Erste Planungsschritte - eine Prise Realität bitte

[AndreAB]

Hallo alle zusammen!

Wir (ich und meine Frau) haben uns jetzt entschlossen den langen Weg in Richtung Eigenheim zu gehen. Wobei wir wirklich noch einen langen Weg vor uns haben. Alleine schon um das nötige EK anzusparen, werden wir noch zwei Jahre brauchen.

Ich wollte aber gerne mal unsere ersten Überlegungen hier veröffentlichen mit der Hoffnung, dass wir von euch ein bisschen Feedback bekommen könnten, dass unsere Planung auch zur Realität passt.

Finanzen: Wir haben ein realistisches Budget von 1MCHF. Mit etwas guten Willen könnten wir auf Basis 33%-Tragbarkeit auch auf 1.2M kommen, aber diese eiserne Reserve soll eigentlich nicht nötig sein.

Davon soll bezahlt werden:

- Ein Grundstück mindestens 700m² (Gegend Nord-Ost Argau, Dorf/Stadt mit SBB), max 400kCHF mit Nebenkosten besser weniger

- Ein Haus 180-220m² Wohnfläche + Keller

Unsere ersten Überlegungen gehen in Richtung Massivhaus, aber Kataloghaus (also von einem Anbieter der mehrmals dieselben Häuser baut). Da wir auf diese Weise ein langlebiges Haus haben, ich aber ein bisschen die Risiken (Kosten, Zeit, ungewisses Endprodukt) scheue, die von einem Architekten ausgehen. Dabei muss das Haus aber nicht unbedingt schlüsselfertig sein. Ausbau sollte bis Elektrik und Heizung schon erfolgen, aber alles was Tapete und Fliesen angeht bekommen wir auch ganz gut selber hin.

Daher jetzt die Frage: Ist das von der Grundrichtung finanziell und inhaltlich erstmal realistisch so?

Und als nächste Frage: Wie macht man sich auf die Suche nach Anbietern (bisher hab ichs relativ ziellos via Google und Zeitschriften probiert)? Schweizer Firmen oder aus dem grenznahen Deutschland?

Auch für andere Tipps wie man die Zeit bis zum EK sinnvoll nutzen kann, bin ich natürlich sehr dankbar.

Herzlichen Dank für eure Hilfe.

 

[rvi]

Hallo AndraAB,

es sind noch sehr viele offene Fragen im Raum. Wichtigste davon ist sicher wie schnell Zürich mit dem ÖV erreichbar ist.

Aktuell gibt es gemäss www.Homegate.ch ca 150 Häuser im Grossraum Argau die ganz grob den obigen Kriterien entsprechen.

Preisspanne 800'000.00 bis 1'000'000.00 ca. 85 Häuser

Preisspanne 1'000'000.00 bis 1'250'000.00 ca. 65 Häuser

Mit einem Budget von 1Mio lässt sich einiges erreichen. Verplant aber nicht schon von Beginn die Reserven!

Ob Fertighaus oder Architektenhaus, oder eine Mischung? Dazu gibt es keine allgemein gültige Antwort.

Das ist auch das Spannende beim Suchen der passenden Lösung.

Wir sind daran mit Rörvikshus ein Haus in Hemishofen zu planen, Baueingabe sollte jetzt erfolgen.

Nutzt die Zeit um möglichst genau eure Träume - die in den Himmel wachsen werden - wieder auf realistische Bauprojekte zu reduzieren.

Kontaktiert schon sehr früh eure Bank. Präsentiert das Projekt bereits in einem frühen Stadium.

Die Banken sind heute nicht mehr so grosszügig mit der Finanzierung von Luftschlössern.

Stellt die Projekte hier im Forum zur Diskussion. Fordert die Forumsmitglieder auf Kritik anzubringen.

So - viel Spass bei der Planung. Wir haben hoffentlich diese Phase jetzt dann hinter uns.

Gruss

Raimondo

 

[isitom]

Hallo Andre

2 Jahre sind für ein Hausbauprojekt eigentlich ideal. Nur nicht zu früh beginnen.

Warum geht denn vom Architekten ein Risiko aus. Den hast du übrigens so oder so.

Was ist denn mit dem Bauleiter...wenn dieser seine Ausgabe nicht wahr nimmt, dann hast du den grossen Schlamassel.

Wir haben sehr, sehr viele Musterhäuser sowohl in Deutschland als auch in der Schweiz besucht um Ideen bezüglich Raumaufteilung und Hausideen zu erhalten.

Sehr empfehlenswert sind zudem Bauseminare wie sie auch hier angeboten werden. Wir waren auch an einem Seminar der CS. War auch sehr informativ.

Ich bin zudem ein klarer Verfechter eines Bauherrenberaters für die Vertragsüberprüfung und Begleitung wären der Bauphase.

Viel Spass auf dem Weg zum Eigenheim!!

Gruss,

Thomas

 

[AndreAB]

Hallo Thomas!

Danke für die Antwort. Musterhäuser sind definitiv geplant. Das mit dem Bauseminar klingt nach einer guten Idee. Hast du sonst noch irgendwelche Tipps was man machen sollte gerade in der Anfangsphase? Dinge die man lesen sollte etc.?

Und wegen Architekt, nunja es ist irgendwie ein Gefühl der Sicherheit wenn man sagt man hat eine Firma die sich für einen festen Katalog von Leistungen zu einem festen Preis verpflichtet. Gerade wenn es dann auch noch etablierte Firmen sind (wie ich grad z.B. über Schwörer gelesen habe), dann hat man eine gewisse Sicherheit das man (a) im Budget bleibt (weil es fest vereinbart ist) und (/emoticons/default_cool.png die Qualität meist ordentlich ist (und wenn nicht der Hersteller in der Pflicht ist). Bei einer Architektenlösung sehe ich da einfach größere Risiken (und ist wahrscheinlcih auch teurer am Ende). Aber vielleicht täusche ich mich da auch.

@RVI: Wie meinst du das mit Luftschlössern? Heißt das unsere Budgetvorstellungen im Zusammenhang mit den Größen ist nicht realistisch? Daher frag ich ja nach Feedback, weil nach einer ersten Recherche wirkt es realistisch, kann mich aber natürlich auch überschätzen.

Und die Erreichbarkeit von Zürich ist mir eigentlich egal. Ich habe Zürich jetzt "vor der Tür" und bin nur noch sehr selten dort. Da gibt es andere Orte, die für uns wesentlicher sind, weshalb ich gerne einen Ort auf einer bestimmten S-Bahn Linie möchte. Dort auf der Linie gibt es größere Orte aber auch noch Dörfer mit Bahnhof wo durchaus noch 1000m² Grundstücke für 200-250CHF gibt. Ich hoffe wenn wir das nötige Kapital haben, finden wir auch noch solche Grundstücke.

Danke für Eure Hilfe!

 

[gulx]

Hallo Andre

Ich denke dass sowohl die Lebensdauer eines Massiv- als auch eines Holzhauses mehr als ausreichend ist. Zumal ich mehrfach gehört/gelesen habe, dass Häuser schon nach wenigen Jahrzehnten nicht mehr den aktuellen Wünschen und Anforderungen entsprechen. Klar kann man diese dann sanieren und verändern, die Einsparung gegenüber einem Neubau ist aber meist eher marginal, was man von den einzugehenden Kompromissen nicht unbedingt behaupten kann.

Die Luftschlösser beziehen sich dann auch auf die Inneneinrichtung. Du kriegst Bodenbeläge unter 10.-/m2, kannst aber locker das 20 fache ausgeben, ohne dass es extrem Luxuriös wird. (Billiglaminat vs gealtertes Massivparkett)

Gruss gulx

 

[rvi]

Hallo AdreAB,

die Luftschlösser werden mit Sicherheit kommen. In der Plannungsphase kommen immer wieder neue Ideen, die wirklich interessant sind.

In der Summe wird das Budget dann meist überschritten. Träumen soll man aber trotzdem - und dann realistisch einschätzen was wirklich wichtig ist.

Das hat es für uns den Hausbau ziemlich spannend gemacht. Unser Luftschloss hätte unabhängig von der Bauweise und dem Bauunternehmer / GU / Architekten wesentlich mehr als 1Mio gekostet.

Jetzt sind wir bei einem realistischen Projekt angelangt. Das Budget wurde von uns auf 850'000.00 CHF gesetzt. Etwa 50'000.00 CHF haben wir für die Umgebungsarbeiten noch in der Hinterhand.

Für uns war es wichtig auch das Luftschloss durchzuplanen und dann ganz bewusst entscheiden was jetzt wirklich wichtig ist.

Die Nähe zu Zürich bestimmt den Preis des Baulandes. Wir haben uns schrittweise von Zürich entfernt.

In Hemishofen haben wir vor 2 Jahren Bauland zu 250.00 CHF / m2 gefunden. Heute ist das Bauland rund um Hemishofen Mangelwahre.

Bauland ist eine beschränkte Ressource und wird tendenziell immer teurer. Wenn Ihr nicht nach Zürich orientiert seid, stehen die Chancen gut dass Ihr Land zu vernünftigen Preisen findet.

1Mio sollte als Budget schon reichen. Aber wird nicht in einem Vorort von Zürich sein.

An der Bausubstanz solltet Ihr nicht sparen. Über die Qualität von Architektur lässt sich trefflich streiten.

Soll das Haus auch mehr als 30 Jahre stehen bleiben, orientiert Euch an alten Gebäuden und deren Bauart.

Die Ansprüche beim Innenausbau müssen dem Budget angepasst sein. Luxus kann auch später erweitert werden.

Habt Ihr schon ein Standardhaus das Euch gefällt?

Gruss

Raimondo

 

[AndreAB]

Hallo Raimondo!

Sicherlich das mit den Luftschlössern ist mir bewusst. Wichtig war mir erstmal zu sehen, dass wir mit unserem Plan nicht ganz an der Realität vorbeigehen. Das ist erstmal eine gute Grundlage. Ansonsten kommen wir jetzt in die Phase wo träumen erlaubt ist. Denn sicherlich man wird sich nicht alles leisten können, was man gerne möchte, aber für mich ist ein Haus auch nicht etwas, das vom Übernahmetag perfekt sein muss. Wenn wir planen, dann finde ich es schon gut erstmal wirklich alles so zu planen wie man es sich erträumen würde. Denn es gibt sicherlich einige Sachen die sich als komplett nicht machbar herausstellen werden aber viele Dinge die man nicht sofort aber über die nächsten 10-15 Jahre realisieren kann. Für manche dieser Sachen muss man aber entsprechende Vorkehrungen schon beim Bau treffen, wenn man z.B. später das Wohnzimmer durch einen Kamin erweitern will oder das eher einfache Bad in eine Wellness-Oase umbauen will (nur Beispiele). Denn sonst kann man sich seine Träume sehr schnell "verbauen". Insofern denke ich schon, dass es nicht so schlecht (und auf jeden Fall auch eine der schönsten Sachen am Hausbau ist) ein bisschen zu Träumen und zu versuchen seine Wünsche in ein Haus einzubauen. Denn danach kann man immernoch schauen, welche Sachen man später realisieren kann und welche man vielleicht ganz streichen muss. Dafür haben wir auch schon gewisse Prioritäten im Kopf was wir nicht sofort brauchen und andere Sachen die schon am Anfang stimmen müssen. Mal schauen ob das am Ende unserer Planungsphase auch so passt

Aber jetzt sind wir erstmal in der Phase wo man sich mit großen Augen überall umschaut und sich inspirieren lässt. =)))

Wegen Hausstil, so richtig weit sind wir eigentlich noch nicht. Was uns bisher ganz gut gefallen hat sind diese Häuser hier:

ICON 4.02 CITY Massivhaus Preis und Ausstattung | Dennert Massivhaus

Dabei geht es aber in erster Linie auch um den Dachstil, da wir auf keinen Fall ein Flachdach haben wollen, andererseits aber auch nicht große Dachschrägen im Obergeschoss. Alles was drunter kommt ist noch sehr variabel. Kann so in die Höhe sein wie in diesem Beispiel. Ich habe aber auch schon Entwürfe gesehen, die diesen Stil eher in die Breite ziehen. Vieles ist möglich. Zumindest zur Zeit noch.

Gruß,

André

 

[rvi]

Hallo AndreAB,

Eure Entscheidung gegen ein Flachdach kann ich nur unterstützen. Achtet darauf, dass die Dächer lieber mehr als weniger hervorstehen. Das schützt langfristig die Fassade.

Der Wandaufbau ist auch wichtig. Ob Holz oder Backstein ist da nicht so wichtig, sondern eher Einschalenmauerwerk mit Aussenisolation gegen mehrschaliges Mauerwerk resp. hinterlüftete Fassade.

Unterkellert oder nicht - bei uns hat das locker 200'000.00 CHF ausgemacht.

Wir haben uns für unser zukünftiges Heim ein Bungalow ohne Unterkellerung in Holzbauweise mit einer hinterlüfteten Fassade entschieden.

Gruss

Raimondo

 

[gfc]

Und wegen Architekt, nunja es ist irgendwie ein Gefühl der Sicherheit wenn man sagt man hat eine Firma die sich für einen festen Katalog von Leistungen zu einem festen Preis verpflichtet. Gerade wenn es dann auch noch etablierte Firmen sind (wie ich grad z.B. über Schwörer gelesen habe), dann hat man eine gewisse Sicherheit das man (a) im Budget bleibt (weil es fest vereinbart ist) und (/emoticons/default_cool.png die Qualität meist ordentlich ist (und wenn nicht der Hersteller in der Pflicht ist). Bei einer Architektenlösung sehe ich da einfach größere Risiken (und ist wahrscheinlcih auch teurer am Ende). Aber vielleicht täusche ich mich da auch.

Ich kenne niemanden, der mit den Fertighaus-Anbietern keine Probleme hatte. Und alle waren ausnahmslos deutlich über dem versprochenen Budget. Wenn Du hier im Forum rumsuchst, wirst Du sehen, dass es so vielen anderen Leuten auch ergangen ist. Schau Dir mal die gängigen Stolperfallen an:

- %-Aufpreis für den GU für teureren Innenausbau (meiner Meinung nach völlig ungerechtfertigt). Wenn du 10'000 mehr für die Küche ausgibst, dann will der GU oft 1500-1800 CHF einfach so an zusätzlichem Gehalt, auch wenn er keinen Finger dafür krümmt

- Unrealistische Budgets: Wir haben gut ein Dutzend GU Projekte angeschaut. Bei keinem waren die Budgets realistisch. Plattenboden verlegt für 50 CHF / m2 ist eine Frechheit, dass so zu budgetieren. So viel kostet bei einem guten Verleger alleine die Arbeit pro m2

- Billige Handwerker: Je günstiger der GU einkauft, desto besser für ihn. also wird er dort sparen, wo er kann. Nur die günstigsten Handwerker sind oft nicht die besten...

- Sparen wo man's nicht direkt sieht: Das geht wieder ins Budget Thema. Nicht-elektrische Storen, Holz-Zargen, fehlende Rohrisolationen etc. Alles, was nicht zeitgemäss ist und was einem Laien nicht direkt auffällt, wird schön verpackt. Und für den Rest gibt's die Dicke Aufpreisliste.

- Nochmals Budget: Oft wird von 30'000 Küchenbudget geredet. Frag mal nach, wieviel die Kosten tiefer sind, wenn du die Küche selbst vergibst. Oh, dann wird plötzlich nur noch 15'000 gut geschrieben mit fadenscheinigen Argumenten

Die Liste könnt ich noch weiterführen. Meine Meinung: Ich würd immer mit Architekt bauen. Ich behaupte, ein gut geplantes Architektenhaus kommt gleich teuer wie das GU Angebot nach allen Zusatzkosten und Kostenüberschreitungen, die gängig sind. Aber es gibt sicher auch schlechte Architekten, keine Frage.

 

[AndreAB]

@rvi: Danke für die Hinweise.

Warum war Keller bei euch so teuer? Was ich als Extrakosten für den Keller gelesen habe (auch hier im Forum), lag oft eher so bei 50 bis max 100k...

@gfc: Sicherlich richtig und ich schließe das Thema Architekt auch noch nicht aus (nur meine gefühlsmäßige Tendenz geht eher in Richtung GU).

Folgende Überlegungen habe ich gerade (wenn ich mit welchen Meinungen falsch liege, kannst du mich gerne verbessern):

Ein GU verkauft das "Sorglos-Paket", das heißt er übernimmt Risiken und Arbeit (aussuchen von Lieferanten etc.) die man bei einem normalen Bau selber tragen würde, dafür lässt er sich das reichlich bezahlen, finde ich auch gerechtfertigt. Aber viele (fast alle oder täusche ich mich?) bieten verschiedene Ausbaustufen an, ich möchte nicht das ein GU mich zwingt seine Küche nimmt etc. Gerade im Innenausbau kann man viele Sachen selber machen oder zumindest selber organisieren. Was für mich der Kern eines Hauses ist, ist der Rohbau. Der muss stimmen qualitativ und finanziell. Bei einem GU habe ich den Vorteil, dass (a) es bei vielen Erfahrungswerte gibt ob der GU gute Qualität liefert (umso mehr wenn schon der Großteil vorgefertigt wird) und (/emoticons/default_cool.png viele Preise Festwerte sind (außer Bodenarbeit aber das ist verständlich) und damit evtl. Mehrkosten bei Problemen am GU hängen bleiben. Lässt er sich dieses Risiko gut bezahlen, sicherlich. Aber das bin ich bereit einzugehen. Ein Architekt wird niemals irgendeine finanzielle Risiken übernehmen und ich fürchte ich werde auch mit vielem einlesen nie in der Lage sein abzuschätzen ob seine Kostenschätzung realistisch ist oder ob sich da einer schön-rechnet um den Auftrag zu bekommen. Auch die Untervertragsnehmer kennt man oft nicht. Wenn ich einmal den Rohbau habe (+ ich würde vom GU gerne noch Heizung und Elektrik haben), dann ist der schwerste Teil des Hauses fertig.

 

[gfc]

(/emoticons/default_cool.png viele Preise Festwerte sind (außer Bodenarbeit aber das ist verständlich) und damit evtl. Mehrkosten bei Problemen am GU hängen bleiben. Lässt er sich dieses Risiko gut bezahlen, sicherlich.

Der Titel deines Beitrags heisst: "Eine Prise Realität". Die Realität ist, dass sich der GU sämtliche Risiken in den Verträgen ausbedingt. Dir Risiken trägt gem. den GU-Verträgen immer der Bauherr. Natürlich schreibt das kein GU in den Marketingprospekt. So naiv sind die auch nicht.

Aber eben: Du willst die Realität hören. Und wenn du mir nicht glaubst: Durchsuch dieses Forum. Mehrere Dutzend Erfahrungsberichte beweisen genau das.

 

[Jeremy]

Hallo

Ich finde es super das du dich vorab informierst. Wir bauen aktuell mit schwörer ohne gu und sind total happy. Die kosten waren jederzeit transparent. Ich würde es jederzeit wieder so machen. Das risiko ist so minimal und die kosten hat man im griff. Unser schwörer-team ist super und ich freue mich schon riesig auf den einzug. Alles gute! Ps. Wir haben auch div. Extras...finanziert in einem vorausgeplanten budgetposten)

 

[SimC]

Hallo

Ich kann die Worte von Jeremy nur bestätigen. Auch wir bauen ein Schwörer-Haus (mit Architekt, ohne GU) und sind sehr zufrieden. Der Bautrupp macht eine tolle Arbeit und das ganze Projekt wird von Schwörer hervorragend koordiniert.

Die Hauskosten sind transparent. Vor Vertragsunterschrift haben wir eine Vorbemusterung gemacht, um uns über den Standard und die möglichen Mehrkosten zu informieren.In unserem Fall kamen noch Mehrkosten für teurere Fliesen, elektr. Jalousien, elektr. Markise, zweifarbige Fensterrahmen, Glasbalkon, Einbauschränke, sowie diverser Kleinkram hinzu. Die Zusatzkosten sind jedoch, meiner Meinung nach, nachvollziehbar und waren von uns bereits einbudgetiert.

Wir haben uns für Schwörer entschieden, da wir sehr viele positive Schwörer-Erfahrungen gehört haben (die Aussage 'Ich kenne niemanden, der mit den Fertighaus-Anbietern keine Probleme hatte.' wundert mich daher), ungern mit einem GU bauen wollten und uns aber als Baulaien weder im Stande sehen den Bau selber zu beaufsichtigen, noch zu entscheiden, welcher Architekt, Bauleiter oder Handwerker wirklich kompetent ist.

@Jeremy: Wo baust Du denn? Auf deiner Profilseite ist leider kein Ort zu finden. Wir bauen auch mit Schwörer und haben am 24.1. Bauabnahme.

 

[Jeremy]

@simc wir bauen im vs, haben auch bald bauabnahme ;-) lg

 

[positron]

@gfc, AndreAB:

Ich glaube die Wahrheit liegt irgendwo dazwischen. Ich finde, dass du AndreAB die GU-Welt etwas zu blauäugig anschaust. Auf der anderen Seite sind die Probleme mit GUs, die gfc beschrieben hat zwar weit verbreitet und teilweise sogar normal. Aber dass man mit einem GU immer Probleme und Budgetüberschreitungen hat kann ich so nicht bestätigen. Das Risiko ist einfach viel grösser. Darum bauen wir auch mit einem Architekten. Und bisher sind unsere Erfahrungen durchwegs gut. Meiner Meinung nach wichtig ist einfach, dass mit dem Architekten ein fixes Honorar abgemacht wird. Dadurch bestehen für den Architekten weder Anreize zu übermässigem Sparen noch zum Verteuern des Baus. Der einzige Anreiz der ein Architekt dann hat ist, das Haus so gut wie möglich zu bauen, so dass er möglichst gute Referenzen vorweisen kann. Weil Architekten meistens regionaler arbeiten als GUs ist für sie die Mund-zu-Mund-Propaganda viel wichtiger.

Und was das finanzielle Risiko anbelangt: Mit dem letzten Franken sollte man beim Hausbau sowieso nicht budgetieren. Wenn du mit einem Architekten baust, zahlst du nur, wenn wirklich was schief geht. Beim GU zahlst du den Risikozuschlag in jedem Fall!

 

[AndreAB]

@gfc:

Das war durchaus ernst gemeint mit dem "wenn ich mit welchen Meinungen falsch liege, kannst du mich gerne verbessern", weil ich viele Sachen einfach nicht besser weiß. Mein erster Fehler war das ich den Begriff GU falsch verstanden habe und dachte das bezeichnet in erster Linie Unternehmen wie Schwörer. Jetzt bin ich zumindest mal einen Schritt weiter. Gibt es irgendwo eigentlich ein Buch oder so, wo man sich zumindest mal über die Grundlagen informieren kann und sich in die Begrifflichkeiten einarbeiten kann? Irgendwo muss man halt anfangen.

Was ich eigentlich meinte sind eher so Unternehmen, wie Schwörer, Kobelt, Weberhaus etc. die eine lange Historie (auch hier im Forum haben) mit positiven Erfahrungen (das immer was schiefgehen kann ist klar). Irgendwie gibt es mir zumindest ein gewisses Gefühl von Sicherheit, wenn es so einen Erfahrungsschatz gibt und die Leute im großen und ganzen sagen, dass es ungefähr im Budget war und der Rohbau relativ unproblematisch war. Bei einem Architekten habe ich diesen Erfahrungsschatz nicht und mir fehlen leider auch die fachlichen Möglichkeiten zu überprüfen, ob z.B. das Budget passt.Aber wie gesagt, das sind erstmal nur die spontanen Überlegungen. Wir werden auch die Architektenoption in Ruhe durchforsten und dann schauen, was uns am Ende am meisten zusagt.

Danke für die Hilfen.

Gruß,

André

 

[mariio]

Vor einigen Jahren wollte ich auch ein Haus kaufen, aber dann habe ich mich entschieden eine Wohnung in Zug zu kaufen und muss sagen dass ich es nicht bereue.