ETW mit GU - Finanzierung, was tun ?

[vakaru72]

Hallo zusammen

Seit geraumer Zeit verfolgen wir die Diskussionen hier im Forum und sind begeistert über die vielen hilfreichen Infos. Auf unseren Fall haben wir aber noch keine konkrete Antwort gefunden... /emoticons/default_confused.png

Ausgangslage: Wir gehören aus verschiedenen Gründen (leider) nicht zu Hauskäufern, sondern interessieren uns für Stockwerkeigentum. Bei Neubauten wird dies ja in der Regel komplett von einem GU, bzw. Immo-Treuhandbüro angeboten. Dabei sind uns nun schön öfter diese Finanzierungsbedingungen aufgefallen:

- 20'000 bei Reservation

- 20% (inkl. Reservation) bei Beurkundung Kaufvertrag /emoticons/default_eek.png

In unserem konkreten Fall bedeutet dies, dass wir bereits im November 140'000 bringen müssten. Der Baubeginn erfolgt im selben Monat, der Bezug ist auf Frühling 09 geplant. Da wir aufgrund diesjähriger Hochzeit, den kommenden Flitterwochen etc. schon enorme Ausgaben haben, könnten wir uns die 20% zwar knapp leisten, müssten aber enorm ans Limit gehen. Auch wenn in der Regel die Kreditwürdigkeit dieser Firmen meist gewährleistet ist, möchte ich in unseren Ferien nicht immer ans Konto denken müssen.. Darlehen von Eltern kommt leider auch nicht in Frage /emoticons/default_cool.png

Als Alternativvorschlag kam jetzt vom Treuhand-Heini die Möglichkeit die Anzahlung beliebig zu senken und im Gegenzug eine Finanzierungsbestätigung einer Bank beizulegen. Dies wiederum bedeutet aber, dass wir nun 18 Monate vor Einzug uns bereits für eine Bank entscheiden müssen, was mir nicht unbedingt passt. Da wir als (momentane) Doppelverdiener begehrte Kunden sind, habe ich mir vorgestellt in so ca. einem Jahr den Wettbewerb ein wenig spielen zu lassen, ausserdem weiss man dann auch woran man mit den Zinsen ist.

Was würdet Ihr in unserer Situation tun... ? Die 20% zusammenkratzen und danach sparen oder bereits jetzt auf Banksuche gehen ? Gibt's weitere Möglichkeiten..?

Danke jetzt schon für alle Tips und Erfahrungsberichte /emoticons/default_wink.png

Grüsse

Patrick

 

[Alinghi]

Hallo zusammen

Als Alternativvorschlag kam jetzt vom Treuhand-Heini die Möglichkeit die Anzahlung beliebig zu senken und im Gegenzug eine Finanzierungsbestätigung einer Bank beizulegen.

Hallo Patrick

Verlangt die Firma ein Zahlungsversprechen oder bloss eine Bestätigung dass die Finanzierung sichergestellt ist? Zweiteres geben die Banken, wenn Sie deine Finanzierung prüfen konnten, teilweise auch ohne einen Vertrag ab.

Grüsse

 

[Arcuos]

Hallo Patrik,

Wir erwerben auch eine ETW mit fast den gleichen Konditionen und Preisen... (ZH-Limmattal).

Von daher kann ich Dir nachfühlen - wir hatten ähnliche Überlegungen gemacht. Vorteil dieser Regelung ist natürlich - wie Du sagst - dass man bis zur Schlüsselübergabe mit den Banken noch zuwarten kann.

In unserem Fall haben wir auf die Flitterwochen verzichtet und uns somit die Bankzinsen gespart. Sei mir nicht böse, aber wir mussten uns schlussendlich auch entscheiden, den "Fünfer und das Weggli" gibts nun mal nicht! /emoticons/default_wink.png

Alternativ geht es ja "nur" um eine Finanzierungsbestätigung. Diese würde ich von der Hausbank ausstellen lassen - ohne Verpflichtung einer Umwandlung in eine Hypothek. Also quasi eine "Bankgarantie". Bedenke einfach, dass solche Bestätigungen/Garantien auch Zins kosten...

Wenn Ihr jetzt die Gelegenheit zum Eigenheim nützen wollt und könnt, dann würde ich zugreifen und die teuren Flitterwochen später zum x-Jubiläum nachholen. /emoticons/default_biggrin.png Wo genau Eure Prioritäten liegen müsst Ihr selbst wissen...

Grüssle

 

[vakaru72]

Hoi zäme

Danke für die ersten Inputs.

@Alinghi: Gute Frage, so wie ich den Treuhänder verstanden habe, reicht eine reine Finanzierungsbestätigung. Unsere Hausbank (CS) stellt diese aber nur aus, wenn wir dann auch die Hypo bei Ihnen abschliessen. Kennst Du eine Bank die dies lockerer handhabt ?

@Arcuos: Glaube mir, wenn wir die Flitterwochen nicht schon im Januar gebucht hätten, würden wir wohl darauf verzichten /emoticons/default_wink.png ... Den Eigentumstraum wollten wir uns eigentlich erst in einem Jahr verwirklichen, sind jetzt aber an ein Projekt herangelaufen, das uns überzeugt... Das Leben ist halt nicht immer planbar und das ist auch gut so../emoticons/default_smile.png .. Ist das wirklich so, dass man auf eine Bestätigung Zinsen zahlen muss ??

Grüsse

Patrick

 

[Arcuos]

...Ist das wirklich so, dass man auf eine Bestätigung Zinsen zahlen muss ??

Ja, wenn eine Bank ein "unwiderrufliches Zahlungsversprechen" ausstellt, dann ist's eine Art von Bankgarantie (sowas will Dein GU vermutlich). Dieser Betrag wird i.d.R. Deinem Kontokorrent belastet und Du zahlst dann die Negativzinsen (sofern Du dann ins Negative kommst) plus die Gebühr, welche die Banken für die Ausstellung wollen...

Jedenfalls kannst Du dann nicht mehr über den "blockierten Betrag" verfügen - also ähnlich wie ein ausgesetzter Kredit.

Alles Gute und Grüssle

 

[Alinghi]

Ja, wenn eine Bank ein "unwiederrufliches Zahlungsversprechen" ausstellt, dann ist's eine Art von Bankgarantie (sowas will Dein GU vermutlich). Dieser Betrag wird i.d.R. Deinem Kontokorrent belastet und Du zahlst dann die Negativzinsen

Hallo

Man muss hier aber beachten, dass die Zinsen ja erst anfallen wenn der Betrag effektiv belastet resp. überwiesen wird, d.h. wenn du ein Zahlungsversprechen bekommst in welchem die Bank "eben verspricht am 01.02.2009 zu zahlen", laufen allfällige Zinsen auch erst am dem 01.02.2009. Wenn du nun Zinsen zahlen müsstest bevor effektiv Geld fliesst resp. eine Hypothek oder anderer Kredit läuft (Startdatum), wäre mir das aber ganz neu.

@vakaru, eine Bestätigung "aus aktueller Sicht ist die Finanzierung bis zum Betrag von XY.- sichergestellt", stellt dir am ehesten die Hausbank aus, die kennt dich und deine Finanzsituation. Dort hast du dann mehr eine "moralische" Verpflichtung dass du die Hypo bei Ihnen abschliesst.

grüsse

 

[Arcuos]

...Man muss hier aber beachten, dass die Zinsen ja erst anfallen wenn der Betrag effektiv belastet resp. überwiesen wird, d.h. wenn du ein Zahlungsversprechen bekommst in welchem die Bank "eben verspricht am 01.02.2009 zu zahlen", laufen allfällige Zinsen auch erst am dem 01.02.2009. Wenn du nun Zinsen zahlen müsstest bevor effektiv Geld fliesst resp. eine Hypothek oder anderer Kredit läuft (Startdatum), wäre mir das aber ganz neu....

Sorry, da muss ich Dich korrigieren; nicht nur bei Inanspruchnahme des Zahlungsversprechens!/emoticons/default_additional/108.gifDie Ausstellung eines "unwiderruflichen Zahlungsvesprechens" stellt eine Kreditgewährung seitens der Bank dar. Eine solche Garantie ist also eine Form der Kreditleihe, wobei es kein Darlehen ist. Die Bank macht dies jedoch nicht gratis - daher fällt eine Gebühr an. Diese ist abhängig von Laufzeit und Höhe der garantierten Summe...(also eine Art Zins).

Schon klar, dass dieser "Zins" nicht so hoch ist, wie für die Ausstellung eines Kredits, wo gleich Geld fliesst...

Grüssle

 

[raycecile]

Ein unwiederrufliches Zahlungsversprechen stellt die Bank logischerweise nur aus wenn der entsprechende Kreditvertrag schon unterzeichnet ist. Schliesslich verpflichtet sich die Bank unwiederruflich die geforderte Kreditsumme dem Verkäufer zu zahlen...

Ab wann Zinsen fällig sind weiss ich nicht mehr, ist aber nicht match-entscheidend, wichtig ist nun dass ihr eine Bank findet die euch zusagt und gute Konditionen bietet.

Laut Hypothekarprognose der CS steigen die Zinsen bis Ende Jahr noch um 0,4 Basispunkte, d.h. wenn ihr schon eine Hypothek zu den heutigen Konditionen abschliessen könntet, dann fahrt ihr dieser Bank besser als wenn ihr zuerst Baukredit und dann Hypo machen müsst.

PS: keine Angst ich bin nicht aus dem Bett gefallen, der Fensterbauer kommt bald um 2 Flügel zu tauschen.

 

[Alinghi]

Sorry, da muss ich Dich korrigieren; nicht nur bei Inanspruchnahme des Zahlungsversprechens!/emoticons/default_additional/108.gif

Die Ausstellung eines "unwiderruflichen Zahlungsvesprechens" stellt eine Kreditgewährung seitens der Bank dar. Eine solche Garantie ist also eine Form der Kreditleihe, wobei es kein Darlehen ist. Die Bank macht dies jedoch nicht gratis - daher fällt eine Gebühr an. Diese ist abhängig von Laufzeit und Höhe der garantierten Summe...(also eine Art Zins).

Schon klar, dass dieser "Zins" nicht so hoch ist, wie für die Ausstellung eines Kredits, wo gleich Geld fliesst...

Grüssle

Interessant... Bei welchem Institut ist das denn so?

Ich kann dir mit 100% Sicherheit sagen, dass (bei einer Immobilienfinanzierung) eine der beiden Grossbanken das nicht so macht.

Wenn du normale Garantien machst z.B. für den Handel (Bietungs- , Anzahlungs-, Erfüllungsgarantien etc.) werden Gebühren für die Erstellung fällig, klar. Aber für ein ZV beim Immobilienkauf.

Würde aber wieder zeigen, dass man alle detailliert vergleichen muss, da scheinbar bei gewissen Anbietern Gebühren anfallen die es bei anderen nicht gibt.

Sobald effektiv bezahlt wird und es keine Eigenmittel sind läuft ja der Hypothekarzins.

Klar ist, wie auch raycecile geschrieben hat, unwiederrufliches ZV gibts nur wenn ein Kreditvertrag oder eine Rahmenvereinbarung unterzeichnet ist, aber eben, vielleicht reicht ja auch ein Schreiben im Stil von "Finanzierung der Immobilie ist bis Kaufpreis YX.- sichergestellt."

Bin gespannt wie sich die Zinsen entwickeln werden, im Ausland zieht ja die Subprime Krise weiter ihre Kreise...

grüsse

 

[Kurt Wagner]

Zitat:

"- 20'000 bei Reservation

- 20% (inkl. Reservation) bei Beurkundung Kaufvertrag

In unserem konkreten Fall bedeutet dies, dass wir bereits im November 140'000 bringen müssten. Der Baubeginn erfolgt im selben Monat, der Bezug ist auf Frühling 09 geplant."

auf sowas würde ich NIE einsteigen. Ist sowas ähnliches wie die Katze im Sack kaufen - wer garantiert dir den, dass Du im Frühling 09 wirklich wie geplant einziehen kannst?

Was passiert wenn plötzlich Probleme auftauchen oder die Arbeiten nicht so ausgeführt werden wie Du heute denkst? Vielleicht entdeckst Du plötzlich ein interessanteres Objekt...

Eine Bankgarantie wäre eventuell eine Alternative - wenn dies der GU nicht akzeptiert ist er eh unseriös und ich würde die Finger davon lassen.

Nach eigenen Erfahrungen würde ich nie Vorausszahlungen leisten für etwas, für was Du (noch) keinen Gegenwert hast.

 

[Arcuos]

...auf sowas würde ich NIE einsteigen. Ist sowas ähnliches wie die Katze im Sack kaufen - wer garantiert dir den, dass Du im Frühling 09 wirklich wie geplant einziehen kannst?...

Das mag Deine Überzeugung sein - o.k.... Heute ist es aber üblich, dass beim Wohnungskauf bereits "ab Plan" verkauft wird und erst nach Unterzeichnung mehrerer Käufer (je nach Grösse des Objektes), der Bau beginnt. Auch die genannten Preise sind absolut üblich. Bei uns war das folgendermassen:

- 20'000.- als Reservationszusage

- 120'000.- bei notarieller Beurkundung

Wirklich wichtig ist eher, dass man den Verkäufer/GU etwas "durchleuchtet", Referenzen einholt und der Zahlungsablauf während der Bauphase gesichert ist (z.B. Garantien einer Bank, welcher der Verkäufer/GU projektspezifisch vorweisen kann).

Bei uns war das alles i.O. - die verkaufende Partei ist bei uns aber nicht der GU, sondern ein Immobilienfirma (Bau- und Unterhalt), welche sehr seriöse Referenzen vorweisen konnte und ihrerseits den GU bauen lässt (und diesen natürlich entsprechend "durleuchtet" hat.../emoticons/default_biggrin.png). Eine pauschale Garantie für jeden Eventualfall kann schlussendlich niemand geben. Hätten wir nicht mitgemacht - dann würden wir heute noch nach dem für uns passenden Objekt suchen.../emoticons/default_wink.png

Vorteil von solcher Art Wohnungskauf ist aber, dass quasi das Eigenkapital (in geeigneter Menge) vorhanden ist und als Anzahlung eingezahlt wird. Der Rest ist erst bei Schlüsselübergabe fällig und man hat somit keine weiteren Zahlungen und Baukreditlasten!

Achja, betr. Einzugstermin: Wir haben im Vertrag drinn, dass wir 100 Tage vor Schlüsselübergabe den definitiven Einzugstermin zugesichert bekommen. Hält er sich nicht daran, dann sind 5% vom Gesamtwert pro Monat Verzug fällig - resp. kann von der Schlusszahlung abgezogen werden! Damit kann ich gut leben...

Grüssle

 

[emil17]

>Achja, betr. Einzugstermin: Wir haben im Vertrag drinn, dass wir 100 Tage vor Schlüsselübergabe den definitiven Einzugstermin zugesichert bekommen. Hält er sich nicht daran, dann sind 5% vom Gesamtwert pro Monat Verzug fällig - resp. kann von der Schlusszahlung abgezogen werden!

Das sind, wenn 140 Tonnen 20% sind, 35'000 pro Monat = 7'000 Konventionalstrafe pro Woche Verspätung! Das ist der Qualität der zuletzt auszuführenden Arbeiten sicher ungemein förderlich.

 

[Kurt Wagner]

ok, vielleicht verstehe ich wieder was nicht oder bin schlicht nur paranoid. Wenn aber im Vertrag steht "100 Tage vor Schlüsselübergabe wird der definitive Einzugstermin zugesichert. Wenn dieser nicht eingehalten wird, dann sind 5% vom Gesamtwert pro Monat Verzug fällig - resp. kann von der Schlusszahlung abgezogen werden!"

Das könnte (muss aber nicht, kenne ja die Details nicht) dann so ausschauen, dass im Vertrag ein "voraussichtlicher" Einzugstermin von Beispielsweise 1. April 2008 reingeschrieben wird. Am 30. März kriegst Du einen eingeschriebenen Brief, dass der definitive Einzugstermin auf 10. Juli 2008 festgelegt wird.

Also bei dem Beispiel wäre es so, dass der GU erst am dem 11. Juli Konventionalstrafe bezahlt, nicht schon ab April...

 

[Arcuos]

@emil17: Genau! /emoticons/default_smile.png Von daher glauben wir "einigermassen auf der sicheren Seite" zu sein und sind guter Dinge, dass alles klappt!

Grüssle

 

[Arcuos]

...Das könnte (muss aber nicht, kenne ja die Details nicht) dann so ausschauen, dass im Vertrag ein "voraussichtlicher" Einzugstermin von Beispielsweise 1. April 2008 reingeschrieben wird. Am 30. März kriegst Du einen eingeschriebenen Brief, dass der definitive Einzugstermin auf 10. Juli 2008 festgelegt wird.

Also bei dem Beispiel wäre es so, dass der GU erst am dem 11. Juli Konventionalstrafe bezahlt, nicht schon ab April...

Jepp, da hast Du recht. Uns ist's aber eigentlich egal - sofern die 100 Tage eingehalten werden - wann wir einziehen. Die 100 Tage sind dafür da, dass Du erst nach dieser Bekanntgabe die momentane Mietwohnung künden musst (3 Mte. Kündigungsfrist). Sind die 100 Tage verstrichen und Du kannst immer noch nicht 'rein, dann erst entstehen Dir Kosten, welche mit dieser Regelung recht gut abgedeckt sind!
Grüssle

 

[Konrad]

Also wenn ich emil 17 richtig verstanden habe, was er bezüglich Qualität ansprach, teile ich seine Meinung, wenn es dann knapp wird, sind auch 100 Tage nicht lange, wenn der Handwerker noch ein paar andere Aufträge hat, dann könnte es passieren, dass es pressiert, und dann vielleicht die Qualität etwas leidet, was dann als Baumangel zum Vorschein kommt, oder auch nicht. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.