Einen Teil aus der PK verpfänden?

[Landei]

Hoi zäme

Wir haben bereits eine ETW, leider hat sie ein Zimmer zuwenig. (4,5 Zimmer und 3 Kids)

Da wir bei einem allfälligem Verkauf sehr wahrscheinlich einwenig EK verlieren würden, denken wir darüber 

nach, einfach eine zweite Immobilie zu kaufen und die "alte" zu vermieten. (Ist in unserer Gegend kein Problem)

Nur, unser Problem ist folgendes:

Wir hätten da was evtl. in Aussicht, der Preis wäre ok, wir hätten auch die 20 % EK, nur reicht es nicht aus, da die Tragbarkeit

mit 5% offenbar nicht gewährleistet ist. (Laut den Online-Rechnern)

Mein Mann arbeitet 80 % und ich bin in Ausbildung und habe daher einen sehr bescheidenen Lohn...

Der Lohn würde sich aber in 2 Jahren ändern und dann sieht es natürlich ganz anders aus.

Wäre es eine Alternative, einen Teil aus der PK zu verpfänden für diese 2 Jahre? Oder stelle ich es mir zu einfach vor?

Würde eine Bank auf ein solches vorhaben überhaupt einsteigen?

Bin gespannt auf eure Meinungen

Liebe Grüsse

Landei

 

[Xcoder]

Bei einer Verpfändung ändert sich ja dein Kapitalbedarf nicht, sondern Du bekommst nur einen besseren aktuellen Zins. Da die Tragbarkeit oft mit 5% berechnet wird, verbessert sich diese bei einer Verpfändung nicht.

Mit einem WEF Vorbezug benötigst Du weniger Kapital und die Tragbarkeit verbessert sich. Gleichzeitig verbessert sich die Sparquote da du weniger Zins zahlst und so Geld frei bleibt um den WEF Vorbezug mit einem Einkauf in die PK wieder wettzumachen. Aber Du zahlst auch mehr Steuern...

 

[naturan]

Ciao Landei

Was meinst du denn genau mit "EK verlieren"? Sofern du die Wohnung verkaufst, löst du ja Eigenmittel aus dieser Immobilie (und dein Problem wäre gelöst) - oder redest du vom Verkauf unter deinen Anlagekosten?

Zur Tragbarkeit:

Die Verpfändung des PK-Guthabens bietet der Bank eine zusätzliche Sicherheit - auf die Überschreitung der RECHNERISCHEN Tragbarkeitsgrenze (33-35%) hat diese Lösung jedoch keine Auswirkung. Was abhilfe schaffen würde, ist ein Vorbezug der PK - je nach Situation eher abzuraten.

Ich nehme mal an, dass die effektive Tragbarkeit mit den aktuell immer (noch) tiefen Zinsen gegeben ist. Die beruflichen Zukunftsaussichten für deinen Mann und dich scheinen ja auch guter Dinge zu sein - das sind Pluspunkte, welche der entsprechende Kreditanalyst deiner Hausbank miteinfliessen lässt! Ich arbeite selber im Bereich der Immo-Finanzierungen und kann dir folgendes dazu schreiben: Dein genauer Fall wird bei uns als E.T.P. behandelt, so genannte Exception to Policy. Heisst nichts anderes, als dass hier eine Abweichung resp. Ausnahme zu den Kreditweisungen besteht. Sofern sachlich und gut argumentiert, wird dir die Bank die Finanzierung gewähren/bewilligen. Der normale Turnus der Kreditprüfung wird jedoch nicht auf 10 Jahre angesetzt, sondern auf deren zwei. Die Bank wird deine Gesamtsituation nach Pensumerhöhung sowie Ausbildungsabschluss nochmals prüfen.

Besteht denn bei der Option mit Vermietung der jetzigen Wohnung ein Überschuss? Falls ja, kannst du diesen bei deiner Tragbarkeitsrechnung miteinfliessen lassen. Kann vllt. gar das Zünglein an der Waage sein.

So long,

 

[Landei]

Vielen Dank für eure Antworten...

@ Naturan

genau, wir könnten unsere ETW verkaufen, aber nach Abzug der Hypothek wären unsere Anlagekosten nicht ganz gedeckt ( wir haben eben einwenig umgebaut...) 

Allerdings würden wir nicht zuviel verlieren.

Die Tragbarkeit mit den jetzigen Zinsen ist kein Problem, und wie gesagt, die 20 % EK hätten wir flüssig und dazu noch Reserven (jedoch nicht für die Immobilie gerechnet)

Ich habe mich bis jetzt einfach immer dagegen gesträubt, PK Geld für ein Haus zu gebrauchen, irgendwie wäre mir das auf die Dauer zu riskant. (weil ich eben 3 Kids habe...)

Nach den 2 Jahren sieht es echt anders aus, da verdiene ich ja auch bei einem niedrigen Pensum viel mehr und darum hätte ich mich darauf eingelassen, eine Teilsumme der PK für 2 oder 3 Jahren zu verpfänden. 

Ehrlich gesagt, ich möchte nicht unbedingt eine solche Summe von der PK beziehen. Klar, dann wohnen wir extrem günstig, aber eben...

Die Wohnung liesse sich , denke ich, gut gewinnbringend vermieten, da der Ausbaustandard hoch ist und die Kosten klein...

Wenn man einen PK Bezug macht, um die 70'000, kann man das dann "Tranchenweise" zurückzahlen in die PK , z.B. 2x 20'000.- und einmal 30'000.- ?

 

[naturan]

Vielen Dank für eure Antworten...

@ Naturan

genau, wir könnten unsere ETW verkaufen, aber nach Abzug der Hypothek wären unsere Anlagekosten nicht ganz gedeckt ( wir haben eben einwenig umgebaut...) 

Allerdings würden wir nicht zuviel verlieren.

Die Tragbarkeit mit den jetzigen Zinsen ist kein Problem, und wie gesagt, die 20 % EK hätten wir flüssig und dazu noch Reserven (jedoch nicht für die Immobilie gerechnet)

Ich habe mich bis jetzt einfach immer dagegen gesträubt, PK Geld für ein Haus zu gebrauchen, irgendwie wäre mir das auf die Dauer zu riskant. (weil ich eben 3 Kids habe...)

Nach den 2 Jahren sieht es echt anders aus, da verdiene ich ja auch bei einem niedrigen Pensum viel mehr und darum hätte ich mich darauf eingelassen, eine Teilsumme der PK für 2 oder 3 Jahren zu verpfänden. 

Ehrlich gesagt, ich möchte nicht unbedingt eine solche Summe von der PK beziehen. Klar, dann wohnen wir extrem günstig, aber eben...

Die Wohnung liesse sich , denke ich, gut gewinnbringend vermieten, da der Ausbaustandard hoch ist und die Kosten klein...

Wenn man einen PK Bezug macht, um die 70'000, kann man das dann "Tranchenweise" zurückzahlen in die PK , z.B. 2x 20'000.- und einmal 30'000.- ?

Merci für deine Ausführung! Bevor wir da den Vorbezug genauer besprechen - willst du nicht mit dem ganzen Sachverhalt zu deiner Hausbank? Reibe denen deine Einkommenssteigerung nach Ausbildungsabschluss sowie den Überschuss aus dem Mietertrag unter die Nase. Da sollte die Überschreitung der Tragbarkeit sich doch wohl in Grenzen halten...

...hinsichtlich PK-Rückzahlung (in Tranchen) fragst du doch gleich bei deiner Kasse nach - ebenso wie sich der Vorbezug auf die Altersleistung auswirkt!

 

[Landei]

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Mit unserer Bank haben wir einen Termin, ich bin nur ungeduldig ;-)

resp. wurde mir da jetzt schon einwenig geholfen, so dass ich mich nicht blamieren muss beim Berater  /emoticons/default_additional/109.gif

Dir ganz herzlichen Dank!

Lg

 

[Zino]

Wenn man einen PK Bezug macht, um die 70'000, kann man das dann "Tranchenweise" zurückzahlen in die PK , z.B. 2x 20'000.- und einmal 30'000.- ?

Ich würde mal abklären, ob sich die Witwen- und Waisenrenten bei deiner PK bei einem Vorbezug verringern.

Gruss

 

[Landei]

@ zino

das ist abgeklärt, aber eben, mir geht es eigentlich nicht um solche Fragen. Das konnten wir gut lösen.

Unser Problem ist einfach, dass wir die Tragbarkeit von 5 % nicht erreichen würden, aufgrund dessen, weil mein GG 80% arbeitet und ich in einer 2. Ausbildung (Pflegefachfrau) bin und nur ein mikriges Gehalt kriege.

(welches sich aber ja ändern würde...)

ich erfuhr hier, dass eine Verpfändung uns nichts nützt und ob wir wirklich bereit wären, einen PK Teil-bezug zu machen, sehen wir dann noch. Auf alle Fälle könnten wir auch tranchenweise einzahlen, einfach immer mind. 20'000.--

Da wart ich mal ab, was unser Bankberater uns rät,vorschlägt etc.

Lg

Landei

 

[tommuller]

Würde dir auch empfehlen, dies mit deinem Bänker zu besprechen. Mit den obigen Antworten hast du ja schon mal ne Ahnung, wohin es etwa gehen könnte. Wenn ich die Antworten mal zusammenfassen darf:

1. Mach deinem Bänker klar, dass Ihr kein Risiko seid (absehbare, massive Einkommensänderung)

2. Der Überschuss der Wohnung (Miete abz. Zinsen und NK) müsste auch für die Tragbarkeit herangezogen werden

3. Schlussendlich handelt es sich um eine Art Verkaufsgespräch: Dein Bänker möchte dir die Hypothek "verkaufen" und du bietest ihm deine Sicherheiten an...

Grüssle

Tom

 

[mime7]

....
Wir haben bereits eine ETW, leider hat sie ein Zimmer zuwenig. (4,5 Zimmer und 3 Kids)

Da wir bei einem allfälligem Verkauf sehr wahrscheinlich einwenig EK verlieren würden, ..

@ Naturan

genau, wir könnten unsere ETW verkaufen, aber nach Abzug der Hypothek wären unsere Anlagekosten nicht ganz gedeckt ( wir haben eben einwenig umgebaut...) 

Allerdings würden wir nicht zuviel verlieren.

Hallo,

meiner Meinung nach unterliegst du einem Denkfehler:

Du würdest nicht erst beim Verkauf Eigenkapital verlieren. Das hast du vielmehr schon lange verloren: Als ihr damals umgebaut habt.

Beim Verkauf wird dir das möglicherweise erst schmerzlich bewusst, aber das Geld ist schon lange weg.

Das kommt auch dadurch nicht sicher zurück, dass du den Verkauf hinauszögerst, möglicherweise bis zur eigenen Pensionierung.

Um diesen (wie du schreibst) kleinen Verlust nicht realiseren zu müssen wollt ihr nun unter die Vermieter gehen.

Vermietung ist kein Selbstläufer, das bringt erstens Aufwand mit sich und zweitens auch wieder ein Risiko:

- Sollte der Vermieter z.B. nicht zahlen hast du schnell einen Schaden der grösser ist als wenn du jetzt die Wohnung einfach verkaufst.

- Sollten die Immopreise fallen trägst du den Wertverlust beider Immobilien und musst Eigenkapital für beide Immobilien nachschiessen.

Diese  (und weitere) Risiken wollt ihr eingehen bei einer 80% Anstellung und einem Ausbildungslohn.

Mir wäre das definitiv zu heiss, da muss nicht viel passieren und die ganze Konstruktion platzt. In dem Fall wärt ihr dann wahrscheinlich beide Immobilien wieder los und wenns dumm läuft bleibt ihr auch noch auf Schulden sitzen.

Möglicherweise findet ihr jemanden, der das trotzdem finanziert.

ich würde aber an Eurer Stelle wirklich genau überlegen, was das bedeuten kann, wenn es nicht wie geplant läuft.

Ich würde die Wohnung auf jeden Fall verkaufen. Im Idealfall so, dass man direkt in das neue Haus einziehen kann.

Gruss

 

[Landei]

Hoi Mime7

Vielen Dank für deine Antwort.

Aber wieso haben wir denn schon beim Umbau Geld verloren??

Wir haben nicht eine alte Wohnung saniert sondern "nur" unser Bad verschönert resp. eine massgeschneiderte Dampfdusche und solches eingebaut. Die Wohnung ist übrigens auch nicht alt

(und wir haben bereits die 2. Hypo abbezahlt)

Klar, Vermietungen sind nicht gerade risikoarm. Diese Überlegungen haben wir schon auch gemacht.

Wir hätten es einer Verwaltung unseres Vetrauens zum Vermieten gegeben, auch wenn es dann auch wieder kostet, aber dadurch haben wir das Gefühl, wäre es doch einwenig "sicherer", da mehr Erfahrung und vorallem wissen die Profis (hoffentlich) über Rechtliches mehr Bescheid als wir.

In der Zwischenzeit ist es so, dass das Haus einen Käufer gefunden hat und es sich in diesem Fall sowieso erledigt hat aber an und für sich für uns trotzdem noch ein Thema ist.

ich merke gerade, dass es sehr schwierig ist, schriftlich auszudrücken, was man denkt. Mündlich gehts einfacher ;-)

Auf alle Fälle, es ist nicht so, dass wir uns die Risiken nicht überlegt haben und nun auf Biegen und Brechen  was neues möchten

Lg

landei

 

[tommuller]

Hallo Landei

Mit "Geld verloren" meint mime7 die Differenz zwischen den Kosten für den Umbau und der effektiven Wertzunahme der Wohnung.

Wenn du jedoch bereits die 2. Hypo abbezahlt hast, ist offensichtlich die Wohnung noch zu 2/3 des Verkehrswertes belastet. Ich persönlich würde die Liegenschaft nicht verkaufen, sondern eher vermieten. Mit den Mietzinsen kannst du die Hypozinsen und für den Unterhalt ein Pölsterchen anlegen. Den überschiessenden Teil der Miete kann dann für Amortisationen verwendet werden.

Klar besteht das Risiko von Mietausfällen usw. Es kommt halt auch auf die Lage an. In unserer Gemeinde herrschte per 31.12.12 ein Leerwohnungsbestand von 0.1 %. Falls der Mieter kündigt sollte ohne grosse Probleme ein Nachmieter gefunden werden. 

Nach Abschluss der Ausbildung schön arbeiten gehen und einen Batzen für den Kauf eines Hauses auf die Seite legen. Die Wohnung kann dann als zusätzliche Sicherheit dienen.

Gruss

Tom

 

[makrthekaiser]

Hoi Mime7

Vielen Dank für deine Antwort.

Aber wieso haben wir denn schon beim Umbau Geld verloren??

Wir haben nicht eine alte Wohnung saniert sondern "nur" unser Bad verschönert resp. eine massgeschneiderte Dampfdusche und solches eingebaut. 

Wenn 10'000 ausgibst für das du nachher noch 5'000 kriegst ist das Geld schon beim ausgeben verloren.

Eine Dampfdusche findest du toll.... ein evtl. Käufer interessiert sich vielleicht nicht die Bohne dafür.

 

[Landei]

Das ist so, man kann nicht die Kosten 1:1 herausholen.

Für uns ist es jedoch nicht verloren, wir geniessen den IST Zustand sehr ;-)

Nur ein Zimmer vermissen wir, resp ich, die Kids beschweren sich nicht.

Allerdings, eben, bei einem allfälligem Verkauf würden wir einwenig verlieren, wir hätten einen kleinen Verlust. Die Geschmäcker sind ja verschieden.

Die Preise für neue Wohnungen / Häuser in unserer Gegend sind enorm gestiegen, das rettet uns vielleicht noch den einen oder anderen Franken.

Es sieht so aus, dass wir weiter sparen und vielleicht haben wir das nächste mal mehr Glück und dann auch (noch) mehr Geld  /emoticons/default_additional/126.gif  

Danke allen für die Inputs!

 

[winner60]

Ich würde in der Situation nie und nimmer die Wohnung vermieten. Das ist einfach ein zu grosser Aufwand und Ärger unter dem Strich (nebst den bereits aufgeführten Risiken).

Aus meiner Sicht habt ihr die besten Karten bei der Bank, wenn ihr hingeht und sagt, dass ihr ein neues Objekt kaufen möchtet - und nach dem Umzug das bisherige Objekt verkauft. Zudem ist eine Dampfdusche aus meiner Sicht kein Thema: Bei der Wohnung zählt der Ausbaustandard generell und natürlich die Lage, die Lage, die Lage. Zudem ist momentan kein schlechter Zeitpunkt für einen Verkauf. Die Nachfrage ist nach wie vor hoch (wobei es dann natürlich auf die spezifische Nachfrage nach eurer Wohnung geht).

Wäre es allenfalls möglich, dass der Göttergatte für eine Weile auf 100% geht? Zumindest bis du deine Ausbildung beendet hast. Einfach als Hinweis: Viele Banken rechnen für den worst case mit nur einem Einkommen. Wenn das dann "nur" 80% ist, wird es dann mit der Tragbarkeit bei 5% Zins schwierig.

Zur PK: Es ist effektiv wichtig, dass Renten bei einem Vorbezug nicht gekürzt werden - das ist bei vielen PK aber der Fall (allfällige Risiken mittels Versicherung abdecken ist enorm teuer). Bezogene PK-Gelder können auch wieder einbezahlt werden! Dennoch würde ich in eurem Fall eindeutig keinen Vorbezug machen und die Wohnung nach dem Auszug verkaufen.

 

[mime7]

Das ist so, man kann nicht die Kosten 1:1 herausholen.

Für uns ist es jedoch nicht verloren, wir geniessen den IST Zustand sehr ;-)

Hallo,

ja, genau das ist der Punkt: IHR geniesst diesen Zustand, das ist dein persönlicher Luxus.

Du kannst aber nicht die Erwartung haben, dass ein zukünftiger Käufer diesen Umbau genauso wertschätzt und dir den hinterher bezahlt.

Wenn du Glück hast findest du einen solchen Käufer, bei sehr speziellen Sachen eher nicht.

Aus dem Grunde sind die Kosten solcher Umbauten ganz oder teilweise genauso Konsumausgaben wie wenn du ein Welnnesswochenende machst.

Das zahlt dir hinterher auch keiner. Geniesse es solange du es kannst.

Bei einem Verkauf hingegen wird dir dies möglicherweise nicht mehr bezahlt. Das ist halt so und man muss sich das auch eingestehen.

Aus dem Grunde ist das Geld solcher Umbauten eben weg, in dem Moment, in dem es ausgegeben wird. Das ist KEINE Investition.

Die Entscheidung, etwas zu vermieten sollte unabhängig davon erfolgen und genau überlegt sein.

Ich persönlich glaube, dass das Vermieten in Eurer Situation so wie hier geschildert nicht zu empfehlen wäre.

Eine Verwaltung mit dem vermieten zu beauftragen ist teuer. Rentiert das dann noch?

Für die Verwaltung auf jeden Fall, die holen ihr Geld von dir.

Aber für dich? Du trägst das ganze Risiko, bleibt da dann selbst im positiven Fall auch ausreichend Gewinn um das Risiko abzugelten?.

Gruss

 

[mime7]

Die Preise für neue Wohnungen / Häuser in unserer Gegend sind enorm gestiegen, das rettet uns vielleicht noch den einen oder anderen Franken.

Hallo,

den Punkt seh ich jetzt auch anders:

Du willst von einer kleineren Wohnung in was grösseres wechseln. Ich nehm mal an, dass das grössere letztlich auch teurer sein wird.

Durch den Anstieg des Preisniveaus magst du zwar beim jetzigen Objekt den ein oder anderen Franken retten, den gibst du aber vielfach bei  Kauf des grösseren wieder aus.

Für dich wäre es besser, die Preise wären massiv gefallen, da würdest du zwar beim  zu verkaufenden Objekt einen grösseren Verlust machen, aber das neue Haus wäre auch günstiger. Unter dem Strich würdest du da besser wegkommen.

Gruss

Gruss

 

[Landei]

Eben, Mime7 und andere, ich stimme dir/euch zu, die Kosten für die Dampfdusche und all die weiteren kleineren Veränderungen können wir nicht abwälzen.

Die Kosten für alle Veränderungen waren eher gross und wir bereuen nichts davon, weil es für uns immernoch stimmt und wir es geniessen.

Und eben genau DA ist ja der Punkt:

Die Wohnung hätten wir bis jetzt x mal verkaufen können,nur nicht zu dem Preis, den wir gern hätten.

Die Lage ist relativ gut, der gesamte Ausbaustandard hoch, kleines MFH (nur 7 Parteien) etc

Aber das was UNS wichtig ist, ist nicht unbedingt den anderen wichtig und über den Geschmack lässt sich auch streiten (wobei wir alles eher klassisch haben und nichts ausgefallenes, ausser der Dusche)

Meist ist es so, dass das potentielle Objekt ok ist, ich/wir aber dennoch dies und das ändern möchte.

Und das kostet ja auch wieder...klar, ist ja für den einen oder anderen nicht sofort nötig oder so, aber ich möchte nicht soviel Geld ausgeben und dann ist doch nicht alles oder zumindest vieles so wie ich es möchte...

Wenn wir jetzt unsere ETW verkaufen und nichts neues haben, kostet uns jede Mietwohnung mehr, so können wir nicht mehr viel auf die Seite legen oder müssten uns sonst mehr einschränken.

Wir sind auch eingeschränkt was die Wohngegend anbelangt, da mein GG sehr früh zu arbeiten beginnt.

Wenn wir wieder warten und erst dann die Wohnung ausschreiben, wenn wir ein neues passendes Heim hätten, kann es ja wieder so sein, dass wir Pech haben und es schon verkauft wurde...

Da wir Kinder haben muss ich stets genügend Reserve haben, sonst fühl ich mich nicht wohl. Und da fängts wieder an: man kann einfach nicht alles haben

Mein Mann könnte 100% arbeiten, die Tagesmutter könnten wir auch ganz streichen und überhaupt. Aber dann stimmts für uns nicht mehr. Und eben, auf ein solches Biegen und Brechen möchten wir kein neues Zuhause.

Das Vermieten kostet auch was, ich mein, das grosse Geld würden wir sicher nicht machen damit, aber die Kosten wären gedeckt und für allfällige Reparaturen oder ähnliches wäre dennoch ein Batzen übrig.

Aber vielleicht sind wir in diesem Punkt tatsächlich zu grün

Ich mein, eigentlich habe ich ja ein richtiges Luxus Problem. 

Und darum, ich muss mich gedulden. In 2 oder 3 Jahren sieht es wieder ganz anders aus.

 

[Landei]

Ps

Gruss an alle ;-)

 

[makrthekaiser]

Ich mein, eigentlich habe ich ja ein richtiges Luxus Problem. 

Und darum, ich muss mich gedulden. In 2 oder 3 Jahren sieht es wieder ganz anders aus.

Finde ich jetzt mal eine gute Einstellung. Stehe auch nicht so auf Risiko und auf alles zu verzichten nur um ein (weiteres) Haus zu besitzen...nicht mein Ding.