Finanzierung ohne Eigenkapital?

[Walter]

Hallo Forum- Teilnehmer

Ich hab da mal ne Frage. Ein Bekannter sagte mir, dass man ein Haus auch ohne Eigenkapital kaufen kann. Wenn der Verkehrswert 80% vom Marktwert beträgt ist dies möglich. Hat jemand schon mal etwas davon gehöhrt?

Danke für die Infos.

Grüsse Walter

 

[Maisgold]

nein, habe ich nicht. Aber wenn das Haus 1 Mio. Wert hat und Du kannst es für 500' kaufen, dann würde ich das als Bank auch finanzieren.

Gruss,

 

[Moudi]

Hallo zusammen

mal ganz vom Wert des Hauses abgesehen, finde ich es in der CH gut, dass nicht jeder, der gerade seine Ausbildung abgeschlossen hat, verheiratet ist und Kinder bekommt, gleich ein eigenes Haus "benötigt".

Wenn du in D die 30 überschritten hast und kein eigenes Haus hast,

fragt dich jeder gleich was los ist. Im Ernst: Kollegen von mir in D können nicht glauben, dass ich mit 39 noch kein Haus habe. (Aber bald /emoticons/default_smile.png)

Und ich kann nicht glauben, wie manche ihr Haus finanzieren:

0 EK und 40% vom Brutto fürs Zinsen und Amortisierung.

Und die Banken machen mit /emoticons/default_additional/90.gif

Aber zum Schluss muss dies jeder selbst entscheiden.

Grüsse moudi

 

[Mike]

Ich denk die Banken in der CH wären da ziemlich vorsichtig. Denn Sie müssten sich ja die grosse Frage stellen, wie jemand, der bis jetz kein EK angespart hat in der Zukunft die Tragbarkeit gewährleisten soll?

Solche Praktiken gab es mal vor der grossen Immobilienkrise in der CH vor einigen Jahren. Ob diese heute wieder verbreitet sind hoffe ich zu bezweifeln. Die Immobilienkrise in Amerika lässt grüssen, da sie doch u.a. genau auf solchen Praktiken basiert.

 

[john_w64]

Die Frage bei Hausbau ohne Eigenkapital ist eigentlich folgende, da will jemand Zins für ca. 700'000.- bezahlen - da fragt sich halt die Bank was hat die Person mit dem "überzähligen" Geld bisher gemacht, wenn nichts angespart wurde. Zudem wird die Bank auch eine Tragbarkeitsrechung auf der Basis von 5% Zins machen...

 

[buddy]

Hallo Walter

Ohne profunde Erfahrungswerte wage ich mal eine Prognose und versuche es einfach mal mit purer (also meiner /emoticons/default_tongue.png) Logik. Das reguläre Eigenkapital von 20% dient der Bank ja in erster Linie als Sicherheit, falls der Kunde trotz der "Risikoprüfung" nach Abschluss des Geschäfts in Bälde zahlungsunfähig wird. Also wird die Bank in diesem Fall damit rechnen bzw. hoffen, dass wenn sie die Immobilie übernimmt, diese auch zu 80% des Wertes also 20% unterhalb des effektiven Wertes abstossen kann. Ihr Anspruch ist ja wohl simpel und zugleich berechtigt; sich einfach schadlos halten.

Dieses - ich sage mal "Schadlosprinzip" wäre ja eigentlich bereits erfüllt, wenn man eine Immobilie 20% unter Wert kaufen kann (warum dies auch immer der Fall sein soll). Ob die momentane Lage (Hypothekenblase der Amis) allerdings einen subjektiven Einfluss auf eine derartige Geschäftspolitik hat, darf offen gelassen werden.

Andererseits wird ja eine Bank auch kaum eine Hypothek geben, wenn jemand ein Haus zu einem Wert kaufen will, welcher offensichtlich dem doppelten des Marktwerts entspricht. Da werden wohl logischerweise auch die bereitgestellten 20% Eigenkapital nicht beachtet.

Beste Grüsse

Buddy

 

[john_w64]

Wenn man ein Haus für Betrag x Kaufen kann dann ist x der Marktwert (oder x liegt soger über dem Marktwert aber sicher nicht darunter). Wie soll nun der Bank glaubhaft gemacht werden dass man zu 80% des Marktwertes kauft?

 

[Tamara]

............zumal die Bank bei alten Häusern oft noch weniger finanziert, als der angegebene Preis (abzüglich Eigenkapatal des Interessenten). /emoticons/default_sad.png

Freunde von uns haben in einer sehr angesagten Gegend ein Haus gekauft - von 1926 - da hat die Bank nicht interessiert, dass das Haus zu einem üblichen Preis angeboten wurde und unsere Freunde den nötigen Teil Eigenkapital hatten.

Nein, es wurde in einer Tabelle nachgeguckt.... Baujahr 1926, in der und der Gegend, soundsoviel qm = x...... UNABHÄNGIG VON DER AUSSTATTUNG!

Unsere Freunde wollten auch mit der überdurchschnittlichen Ausstattung punkten, erwähnten den minimalen Renovierungsaufwand.... aber nix.... Ende vom Lied: Sie mussten weit mehr Eigenkapital anschleppen, als eigentlich üblich. /emoticons/default_sad.png

Grüsse, Tamara

PS: Diese Finanzierungen OHNE Eigenkapital gibt es tatsächlich. Zum einen braucht man aber ein sehr hohes Einkommen, zum anderen sind die Zinsen enorm hoch.

 

[buddy]

Hi john_w64

Wenn man ein Haus für Betrag x Kaufen kann dann ist x der Marktwert (oder x liegt soger über dem Marktwert aber sicher nicht darunter). Wie soll nun der Bank glaubhaft gemacht werden dass man zu 80% des Marktwertes kauft?

Eine Diskussion über einen objektiven Marktwert zu führen wäre weniger sinnig, da der Marktwert ja von Subjekten (welche ja immer subjektive Meinungen vertreten /emoticons/default_wink.png) bestimmt wird.

Um auf des Pudels Kern zu kommen: Ich kann mir gut vorstellen, dass es Ausnahmen gibt, wo man tatsächlich unter Wert kaufen kann. Quasi ein Gefälligkeit des Verkäufers. Beispielsweise Senior John verkauft Haus an Junior John oder so.

Beste Grüsse

Buddy

 

[raycecile]

Der theoretische Marktwert interessiert die Bank nicht sondern der effektive kaufpreis, davon wollen sie 20% EK sehen (bar oder über 2./3. Säule), das ist eine seriöse Finanzierung. Alles andere kann in Probleme führen, niemand weiss wie sich die Preise entwickeln, die Haus- und Landpreise könnten in den nächsten Jahren auch um 10% sinken.

PS: Diese Finanzierungen OHNE Eigenkapital gibt es tatsächlich. ... zum anderen sind die Zinsen enorm hoch.

Nennt sich dann Subprime-Krise und hat die gesamte Weltwirtschaft geschädigt, tolle Sache... denkste mit hohen Zinsen, da wurde einfach höher refinanziert d.h. die aufgelaufenen Zinsen addiert, Begründung: der Marktwert ist ja nun höher. Und irgendwann platzt der Ballon...

 

[john_w64]

PS: Diese Finanzierungen OHNE Eigenkapital gibt es tatsächlich. Zum einen braucht man aber ein sehr hohes Einkommen, zum anderen sind die Zinsen enorm hoch.

wobei man sich bei hohem Einkommen (>25'000.-/Monat, oder was ist hohes Einkommen) fragen kann warum da kein Eingenkapital übrigbleibt... bie sehr hohem Einkommen erübrigt sich ja dann die Finanzierung eh...und so viel höher werden die Zinsen nicht - 20% mher als sonst??

 

[buddy]

Der theoretische Marktwert interessiert die Bank nicht sondern der effektive kaufpreis, davon wollen sie 20% EK sehen (bar oder über 2./3. Säule), das ist eine seriöse Finanzierung. Alles andere kann in Probleme führen, niemand weiss wie sich die Preise entwickeln, die Haus- und Landpreise könnten in den nächsten Jahren auch um 10% sinken.

Seriös ist das nur, wenn auch der Immobilienpreis in die "Kragenweite" des Käufers passt. Andernfalls fände ich das schon eine sehr pauschale Aussage. Was nützt es, sein BVG, die 3. Säule "plündern" zu müssen, um die 15-20% EK gerade zu erreichen? Genau dieser Käufer wird auch Blut schwitzen müssen, wenn die Immobilie gesamthaft um 10% sinkt. Dass die Bank nur den effektiven Kaufpreis interessiert, glaube ich - wie erwähnt - bei massiv überteuerten Kaufgesuchen nicht.

Im übrigen --> Handelszeitung - Wohneigentum als Wertanlage

 

[Terra4]

Hm... hab den Thread jetzt mal durchgelesen und habe - naiv wie ich bin - ein paar Fragen dazu.

1. Aussage:.....wie soll jemand ein Haus bezahlen, wenn er nix gespart hat...

Hat einer jedem Monat 2'500.- in seine Miete gesteckt und 20 Jahr lang seine Pesionskasse vollgepumpt, hat er nachher gut und gerne 150'000 über seine Pensionskasse als EK. Kann der also schon für 750'000 bauen, um die 20% zusammen zu haben, ohne zusätzliches gespart zu haben. Sprich: das Haus kostet ihn inkl. Unterhalt, Amo der 2.Hypo etc 2'400.-/Monat. Also weniger Kosten als vorher für die Miete. Was sollte da die Bank dagegen haben??....

2. Marktwert ungleich Verkaufswert: "Verkauft" ein Elternpaar sein Haus (Wert 1Mio, von Immomakler geschätzt) dem Junior, welches aber dank erhöhter Amortisation bei der Bank nur noch mit 750'000 in der Kreide steht, indem sie die Hypo auf den Junior übertragen, kann dieser doch - sofern seine Tragbarkeit ausreicht - dieses Haus für 750'000 finanzieren lassen, ohne dass er zusätzliches EK bringt?!... Sollte der Junior nicht mehr zahlen können, hat das Haus immernoch den Marktwert von 1Mio... Was soll da für die Bank sehr risikoreich sein??....

3. Aussage:...finde ich es in der CH gut, dass nicht jeder, der gerade seine Ausbildung abgeschlossen hat, verheiratet ist und Kinder bekommt, gleich ein eigenes Haus "benötigt".

Sorry, aber das ist typische Schweizer Metalität. Soll doch jeder glücklich werden wie er will?!... Was spricht dagegen, dass jemand auch in jungen Jahren ein Eigenheim haben kann? Wenn er mit seiner finanziellen Situation eine Hypothek bekommt, dann freue ich mich für ihn.

Ich muss ihm ja nicht den Hypozins zahlen, wenn er es nicht mehr könnte. Verkauft er halt sein Haus und bezahlt wieder Miete. Die Banken sichern sich dagegen schon ab. Tut doch niemandem weh?!...

Gruss

 

[Mike]

@Terra4

Zu Aussage 1: Über einen Vorbezug der PK als Eigenkapital scheiden sich die Geister. Ich bin dagegen, bzw. nur Befürworter wenn die PK bis zum Erreichen des ordentlichen Pensionsalters wieder aufgefüllt werden kann. Das bedingt aber zusätzliche Mittel neben Hypzins, Amo usw.

Ansonsten sei die Frage erlaubt womit dann bei der gekürzten Rente der Unterhalt usw. des Hauses in diesem Zeitpunkt finanziert wird?

Aussage 2 macht nur Sinn bei einem wie von Dir beschriebenen familieninternen Deal. Auf dem Markt gibt es nur Marktpreise. Und wenn der Marktpreis Betrag X unter den Anlagekosten oder irgendwelchen Gutachten ist, ist es trotzdem der Marktpreis!

Und zu Aussage 3: Wie einfach stellst Du Dir eine Zwangsversteigerung vor, wenn einer den Hypzins nicht mehr bezahlen kann. Er wird ja dann einfach wieder Mieter nach Deiner Aussage. Ein ganz alltäglicher Vorgang offenbar. Ich möchte Ihn nie erleben!

So, nun habe ich mindestens ebenso provokativ eine Gegenmeinung gesetzt. Nimms nicht persönlich. Man kann Dinge immer von verschiedenen Seiten sehen.

N.B. noch zum Ursprungsbeitrag: Ist Verkehrswert nicht gleich Marktwert?

 

[Kurt Wagner]

sicherlich wird man auch heute noch Banken finden die einem das Haus zu 100 (habe gar schon mal von 110 % gehört...) finanzieren.

Aber macht man sich damit wirklich einen Gefallen? Es muss nur etwas unverhofftes kommen (Stellenverlust, Unfall, längere Krankheit oder andere Lebensumstände oder Umzug..) und das ganze ist nicht mehr fianzierbar.

Also diese Faustregel mit 20 % EK ist mehr als nur vernünftig. Klar ist jeder Fall anders und bei den einten können es auch nur 10 % sein und dafür bei einem andren 40 - aber die 20 % Regel sollte grundsätzlich schon gelten- und das eben nicht primär um der Bank einen Gefallen zu tun sondern für sich selbst.

PS: Bezüglich Markt-Preis bin ich der selben Meinung wie Mike (sry, kann keine provakante Gegenthese aufstellen /emoticons/default_wink.png)

 

[wellingtonia]

Hallo

Ein Beitrag zum Verkehrswert:

http://www.haus-forum.ch/finanzierung-rechtliches-und-amtliches/2140-verkehrswert-bauland.html#post33276

Dieser Wert wird vom Steueramt festgelegt - auch beim Haus.

Eine Abhandlung zum Marktwert:

http://www.raiffeisen.ch/raiffeisen/internet/home.nsf/files/panorama_2005_02/$file/01-d-12-13.pdf

Ist eigentlich der erzielte Wert am Markt.

Andy

 

[Terra4]

Über einen Vorbezug der PK als Eigenkapital scheiden sich die Geister. Ich bin dagegen, bzw. nur Befürworter wenn die PK bis zum Erreichen des ordentlichen Pensionsalters wieder aufgefüllt werden kann.

Absolut einverstanden.

Aussage 2 macht nur Sinn bei einem wie von Dir beschriebenen familieninternen Deal. Auf dem Markt gibt es nur Marktpreise. Und wenn der Marktpreis Betrag X unter den Anlagekosten oder irgendwelchen Gutachten ist, ist es trotzdem der Marktpreis!

Heisst: es gibt nur einen Preis: den Verkaufspreis. Mit der Annahme, dass jeder soviel für ein Objekt verlangt, wie er maximal dafür bekommen kann.

Ist in der Praxis wohl auch in 99.9% der Fall.

Er wird ja dann einfach wieder Mieter nach Deiner Aussage. Ein ganz alltäglicher Vorgang offenbar. Ich möchte Ihn nie erleben!

Ich auch nicht! Aber es betrifft mich nicht!... Wenn einer dieses Risiko eingehen will, dann soll er das machen. Mir ist es egal!

Ich lichthupe auch keinem hinterher, der mich überholt auf der Strasse. Ich muss ja seine Busse nicht zahlen, wenns ihn erwischt.

So, nun habe ich mindestens ebenso provokativ eine Gegenmeinung gesetzt.

Ähm, kann keine provokative Aussage in deinem Beitrag sehen. Genauso wenig, wie ich provokativ sein wollte... /emoticons/default_ohmy.png

 

[pinkidinki]

hallo

Aber macht man sich damit wirklich einen Gefallen? Es muss nur etwas unverhofftes kommen (Stellenverlust, Unfall, längere Krankheit oder andere Lebensumstände oder Umzug..) und das ganze ist nicht mehr fianzierbar.

so einfach ist es auch nicht, man beachte wie teuer heute die mieten sind, vergleicht man zb. eine 4 1/2 zw. mit einen reihenhaus für ca. 500`000.- , ist das haus ca. 500.- billiger inkl. nebenkosten usw...

und mit den jahren wird es noch günstiger, was bei der miete nicht der fall ist

die banken machen es sich sehr einfach, wen der hausbesitzer die hypothek nicht mehr bezahlen kann, dann wird das haus versteigert, obwohl man weiss, das es nicht den preis erziehlt was man gerne braucht und dann muss halt der ex-besitzer noch weiter zinsen zahlen

das ist nicht fair und sollte verboten werden, den ein häuslibauer kann man nicht mit eine immobilien firma vergleichen

 

[griff]

die banken machen es sich sehr einfach, wen der hausbesitzer die hypothek nicht mehr bezahlen kann, dann wird das haus versteigert, obwohl man weiss, das es nicht den preis erziehlt was man gerne braucht und dann muss halt der ex-besitzer noch weiter zinsen zahlen

das ist nicht fair und sollte verboten werden, den ein häuslibauer kann man nicht mit eine immobilien firma vergleichen

Ich bin ja wirklich kein überzeugter Banken-Fan, aber diese Aussage ist nun so nicht haltbar: Nur weil gewisse Hausbesitzer mit ihrem Geld nicht umgehen können (und sich halt lieber teure Klamotten, Ausgang, Ferien etc. leisten statt die Hypozinsen zu bezahlen), kann nicht der Bank der schwarze Peter zugeschoben werden. Es gibt noch so etwas, das heisst Eigenverantwortung.

Deine Aussage kurz zusammengefasst: Die Banken sind Verbrecher, weil sie Hypotheken ausgeben.

Grüsse Chris

NB: Der Supergau mit Verlust Arbeitsstelle, Krankheit ist hier mal grundsätzlich ausgeklammert.

 

[pinkidinki]

hallo chris

so einfach mache ich es mir auch nicht

verbrecher hab ich nicht geschrieben und auch nicht gemeint, obwohl????? /emoticons/default_wink.png

du hast noch was wichtiges vergessen, pfandrecht!

und dann?