Ersatzbau auf Landwirtschaftsland

[SchmidC]

Hallo zusammen

Wir überlegen uns momentan, ein Gebot für ein Einfamilienhaus im Kanton Luzern abzugeben, das in der Landwirtschaftszone steht. Da das Haus sehr alt ist (vermutlich vor 1923 erbaut), drängt sich ein Umbau/Ersatzbau auf. Uns wäre es am liebsten, das Haus abzureissen und ein neues erstellen zu lassen. Vom Makler wurde uns gesagt, dass ein allfälliger Neubau in etwa gleich gross und "wesensgleich" sein müsste.

Hat jemand Erfahrung, ob so etwas (Abriss & Neubau) in einer Landwirtschaftszone erlaubt ist? Ich wollte mich auf der betreffenden Gemeinde informieren, bekam aber die Antwort, dass das RAWI in Luzern die Bewilligung erteilen müsse. Und das gehe wohl nur nach der Eingabe von Bauplänen. Nur, wer lässt denn schon detailierte Pläne erstellen, wenn nicht mal klar ist, ob überhaupt etwas bewilligt wird? Ich habe mich auch gerade etwas durch die Planungs- und Bauverordnung des Kantons LU gelesen, werde aber nicht so recht schlau daraus.

Es bringt uns ja auch nichts, wenn wir das Haus inkl. Land kaufen können, uns dann aber die Hände gebunden sind, irgendwas daran zu verändern.

Ich werde mich nächste Woche noch telefonisch ans RAWI wenden, befürchte aber, dass ich wieder so eine schwammige Antwort bekomme wie auf der Gemeinde.

Vielleicht kennt sich hier jemand damit aus?

 

[isitom]

So wie du es vor hast beim RAWI erkundigen. Die sollten dir schon mal sagen können was geht und was nicht.

Dann kannste noch immer überlegen ob du ein Vorptojekt machen willst um die Machbarkeit zu überprüfen.

Das kommt dich dann auch nicht so teuer.

Gruss,

Thomas

 

[habaUgeot]

Lieber Schmid

Wir hatten uns so was auch mal überlegt.

Zum Einen: Es gab (Eidgenössisch od. Kt. ZH) auf 1.1.13 eine Gesetzes oder Verordnungsänderung. Vorher waren Ersatzbauten nicht möglich, seither sind sie es. mach Dich auf eine längere Sache gefasst. Ein anderes Gebäude, was ich kenne, hat dann 1.5 Jahre auf die Baubewilligung gewartet, weil vorher eine "Voranfrage" notwendig war und trariitraraa.

Falls es in LU ähnlich läuft: Die Behörden hätten dann noch keinerlei Ahnung, was geht und was nicht. Da kann Dir der einfache Baujurist der Gemeinde genau nicht weiterhelfen. Da gibts nur eines : Projektieren, Kämpfen, ändern, Fragen, Kämpfen, ändern Fragen, ändern, ... bis zum Bauen.

Haba

 

[Urs Tischhauser]

Lieber C

Lieber Haba

Man musst einen verständnisvollen Beamten auf dem Amt für Raumplanung haben - und eine clevere Begründung für einen Ersatzbau. Wir haben 2006 eine alte Villa aus den Vierzigerjahren abgerissen und neu aufgebaut. Danke Minergie und wesentlich besserer Fassadeneinteilung brachte ich das Amt für Raumplanung dazu dies zu akzeptieren, obwohl es zu diesem Zeitpunkt eigentlich gar nicht möglich war....

Also überlege gut, was Du dem Zuständigen "verkaufen" willst, dann geht es vielleicht auch in einem Zug!

Viel Erfolg, Urs Tischhauser

 

[emil17]

Rechtlich gesehen sind Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone, die nicht der Erwerbslandwirtschaft dienen, zonenfremd.

Es besteht Bestandesschutz. Ansonst kann nur bewilligt werden, was übergeordneten Interessen dient und nicht anderswo auch gebaut werden könnte.

Du darfst also das Haus von 1923 renovieren und instand halten, aber nicht wesentlich verändern oder gar vergrössern.

Ein Rechtsanspruch auf Bewilligung weitergehender Bauwünsche besteht nicht, ausser z.B. wenn man eine Solaranlage installieren will. Energetische Sanierungen, welche das Gebäude nicht wesentlich verändern, sollten ebenfalls problemlos sein.

Für die Bewilligung ist immer der Kanton zuständig.

Es kommt also drauf an, wie sehr der betreffende Beamte flexibel ist und wie "zonenfremd" z.B. die Vergrösserung einer bestehenden Türe gewertet wird. Wenn dir das Haus aber so wie es ist nicht zusagt und du alles verändern willst, wirst du Probleme bekommen.

Die Entscheidungsgrundlagen für eine Baubewilligung in der LWZ sollten öffentlich eingesehen werden können. Such mal nach "Baubewilligung Landwirtschaftszone", da findet sich viel.

Ein Problem bei Voranfragen für Bauten in der LWZ ist, dass das dauert, weil das zuständige Amt Expertisen bei anderen Ämtern (Forst, Gewässerschutz, Raumplanung, was weiss ich) einholt. Bei mir brauchte der Kanton VS für eine Bagatelle in einem Maiensäss 5 Monate und im Bescheid stand im wesentlichen, dass sie das konkreste Projekt beurteilen wollen, was alles nicht wirklich hilfreich war.

Wenn das Grundstück grösser als 2499m2 ist, untersteht es dem bäuerlichen Bodenrecht, was die Sache weiter verkompliziert. Manche Kantone verlangen eine Abparzellierung von Wohnhäusern in der LWZ auf solchen Grundstücken (wobei die in der LWZ verbleibende Restparzelle nicht kleiner als 2500m2 werden darf). Auch das kostet und beschleunigt den Vorgang nicht.

Man sollte die Sache nicht als reine Schikane und Amtsschimmelbiotop ansehen: Wären die Regeln nicht so streng, wären die noch vorhandenen Landschaften alle auch schon zugepfluttert. Wie das gehen kann, kann man an ehemals idyllischen Landstrichen in Italien und anderswo sehen.

 

[Urs Tischhauser]

Lieber Emil

Im Kanton Wallis ticken die Uhren natürlich anders als in der "Üsserschwyz". Dort geht es aber auch darum, dass ja fast alles Zweitwohnsitze sind.....

Guten Wochenstart wünscht, Urs

 

[emil17]

Durchaus, aber das wäre ein eigenes Thema wert ...

Der Kanton Luzern hat eine vorbildliche, auch für Baulaien einigermassen verständliche Richtlinie bezüglich Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone ins Netz gestellt:

https://rawi.lu.ch/-/media/RAWI/Dokumente/Downloads/baubewilligungen/wegleitung_abz.pdf

 

[SchmidC]

Vielen Dank für eure Antworten. Nach einem Anruf beim zuständigen Amt in Luzern (RAWI) bin ich um einiges schlauer. Auf dieses Wegleitung, die Emil17 gepostet hat, wurde ich auch noch verwiesen.

Generell ist ein Umbau oder sogar Ersatzbau möglich. Das neue Haus muss aber grundsätzlich gleich aussehen wie das vorherige. Also die Form des Hauses (Dach etc.) muss gleich bleiben. Das Fassadenmaterial (in diesem Fall Holz) muss auch gleich bleiben. Das Gebäudevolumen dürfte minim vergrössert werden (z.b. darf der Dachboden als Wohnraum ausgebaut werden). Grundsätzlich muss das Haus aber an der gleichen Stelle auf der gleichen Grundfläche wieder aufgebaut werden.

Die Entlassung aus dem bäuerlichen Bodenrecht wird vom Verkäufer veranlasst. Ich wurde aber darauf hingewiesen, dass das zuständige Amt dies nicht in jedem Fall bewilligt. Dies könnte also noch ein Stolperstein werden.