Es wird greifbar... und nun das Budget - Doppelhaushälfte

[hoislebauer1]

Nach langer Suche bin ich endlich am Ziel angekommen, und habe ein Haus (ok, Doppelhaushälfte) in Winterthur, mit etwas grün (380m2) und Garage im Haus, zu einem bezahlbaren Preis gefunden, und den Zuschlag erhalten. Bis ich rein kann, kann es aber noch 1 Jahr dauern, der gute Herr wartet auf's Altersheim. Im November erstellen wir den Kauf-Vertrag, nach dessen unterzeichnung darf ich mit Handwerkern vorort Besichtigungen machen um Offerten für den Umbau einzuholen.

An sich wäre das Haus so bewohnbar, man müsste höchstens etwas malen und Parkett abschleiffen. Öhlheizung wurde vo ca. 9 Jahren ersetzt, das Haus liegt in der Zone W2, und ist 2 Geschossig + Dachstock. Die Flächen liegen je Stockwerk bei ca. 60m2.

Natürlich hat mich das Haus aber nicht wegen der momentanen 0815 Bauart interessiert, sondern weil ich gerne folgendes daran machen möchte:

- Dachstock 60cm anheben und Ausbauen (darf behördlich gemacht werden)

- im neuen Dachstock ein Bad (relativ gross) integrieren. (Dach wird das Eltern schlafzimmer)

- Treppe in den neuen Dachstock erstellen (Holz?)

- im EG den Stützpfeiler mitten im Raum durch eine Träger esetzen und den noch bestehenden Gang enfernen, somit würde das Wohnzimmer einiges grösser

- neue Küche (soll schön sein aber nicht Designware zum überissenen Preis)

- Isolation von 2 Aussenwänden

- im OG das Bad erneuern, ist eher von normaler grösse oder sogar etwas kleiner

- im EG neuen Parkett verlegen (Schiffsboden), im OG ähnliches Laminat

- Heizkörper ersetzen durch grossflächige Heizkörper oder Bodenheizung damit später mal eine WP eingesetzt werden kann

- alle Fenster ersetzen, es sind deren 3 Grosse (Balkone / Garten) und 4 normale

- Garagentor ersetzen und gleich automatisieren

Sooooo

Nun ist mein Budget für die erste Bau-Ettape bei ca. 80'000.- und für die zweite bei ca. 120'000.-,wobei ich für viele der Arbeiten Kollegen habe welche auf diesem Gebiet tätig sind oder eine Firma haben (Sanitär / Fenster / Gipser / Isolationen (nur Dach) / Deckenbauer / Maler), einen Dachdecker kenne ich leider noch nicht Ich selber habe vor einiger Zeit (ca. 7 Jahren) meine Lehre als Elektriker abgeschlossen und bin somit mit den vielen rohen Gegebenheiten auf dem Bau vertraut (Spitzen, Fräsen, Rohre legen, Einziehen...)

Meine momentane Vorstellung der Kosten sieht so aus:

- Küche: 25'000

- Wände Raus und Träger rein: 10'000

- Bad erneuern im OG: 15'000

- Parkett im EG: 8000.-

- Laminat im OG: 3000.-

- neues Garagentor: 3500.-

- Heizkörper ersetzen: leider keine ahnung

- Bodenheizung: bei 100.- je m2 + zus. arbeiten (nur im EG): 9000.-

Ergibt das zwischentotal für den Umbau von EG und OG im Wert von 73'500.-

- Dach auf 60cm anheben und 2 grosse Lukarnen einabuen: 30'000.-

- Dach Isolieren und Decke sauber schliessen (von innen): 10'000.-

- Heizung erschlissen mit Radioren (aus Gründen der Raumhöhe): 3000.-

- Elektroinstallation erweitern: 1500.-

- Isolation auf Estrichboden (Holz) + Laminat: 4000.-

- Raum für das Bad abtrennen (Gips) und das Bad selber: 25'000.-

- zusätzliche Treppe ins Dach erstellen: 10'000.-

- Isolation aussen: 20'000

- Fenster ersetzen: 8000

Ergibt das zwischentotal für den Umbau vom Dachgeschoss und Isolation im Wert von 111'500.-

Die Idee währe, im ersten Schritt den Umbau von EG und OG zu erledigen, damit wir einziehen können, und danach in einem zweiten Schritt das Dachgeschoss zu machen. So nach einem halben Jahr,wennes das Budget wieder zulässt. Ich habe das in diese 2 Etappen gegliedert da ich denke das mein Budget bis dahin nicht für beide auf's mal reicht und sich diese Arbeiten in den obenstehnden Kombinationen am günstigsten ausführen lassen.

Was meint Ihr zu diesem Vorhaben und den gelisteten Kosten ? Habt Ihr noch

Ideen oder Ratschläge welche ich beachten muss ? Bin mir z.B. bei der Heizung noch nicht ganz sicher ob ich nicht auch schon die ganze ersetzen sollte und überall Bodenheizung einsetzen, das dann aber das Budget beträchtlich belasten würde...?

 

[hufi]

Erstmal Glückwunsch zu eurem Haus. Wir sind vor 3 Wochen in ein neu umgebautes Haus (Jg. 54) eingezogen und weiss was euch noch bevorsteht. Es wird eine stressige Zeit werden, aber am Schluss das Resultat zu sehen und im renovierten Eigenheim zu wohnen ist die schöne Entschädigung für die Nerven die man für so einen Umbau braucht.

Nun zu eurem Budget. Ich denke dass alle deine Posten eher knapp berechnet sind. Neue Fenster für 8000.- z.B. finde ich sehr wenig. Das Dach anheben und 2 Lukarnen einbauen wird dich wahrscheinlich auch mehr kosten als die budgetierten 30'000. Es fehlen mir auch Kosten für Ingenieur (Statik wenn Wände rausgenommen werden) oder einen Architekten (Aufstockung braucht Pläne und Baugesuch). Es fehlen mir auch Nebenkosten wie z.B. zusätzliche Anschlussgebühren, denn das Haus wird bestimmt nach dem Umbau mehr Wert sein. Und den wichtigsten Posten bei einem Umbau fehlt mir auch. Reserve für Unvoerhergesehenes. Rechne min. 20% für Unvorhergesehenes ein. Ich weiss von was isch spreche. Unser Budget lag ursprünglich bei 280'000.-, jetzt sind wir bei 400'000 angelangt. Sei eifach gefasst darauf dass bei einem Umbau in deiner Grössenordnung immer wieder kleine Sachen dazu kommen, welche du ursprünglich nicht eingeplant hast.

Ich wünsche dir auf jeden Fall bei eurem Umbau viel Erfolg.

Gruss

Hufi

 

[hoislebauer1]

Hallo Hufi, danke für Dein Feedback.

Das Haus ist an sich ziemlich klein (Grundfläche so ca. 8x8 Meter, eher ein bisschen kleiner), die Kubatur 550m3.

Es hat auch nicht extrem viele Fenster, und ich habe mal gehört das man pro Fenster ca. 1000.- rechnen muss, dazu habe ich sehr gute Connections zu Ego Kiefer.

Alle Räume sind relativ klein, auch das Bad ist nicht riesig. Was meinst Du zur Isolation, haut das etwa hin ? Die Isolation und das Dach anzuheben sind die einzigen 2 Posten bei denen ich eigentlich keine Ahnung habe was sowas kostet kann.

Können die Pläne bezüglich des Daches nicht gleich vom Dachdecker gemacht werden ? Der Nachbar hat diesen Umbau schon hinter sich, un der hat dasselbe

Dach drauf, lediglich 60cm höher oben, vielleicht kann ich da mal anfragen, der sollte die Pläne ja auch schon haben, da die Haus-Hälften gleich sind. Geht derzeit aber noch nicht.

Wie ist das denn genau mit den Anschlusskosten, davon hab ich ja noch garnie etwas gehört ?

Nomalls ne Frage, ist die Dumont Praxis nun abgeschafft ? Ich höre unterschiedliche Meinungen dazu,, aber wenn ich knapp 200'000 investiere für

einen Umbau, würde ich die auch gerne von der Steuer abziehen ;-)

 

[hufi]

Hallo hoislebauer

Also zu Anschlusskoasten und Dumontpraxis kann ich dir nur sagen wies bei uns im Kt. BL ist. Bei uns wird die Dumontpaxis schon längers nicht mehr angewandt. Frag auf der kant. Steuerverwaltung bei euch an und lass dir das schriftlich bestätigen falls diese bei euch auch nicht mehr angewandt wird.

Für dein Haus würde der Gemeinde irgendwann einmal Anschlussgebühren bezahlt. Wenn ein Haus wervermehrens umgebaut wird, so wird es von der Gebäudeversicherung neu eingeschätzt. Und für die Differenz wirst du der Gemeinde noch einen Prozentsatz an Anschlussgebühren abliefern müssen. Da kann dir der Bauverwalter eurer Gemeinde genau Auskunft darüber geben.

Dass ein Dachdecker die Pläne für ein Baugesuch macht habe ich zwar noch nie gehört, aber wenn es einer kann, warum nicht. Die Pläne für das Nachbarhaus lassen sich wohl eher nicht verwenden. Aber auch was das Baugesuch betrifft wird dir der Bauverwalter der Gemeinde sicher weiterhelfen können. Oder vielleicht kennst du irgendeinen Hochbauzeichner der dir die Pläne machen kann. Ist halt bei Kollegen immer so eine Sache wenn sie nebenbei noch termingerecht Arbeiten ausführen sollen. Das ist übrigens bei allen Eigenleistungen so. Wenn du einen Terminplan machst sind die Eigenleistungen immer in einem gewissen Zeitraum zu erledigen, ansonsten gerät die ganze Planung durcheinander. Und ob dann deinen vielen Kollegen auch immer genau dann Zeit haben diese Arbeiten zu erledigen ist halt auch immer ein wenig problematisch.

Bei der Isolation kommt es halt immer darauf an was du machst. Wenn du eine neues Dach und neue Fenster planst, kannst du bei der Stiftung Klimarappen einen Förderbeitrag beantragst, dazu musst du dann aber die Richtwerte der Stiftung erfüllen. Ego Kiefer wird dir bei den Fenstern zumindest genau aufzeigen können was es dafür für Fenster braucht. Beim Dachaufbau kann kann dir der Dachdecker sicher sagen weiterhelfen. Wir haben unser Dach mit einer neuen 12cm Zwischensparrendämmung plus einem 6cm Holzfaserunterdach gedämmt und haben so auf den geforderten U-Wert erreicht. Unser Dach hat aber ca. 35000.- Franken gekostet, mit Zwischensparendämmung in Eigenleistung. Dabei waren bei uns 2 Dachfenster, welche sicher billiger sind als deine 2 Lukarnen. Ich denke pro Lukarne musst du sicher um die 8000 - 10'000.- rechnen.

Unser Haus ist übrigen auch nicht sehr gross (700m3).

Gruss Hufi

 

[hoislebauer1]

Danke für die guten Hinweise. Ich freu mich schon riesig, bald wird der Vertrag gemacht, und dann ists nur noch eine Frage der Zeit

Wenns soweit ist mit dem Umbau, werd ich ne kleine vorher/nachher Story machen, mit den Details, den Kosten und den Wegen diese zu schmälern,wie auch den Steinen die einen in den Weg gelegt werden. (Super Satz )

Falls Ihr noch Tips habt für einen raschen Umbau, oder Sachen worauf man achten sollte, bin ich offen für Euer Feedback.

 

[hoislebauer1]

Da noch oft nach Umbau-Budgets gefragt wird, möchte hier eine kleine Info geben wie's nun bei uns ist. Wir sind bei unserem Umbau nun soweit das dass Baugesuch eingereicht ist, und alle Pläne Ready sind. Zu unserem Haus gilt zu sagen das es eine eher kleinere Doppelhaus-Hälfte ist (ca. 8x8 Meter), die momentanen Wohnflächen betragen ca. 110m5 verteilt auf 2 Stockwerke. Wir werden das Dachgeschoss ausbauen, indem wir das Dach um 60cm anheben, 3 Dachfenster sowie 2 grosse Lukarnen einbauen. Wir Ihr oben lesen könnt haben wir mal mit 200'000.- Fr gerechnet, was aber leider nicht ganz hinhaut mit dem Standard welchen wir uns vorgestellt haben, wobei ich sagen muss, das es sicher gehen würde auch für diesen Betrag das Haus anständig hinzubekommen, man müsste in gewissen Teilen einfach etwas "weniger" machen, sprich; keine neuen Sanitärleiteingen, alte Heizkörper einfach neu Streichen, Boden Laminat, Türen nur auffrischen, Küche etwas "dezenter", neue Treppen mit Holz und bestehende Treppen auffrischen etc...

Wir haben uns aber entschlossen in diesem Haus über längere Zeit zu wohnen und verzichten deshalb auf keinen Wunsch den wir haben, denn ich bin sicher das wir es im Nachninein bereuhen würden. Die kompletten Umbaukosten haben sich von den anfänglichen 200'000 auf gute 360'000 erhöht, das Haus wird aber nicht mehr wieder zu erkennen sein, auser den Grundmauerm, dem Schonsteiin, Decken und Dach kommt alles raus, d.h. es wird in den Rohbauzustand versetzt, und von da an neu Aufgebaut. Hier ein paar gerundete Preisangaben für oft gefragte Posten:

- Parkett geklebt, vorort geschliffen und geölt, Eiche ruhig, ca. 140m2, inkl. Sockelleisten: 12500.-

- Sanitär: 1 Bad und 1 WC komplett renovieren und umstellen, sowie ein neues Bad im Dachstock mit Whirlpool inkl. allen Apparaten und Platten 50'000.-

- Neue Bodenheizung auf ca. 145m2 (Stramax R25) inkl. 3 Verteiler und Pumpe: 30'000.- (evtl gehen wir aber auf günstigeres Deutsches System, haben da aber noch keine Preise)

- Küche (alles V-Zug SL geräte, Kombisteamer, Microbraun, Foodcenter, Induktionsherd und Teppan Yaki...) 35'000.-

- Baumeisterarbeiten (wir verändern den Grundriss ziemlich, also viele Träger einbauen, Garage vergrössern, Balkon vergössern, 2 neue Fenster einbauen, der gesamte Abbruch, Aufmauern des Dachstockes, 2 neue Betontreppen, Unterlagsböden raus...) ca. 65'000.-

- Innenausbau (Isolation Dachstock, diverse Rigipswände, 6 neue Türen, alle Wände neuer Abrieb, Decken im OG neu + selber Streichen ca. 23'000.-

- neue Isolation aussen (normale Styro. Isolation 12cm mit Abrieb in weiss + 1 mal streichen inkl abschlüsse an den Fenstern: ca. 23'000.- (als vergleich; mit Eternit ca, 35'000).-

- Baugerüst Miete 2 Monate ca. 5000.-

- neue Haustüre ca. 5000.-

- neue Kunststoff-Fenster, 15 Stk. inkl. Einbau und entsorgung der alten: 13'000.-

- Architekt, Statiker, Bauphysiker, Gebühren für Baugesuch und Anschlusskosten sind ca, 45'000.-

- beim KanalTV kamen noch Risse im Abwasser an's Licht, die 11 Meter leitung muss Saniert werden, kostet nochmals ca. 6500.-

- Erweiterung des Balkongeländers und Absturzsicherung im DG (ca. 7 Laufmeter) ca. 2500.-

- Grosse Glas-Schiebetür ca. 1 Meter breit inkl. Montage ca. 2400.-

- Dachdecker/Zimmermann (Dach Anheben, Einbau von 2 Lukarnen und 3 Dachfenstern (ohne Isolation) ca. 25'000.-

- Spengler ca. 5000.- (kann auch günster sein wenn wir nicht alle Dachhängel machen müssen)

- Elektriker kann ich nicht genau sagen, mach ich selber.

Ich hoffe diese kleine Auflistung hilft dem ein oder anderen, welcher auf der anfänglichen Suche nach Preisen ist. Je nach Objekt kann es natürlich auch teurer oder günstiger sein.

 

[goettste]

Klingt interssant - sind an einem recht ähnlichen Projekt interessiert und haben mal mit 2 befreundetetn Archtekten darüber gesprochen, ihre Kostenschätzungen gehen ebenfalls in die von Dir genannten Richtungen (300 - 400k).

Wirst Du ein Bautagebuch mit Bildern führen? Wäre sehr interessant...

 

[hufi]

Hallo Hoislebauer

Wir haben einen Umbau im ähnlichen Ausmass (ca. 400'000.-) hinter uns. Deine Zahlen scheinen mir sehr realisitisch zu sein.

Einzig der Parkett scheint mir etwas tief angesetzt zu sein. 90.- pro m2 für einen fertig verlegten geölten Parkett, selbst wenns ein Fertigparkett ist, ist meines erachtens zu tief. Ich würde mit min 130.- pro m2 rechnen, und selbst dann wirst du keine grosse Auswahl haben. Wir hatten 130.- budgetiert und landeten bei ca. 170.- pro m2.

Zu der Bodenheizung habe ich noch eine Frage. Was meinst du mit der Pumpe? Hast du eine bestehende Heizung, welche du mit der neuen Bodenheizung problemlos weiterverwenden kannst?

Und beim Dach schreibst du ohne Isolation. Warum? Isolierst du das Dach nicht gleich neu, wenn du es schon anhebst? Wäre sinnvoll wenn du das auch gleich machst. Denn wenn du das Dach anhebst, dann wirst du ja direkt unter dem Dach wohnen und dann ist vor allem ein guter Wärmeschutz im Sommer unerlässlich. Da würde ich auf keinen Fall sparen.

Und den Klimaprappen nicht vergessen, machte bei uns immerhin 5'500 Franken (für Fenster und Dacherneuerung) aus.

Gruss

Hufi

 

[Pippen]

Hallo Hoislebauer

Sind die 12cm Isolation an der Aussenwand zusätzlich, oder alleine?

Falls ja, willst Du nicht noch etwas mehr isolieren. Zusätzliche Isolation ist sehr günstig. Ich würde nicht unter 20cm gehen, bei der Isolation. Auch beim Dach würde ich mir das genau überlegen.

 

[hoislebauer1]

Danke für die Input's, Die Wände sind schon ziemlich Dick, damit wir den Klimarappen bekommen, müssen wir evtl sogar nur 8cm Iso draufmachen, wird aber glaub bei 12cm bleiben, das wird uns dann der Bauphysiker in den nächsten 2-3 Wochen sagen können. Das Dach wird natürlich auch Isoliert, hab ich vergessen zu erwähnen, macht aber ein befreundeter Deckenbauer inkl. Eigenleistung von uns und kommt dann auch ca. 6-8k inkl. Isolation, Dampfsperre, Decke mit Doppelt beplankten Gipsplatten und Verputz. Bzgl. Bodenheizung; anscheinend Brauche es für die Bodenheizung aufgrund der neuen Temparatur und verteilsysteme eine neues Regelsystem (ist aber kein grosser Kostenpunkt (um die 500.-). Ein Bautagebuch möchten wir eigentlich machen, mal schauen wieviel Zeit uns dafür bleibt

 

[griff]

Nomalls ne Frage, ist die Dumont Praxis nun abgeschafft ? Ich höre unterschiedliche Meinungen dazu,, aber wenn ich knapp 200'000 investiere für

einen Umbau, würde ich die auch gerne von der Steuer abziehen ;-)

Im Kanton Zürich gilt sie noch. Auf Bundesebene wird die Dumontpraxis auf 2010 abgeschafft. Die Kantone, welche diese Praxis noch kennen, haben eine Übergangsfrist. Im Kanton Zürich besteht die Absicht, die Dumontpraxis ebenfalls per 01.01.2010 abzuschaffen.

Sei dir aber bitte bewusst, dass ein Teil der Investitionskosten als wertvermehrend gelten wird - also nicht abzugsfähig sein wird!!

Bestenfalls die Umbauten auf mehrere Jahre verteilen um steuerlich etwas zu "optimieren".

Grüsse Chris