Einschätzung Baukosten: machbar?

[Laos]

Hallo zusammen,

ich mal wieder...

Ich würde mich sehr freuen über eure Meinungen zu unserer Finanzierungsschätzung!

Ich schreibe hier die offerierten Zahlen eines kleinen Architektenbüros aus unserem Ort, die das Vorprojekt gestaltet haben. Zwei Holzbaufirmen, die wir anfragten liegen mindestens 250.000 über diesem Budget und auch ein weiteres Architekturbüro kommt sogar auf 400.000 Mehrkosten, das macht natürlich schon stutzig und nervös. Wir sind uns bewusst, dass der Ausbaustandard nicht sehr hoch sein wird und dass der Aushub am Hang halt immer Überraschung parat halten kann.

Es geht um ein vorgefertigtes, individuell geplantes Holzhaus, Kubik warm: 860m3, kalt: 220m3 (teilunterkellert und Garage). Die vorderen Kellerräume werden warm, da im Hang sind sie gut besonnt, aber roh im Ausbau (unverputzter Beton, Bodenheizung und Boden einfach abgeschliffene, versiegelte Unterbodenplatten). Es hat sehr viel Luftraum, da das Dach offen ist (da könnte man wenn irgendwann wieder Geld da ist noch einen Doden rein ziehen und ausbauen) es ist nur ein Bad geplant (plus Gäste-WC, dort eventuell noch eine Dusche, vielleicht kommt die auch erst später rein), Küche ist auch nicht riesig und ohne große Ansprüche.

Müsst ihr noch was wissen?

Grundstück:   300.000

Vorbereitung: 60.000

Gebäude:       653.000

Umgebung:    30.000

Nebenkosten: 40.000

Gesamt:         1.083.000

Vorteilhaft auf die Kosten könnte sich auswirken, dass noch eine zweite Partei mitbaut mit einem etwa 1,5x größeren Haus als unseres, dadurch der Auftrag für alle größer wird und sich hoffentlich Synergien ergeben (z.B. bereits Rabatt aufs Architektenhonorar, günstigere Einkaufspreise durch größere Mengen etc.).

Mit oben genanntem Budget könnten wir eben im Notfall auch noch 10% mehr aufbringen - das ist ja noch essentiell, wenn man nicht mit GU baut, oder? Soll man die bereits als Reserve angeben oder eher nur privat im Kopf haben?

Ganz herzlichen Dank!
Laos

 

[Stanford]

Hallo Laos

Wir hatten bereits mal das Vergnügen, als es um ersten Skizzen Eures Hauses ging!

Das mit der Einschätzung der Kosten überlasse ich den Profis. Ich kann Dir aber sagen wie wir es mit dem Budget und der Reserve gemacht haben:

Wir haben unserem Architekten offen und ehrlich kommuniziert, bis wohin die maximale Finanzierungsbereitschaft der Bank geht und was wir als Familie letztlich gewillt sind auszugeben (muss nicht zwingend deckungsgleich sein). Der Architekt hat das verstanden und unser Holzhaus dementsprechend mit den nötigen Reserven geplant. Er sagt aber auch, dass auch wir als Bauherrschaft konkret mithelfen müssen damit die Kosten im Lot bleiben. Eigentlich logisch, aber dennoch ein wichtiger Punkt...

 

[Laos]

Lieber Stanford,

vielen Dank für deine Antwort!

Das finde ich super, ich spiele auch viel lieber mit offenen Karten. Dass wir sehr diszipliniert haushalten müssen für das Budget ist uns bewusst. Wobei ich es schon enorm finde, auch wenn ich das Forum durchstöbere, wie stark offenbar die Baukosten in den letzten 8-10 Jahren gestiegen zu sein scheinen

Wie ist das denn eigentlich, wenn nun die realen Kosten ohne Schuld der Bauherren doch 15 % über den kalkulierten Vorprojektkosten liegen bzw über 10% der Detailplanung, was passiert denn dann? Es wird ja sicher nicht der Architekt dafür haften, oder doch? Aber wenn wir es im Endeffekt doch halt einfach selber zahlen müssen, bringt ja die % Angabe gar nichts?

Liebe Grüße und einen tollen Sonntag!

 

[muraxi9001]

Ich bin hier kein Experte. Jedoch habe ich den Eindruck, dass nach dem Aushub/Kellerbau (und evtl Abbruch, Schadstoffentsorgung), ein Kostenüberschuss von 15% nicht mehr passieren sollte. Natürlich setzt dies Disziplin und eine gemeinsamen Willen von Architekt, Bauherr und Bauleiter voraus. 
Notabene sind ja sehr viele Handwerker involviert und einige Gewerke können gut und gerne auch günstiger als geplant herauskommen. 
Nur als Beispiel, bei uns war die Realisierung 1% über Kostenvoranschlag (KV bei Baueingabe, wenn ich mich richtig besinne). 

 

[Stanford]

Guten Abend Laos

Ja, die Summen sind schon extrem --> Augen zu und durch 

Ich denke es ist wichtig bei jedem (Bau-)projekt die jeweiligen Risiken sorgfältig zu identifizieren um zu wissen wo Budgetüberschreitungen auftreten können. Bei Unsicherheiten Profis beiziehen und mit Gutachten Klarheit schaffen. Wenn Du noch Differenzen von CHF 150'000 zwischen zwei Angeboten hast, besteht da offensichtlich noch Klärungsbedarf.

Preis des Maurers oder Plattenlegers pro m2, Fenster, Küche, usw. ist das kleine 1x1 des Architekten, da sollte es später keine bösen Überraschungen mehr geben (siehe muraxi9001). Kostenmässig werden Dir der Baumeister und der Holzbauer die grössten Beträge in Rechnung stellen. Da lohnt es sich genauer hinzusehen und die Risiken zu besprechen...

Ich wünsche einen guten Wochenstart!

 

[Urs Tischhauser]

Guten Abend Laos

BKP 0 Grundstück ist gegeben CHF 300'000.

BKP 1 Vorbereitungsarbeiten CHF 60'000. Da kan n einigs gemacht werden. Steht ein altes Häuschen drauf?

BKP 2 Für 860 + 220 m3 = 1'080 m3 mit CHF 653'000 > CHF 605 /m3. Modell Spartakus? Also, da würde ich behaupten geht nicht! Aber ich lasse mich gerne eines Besseren belehren. Aber das würde ich vom Architekten vor Baubeginn beweisen lassen.....

BKP 4 Umgebung am Hang (!) CHF 30'000 Magerwiese und ein paar Quadratmeter Zementplatten?

BKP 5 Hängt relativ diekt mit den Kosten von BKP 2 zusammen. Ich rechne jeweils 7% von denen. Ist eher knapp kalkuliert.....

Ich würde zusammenfassend sagen: Da steht noch viel Überzeugungsarbeit an, bis Ihr zu dem Ganzen ja sagen könnt.

PS: Zu den Mehrkosten..... 10% Mehrkosten muss der Architekt nicht einmal begründen. Die musst Du als Bauherr einfach akzeptieren. Darüber hinaus muss er eine plausible Erklärung bringen, dass ihn keine Schuld trifft. Bis der Architekt Mehrkosten übernehmen muss? Da muss er schon grauenhaft laienhaft vorgehen....

Ich wünsche Dir einen schönen Abend

Urs Tischhauser

 

[Laos]

Lieber Muraxi und Stanford,

danke für eure Antworten!

Lieber Urs,

vielen Dank!

BKP 1 ist eigentlich nur 10.000, wegen des Hangs habe ich nochmal 50.000 drauf gerechnet, das wäre aber demnach eigentlich bei BKP4? Oder zumindest aufgeteilt zwischen 1 und 4...

BKP2 sagen die Architekten, sie haben für den Preis schon gebaut und unsere "Mitbauer" sprechen sogar von 525 pro m3. Für uns als Laien extreeeem schwer einzuschätzen, ob machbar oder nicht.

BKP 5 scheint in userer Gemeinde ziemlich genau zu passen.

Vielen Dank für deine Erläuterung zu den Mehrkosten!
Hmmmpf, schwierig. Aber ich denke wir gehen in die Detailplanung und müssen im Notfall halt an der Kubatur noch zurückfahren oder die Garage zu einem Carport verkleinern.

Einer der Hauptpunkte ist halt der Aushub, der viel teurer werden kann, aber wenn man den abwartet, kannn man ja kaum mehr was verändern, das richtig sparen würde, oder? Aber von Anfang an zu klein planen ist doch auch doof.. Und den Keller brauche ich jetzt als Büro, nicht in 10 Jahren, wenn vielleicht wieder Geld da ist.

Wo kann man denn noch sparen?

 

[Urs Tischhauser]

Lieber Laos

Baugrubensicherung (z. B. Magerbetonauflagen, oder gar Vernagelungen gehören in den BKP 1). Wenn Du den ganzen Aushub abtransportieren und dann einen grossen Teil wieder zuführen musst, gehört eigentlich der zweite Teil in den BKP 4.

Kubikmeterpreise vergleichen ist logischerweise sehr schwierig. Jeder Architekt hat "seinen" Kubikmeterpreis, weil jeder andere eigene Ansprüche an die Bausubstanz und den Ausbau hat. Dann kommen noch die Wünsche der Bauherren. Hast Du das Haus zu diesem Preis schon besichtigt? Waren dort keine ausserordentlichen Umstände? Wurde auch wirklich alles in den Kubikmeterpreis eingerechnet. (Habe vor einiger Zeit auch eine Siedlung angeschaut mit einem sensationellen Kubikmeterpreis. Als ich dann vor Ort war, habe ich erfahren, was eben alles nicht in den Kubikmeterpreis eingerechnet wurde. Ja, so kann ich das dann auch machen, dachte ich mir.) Ist z.B. die Hanglage und der Baugrund vergleichbar? Das sind immer die grössten unvorhergesehene Kostentreiber. (Siehe auch aktuellen Post: Anlagekosten für Haus am Hang)

Wichtig ist, dass Du und Dein Architekt offen und ehrlich über die Kosten kommuniziert. Wenn Du am Limit baust, darf dieses ja nicht überschritten werden. Wir haben vor einiger Zeit auch ein Haus "ohne Reserven" gebaut. Es hat geklappt und wir haben leicht unter KV abgerechnet. Aber dies braucht ungehere Disziplin von allen Beteiligten, inklusive dem Bauherrn.

Viel Erfolg!

uRS

 

[muraxi9001]

Hoi Urs

Wie hoch war denn der Kubikmeterpreise bei dem von dir erwähnten Haus?

Nun gut, man kann natürlich auch für 5 Mio CHF bauen 'ohne Reserven'. Ich habe deine Aussage jetzt mal so interpretiert, dass das ein eher günstiges Haus war.

Ich habe vor kurzem einen Neubau eines Bekannten gesehen. Sieht super aus, der Ausbau ist vielleicht leicht überdurchschnittlich (Landhausdielen, Erdwärme, 3 Nasszellen) aber sicher nicht luxeriös. Der Kubikmeterpreis lag da bei grob CHF 1000.

muraxi

 

[Urs Tischhauser]

Lieber @muraxi9001

Am rechten Zürichseeufer sind die Ansprüche natürlich schon meistens eher im "oberen Preissegment". 5 1/2-Zimmer mit 2-Zimmer Einliegerwohnung. 

Mehr oder weniger flaches Grundück > Split Level halbgeschossig versetzt, Aushub teilweise im Fels (Nagelfluh)

Haus Baujahr 2016 Minergiestandard, Erdsondenwärmepumpe, Bedarfslüftung, 3 Nasszellen und Gäste WC

mit 240m2 Hauptnutzfläche, 84 m2 Nebennutzfläche. Kubikinhalt nach SIA 416: 1'484 m3
KV ohne Grundstück (BKP 0)  CHF 1'619'000. Abgerechnet mit CHF 1'583'000 > - 2.2% unter KV.
Kosten BKP 2: CHF 1'398'000, Kubikmeterpreis (BKP 2) nach SIA 416: CHF 942/m3

Sicher nicht im Billigsegement. Aber Preis/Leistung stimmt. Wie immer beim aut

EG 2 Zimmer Einliegerwohung mit Duschbad, hinten Nebenräume

OG 4 Zimmer mit 2 Bädern, hinten Garage

DG Wohn-Essbereich mit vorgelagerter Terrasse (Seesicht), Küche, Gäste WC

 

[Aventura]

ich habe soeben ein 6.5 Zimmer Doppelhaus gebaut. Ebenso an Hanglage mit Terrasse und Balkon, Doppelgarage, Kellergeschoss ca gleich gross wie du

Unterschied; ich habe 3 Nasszellen mit Duschen

Synergien wenn jemand mitbaut hatten wir auch genutzt,

Wir haben zusammen

- Heizung

- Alle Handwerker auch beim Innenausbau waren die selben.

- Küche sowie Plättli, Parkett, Sanitärinstallationen bei den selben Anbietern gewählt.

Das Haus hat 220m2 ohne Kellergeschoss

Die Kosten ohne Grundstück belaufen sich auf etwas mehr als 1'000'000

 

[Laos]

Hallo Aventura,

danke für deine Erfahrungen!
Bei uns sieht es leider danach aus, dass die Synergien immer mehr schwinden.. Da wir uns vermutlich für unterschiedliche Architekten und unterschiedliche Bauweise entscheiden (Wir Holz, sie massiv):

Echt schwierig, wir haben jetzt schon so viele Gespräche geführt und Ideen gehört und sind immer noch oder erst recht verunsichert.

 

[Laos]

Hallo Zusammen,

darf ich nochmal kurz eure Meinung erfragen?
Es geht langsam vorwärts bei uns, wir haben viele Gespräche geführt und uns in den letzten Tagen für die ursprünglichen Architekten entschieden, da sie uns in allen Punkten am meisten überzeugen konnten. Dummerweise haben wir bereits zugesagt ohne noch zu verhandeln (Anfängerfehler..?), finden aber das Honorar (Architektur und Bauleitung) doch ziemlich hoch und hoffen wir können da ev noch etwas erreichen, da das Gesamtbudget ja auch knapp ist.

Honorarberechtigte Bausumme ist 509.000 Chf, Pauschale liegt bei 101.000 Chf. Also 20%... Schon sehr viel, oder doch gerechtfertigt?

Würde mich über Rat sehr freuen!!

Dank und Gruß,

Laos
 

 

[Urs Tischhauser]

Hallo Laos

Untenstehend ein einfaches Tool wie das Architektenhonorar gemäss SIA heute gerechnet wird.

Honorarberechtigte Bausumme einsetzen. Mehrwertsteuer anpassen. Z Faktoren entsprechen dem aktuellen Stand. Stundenansatz anpassen.

https://www.archobau.ch/tools/Honorarberechnung_einfach.html

Du wirst feststellen, dass das Angebot mit CHF 101'000 eher günstig ist...... Es kommt wirklich darauf an, was für einen Betrieb der Architekt hat. Er muss eine gute Kostenstruktur haben, sonst reicht das vorgesehene Honorar nicht. Oder, er macht die Arbeit nicht richtig..... Das erlebt man hie und da auch! Daher immer Referenzen einholen. Ist der Architekte für den Bauherrn da.....

Das Problem bauherrenseitig ist, je tiefer die honorarberechtigte Bausumme, desto höher der Prozentsatz des Architektenhonorars. Eigentlich auch logisch, denn ob das Haus 800'000 oder 1'600'000 kostet: der Unterschied des Aufwandes auf Architektenseite ist gar nicht so gross. Es smüssen immer alle Arbeitsgattungen abgedeckt werden.

Hoffe, dass ich Dir einen Schritt weiterhelfen konnte.

Gruss, Urs

 

[Laos]

Super, vielen Dank Urs!

Das ist ja schon mal beruhigend. Uns ist schon auch bewusst, dass die Arbeit der Architekten eher größer als kleiner wird, je mehr sie neben allem anderen auch auf die Kosten schauen müssen, weswegen es ja eigentlich "gemein" ist, bei einem geringeren Ansatz für die honorarberechtigte Bausummer auch weniger Honorar zu veranschlagen.

Ich bin nur etwas erschrocken, als ich die Zahlen sah, hatte im Kopf, dass 10-20% normal sind und fand es dann recht krass, dass wir da mit unserem eher kleinen Projekt am obersten Ende sein sollen.

Liebe Grüße!

 

[Roberto11]

Ich bin der Meinung dass dies je nach Aushub und mit einigen Einschränkungen machbar ist. Mit den 10% Reserven bestimmt.

300 Grundstück, 800 Haus, 80 Gebüren und Umgebung müsste nach mir sicher funktionieren.

 

[Roberto11]

Also 100t finde ich schon eine ganz stolze Summe für einen Architekten. Wir bezahlen unserem nicht ganz die hälfte und haben praktisch das gleich grosse Haus...

klarich sehe auch dass die Auschreibungen je nach Architekt aufwändiger oder eben auch nicht gemacht sind... und auch gibt es bei den Details auf den Werkplänen schon extreme unterschiede. Ich denke aber da spricht man kaum vom doppelten Aufwand...