Evaluation möglicher Wohnorte

[Ze Roberto]

Hallo zusammen

Wir sind neu in diesem Forum und sind gerade in einem Vorprojekt mit 2 GUs (Marty Häuser und Furter Systembau) mit dem Ziel Mitte 2015 in unser Eigenheim einzuziehen. Wir haben uns Stunden lang in diesem Forum beschäftigt mit lesen, informieren, recherchieren und haben dermassen Gefallen dran gefunden so viele Informationen hier zu finden, dass wir auch unsere Erfahrungen weitergeben möchten. Ich hoffen, ihr habt Gefallen dran und findet ein paar Informationen, die euch nützlich sein könntet, falls ihr auf der Suche seid nach Bauland oder selbst bauen möchtet mit einem GU.

Wir haben uns von Anfang an überlegt, wie das beste Vorgehen ist in Bezug auf Eigenheim. Am wichtigsten sind unseres Erachtens 2 Dinge, ohne die es nicht geht: 1.) Was wollen wir überhaupt für ein Eigenheim? Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum (Wohnung, Terrassenwohnung, Mehrfamilienhaus)? 2.) Wieviel Geld benötige ich dafür? Was kann ich an flüssigen Mitteln sowie 2. Säule einbringen?

Wir haben uns entschieden ein Einfamilienhaus selber zu bauen. Das war immer unser Traum und ohne ein selbst gebautes Eigenheim wären wir nicht zufrieden. Bezüglich Finanzen wussten wir, dass CHF 1.2m unser absolutes Maximum sein würden (einerseits von der Tragbarkeit, andererseits vom Eigenkapital). Somit war für uns klar, dass wir als nächsten Schritt wiederum 2 Dinge machen mussten: 1.) Wir brauchen Land! 2.) Wer soll denn für uns bauen?

Beide Themen sind gleich wichtig und sollten parallel erfolgen. Grund ist folgender: die Belehnung von Bauland seitens Bank liegt in der Regel bei 50%, d.h. bei unserem Beispiel von Baulandkosten von CHF 300k müssten wir CHF 150k in flüssigen Mitteln (ohne 3. Säule) bringen, was wir nicht hatten. Wenn aber Bauland inkl. Haus belehnt wird, dann müssen nur 10% selbst gebracht werden. In unserem Beispiel bei CHF 1.2m CHF folglich CHF 120k in flüssigen MItteln inkl. 3. Säule (!), was wir hatten. Darum können wir nur gleichzeitig zur Bank gehen mit Bauland und abgeschlossenem Vorprojekt mit einem GU.

Somit haben wir also beide Aktivitäten parallel durchgeführt. Einerseits die Suche nach Bauland, andererseits die Suche nach dem geeigneten GU. In diesem Thread behandle ich die Evaluation nach möglichen Wohnorten. Ich werde noch weitere Threads durchführen, wo ich weitere Themen wie die Suche nach Bauland, die Evaluation des geeigneten Architekten oder GU und die Evaluation des Vorprojektes behandeln werde.

Damit ich nicht 10'000 Zeilen hier in das eine Fenster schreibe, unterteile ich diesen Bericht in kleinere Beiträge innerhalb des Threads. So riskiere ich auch nicht, dass beim Abstürzen des PC's alles weg ist

 

[Ze Roberto]

Wie weiss ich, wo ich wohnen möchte? Das waren grundlegende Fragen, die wir uns stellen mussten. Wir wussten es nämlich nicht. Da ich als Project Manager arbeite, wusste ich, dass in einem solchen Falle eine Nutzwertanalyse am besten hilft (in Englisch "Scoresheet"). Wir haben also ein Geschäftstemplate in Excel verwendet, wo wir folgende Informationen eingetragen haben:

1.) Spalte A: die Liste all unserer Anforderungen an ein Bauland (Details folgen).

2.) Spalte B: ein Kreuz für alle Anforderungen, die zwingend erfüllt werden müssen (sogenannte KO-Kriterien).

3.) Spalte C: Gewichtung der Anforderungen in % (Total sind 100% zu verteilen). Als Hilfe kann eine Gewichtungsmatrix dienen, wo Anforderungen gegeneinander ausgespielt werden können.

4.) Spalte D bis ?: die Namen aller Ortschaften, die in Frage kommen (wenn mehr als 20, dann muss hier eine Voranalyse gemacht werden -> nächster Beitrag)

Im nächsten Beitrag beschreibe ich die Voranalyse.

 

[Ze Roberto]

Die Voranalyse wird gemacht durch verschiedene Hauptkriterien (Anforderungen), welche zwingend erfüllt sein müssen. Für uns entscheidend waren 4 Hauptkriterien:

1.) Ausländerquote (wir kommen aus Dietikon und unser Kleiner hat Glück gehabt und ist 1 von 4 Schweizern in der Klasse; also wollten wir, dass das Schulniveau hoch ist, die Kriminalität klein und haben darum eine Quote von 20% definiert);

2.) Verbindungszeit per Zug vom möglichen Wohnort bis Arbeitsplatz (oder möglichen künftigen Arbeitsplätzen) nicht länger als 90 Minuten.

3.) Baulandpreis nicht über CHF 800.- pro Quadratmeter

4.) Entfernung zum Elternhaus nicht mehr als 30 Minuten Autofahrzeit.

Die Informationen zu Punkt 1) sind in Wikipedia; zu Punkt 2) auf SBB.ch; zu Punkt 3) auf alle-immobilien.ch/grundstuecke/kaufen; zu Punkt 4) maps.google.ch.

Mit Punkt 1) hatten wir eine ursprüngliche Liste von 120 Dörfern auf rund 48 reduziert. Mit Punkt 2) hatten wir die Liste von 48 auf 40 reduziert. Mit Punkt 3) von 40 auf 20. Mit Punkt 4) von 20 auf 19.

Nun hatten wir 19 mögliche Wohnorte im Umkreis unteres Reusstal (Aargau) identifiziert. Danach sind wir mit dem Auto durch diese 19 Ortschaften gefahren und haben gechecked, ob uns diese Wohnorte rein wohlfühltechnisch gefallen würden. 5 weitere Ortschaften sind so eliminiert worden. Übrig blieben 14 Ortschaften.

Im nächsten Beitrag beschreibe ich die Evaluation.

 

[Ze Roberto]

Die verbliebenen 14 Ortschaften haben wir nun detailliert evaluiert. Wir haben nun das Scoresheet ausgefüllt mit all unseren Anforderungen, KO-Kriterien und Gewichtungen. Wichtig ist, dass man sich schlau macht, was für Anforderungen überhaupt in Frage kommen. Eine sehr gute Hilfe ist hausinfo.ch, wo man alles, aber auch wirklich alles, findet diesbezüglich (und zu viel mehr Themen).

Wir haben für uns als 3köpfige Familie für folgende Anforderungen entschieden, unterteilt in 3 Hauptkriterien:

1. Umgebung:

• Herziger Ort
• Fussdistanz von Land/Wald/See/Fluss
• Ruhe
• Steuerfuss
• Aussicht

2. Verbindungen:

• Verbindungszeit bis Arbeitsplatz
• Verbindungszeit bis zu Eltern
• Verbindungszeit bis Flughafen (wegen Geschäft)
• Verbindungszeit bis alternative künftige Arbeitsplätze
• Zugang zu ÖV (Bus, Tram, Zug) / Anzahl Anschlüsse pro Stunde
• Zugang zu Autobahn
• Zugang zu Einkaufsmöglichkeiten

3. Kinder:

• Distanz zu Primarschule oder Oberstufe
• Aktivitäten für Kinder in Velodistanz
• Ausländerquote unter 20%

Ich möchte hiermit festhalten, dass wir keine Rassisten sind (haben Türken, Kroaten, Holländer, Deutsche, Albaner etc. in Familie und Umfeld), aber unser Kleiner hat in Dietikon zu viel erlebt in Bezug auf Kriminalität, Gewalt und Schulniveau/Verhalten, dass wir hier eine Limite von 20% definieren mussten.

Im nächsten Beitrag beschreibe ich das Scoring.

 

[Ze Roberto]

Nun, da ich alle Anforderungen habe, alle KO-Kriterien definiert habe (mit einem X -> d.h. muss erfüllt sein), die Gewichtungen evaluiert habe (in %, total 100%) und oben alle 14 in Frage kommenden Ortschaften habe, kann ich also die Bewertung machen (das sogenannte "Scoring"). Als Scoring definiere ich die Noten 1 bis 5, wobei 1 miserabel ist und 5 hervorragend, 3 genügend. 2 und 4 sind Zwischenwerte. Für jede Anforderung muss definiert werden, was die Noten bedeuten, z.B. Distanz bis Zürich unter 30 Minuten ist eine 5, unter 40 Minuten eine 4, unter 50 Minuten eine 3, etc. (nur als Beispiel). So entsteht keine Diskussion über die Notenvalidität. Natürlich gibt es auch weiche Anforderungen wie z.B. herziger Wohnort, was sehr subjektiv ist ;-)

Wir haben also für alle unseren Anforderungen die Noten eingetragen. Der optimale Wohnort ist also derjenige, der quasi überall eine 5 hat für alle Anforderungen. Wie rechnet man dies nun aus?

Man kreiert eine 2. Tabelle, die die Kalkulation macht. Die Formel lautet: Gewichtung mal Note. D.h. wenn beispielsweise der Zugang zur Autobahn eine Gewichtung von 5% hat und eine Note von 4, dann ergibt das die Punktzahl 20. Das macht man mit jedem Wohnort und jeder Note für alle Anforderungen und ganz unten zählt man die Punkte zusammen. Möglich sind total 500 Punkte (100% mal Note 5).

Im nächsten Beitrag beschreibe ich die Auswertung.

 

[Ze Roberto]

Wir haben 4 Tabellen gemacht für die Auswertung.

Tabelle 1: die Punktzahl von allen Wohnorten sortiert vom besten zum schlechtesten. Wir haben für uns definiert, dass eine Durchschnittsnote von 3.7, also 370 Punkte, erreicht werden mussten für die Berücksichtigung des Ortes. In unserer Tabelle ist 1 Ortschaft rausgefallen, 13 sind verblieben.

Tabelle 2: die Puntzahl des Hauptkriteriums 1 (Umgebung) sortiert vom besten zum schlechtesten. Auch hier haben wir eine Durchschnittsnote von 3.7 gewählt, denn was bringt es in einem hässlichen Ort zu wohnen, wenn die Verbindungen zwar gut sind und die Schule in Fussdistanz. Auch hier ist 1 Ortschaft rausgefallen, 12 sind verblieben.

Tabelle 3: die Punktzahl des Hauptkriteriums 2 (Verbindungen) sortiert vom besten zum schlechtesten. Auch hier haben wir eine Durchschnittsnote von 3.7 gewählt, denn es bringt nichts, wenn der Ort sehr schön ist und das Kind rasch in der Schule ist, der Vater aber eine Ewigkeit im Stau steht oder 2 Stunden mit dem Zug zur Arbeit hat. Hier sind 2 Ortschaften rausgefallen, 10 sind verblieben.

Tabelle 4: die Punktzahl des Hauptkriteriums 3 (Kinder) sortiert vom besten zum schlechtesten. Auch hier haben wir eine Durchschnittsnote von 3.7 gewählt, denn es bringt nichts, wenn der Ort super ist, die Verbindungen hervorragend, aber das Kind nicht glücklich wird. Hier ist 1 Ortschaft rausgefallen, 9 sind verblieben.

Die 9 verbliebenen Ortschaften wurden nun sortiert nach der Gesamtpunktzahl dargestellt und in 2 Gruppen aufgeteilt: a) die Gruppe der Favoriten (das waren 2 Ortschaften bei uns); /emoticons/default_cool.png die Gruppe der anderen Ortschaften, welche zwar nicht top sind, aber auch in Frage kommen dürfen, falls kein Bauland in Gruppe a) vorhanden ist. Das waren 7 Ortschaften bei uns.

Nun wussten wir, wo wir wohnen wollten und haben uns dann auf die Suche gemacht nach Bauland. Dies werde ich in einem separaten Thread behandeln (da komplex genug).

 

[bizzarini]

Du gehst sicher sehr systemtisch vor.

Nimm vielleicht noch ein Gedanken mit auf, in deine Analysen:

Was passiert, wenn ihr in vielleciht in 15 -20 Jahren o.s., das Haus verkaufen wollt /müsst?

D.h. im Jahre 2040 wird das dann "alte Haus" eh niemanden mehr intersiieren (sprich Abriss), ist dann das Grundstück noch attraktiv genug um geweinnbringend verkaufen zu können?

In dein Szenario gehören daher auch noch demografische Szenarien, Raumplanung....

Viel Spass

 

[Ze Roberto]

Hallo Bizzarini

Stimmt, da hast du recht. Gewinnbringender Verkauf gehört dazu, war für uns aber nicht so wichtig, da im Umkreis von Zürich das (fast) automatisch gegeben ist, wenn man nicht zu extravagant und unpraktisch baut. Aber du hast recht, es gehört hinein.

Raumplanung war für uns ein KO Kriterium, welches wir tatsächlich nicht aufgeführt hatten. Man muss abklären, wie sich die Raumplanung/Zonenordnung ändern könnte künftig. Hab ich tatsächlich vergessen mit in die Tabelle zu nehmen.... Danke für den Hinweis!

Gruss, Ze Roberto

 

[xenix]

Gelöscht.... aber frohe Ostern.

 

[thomi77]

Vergiss Marty Häuser, die haben zweitklassige Architekten. Man sieht den Häusern immer an, dass sie was "von der Stange" haben, sind meist unproportioniert und billig im Look. (Ist natürlich nur meine ganz persönliche Meinung)

 

[emil17]

Ich habe so meine Fragen zu "Ausländeranteil <= 20%".

Weil:

Grössere Gemeinden mit mehreren Schulen haben Quartiere mit sehr unterschiedlichen Anteilen, was sich auch in der Schule auswirkt.

Es ist ein Unterschied, ob es viele Ehepaare mit einem Ehepartner aus dem grenznahem Ausland sind oder viele Leute aus Ländern, wo keiner Deutsch kann und Verwandtschaftsprobleme noch mit Messerstechereien geregelt werden. Die Statistik unterscheidet Leute aus Tunesien oder Rumänien und solche aus Büsingen oder Dornbirn nicht, alles sind "Ausländer". Wobei es aus allen Ländern solche und solche Leute gibt, die Nation allein sagt noch nichts über die Sozialverträglichkeit aus.

Als Familie mit kleinen Kindern ist es äusserst mühsam, in ein Quartier mit vielen Rentnern zu geraten. Darunter sind dann sicher welche von der Sorte, die den ganzen Tag zu Hause sind und immer etwas zum nörgeln finden.

Ob es angebracht ist, im Umfeld einer absehbaren Hypozinssteigerung und Kinderwunsch bis an die Decke der Fremdfinanzierung, einschliesslich Verpfändung der 3. Säule, zu gehen, werdet ihr Euch sicher überlegt haben.

 

[sam78]

Grund ist folgender: die Belehnung von Bauland seitens Bank liegt in der Regel bei 50%, d.h. bei unserem Beispiel von Baulandkosten von CHF 300k müssten wir CHF 150k in flüssigen Mitteln (ohne 3. Säule) bringen, was wir nicht hatten. Wenn aber Bauland inkl. Haus belehnt wird, dann müssen nur 10% selbst gebracht werden. In unserem Beispiel bei CHF 1.2m CHF folglich CHF 120k in flüssigen MItteln inkl. 3. Säule (!), was wir hatten. Darum können wir nur gleichzeitig zur Bank gehen mit Bauland und abgeschlossenem Vorprojekt mit einem GU.

hallo!

das fettgedruckte interessiert mich. das ist nicht allgemein so, oder? gibt es mehrere banken, welche mit nur 10 prozent eigenkapital finanzieren. in der regel ist doch 20 prozent gefordert?

grüsse,

samuel

 

[Ze Roberto]

Hallo Samuel

10% sind flüssige Mittel, 10% PK (verpfändet oder vorbezogen)

Gruss