Finanzierung so kompliziert?

[Phadfa]

Hallo Häuslebauer - bin neu hier und versuche zur Zeit mich nicht allzu fest aufzuregen betr. Banken und ihre Finanzierungsmöglichkeiten.

Wir möchten ein 2-gen. Haus bauen und haben etwas Land gefunden und einen super Arch. mit dem wir schon das Projekt erstellt haben (noch nicht ganz fertig) in den letzten paar Wochen.

Wir haben unsere Daten an 4 Banken weitergegeben und an eine Versicherung. Die einte Bank meinte nun dass wir von den 20% EK 10% Cash (Kontoguthaben/3. Säule) haben müssten und die PK zählt nur zu den anderen 10%!!! Hallo? Davon stand bis anhin nirgends was! /emoticons/default_confused.png

War das bei Euch auch so oder wollen Sie uns indirekt sagen dass sie kein Interesse haben an unserem Projekt?

Ach ja und sie würden die Anlagekosten auch mit 100'000 weniger finanzieren - also müssten wir einfach noch so 100'000 irgendwo im Keller haben /emoticons/default_additional/90.gif/emoticons/default_mad.png

Es ist drum noch ein altes Haus auf dem Grundstück dass wir abreissen lassen weil es viel zu viel kosten würde es zu renovieren/auszubauen. Dann die Begründung dort würden sie nicht das ganze Land finanzieren - deshalb die 100'000 weniger?! Dabei wurde nicht mal berücksichtig dass der Landpreis mit dem Haus drauf sogar günstiger kommt als Land allein in der Gegend!

Gut es ist ein grösseres Projekt aber wir sind zu viert die EK leisten und dann Abzahlen.

Bin froh um eure Antworten. Merci!

 

[loft]

Die Finanzierungskonstellation ist in diesem Fall schon eher ungewöhnlich, und dies aus mehreren Gründen:

a) PK-Guthaben

Wird grundsätzlich angerechnet, wenn jedoch das Gesamte Kapital über Pensionskasse finanziert werden soll, sehen das die Banken nicht so gerne. Die Aussage, wonach rund die Hälfte des Eigenkapitals als Barmittel beizubringen sind, ist nicht untypisch.

/emoticons/default_cool.png Schuldner

Wenn vier Schuldner gemeinsam das Kapital bereitstellen, besteht auch hier ein etwas erhöhtes Risiko. Meist erwarten die Banken hier Solidarbürgeschaft, d.h. alle Schuldner müssen je einzeln für den gesamten Kredit einstehen. Der Grund ist, sollte es zu Streitigkeiten zwischen den Schuldnern kommen oder einzelne Schuldner in eine finanzielle Klemme geraten, dann könnte dies das ganze Projekt gefährden.

c) Haus-Abbruch

Ein schlecht unterhaltenes Haus, welches abgerissen werden muss, kann je nach Grösse und Grundstück/Lage schnell 100'000 Franken Kosten für den Abbruch verursachen. Da dieser Abriss für sich betrachtet nicht wertvermehrend ist, kann die Bank evtl. eine Reduktion der Kreditlinie bzw. höhere Eigenleistungen erwarten.

Insgesamt scheint mir, die Finanzierung ist in der gesamten Konstellation doch eher am Grenzbereich.

MfG Loft

 

[Phadfa]

Vielen Dank für Ihre Antwort:

a) Es wird über unsere PK und Freizügigkeitskonto (wir) bzw. über Ausbezahlte 3b säulen und ausbezahlte Versicherungen (2. Partei) als EK gerechnet. Deshalb verstehe ich nicht weshalb das dann die Hälfte als Cash vorhanden sein muss.

b)Aber mit vier Schuldnern haben Sie auch gleichzeitig vier bzw. 2 Parteien die die Sicherheit bieten für die Abzahlung. Wenn nur eine Partei mit einem Einkommen steht ist doch das risikoreicher?!

c)Der Abruch wurde schon offeriert und ist im Kostenvoranschlag drin mit knapp 25'000.- Also sind sicher nicht 100'000.- gerechtfertigt als Abzug für dieses alte Haus?!

Am Grenzbereich? Naja ich hoffe jetzt mal auf die anderen Banken/Vers.

Der m2/preis ist jetzt mit dem Haus 325.-, also völlig im "normalen" Bereich - wenn man Land kaufen möchte in der gleichen Stadt ist das normalerweise 400-500.- der m2.

Hat sonst noch jemand Erfahrungen dazu?

Mfg

 

[loft]

Zu a) die Banken machen sich generell Gedanken, wenn ein Hauskäufer kein Bargeld im eigentlichen Sinn auf die hohe Kante gelegt hat, muss er doch künftig stetig Zinsen bezahlen.

zu /emoticons/default_cool.png Ja, das stimmt. Anderseits sind die Parteien untereinander eben auch in einem sehr starken Abhängigkeitsverhältnis.

zu c) das scheint mir dann doch sehr wenig, es sei denn, es handle sich um ein sehr kleines Haus. Es ist auch möglich, dass die Bank 100'000 tiefer ansetzt, weil die Endkosten des Hausbaus in dieser Phase mit Ungenauigkeiten von durchaus 10 bis 15% behaftet sein kann. Meistens nach oben.

Der m2-Landpreis alleine sagt eben noch nicht soviel aus. Lage, Quartier, Nachbarschaft, Verkehrserschliessung, Lärmimmissionen, Schwierigkeit der Bebauung (Hanglage, Untergrund etc.) beeinflussen den Preis eben auch. Meist - aber nicht immer - haben günstigere Landpreise auch einen Grund dafür, weshalb sie günstiger sind.

 

[SaSo]

Hallo Phadfa

Ich habe dazu konkrete Erfahrungen zu berichten:

Als wir uns vor ein paar Jahren von unserem ersten Hausprojekt zurückzogen lag das zu einem grossen Teil auch an der Aussage einer Bank, dass rund die Hälfte des EK "Bares" sein sollte. Bei einer anderen Bank hätten wir zwar die Finanzierung bekommen. Trotzdem haben wir die Finanzierung aufgrund der wohl eher vorsichtigeren Bank nochmals hinterfragt und dann das Projekt schweren Herzens abgebrochen weil uns die Risiken zu gross erschienen.

Das ist jetzt überhaupt nicht wertend für Euer Projekt zu verstehen, ich will damit nur sagen bei derartigen Verpflichtungen sollten trotz aller Vorfreude über das entstehende Projekt die geäusserten Bedenken der Banken ernsthaft geklärt werden. /emoticons/default_additional/86.gif

Grundsätzlich waren wir in einer ähnlichen Situation wie ihr, mit einem Doppel EFH.

Die 20% EK sowie die Tragbarkeitsrechnung wären für jede Partei anhand den tatsächlichen Eigentumsverhältnissen berechnet worden. Beispiel: Ehepaar A bewohnt den linken, 4Zimmer Hausteil mit 300m2 Landanteil für 500'000.--, Familie B bewohnt den rechten, 6Zimmer Hausteil mit 400m2 Landanteil für 700'000.-- .

Noch ein Hinweis: PK zahlt das Kapital nur für selbstbewohntes Wohneigentum aus! Es ist also nicht möglich ein grösseres Stück vom ganzen Projekt damit zu finanzieren als jede Partei wirklich selbst bewohnt. Alle PK-Guthaben zusammenlegen und zwei Hausteile gleichermassen damit Finanzieren funktioniert also möglicherweise nicht. Wie stellt ihr euch die Aufteilung des ganzen Projekts denn konkret vor?

grüsse und viel Glück

SaSo