Finanzierung mit PK - Hypo, Vermietbar, Tragbar, Lohnt sich?

[Blade]

Hallo Allerseits

Ich liebäugle ja schon länger mit dem Kauf meiner Mietwohnung. Ich habe den Preis mit Einstellgarage auf 330'000Fr. gedrückt. Es handelt sich um ein 195x Reiheneinfamilien"haus" mit 3.5 Zimmer (1 sehr grosses Zimmer, 1 kleines, 1 Wohnzimmer, 1 riesen Küche/Eingang die grösser ist als das Wohnzimmer = 3.5 Zimmer), sehr grossem Keller, Estrich, Wintergarten, Garten (ca. 10x5m). Es wurde vor 4 Jahren zu 90% renoviert. Einzig das Dach (Bauarbeiterkollege hat es als in gutem Zustand befunden) und die Heizkörper (ausser im Bad) sind noch die alten.Thermostate jedoch neu. Ansonsten ist alles fast neu, Wintergarten, Fenster, Plättli, Laminat, Küche, ganze Bad, Gasheizung, Wasserleitungen, Aussenfasade, Waschmaschine, Wände etc. Qualität der Arbeiten sind ok, nicht super (man sieht da und dort paar Unschönheiten), aber ich bin auch sehr anspruchsvoll.

Auf alle Fälle würde ich gerne diese Wohnung kaufen um 1. jetzt Geld zu sparen und 2. später vermieten zu können.

Nun kommt jedoch der Haken.

EK hab ich ca. 30'000, also ca. 9%. Auf der PK hab ich ca. 45'000 zur Verfügung. Einkommen ist Netto 85'000 (+ 25'000 Freundin die mit mir wohnt, aber ICH kaufe das Haus). Wenn ich eine 10 jährige Hypo nehme (2.8%) und die 2te Hypothek auf 3.8% rechne, 1% NK komme ich auf 750Fr./Monat ohne Amortisation. Bezahlen tu ich momentan 1200Fr. Miete, was relativ wenig ist für diese Wohnung, da ich die Vermieterin kenne. Für 1290 wäre sie auch gut vermietbar, da bin ich überzeugt. Die Lage ist auch 1A, nicht direkt an der Strasse und doch 100m zu Fuss von Migros, Coop, Tankstellenshop, Bushaltestelle zur Stadt (5min) und Post und 2min Auto von Autobahnausfahrt, einfach genial finde ich. Gäbe ca. 4000Fr./Jahr Ersparnis für Amortisation.

Steuerersparnis hab ich auf ca. 600-700Fr./Jahr berechnet, auch für Amortisation brauchbar.

Jetzt meine grosse Frage: Falls ich meine PK verpfände (habe gelesen, dass es meistens besser ist als Bezug) um das restliche EK zu erhöhen, bekomme ich die 2te Hypo zu 1. Hypo Konditionen oder gilt das nur wenn man die 2te Hypo mit PK "bezahlt" bzw. man verpfändet es ja nur, bezahlen tut man es ja nicht. Und ich plane in ein paar Jahren eine Weltreise, will aber die Wohnung nicht leer stehen lassen bzw. Vermieten für diese Zeit. Dort ist meine grösste Unsicherheit: dürfte ich das?! Oder müsste ich das EK UND die 2te Hypo zurückbezahlen? Ich habe gelesen, dass man die 2te Hypo zurückzahlen muss bzw. 30-40% EK haben muss wenn man eine Wohnung vermietet?

An sich kann ich mit diesem Lohn diese Wohnung gut leisten und ich GLAUBE, dass es eine gute Investition wäre bei den jetztigen einmaligen Zinsen, jedoch frage ich mich, ob ich mich da nicht überlüpfe und lieber weitermiete und sorglos reisen gehe oder ob ich da investieren soll und die Wohnung während meiner Abwesenheit weiter amortisiert wird? Ich habe gelesen, dass man mit Wohnungen vermieten selten Geld macht? Wieviel % NK/Renovation etc. müsste ich mit Durchschnittsmieter rechnen? 1% zu wenig? Lohnt sich sowas überhaupt in diesem Falle? Wer hat da Erfahrung?

Danke

 

[Adi68]

also mal grundsätzlich: ein bezug aus der pk ist nur möglich für dauernd selbstbewohnte liegenschaft. also nicht mal für eine ferienwohnung, die du selber nutzt. damit hat sich die frage nach vermietung eigentlich geklärt.

das argument einer wertanlage bei tiefen zinsen greift meines erachtens eben nicht. wenn die zinsen steigen, gehen einerseits mehr liegenschaften auf den markt, da die ersten verkaufen müssen und zweitens macht eben jeder dann seine rechnung genau wie du. was kann ich mir noch leisten? sprich: die liegenschaft muss billiger sein, damit ich die zinsen noch tragen kann.

wenn du allerdings vor hast, die liegenschaft selbst zu bewohnen, so ist das sicherlich eine gute investition. im hinblick auf wertanlage wäre ich allerdings vorsichtig, wenn ich mit geld aus der pk finanzieren müsste.

 

[mime7]

hallo,

EK hab ich ca. 30'000, also ca. 9%. Auf der PK hab ich ca. 45'000 zur Verfügung. Einkommen ist Netto 85'000 (+ 25'000 Freundin die mit mir wohnt, aber ICH kaufe das Haus).

D.h. du hast bisher etwas mehr als vier Monatsgehälter angespart. Aus Sicht der Bank ist das nicht allzu viel und spricht dafür, dass du acuh zukünftig nicht allzu sparsam sein wirst.Ausserdem willst du in einigen Jahren eine Weltreise machen, das kostet ja auch wieder massiv und gefährdet deinen jetzigen Job.

Das ist für die Bank ein sehr hohes Risiko. Entweder du wirst dir schwer tun, einen Finanzierer zu finden, oder aber die Konditionen werden eher schlecht sein.

Wenn ich eine 10 jährige Hypo nehme (2.8%) und die 2te Hypothek auf 3.8% rechne, 1% NK komme ich auf 750Fr./Monat ohne Amortisation. Bezahlen tu ich momentan 1200Fr. Miete, was relativ wenig ist für diese Wohnung, da ich die Vermieterin kenne. Für 1290 wäre sie auch gut vermietbar, da bin ich überzeugt. Die Lage ist auch 1A, nicht direkt an der Strasse und doch 100m zu Fuss von Migros, Coop, Tankstellenshop, Bushaltestelle zur Stadt (5min) und Post und 2min Auto von Autobahnausfahrt, einfach genial finde ich. Gäbe ca. 4000Fr./Jahr Ersparnis für Amortisation.

das kannst du so nicht rechnen Als Eigentümer zahlst du auch Dinge, die du bisher nicht bezahlt hast. Das fängt bei Kleinigkeiten an, wie der Grundsteuer und geht bis zu riesigen Posten wie reparaturen.1% dieses nicht allzu hohen Anschaffungspreises für alle diese Nebenkosten erscheint mir für ein älteres Haus ziemlich wenig. rechne mal mit 2%

Jetzt meine grosse Frage: Falls ich meine PK verpfände (habe gelesen, dass es meistens besser ist als Bezug) um das restliche EK zu erhöhen, bekomme ich die 2te Hypo zu 1. Hypo Konditionen

Das musst du deine Bank fragen. manche unterscheiden gar nicht mehr zwischen 1. und 2. Hypo.

Oder müsste ich das EK UND die 2te Hypo zurückbezahlen?

Du müsstest den pensionskassenvorbezug an die PK zurückzahlen. Wenn du das haus einige Monate untervermietest, dann merkts vielleicht niemand.

... ich GLAUBE, dass es eine gute Investition wäre bei den jetztigen einmaligen Zinsen,

wieso? Irgendwann steigen die, dann musst du zu schlechteren Konditionen refinanzieren. Oder du musst verkaufen, bei höheren Zinsen sind die Gebote aber eher niedriger, weil die Käufer ja auch nicht beliebig viel zahlen wollen.

jedoch frage ich mich, ob ich mich da nicht überlüpfe und lieber weitermiete und sorglos reisen gehe

Solange man sich nicht ausgetobt und definitiv an einem Ort niedergelassen hat wäre das aus meiner Sicht sinnvoller, als sich mit Eigentum zu binden. Insbesondere, wenn auch das Eigenkapital noch nicht allzu hoch ist

oder ob ich da investieren soll und die Wohnung während meiner Abwesenheit weiter amortisiert wird? Ich habe gelesen, dass man mit Wohnungen vermieten selten Geld macht?

Als privater verdient man damit selten etwas. Mal schnell vermieten und dann Monate/Jahre unerreichbar sein, und wenn man wiederkommt ist man reicher als zuvor, das geht nicht. Vermieten ist kein Selbstläufer. Entweder du hast jemand, dem du wirklich traust, und der auch in deinem Namen nötige Reparaturen veranlassen kann (z.B. wenns nach nem Sturm die Scheiben zerschlagen hat), oder du beauftragst eine Verwaltungsfirma, das geht ins Geld.

gruss