Finanzierung - Tragbarkeit

[rschwend]

Hallo

Nach dem auffinden von einer optimalen Liegenschaft haben wir folgendes Problem.

Die Tragbarkeit ergibt einen Wert von 40.5% mit einem Zinssatz von 6.5% (5% Zins & 1.5% NK und Amortisation). Für die NK sollten 0.5% ausreichen bei einem Hauspreis von 1.5 Mio. Trotzdem die Banken rechnen bei mir immer mit 1% NK, also 15k, was für mich definitiv zu hoch ist.

Für die Amortisation werden wir mind. 30 Jahre Zeit haben, ich denke dass ich die Amortisation bei 5% Hypozins auch einmal für 2 Jahre auslassen kann... Aber die Banken sehen dies sehr statisch...

Hat jemand irgendwelche hilfreiche Erfahrungen gemacht?

Die übrigen Punkte sind gemäss Bank ok.

Gruss

 

[Sonnenblume]

Die Banken rechnen in der Regel mit 1% Nebenkosten weil man ja auch etwas für Reparaturen und Erneuerung ansparen sollte. Der Beobachter empfiehlt sogar 1.5% für Nebenkosten und Erneuerungsfond, was aber bei einem Neubau in dieser Preisklasse definitiv zu viel ist.

Ausserdem kommt es auch darauf an was alles über Nebenkosten abgerechnet wird. Wir haben ein Budget von Fr. 8500.- welches wir nur knapp einhalten weil die budgetierten Fr. 600.- für den Gartenunterhalt (inkl. Service Rasenmäher) bis jetzt nie gereicht haben. Andere Posten wie Strohm und Wasser habe ich dafür so grosszügig kalkuliert, dass wir jedes Jahr darunter liegen.

Der Betrag mag sehr hoch erscheinen, aber wir bezahlen von diesem Geld auch die Gebäudeversicherung und Serviceverträge für Heizung und Wasserentkalkungsnalage oder den Kaminfeger und die Boilerentkalkung.

Fr. 3500.-/ Jahr kommen in den Erneuerungs- und Reparaturenfonds.

Macht total Fr. 12000.-. Damit liegen wir sogar über 1% des Kaufpreises.

Zusätzlich amortisieren wir Fr. 12'000/ Jahr indirekt über die 3. Säule.

So oder so, wenn Du mit Deinen %-Zahlen bei 40% des Einkommens liegst bist Du 7% über der Tragbarkeit von 33% des Einkommens. Eine verantwortungsvolle Bank wird Dir unter dieser Bedingung keine Hypothek geben. Entweder Du bringst mehr Eigenkapital oder Du suchst Dir ein günstigeres Haus.

 

[Walter]

So wie Du schreibst, warst Du schon bei einigen Banken. Das mit der Tragbarkeit muss genauer betrachtet werden. Wenn einer 15K im Monat verdient, sollte eine Tragbarkeit von 40% kein Problem sein.

Ein Bekannter von mir, Tragbarkeit 32% bekommt keine Hypothek, da 5 Kinder.

Rechne was Du bezahlen kannst und überzeuge die Bank davon.

Gruss Walter

 

[rschwend]

Wir hätten bei 7% (5% Zins + 1% NK + 1% Amotisation) immer noch über 120k Einkünfte das uns nur fürs Leben und die Steuern überig bleibt aber so auch eine Tragbarkeit von 43.7%. Ich denke dass wir so ganz gut leben könnten, aber wie gesagt die Banken sehen das anders...

 

[Sonnenblume]

Die Banken sind eben vorsichtig geworden. Da war zum einen die Immobilienkrise (vor etwa 10 Jahren) bei der viele Hausbesitzer die Belastung nicht mehr tragen konnten und Ihre Häuser mit Verlust versteigert werden mussten. Zum anderen die jetzige Finanzkrise. Den Banken wird genau auf die Finger geschaut werden, damit bei uns nicht das Selbe wie in den USA passiert.

 

[umbauer]

Meine Erfahrung ist, dass die Banken gerade bei höheren Einkommen die 1/3 Regel bei der Tragbarkeit nicht mehr so eng sehen (was ja in der Tat auch keinen Sinn macht, da nicht bei jeder Familie die Lebenskosten (abgesehen die Steuern) proportional zum Einkommen steigen. Irgendwann ist ja immer Schluss mit Luxus) und höher gehen (bis zu 40% oder so). Hast Du bei verschiedenen Banken angefragt und immer die gleiche Antwort bekommen?

 

[rschwend]

Die Antworten der Banken waren total unterschiedlich...

- nur einmal zuwenig Eigenkapital

- einmal zu hohe Tragbarkeitszahl in %

- und noch einmal kein Baukredit vorhanden

Alles andere als durchgehend....

Wir stehen zurzeit in Verhandlungen mit diversen Banken. Bis jetzt habe ich bei drei Banken drei Absagen mit jeweils unterschiedlichen Begründungen erhalten.

 

[Sonnenblume]

- nur einmal zuwenig Eigenkapital

Also eigendlich heisst das zwei mal war die Tragbarkeit der Grund für die Absage.

Mehr Eigenkapital = weniger Hypothek = sinkende Tragbarkeitszahl.

Die Banken schauen teilweise nicht nur auf das Einkommen sondern beurteilen auch den Arbeitgeber. Wie sicher ist der Job und damit das Einkommen (auch wenn es heutzutage keine Sicherheit auf eine Lebensstelle gibt).

Wenn Deine Angaben stimmen, muss das Einkommen weit mehr als 200k/Jahr sein. Da müsste es doch eigentlich ein leichtes sein in kürzester Zeit mehr Eigenkapital anzusparen und dann das Haus zu kaufen.

Immerhin haben wir hier Häuslebauer mit einem kleineren Einkommen und Familie.

 

[Domi]

- und noch einmal kein Baukredit vorhanden

Wie hat die Bank diesen Punkt erklärt? Dies kann ich so nicht nachvollziehen.

Zur Tragbarkeit, ich finde die 1/3 "Regel" eigentlich gut, ob das Einkommen nun hoch oder tief ist spielt keine Rolle. Wer mehr verdient hat in der Regel auch einen anderen Lebensstandart.

Aber wenn Sie überzeugt sind dass Sie die Kosten für Zins/Amo. und NK auch bei einer Tragbarkeit von 43 % bezahlen können, ist es bei der Bank relativ einfach dies aufzuzeigen.

Mal angenommen sie müssten 4'000.-- monatlich aufbringen können (gemäss Berechnung der Bank mit 7 %), die Miete ihrer Wohnung (inkl. NK) beträgt 2'000.--, somit müssten sie bisher jeden Monat mind. 2'000.-- gespart haben. Können sie dies "beweisen" mittels Auszügen, wird die Bank Ihnen die Hypothek wohl gewähren.

 

[Pippen]

Ich finde die 30 oder 33% Regel eigentlich auch ganz gut. Genau aus dem Grund, dass die Banken kein so hohes Risiko haben sollten.

Ausserdem sollte es für Dich doch ein leichtes sein, 80k pro Jahr anzusparen. Dann sollte es doch in 1-2 Jahren möglich sein, ein Haus in der Grössenordnung zu bauen.