Eigentumsübertragung und Einzug trotz Mängeln

[wohnking]

Hallo Experten,

bei mir steht nächste Woche die Eigentumsübertragung für die Wohnung, die wir gekauft haben an. Allerdings wissen wir bereits, dass Mängel bestehen und haben einige davon auch schon mit dem GU diskutiert. Der GU hat mich informiert, dass die Abnahme am selben Tag aber erst NACH der Eigentumsübertragung erfolgen soll. Jetzt meine Fragen:

- soll ich die Eigentumsübertragung beim Notar unterschreiben, obwohl ich weiss, dass Mängel bestehen? Im Vertrag steht, dass die Wohnung schlüsselfertig übergeben werden muss, soll ich das dann bei der Unterschrift vermerken?

- Könnte ich es so lösen, dass ich unterschreibe aber dann nicht das volle Geld überweise, sondern einen Teil auf ein Sperrkonto (habe ich in anderen Beiträgen gelesen). Wie funktioniert so ein Sperrkonto? Lautet das auf meinen Namen oder auf den GU? Kann ich das bei jeder Bank abschliessen? Wie teile ich das dem GU mit, per Einschreiben?

- Es gibt zwar viele Mängel aber man kann in die Wohnung schon einziehen. Akzeptiere ich offiziell die Mängel, wenn ich schon einziehe? Oder ist es besser nicht einzuziehen. Müsste dann der GU für die Mietkosten in meine jetzigen Wohnung aufkommen, da die Wohnung ja noch nicht fertig ist?

Ich hoffe, ihr könnt mir helfen!! Vielen Dank schon im voraus.

The Wohnking

 

[winner60]

Ich würde die Mängel per Einzugstermin alle Auflisten (Mängelprotokoll) und gleichzeitig sicherlich einen Betrag zurückhalten (im Umfang der Kosten der Mängelbehebung). Der GU wird das zwar anders sehen - aber er hätte ja auch eine mängelfreie Wohnung liefern müssen.

Auf KEINEN FALL ALLES BEZAHLEN!

Beim Eigentumsübergang würde ich den Vermerk auf die Mängelliste machen.

 

[emil17]

Wenn die Mängel gravierend sind, erst annehmen, wenn etwas geschehen ist. Wenn im GU-Vertrag steht, die Restzahlung sei nach Eigentumsübertragung fällig, setzt man sich dadurch selbst in Verzug gegenüber dem GU.

Auf jeden Fall genügend Geld zurückbehalten. Sonst hat man nachher keine Handhabe mehr, um die Behebung durchzusetzen, wie hier im Forum und anderswo vielfach nachzulesen ist.

 

[wohnking]

Hallo,

danke für eure Antworten! Ja, das mit dem Geld zurückbehalten sehe ich auch so und habe ich auch an anderer Stelle so gelesen. Allerdings sagt mir die Bank, dass sie bezahlen müssen, da sie ja das Zahlungsversprechen ausgestellt haben. Ausserdem habe ich sowohl bei der Bank als auch beim Notar nachgefragt, ob ich ein Sperrkonto einrichten kann und beide sagen, sie könnten das nicht. Daher weiss ich nicht, wie man genau vorgeht, um Geld zurückzubehalten aber nicht vertragsbrüchig zu werden?

Viele Grüsse

Wohnking

 

[winner60]

Das grundsätzliche Zahlungsversprechen hat die Bank schon gegeben, richtig! ABER: Im Vertrag steht ja auch drin, was der Gegenwert des Geldes sein soll - und das ist bei vorhandenen Mängel schlicht nicht gegeben!

Auch ich hatte ein Zahlungsversprechen der Bank (wobei es hier nur darum geht, dass der Bau grundsätzlich finanziert ist). Dennoch habe ICH bestimmt, was bezahlt wird - nicht die Bank und schon gar nicht der GU! Das wäre ja noch schöner!

Also dem GU mitteilen, dass man gerne alles bezahlt, wenn die Mängel alle behoben sind. Bis zu diesem Zeitpunkt werden x CHF zurückbehalten.

Der GU wird das akzeptieren..... er hat nämlich seinen Teil des Vertrages NICHT erfüllt, also wird er brav bis zur Mängelbehebung warten. Sobald du nämlich alles bezahlt hast, wirst du mit Sicherheit viel länger auf die Mängelbeseitigung warten (falls überhaupt alle behoben werden).

Ich verstehe hier die Angst vor den GU echt nicht.

 

[emil17]

Daher weiss ich nicht, wie man genau vorgeht, um Geld zurückzubehalten aber nicht vertragsbrüchig zu werden?

Das ist einfach.Siehe OR Art. 368 Ziff. 2

Wichtig ist, dass die zurückbehaltene Summe verhältnismässig ist in Bezug zum Mangel. Man kann nicht wegen einem tropfenden Wasserhahn 30'000 einbehalten. Das ist auch ein Gebot der Fairness. Mängel kommen vor; ob ein GU gut ist oder nicht zeigt sich daran, wie er mit den Mängeln umgeht. Also dem GU nicht vorwerfen, dass es Mängel gibt, sondern ihm vorwerfen, dass er sie nicht sofort behebt, wenn das zutreffen sollte. Als Bauherr sollte man aber auch nicht zu kleinlich sein und aus jedem Mückenfurz eine grosse Angelegenheit machen; man kann umgekehrt vom GU als Verlagspartner auch verlangen, dass er den ihn verpflichtenden Teil des Vertrages genauso ernst nimmt wie denjenigen, der den Kunden betrifft.

 

[wohnking]

Hallo zusammen,

wir haben keinen Werkvertrag sondern einen Kaufvertrag. Hier steht, dass der Verkäufer die Mängelfreiheit nach SIA garantiert. Es steht auch, dass bei Antritt (und nach Ablauf der zweijährigen Garantiefrist) eine Garantieabnahme durchgeführt wird und dass der Verkäufer die Ausführung und Behebung der dabei festgestellten Mängel veranlasst und überwacht.

Wir haben beim HEV angerufen, die ja auch rechtsberatung durchführen, mit dem Notar telefoniert und mit der Bank gesprochen. Alle sagen, wir müssen zahlen, wenn im Vertrag nicht steht, dass wir Geld zurückbehalten dürfen.

Daher - sorry - nochmal die Frage, wie genau machen wir das mit dem Sperrkonto? Geht das nur durch Einigung mit dem Verkäufer?

Vielen lieben Dank für eure Mühe, mich zu beraten!

Wohnking

 

[emil17]

Du kannst den Notar beauftragen, dem GU mitzuteilen, Du als Bauherr habest die Restsumme von XXX bei ihm, dem Notar hinterlegt und der Notar werde diese Summe nur an den GU auszahlen, allerdings erst dann, wenn der Bauher bestätigt hat, dass die Mängel behoben seien. Kostet halt ein bisschen etwas.

Die andere Variante, allerdings nur bei gravierenden Mängeln, führt über einen versierten Baurechtsanwalt, der die einschlägigen Gerichtsurteile kennt. Die Telefonauskünfte sind oft nur summarisch.

Im Rechtsstreit braucht es dann noch einen unabhängigen Experten, der beurteilt, ob es sich um einen Mangel oder um einen besonders pingeligen Bauherrn handelt.

Also schon mal saubere Dokumentation der Mängel, mit datierten Fotos, machen ...

 

[Ritchie]

Als ich vor ein paar Jahren eine Eigentumswohnung gekauft habe, war ich mir nicht sicher ob der Verkäufer genug Geld hatte um eine eventuelle Grundstückgewinnsteuer bezahlen zu können. Da dies dann bei mir hängen bliebe, habe ich mit dem Verkäufer abgemacht, dass ich Fr. 20'000.- zurückbehalte. Dies auf dem Grundbuchamt so eingetragen, der Bank gesagt, sie solle die Restzahlung erst auf meine Anweisung zahlen. Fertig is.

Wenn der Verkäufer damit nicht einverstanden ist, würde ich mir den Kauf nochmals gründlich überlegen. Dann ist was faul.

Gruss

Ritchie

 

[wohnking]

Hallo zusammen,

mein Problem ist, dass ich den Kaufvertrag schon unterschrieben habe (separate Zahlung der Grundstückgewinnsteuer ist vertraglich festgehalten), es steht nur noch die Eigentumsübertragung aus.

Da ich keinen Werkvertrag sondern einen normalen Kaufvertrag muss ich das gesamte Geld bezahlen. Der Verkäufer ist nicht einverstanden, dass ich Geld zurückbehalte.

Die Frage jetzt ist: ich bin nicht bereit, so die Eigentumsübertragung zu unterschreiben. Kann ich ihnen eine Frist setzen, um die Mängel zu beseitigen und die Eigentumsübertragung bis dahin verschieben?

Ich glaube ich bin jetzt an dem Punkt, dass ich einen Anwalt brauche, kann jemand einen guten Anwalt empfehlen?

Danke für schnelle Antworten!

Wohnking

 

[Viremar]

Steht irgendwo, bis wann die Eigentumsübertragung stattzufinden hat? Wenn nicht wäre es vielleicht eine Möglichkeit diesen Termin hinauszuschieben bis die Mängel behoben sind.

 

[wohnking]

Im Vertrag steht 1.4.