Grundsätzliche Information
Der Eigenmietwert entspricht kaum je dem effektiven Zinsertrag bei einer Vermietung sondern liegt zumeist deutlich darunter, Weniger als 60% der Marktmiete im Durchschnitt eines Kantons ist verfassungsrechtlich jedoch nicht zulässig, wie das Bundesgericht schon einmal festgehalten hat, mehr als 70% hingegen auch nicht.
Handhabung der Kantone
Die Kantone haben sehr unterschiedliche Regelungen, wie der Eigenmietwert berechnet wird. Einerseits sind die Werte von Objekt, Grösse, Lage, Ausbau, Anzahl Zimmern und ggf. vielen weiteren Faktoren abhängig. Andererseits bringen interkantonale Vergleiche nicht sehr viel, ausser dass sie zutage fördern, wie gross Unterschiede von Kanton zu Kanton sein können. In der Regel findet man die Berechnungsgrundlagen für den passenden Kanton mit etwas Recherche, trotzdem ist eine genaue Berechnung mitunter sehr schwierig.
Beispiel im Kanton Aargau
Dieser Kanton hat nach einem höchstrichterlichen Entscheid seine Praxis so angepasst, dass bei Neueinschätzungen in der Regel ein Eigenmietwert von 61% der Soll-Marktmiete erreicht werden soll. Dieser recht tiefe Wert wäre gerade noch so verfassungskonform. Ein Auszug aus dem seinerzeitigen Bericht des Regierungsrats:
[SIZE=11pt]"Die Gerichtspraxis verlangt in zutreffender Auslegung, dass die Eigenmietwerte durchschnittlich deutlich über 60 % liegen müssen, damit sie auch in den Einzelfällen nie unter 60 % fallen.[/SIZE][SIZE=11pt] (....) Damit liegt der Durchschnitt knapp bei 61% der Marktmiete, so dass in den Einzelfällen der Wert unter 60 % absinken kann. Der Regierungsrat hält jedoch dieses Vorgehen - wenn auch als äusserste Grenze des rechtlich zulässigen - noch als möglich[/SIZE]."
Vereinfachtes Berechnungsbeispiel Kanton AG
Bei einer Soll-Marktmiete von CHF 50'000 würde der Eigenmietwert im Bereich von CHF 30'500 zu liegen kommen. Von diesen CHF 30'500 Eigenmietwert wird man die Zinskosten abziehen, in dieser Liga/Grössenordnung wohl schnell und die 20'000 CHF p. a. Bleiben netto CHF 10'500 die man als Einkommen versteuern würde. Bei einem Grenzsteuersatz von 33% wäre das eine Steuerbelastung von noch CHF 3'500.--. Weitere Abzungsmöglichkeiten für Unterhalt sind im Beispiel noch nicht berücksichtigt.
Eigenmietwert / Zinsabzüge / Marktzinsen
Sinnvollerweise ist zu bedenken, dass die Relation Eigenmietwert und mögliche Zinsabzüge momentan eher ungünstig sind, da die Zinsen auf sehr tiefem Niveau verharren. Netto unter dem Strich trotzdem für Eigentümer nicht schlecht. Einerseits ist der Abzug für Schuldzinsen geringer, trozdem spart der Eigentümer durch die tiefen Zinsen mehr, als er zusätzliches Einkommen versteuern muss.
Bei einem Hypo-Zinsniveau von 2.5 bis 3% dürften sich Eigenmietwert und Schildzinsabzug oft etwa die Waage halten, abhängig natürlich vom Belehnungsgrad der Immobilie.
persönliches Fazit
Der Eigenmietwert sollte längerfristig abgeschafft werden, gleichzeitig mit den heute möglichen Abzügen. Dafür sprechen mehrere Faktoren:
- Ein Wegfallen der Eigenmietwerts würde viele Haus-/Wohnungsbesitzer zu Amortisationen motivieren. Langfristig, als Altersvorsorge, durchaus sinnvoll.
- Das gesamte Schweizerische (Immobilien)-Marktrisiko würde durch die tiefere Verschuldung faktisch im Gleichen Mass wie ein damit tieferer Verschuldungsgrad abnehmen.
- Steuerliche Ungleichbehandlungen verschiedener Kantone oder gar innerhalb eines Kantons/Standortes würden wegfallen.
- Vereinfachung der Administration, Steuererklärung etc.
