld flüssig.. Eigentlich sollte man da ja alles komplett selber bezahlen aber dann hätte man ja einen riesen Eigenmietwert also nehmen viele Leute (welche in so einer Situation sind) eine Hypothek auf, obwohl sie es eigentlich nicht müssten... Hier aber meine Frage wiieso? Ich habe auch schon vonLeuten gehört, dass wen man das Ganze steuerlich richtig ausrechnet man gar nicht weniger zahlen muss sprich man ist besser drann, wenn man keine Hypothek aufnimmt und den Eigenmietwert (welcher am Anfang nach mehr aussieht) zahlt... oder geht diese Rechnung nur bei einem günstigen Haus auf?

Finde dieses System sehr komisch.. /emoticons/default_confused.png Nur wenn man eine Schulden macht ist man besser drann

 

[Brasser]

Diese "vielen" Leute möchte ich einmal sehen, die das so machen...

Hier ein kleines, grob gerechnetes Beispiel (Annahmen: Haus 1 Mio, Einkommen netto 122'000, Eigenmietwert 30'000, allg. Abzüge 22'000)

1) ohne Hypothek: Das steuerbare Einkommen beträgt in dem Fall rund CHF 130'000, das Vermögen CHF 1 Mio: In Aarau bezahlst Du dafür ca. CHF 23'660 Steuern

2) mit Hypo von 800'000 mit 2%: Das steuerbare Einkommen beträgt rund CHF 114'000 (16'000 Hypozins), das Vermögen CHF 200'000: In Aarau bezahlst Du dafür ca. CHF 16'840 Steuern. Hier musst Du aber noch die TCHF 16 Hypozins zu den Steuern hinzurechnen. Du gibst also total CHF 32'840 aus.

Die zweite Variante ist also um CHF 9'180 schlechter. Ich kann nicht nachvollziehen, wieso man aus Eigenmietwertüberlegungen (der Eigenmietwert ist immer massiv tiefer als die Marktmiete) so eine Überlegung überhaupt anstellen kann...(oder mache ich einen Überlegungsfehler?)!

 

[beam]

Hallo Brasser

Ja, Du machst da einen Überlegungsfehler. Das Vermögen bleibt gleich, ob man nun eine Hypothek hat oder nicht. Bei einer Hypothek hat man ja dafür die Flüssigen Mittel, und da kommt es eben darauf an, was man mit diesen macht. Wenn sie einfach auf einem schlecht verzinsten Bankkonto rumliegen, dann macht die Hypothek in der Tat keinen Sinn. Aber Sinn macht es, wenn man dieses Vermögen dann so anlegt, dass es nach Steuern mehr rentiert als die Hypozinsen kosten. Bei einer Anlage z.B. in der Säule 3a oder in der Pensionskasse ist das bei den heutigen niedirgen Hypozinsen sehr gut möglich.

 

[Brasser]

Ja, Du hast recht bezüglich dem Vermögen. Es bleibt natürlich bei der Million. In dem Fall bezahlt man bei Variante 2 rund CHF 20'150 Steuern plus die Hypozinsen von CHF 16'000 = 36'150 cash drain.

Variante 1) Anlegen der 1 Mio bei 3% (höher ist wohl momentan illusorisch; die meisten PK's verzinsen mit 2,5%): Zinsertrag CHF 30'000, das steuerbare Einkommen steigt auf 160'000. So kommt man auf einen Steuerbetrag von CHF 33'475. Investiert man z.B. in Aktien mit einer interessanten Dividendenrendite, wobei vielleicht diverse Ausschüttungen aus der steuerfreien Kapitaleinlagereserve kommen, sinkt das steuerbare Einkommen noch ein wenig. Unter dem Strich bleibt aber die Variante 1) (ohne Hypothek) die bessere.

 

[loutopia]

Danke für Eure Inputs!!

Deine Aufstellung ist sehr intressant brasser aber wieso wählen trotzdem so viele die Variante mit der Hypo? Ich habe auch schon mitbekommen, dass Banken und Versicherungen und Bauleute dies so empfehlen..( mir ist natürlich klar das Banken sowieso provision u.s.w. wollen)

Ist die Beste Variante nicht einfach, wenn man eine Minihypothek aufnimmt also z.B 80% selber zahlen 20% Hypo... somit verzichtet man auf den Eigenmietwert und hat nur eine kleine Schuld...? Das wäre jetzt mal meine logische Überlegung als Laien...

 

[beam]

die meisten PK's verzinsen mit 2,5%): Zinsertrag CHF 30'000, das steuerbare Einkommen steigt auf 160'000. So kommt man auf einen Steuerbetrag von CHF 33'475. Investiert man z.B. in Aktien mit einer interessanten Dividendenrendite, wobei vielleicht diverse Ausschüttungen aus der steuerfreien Kapitaleinlagereserve kommen, sinkt das steuerbare Einkommen noch ein wenig. Unter dem Strich bleibt aber die Variante 1) (ohne Hypothek) die bessere.

Hallo Brasser

Deine Aussage ist nicht richtig. Zinserträge in der 2. und 3. Säule erhöhen das steuerbare Einkommen nicht, genausowenig wie Wertsteigerungen auf Aktien. Wo Du recht hast, ist, dass eine Anlage bei 3% heute schwierig ist, sogar die PK zu finden, die heute mit 2.5% verzinsen, wird schwierig. Der Zinssatz dort liegt mittlerweile auf 1.5% - 1.75%. Bei der Säule 3a sieht es noch etwas besser aus. Aber das ist auf jeden Fall immer noch höher als eine Libor-Hypothek kostet. Somit kann es sich dann eben lohnen.

Definitiv nicht lohnen tut es sich, wenn man soviel abbezahlt, dass man nachher kein Geld mehr für ein Auto hat und man dieses nachher leasen muss. Denn die Zinskosten dafür sind viel höher und man kann sie im Gegensatz zu den Hypozinsen nicht von den Steuern abziehen.

 

[rman]

Hmm... Ich bezweifle, dass es so viele Familien gibt, die ihr Haus auch Cash bezahlen könnten. Die wenigsten besitzen so locker mal ne Million um sich diese Rechnung ganz ohne Hypothek überhaupt machen zu können.

Der grösster Teil der Häuslebauer wird wohl von der Bank etwas Unterstützung in Form einer Hypothek benötigen, damit sich sich überhaupt ein Eigenheim leisten können...

 

[binceli]

Wieso "verzichtet man auf den Eigenmietwert" ? Dieser wird im selbstbewohntem Eigenheim doch immer fällig und muss als zusätzliches "Einkommen" angerechnet werden? Ich denke wenn jeder 80% selber beisteuern würde, sähe die Welt hier auch ganz anders aus, könnte sich ja nur noch ein sehr kleiner Kreis leisten, es würde weniger gebaut, weniger Bau-Branchen Jobs benötigt etc.

Aber es ist schon so, da müsste von Fall zu Fall spezifisch die Zinsen beachtet werden, ob es sich lohnt eine erneute Hypo aufzunehmen, bzw. nur indirekt zu amortisieren und Schulden stehen zu lassen. Viele lassen sich von "weniger Steuern zahlen" blenden, doch was nützt es wenn ich zwar 3000.- weniger Steuern zahlen muss, aber 10'000 Hypozinsen bezahle.

Jedoch haben nur die wenigsten die Wahl, zumindest bei der 1.Hypo, 20 Jahre später siehts dann wieder anders aus.

 

[beam]

Viele nehmen ja eine Hypothek auf, damit sie den Eigenmietwert nicht zahlen müssen. Natürlich müsste man den Zins/Schuld so wählen, dass man auf 0 kommt...

Hallo loutopiaVielleicht hilft Dir folgende Richtigstellung:

1. Den Eigenmietwert muss man nicht bezahlen, sondern versteuern. Das ist ein fiktiver Betrag, welcher dem steuerbaren Einkommen aufgerechnet wird.

2. Den Eigenmietwert muss man immer versteuern, egal ob man nebenbei eine Hypothek hat oder nicht. Der Eigenmietwert hat somit nichts mit der gewählten Höhe der Hypothek zu tun.

 

[loutopia]

@beam

achsooo dann habe ich ja alles komplett falsch verstanden /emoticons/default_additional/44.gif

So wie mir das bisher erklärt wurde habe ich es so verstanden, dass man Ende Jahr ein riesen Betrag bezahlen muss (Steuern) und man so zusagen sich selber Miete zahlen muss was ja völlig behämmert wäre...

Also wäre es dumm eine Hypothek aufzunehmen, wenn man es nicht nötig hätte?!

Danke vielmal beam jetzt habe ich es glaub endlich kapiert!/emoticons/default_biggrin.png

 

[gulx]

Mein Banker hat mir gesagt, die beste Hypo ist keine Hypo. Und die Kreditkarten bei seiner Bank seien eh zu teuer, ich solle besser eine der Gratiskreditkarten der beiden Grossverteiler nehmen. Das finde ich mal sympathisch.

 

[Absalon]

Weil ja die sogenannten GRATISKreditkarten unter dem Strich massiv billiger sind gell ;-)

 

[gfc]

Mein Banker hat mir gesagt, die beste Hypo ist keine Hypo. Und die Kreditkarten bei seiner Bank seien eh zu teuer, ich solle besser eine der Gratiskreditkarten der beiden Grossverteiler nehmen. Das finde ich mal sympathisch.

So pauschale Aussagen sind ganz toll, bravo. Und uch sage, gelbe Hosen sind für alle besser wie blaue.

 

[gulx]

So pauschale Aussagen stimmen sicherlich nicht für jeden Einzelfall.

Allerdings ist der Kreditkartenvergleich auf Comparis für 4 verschiedene Nutzerprofile ziemlich auf der Linie mit dieser Pauschalaussage. Die Kostenunterschiede sind allerdings für Häuslebauer eher gering.

Und die Geschichte mit Steuern sparen dank Hypo, da bezahle ich lieber Steuern, weil ich da das Gefühl habe dass mit dem Geld zum Teil auch Sinnvolles gemacht wird. Da habe ich bei den Banken deutlich mehr Zweifel, insbesondere wenn ich an die Dougans etc. denke.

Gruss gulx

 

[mime7]

....und man so zusagen sich selber Miete zahlen muss was ja völlig behämmert wäre...

Hallo,

das stimmt, das wäre behämmert.

Aber ich halte es auch für "behämmert", nicht bezahlte, fiktive Mieterträge zu versteuern.

Insbesondere, weil dies nur bei Immobilien der Fall ist. Warum muss man keinen Mietertrag fürs eigene Auto versteuern?

Schuldzinsen für den Kauf des Autos sind jedenfalls auch von der Steuer abziehbar. Das ist alles sehr unlogisch.

Das ganze dient nur den Bankinteressen und ist daher nur in einem Land möglich, das seinen Banken gerne Geschäft und Umsatz zukommen lässt.

Durch diese Regelung besteht ein gewisser Anreiz, parallel Hpotheken und Anlagen bei den Banken zu führen, und die Bank verdient an ein solchen Konstellation immer.

Also wäre es dumm eine Hypothek aufzunehmen, wenn man es nicht nötig hätte?!

Naja, "dumm" würd ich das nicht grad in jedem Fall nennen. Hängt eben vom Einzelfall ab.

Eine Hypothek aufzunehmen kann sich, wie oben schon erläutert, dann rechnen, wenn man sich selber zutraut, dauerhaft mit dem aufgenommenen Betrag eine bessere Nachsteurrendite zu erreichen, als die Hypo kostet.

Und das bei vergleichbarem Risiko. Da macht es keinen Sinn, die 3-Monats Libor-Zinsen mit einer 10 jährigen Anlage oder der durchschnittlichen Performance des SMI aus den letzten 20 Jahren zu vergleichen.

Meiner Meinung nach ist unter Risikobetrachtungen fast niemand in der Lage, eine bessere Rendite zu erzielen, als den Hypozins (Was ja auch logisch ist: Wäre es so einfach, reltiv risikolos mehr zu erzielen wie den Hypozins, würde die Bank das selber machen und eben nicht irgendwelchen Normalos Geld geben, damit die ein Haus bauen können).

Diese Überlegung gilt übrigens nicht nur dann, wenn man den ganzen Betrag abzahlen kann, sondern auch für die etwas weniger betuchten dann, wenn sie auch nur einige 1000er zum Amortisieren hätten.

Unter Einrechnung steuerlicher Effekte kann es rentieren, wiederkehrend in die 2. und 3. Säule einzuzahlen.

Wenn hier die Maximalbeträge erreicht sind ist zumindest in meinem Fall das Amortisieren die nächstbeste Lösung für den übersteigenden Betrag.

Gruss

 

[Viremar]

Hallo,

das stimmt, das wäre behämmert.

Aber ich halte es auch für "behämmert", nicht bezahlte, fiktive Mieterträge zu versteuern.

Insbesondere, weil dies nur bei Immobilien der Fall ist. Warum muss man keinen Mietertrag fürs eigene Auto versteuern?

Schuldzinsen für den Kauf des Autos sind jedenfalls auch von der Steuer abziehbar. Das ist alles sehr unlogisch.

Das ganze dient nur den Bankinteressen und ist daher nur in einem Land möglich, das seinen Banken gerne Geschäft und Umsatz zukommen lässt.

Durch diese Regelung besteht ein gewisser Anreiz, parallel Hpotheken und Anlagen bei den Banken zu führen, und die Bank verdient an ein solchen Konstellation immer.

Genau und der Staat hat nichts davon /emoticons/default_confused.png Der grössere Nutzniesser ist der Staat, denn Hypotheken werden auch benötigt, wenn der Eigenmietwert wegfallen würde, ob dann wirklich mehr Leute direkt amortisieren sei dahingestellt. Der Anreiz wäre sicher höher.