Einsprache gewachsenes Terrain

[pulsedriver]

Hallo zusammen,

ich habe heute vernommen, dass unser Baugesuch eine Einsprache bekommen hat. Den genauen Wortlaut kenne ich noch nicht, wird mir noch zugeschickt.

Der Grund der Einsprache ist aber, dass das Terrain, wie es sich präsentiert, vom Einspracheführenden nicht als das gewachsene Terrain anerkannt wird, sondern als aufgeschüttet bezeichnet wird. Ob's stimmt weiss ich nicht, er will damit jedenfalls erreichen, dass weniger hoch gebaut wird (das Haus draf mit dem Keller 1.2m aus dem gewachsenen Terrain rausragen, was wir auch nutzen).

Weitere Umstände:

1. Land ist noch nicht gekauft. Wir wurden von Verkäuferseite nie auf diese deutliche Einschränkung bei der Bebaurbarkeit hingewiesen.

2. Baugesuch ist von der Gemeinde nach kleinen Anpassenungen sonst als OK bezeichnet worden.

3. Wenn aufgeschüttet wurde, dann ist das vermutlich schon recht lange so. Abklärung bei der Verkäuferschaft läuft (wurde aufgeschüttet, wann).

Wie würdet ihr weiter vorgehn? Mein Architekt ist natürlich schon involviert. Wie weiter? Einfach laufen lassen, sehn was kommt? Oder ist es Zeit für einen guten Anwalt? Die einsprechende Partei ist vom Fach (auch ein Architekt), ich habe Sorgen, dass ich in der Sitzung, die mit der Baukommission und der Einsprachepartei kommt, ausgetrickst werde. Die Sitzung ist in ein bis 2 Wochen.

Grundsätzlich ist unser Plan nichtmal übertrieben hoch (Zone W2, 2-geschossig mit Flachdach). Rechts und links stehn Gebäude mit Satteldach, die sind dank Dachstock der nicht dazu zählt mindestens 3m höher (was ja auch OK ist in der W2 Zone).

 

[barney]

Hallo Pulsedriver,

wir hatten auch so eine Einsprache. Haben uns dann erstmal nur mit der Gemeinde getroffen und unseren Anwalt mitgenommen. Letztendlich lief es darauf hinaus, dass wir tiefer bauen mussten, aber nicht so tief, wie die Nachbarn wollten. Und das, obwohl sie keinen Beweis gebracht haben, dass wirklich eine Aufschüttung passiert ist (sie begründeten es damit, dass nach Tschernobyl Humus aufgeschüttet worden sei). Lag vielleicht auch daran, dass ein Neuer im Bauamt sich mit den Alteingesessenen keinen Ärger einhandeln wollte. Jedenfalls sind sie über das Grundstück gelaufen und haben sich ein Bild gemacht. Für uns bedeutete das nochmal neue Pläne machen, schauen, dass die Garageneinfahrt nicht zu steil wird und natürlich höhere Kosten durch mehr Aushub.

Ich würde versuchen, erstmal einen Termin mit der Baukommission der Gemeinde zu machen, ohne die Nachbarn, damit Ihr abschätzen könnt, was da auf Euch zukommt.

Gruss, Barney

 

[pulsedriver]

Heute ist der Text der Einsprache gekommen. Wir haben aufgrund der spezeillen Situation mehrere Möglichkeiten. Abgesenkt werden soll um 80cm (Einsprache). Sicher werden wir abwarten, was die lokalen Behörden entscheiden, grade bezüglich wieviel abgesnkt werdne muss. Ob die Carport Einfahrt dann ein Problem wird, hängt davon ab, wieviel es tiefer werden muss. Aber allzuviel Luft ist da bestimmt nicht (rein gesetzlich).

Die Oberfrechheit ist, dass die Beschwerdeführer ein neues Ausstecken und neue Auflage des Baugesuchs verlangen. D.h. die Verzögerung haben wir auf jeden Fall drinnen, wenn die Behörden dem Punkt zustimmen. Die wird wohl auch nicht viel grösser, wenn wir ein deutlich anderes Haus planen, dessen EG halt die 80cm tiefer steht. Eigentlich hatte ich gedacht, dass wir im schlimmsten Fall halt etwas absenken (so viel wie mit Behörden und Einsprechenden vereinabrt) und dann automatisch die Bewilligung bekommen. Den Weg haben die Beschwerdeführer nun mit allen Konsequenzen vielelicht verbaut.

Wir könnten dann:

1. So bauen wie geplant, wenn 100% in unserem Sinne entschieden wird.

2. Das bestehende Projekt tiefer planen. Wir aber mehr kosten. Kreditvertrag ist kurz vor der Unterschirft, kann man also noch was machen. Ich werde auf jeden Fall am Montag die Bank mal informieren, dass eine Einsprache kommt.

3. Einen ganz neuen Plan machen, evtl ohne Keller (wo im Moment das 5. Zimmer ist, wenn das zu tief runter kommt, wird diese Lösung unattraktiv), mit entsprechend viel Ersatzplatz oberirdisch geplant. Die Zonenverordnung haben wir im in der Ausnützung über Tage noch lange nicht voll ausgereizt, nur der Keller ragt beim bisherigen Plan gemäss Ansicht Beschwerdeführer zu weit raus (Aufschütten hilft nichts, weil die sich auf das gewachsene Terrain beziehn)

4. Aufhören. Kreditvertrag ist nicht fertig unterschrieben, Landkauf auch noch nicht. Die Verkäuferschaft hat uns was Wichtiges verschiegen, wird also ziemlich sicher ersatzpflichtig (Reservatiosngebühr sowieso, aber vielleicht auch unsere Auslagen)

Die 4. Variante ist die, die ich am wenigsten gerne mache. Die erste liegt nicht nur in unseren Händen, sondern vorallem in denen der Behörden. Sollten die gegen uns entscheiden, es wird auf 2 oder 3 hinauslaufen. Zu 3. und den Kostenfolgen: Dazu keine Auskunft hier, könnte ja sein, dass einer der Beschwerdeführer mitliesst, deshalb will ich da nichtmal indirekt etwas andeuten. Wenn 3. kommen muss, werden die Beschwerdeführer darüber erst mit der erneuten Baueingabe informiert, und die wird mit 100% Sicherheit allen Gestzen genügen.

 

[Automation]

Tja, da gibt es nur eines:

Herausfinden ob das gewachsene Terrain, tatsächlich mal aufgeschüttet worden war. Der Einspracheführer müsste dazu ja Beweise haben, in Form von Plänen oder Fotos. Wenn er seit Urzeiten dort wohnt, könnte das der Fall sein. Vielleicht will erauch einfach keine Nachbarn haben und versucht mit allen Mittel diese am Bauen zu hindern.

Die offizielle Gemeinde müsste eigentlich wissen ob irgendwann mal aufgeschüttet worden ist, sonst liegts am Beschwerdeführer dies zu beweisen.

Ach ja:

Ich würde versuchen herauszufinden wie gut der Beschwerdeführer mit der Gemeinde verbunden ist. Bau und Zonenrecht hin oder her, Vetterliwirtschaft und "bessere" Leute genissen ein anderes Recht. Leider zu oft schon gesehen /emoticons/default_mad.png

 

[pulsedriver]

Mindestens einer der Einspracheführer hat lange daneben gewohnt. Und er behauptet, dass aufgeschüttet wurde, als er da wohnte. Selbst wenn das so stimmt, heisst das natürlich noch nicht, dass es auch die behaupteten 80cm sind.

Anzeichen für irgendwelche Vetterli-Wirtschaft gibt es bis jetzt nicht. Hingegen Anzeichen, dass die eventuell auch rauszögern möchten.

Ich hab von der Verkäuferschaft bisher keine Antwort, ob da wirklich etwas gemacht wurde. Das hab ich natürlich als erstes versucht.

 

[barney]

Wie gesagt, wir hatten eine ähnliche Einsprache. In unserem Kanton (BL) ist die Verjährung für gewachsenes Terrain 30 Jahre. Würde mal abklären, wie das bei Dir ist.

Dann würde ich, obwohl es was kostet, einen versierten Bauanwalt einschalten.

Vor der Einigungsverhandlung undbedingt mit der Gemeinde reden. Der zuständige bei uns hat uns gesagt, dass sie auf einen Kompromiss tendieren, sodass beide Parteien mit erhobenem Haupt aus der Sache gehen können. Schlussendlich haben wir uns dann in der Mitte geeinigt (bei Dir wären das 40 cm, könntest Du damit leben?).

So kannten wir schon vor der Einigungsverhandlung den Standpunkt der Geimeinde und wussten, dass die Kompromissversion so vom Gemeinderat höchstwahrscheinlich durchgewunken wird, da die Baukommission dahinter steht.

Wird die neue Lösung von der Gemeinde bewilligt, müsste der Einsprecher gegen die Gemeinde die Einsprache auf Kantonsebene weiterziehen, was für sie mit Geld verbunden ist.

Sicher werden wir abwarten, was die lokalen Behörden entscheiden, grade bezüglich wieviel abgesnkt werdne muss.

Würde ich nicht. Geh jetzt schon mit Deinem Architekten und evtl. Anwalt auf der Gemeinde vorbei und erkläre, wo die Schmerzgrenze in cm ist, warum evtl. das ganze Projekt gefährdet ist (Neigung Carport etc.). Der Architekt könnte auch vorab eine ein bisschen tiefere Version zeichnen (z.B. 30 cm tiefer) und die als Gegenvorschlag einreichen. Die Gemeinde will schlussendlich auch, dass das Bauprojekt realisiert wird (mehr Steuereinnahmen).

Wenn die Gemeinde sich mal entschieden hat, ist es schwierig, sie umzustimmen, also besser vorher Lösungsvorschläge anbieten.

 

[pulsedriver]

OK. Müsste ich dann bis Donnerstag machen (letzter Termin, wo der Verantwortliche im Büro ist, bevor die Baukommission wieder tagt).

Ich habe wie angedeutet eine zweite Ausweichmöglichkeit bei der Umplanung (zumindest hab ich in den Bauverordnungen noch nichts gefunden, was gegen diese zweite Lösung spricht, meinA rchitekt klärt das grade noch aus Sicht eines Fahcmannes ab). Ich schätze, dass die zu 2 Monaten Verzögerung führt, etwas billiger ist und den gleichen Nutzwert für uns bietet. Und vorallem ohne jegliche weitere rechtlich begründbare Einsprachemöglichkeit wegen gewachsenem Terrain, da sicher tief genug drinnen. Mehr kann ich dazu nicht sagen, weil ich den Beschwerdeführern keinen Hint geben könnte, wie die aussieht.

 

[pulsedriver]

Hab jetzt auch mal mit den Beschwerdeführern gesprochen. Völlig versteift scheint das ganze nicht zu sein, ein gewisses Entgegenkommen scheint möglich. Anderseits planen sie schon, das weiterzuziehn, falls die Gemiende ganz in userem Sinn entscheidet.

Zudem wird wohl sowieso erst eine Sitzung später an der Gemeinde über unser Baugesuch entschieden, was meines Erachtens eine Verzögerung von einem Monat bedeutet.

Eine teilweise Absenkung kommt usn recht teuer, so braucht es dann auch für das Abwasser von EG und OG eine Pumpe (bisher war eine viel einfachere Lösung geplant, nur für die Waschmaschine, ohne Schacht aussen, der erstaml langsam voll laufen kann, sondern mit kleienr Pumpe, die mit der Waschmaschine immer mitläuft). Der Aushub kommt dazu.

Unter dem Strich sehn die also zwei Möglichkeiten: Wir bauen ein spürbar teureres Haus mit mindestens 1 Monat Verzögerung (teilweise Absenkung in gütlicher Einigung). Oder es zieht sich ewig hin.

Mir gefallen beide Varainten weniger gut. Ich tendiere daher inzwischen zum Umplanen oder, wenn das auch nicht gehn sollte, zum Abbruch des Vorhabens. Aber vielleicht überzeugt mich mein Architekt ja noch, mit der bisherigen Lösung weiter zu probieren.

 

[Pfälzer]

... recht teuer, so braucht es dann auch für das Abwasser von EG und OG eine Pumpe

Ja dies kannst Du Dir sparen. Solche Problemchen löst man kostenneutral damit, dass diese Leitungen unterhalb der Kellerdecke.. oder Höhe "x" breits aus der Kellerwand geführt werden und somit deren Inhalt mit normalem Gefälle ablaufen kann. Also keine höheren Kosten, keine Pumpe.. es bleibt dann bei dem Ablauf der Waschmaschine, wie bisher auch... wenn Du dafür keinen Platz oberhalb findest?

 

[pulsedriver]

Das Problem ist: Das nicht abgesenkte Haus nutzt bereits diese Lösung. Da ist kaum mehr Luft....

 

[pulsedriver]

Update: Es zögert sich immer mehr hinaus. Der Termin für eine Einigungssitzung wird wohl so spät angesetzt, dass es auch für die nächste Sitzung der Baukommission wohl nicht reicht mit der Baubewilligung.

Wir werden deshalb wohl in Richtung Umplanen tendieren. Da wissen wir wenigstems, wie lange es geht. Da die Einspracheführer in den nächsten Tagen erfahren werden, wie wir umplanen wollen, kann ich es jetzt auch hier sagen:

EG deutlich runter (noch ein bisschen mehr als in der Einsprache verlangt). Keller, der dadurch noch teurer und weniger attraktiv würde, ganz weg. Dafür oben statt dem Flachdach auf dem 1. OG noch ein Kniestock von 80cm drauf (dann zählt das zusätzliche Dachgeschoss nicht zur Ausnüzungsziffer) und ein Satteldach von ca. 40 Grad. Hat im Endeffekt für uns mindestens den gleiche Nutzwert. Zudem ist der Dachstock (evtl nur teilweise oder noch gar nicht mit Innenausbau versehn) wohl viel billiger als ein Keller mit voller Raumhöhe und Isolation (die wegen des 5. Zimmers im Keller notwendig sind). Somit dürften auch Mehrkosten für den Architekten für's Umplanen und die aufwendigere Pumpe für's Abwasser locker gedeckt sein. EG und OG können dabei praktisch gleich bleiben. Nur wenn man eine kleine Gaube für die Treppe ins 2. OG vermeiden will, muss man das Treppenhaus noch was umplanen.