Extreme Hanglage (ca. 42%): Hangsicherung und Baunebenkosten

[mcc1975]

Hallo zusammen

nachdem ich mich ein bisschen eingelesen habe, hätte ich doch ein paar Fragen, auf die Ihr vielleicht eine Antwort habt.

Wir sind ganz am Anfang der Planung. Wir haben noch nicht mal ein Grundstück, allerdings haben wir ziemlich klare Vorstellungen, wie das Haus (wenn es denn so machbar ist) aussehen soll.

Wir wollen am Hang bauen. Unsere Idee ist, eine Art Bungalow zu bauen, dass schön aus dem Grund rausragt und von so eine Art Stelzen gestützt wird (siehe Modelle in angehängte Bilder). Dazu würden wir gern das Flachdach als Terrasse benutzen.

Endlich sind wir auf Bauland gestossen, dass unsere Vorstellungen entspricht und zudem sehr günstig ist (1011m2 à CHF 158.-/m2 ).

Die Eckdaten:

Budget (gemäss Tragbarkeitsberechnung, -15%): CHF 850000.-

Kauf Bauland: 2012 - 2013

Projektstart: voraussichtlich Herbst 2016

Die Fragen, die wir haben:

* das Grundstück ist sehr steil (42% Steigung, 17.5m Höhendifferenz auf 40m Parzellenlänge). Vom Anbieter wird angeboten, den Aushub kostenlos mitzunehmen, "da sich Kies unter der Oberfläche befindet" (ein Kieswerk ist nur etwa 500m vom Grundstück entfernt). Kann man damit schon erahnen, wie teuer die Hangsicherung ausfallen wird? Wenn nein, kann man ein Geologe aufbieten, bevor man das Grundstück gekauft hat? Und was kostet ein Geologe in etwa? Ich würde gern Sicherheit haben, bevor ich das Grundstück kaufe.

* die Bauzone ist H2 (Einfamilienhäuser, Ausnutzungszahl 0.35). Gemäss Bauordnung darf das Gebäude max. 7.5m hoch sein. Wie wird diese Höhe gemessen? Von unterste Kante Gebäude bis Oberkante? Oder vom Boden bis Oberkante? Da wir davon träumen, ein Stück des Gebäudes entweder in der Luft hängen zu lassen oder aber mit Stelzen zu stützen, ist das von grosse Bedeutung (siehe Bilder).

* Wir haben sehr grob folgendes budgetiert (wenn o.g. Grundstück in Frage kommt):

Bauland: CHF 160000.- + 5000.- Handänderung

Baunebenkosten: CHF 72000.-

Hangsicherung: CHF 80000.-

Kubatur: 740m3 à CHF 720.-/m3 = CHF 533000.-

Total: CHF 850000.-

Ist das realistisch oder haben wir hier was vergessen und liegen völlig daneben? Ist so eine Bauweise nicht viel zu teuer?

Merci schon Mal für Euren Feedback.

Freundliche Grüsse

Marcio

 

[emil17]

Zur Gebäudehöhe: Ziehe eine Fläche parallel zur Erdoberfläche im Maximalabstand senkrecht (= im Lot) gemessen; das Gebäude darf diese nicht durchstossen.

Sonst: Bauvoranfrage.

Hier kann man auch in Erfahrung bringen, ob aufgestelzte Gebäude und Flachdächer überhaupt zulässig sind.

Abgesehen von der Ästhetik (es gibt verschiedene Ansichten, was schön ist) ist es energetisch nicht gerade günstig, allseits von Luft umspülte Räume zu bauen. Und was macht man mit der Fläche unter dem Gebäude?

Häuser an exponierten Steilhängen sind sehr präsent und der Bauherr hat eine besondere Verantwortung gegenüber der Umgebung, was er aufstellt - eigentlich sollte das die Gemeindebaukommission wahrnehmen und in die Zonenordnung schreiben.

Solche Hanglagen sind vor allem interessant, wenn man die Gebäude abtreppt. Es bieten sich unkonventionelle Lösungen an, z.B. wenn die Zufahrt oben ist. Die Gebäudewände können die Hangsicherung mit übernehmen, wenn man terrassenhausartig baut. Will heissen, ihr braucht einen guten Architekten.

Die Zahl für die Hangsicherung ist eine Luftnummer, ohne vorherige Expertise geht da nichts. Diese Schwierigkeiten äussern sich in aller Regel in einer deutlichen Verbilligung des Landpreises gegenüber problemloseren Lagen. Zudem kommen auch höhere Kosten für die Umgebungsgestaltung dazu - Treppen und Stützmauern sind teuer.

Preisdifferenz zu "normalem" Land ist ungefähr Zusatzaufwand für Hangsicherung und zusätzlichen Bauaufwand. Wenn die Erschliessung von oben ist, kommen noch Dinge wie Abwasserhebeanlagen dazu.

 

[positron]

Unser Land hat an der steilsten Stelle etwa 30% Steigung. Bei uns ist die Erschliessung aber glücklicherweise unten, so dass das UG gleich als Unterstand für die Autos gebraucht werden kann. Der bisherige Grundeigentümer hatte aber bereits ein geologisches Gutachten anstellen lassen, so dass wir in etwa wissen, was finanziell auf uns zu kommt:

Hangsicherung: 30k

Pfahlgründung: 25k

Natürlich kommen da noch Kosten für Aushub, Stützmauern und sonstige Extrakosten dazu. Ich würde unbedingt zuerst ein geologisches Gutachten machen lassen vor dem Landkauf, sonst können die Extrakosten richtiggehend explodieren. Was das kostet kann ich allerdings nicht sagen. Aber du kannst ja mal bei GEOTEST oder so anfragen.

Wir werden ein Split-Level-Haus realisieren, um uns so an die Gegebenheiten des Hangs anzupassen.

Zu deinem Projekt:

Bist du sicher, dass 730m² reichen? Wie hast du das gerechnet? Das ist schon eher knapp würde ich sagen. Wie viele Geschossfläche ist geplant? Für wie viele Leute?

Was ist das für ein Gebäude unten am Hang? Die Garage? Hast du die auch in deiner Rechnung drin?

Die frei hängende Hufeisenform ist aus energietechnischer Sicht kaum zu unterbieten. Da wirst du tatsächlich sehr viel Geld zum Fenster raus heizen. Auch wird die viele Aussendämmung nicht unwenig kosten. Ich glaube nicht, dass sich das zu deinem budgetierten Preis realisieren lässt. Bin aber trotzdem gespannt, was aus deinem Projekt wird /emoticons/default_smile.png.

 

[mcc1975]

Hallo emil17 und positron

vielen Dank für die hilfreiche Tipps und Ratschläge. Das Projekt ist noch nicht mal ein Vorprojekt und ich bin dankbar, wenn Ihr die Risiken eines solchen Baus aufzeigt. Ich dachte nämlich schon, dass die Relation Fläche zu Volumen kaum zu überbieten ist und dementsprechend die Isolation zumindest anspruchsvoll sein würde.

Das Grundstück ist nicht mehr aktuell, aber die Grundidee bleibt: Hanglage mit einer aussergewöhnlich Gebäudehülle. Wie gesagt, muss das Projekt am Ende gar nicht so aussehen, wie meine erste Zeichnungen.

@emil17: die Idee mit den Abtreppen des Gebäudes ist sehr interessant, wir sind halt daran interessiert, das Flachdach als Terrasse zu benutzen und diese Lösung würde, neben den von Dir beschriebenen Vorteile, auch die Möglichkeit bieten, mehrere solche Terrasen zu realisieren.

@positron: Das Gebäude unten wäre eine offene Betongarage. Zu meine Kubatur-Berechnung: gesamte geschlossene Flächen * Gesamthöhe, d.h. 231m2 * 3.2m. Da es kein Walldach gibt, braucht man keine Zuschläge für Dachschrägen, etc. Oder liege ich hier völlig falsch?

Gruss & Danke.

Marcio

 

[Gira]

Hallo mcc1975,

na dann gratuliere ich dir zum Grundstück in Schöftland!!!! Waren es auch anschauen....

für uns kam es aus folgenden 2 Punkten nicht in frage. Der Grenzabstand zum Wald verkleinert das Grundstück für uns zu stark.

Und was für uns gar nicht geht ist das es nur einen Fussweg zum Haus gibt...

wir haben Autos und Motorräder und eine grosse Garage ist ein zentraler Punkt bei unserem Proyekt...

Ich wünsche euch das es bei euch klappt, denn der Preis ist verlockend....Viel Spass, Lg Gira

 

[Oliver Altorfer]

Hallo Marcio

Plant unbedingt genug Reserven ein... Ich habe in Muhen an einem ebenso steilen Hang gebaut, vermutlich ist unserer sogar noch steiler. Allerdings keinen Bungalow. Nach Start der Aushubarbeiten stellte sich heraus, dass unser Erdreich von Kalkschichten und anderen instabilen Schichten durchzogen war. Unser Nachbar der etwas weiter oben baute, hatte nur Lockermaterial. Somit waren wir gezwungen, statt unser Grundstück nur anzuböschen, eine Spritzbetonwand mit einzuplanen und diese an Ankern zu befestigen. Kostenpunkt alleine die Wand von 25 x 5 Metern, 50'000.- und einen ordentlichen Bauverzug von mehreren Monaten.

Lasst die Hangsicherung ungeachtet des Hausprojekts sauber planen und nehmt euch einen Geologen um die Situation vorab gut überprüfen zu lassen. Dies hatten wir damals als Laien nicht gemacht und das war unser Fehler.

Gruss,

Oliver