Frage zur Immobilienschätzung

[sombrero]

Hi zusammen

Wir haben eine Liegenschaft per 01.04.2011 schätzen lassen, es kam ein Verkehrswert von 590.000 Fr. heraus.

Per 01.02.2014 haben wir dieselbe Liegenschaft nochmals schätzen bzw. beurteilen lassen durch den selben Schätzer, welcher dies 2011 schon gemacht hat, bzw. hat er die alte Schätzung nochmals überarbeitet per heutigem Datum. Verkehrswert 650.000 Fr.

Am Haus wurde zwischen den Schätzungen nichts aufgewertet, ersetzt, etc., sprich es blieb alles beim alten. Die Liegenschaft steht im Thurgau in einer Seegemeinde zwischen Kreuzlingen und Romanshorn, Luftlinie zum See ca. 100 m, Bauhahr 1914, alles sehr gepflegt und mit 770 m2 Umschwung, einfacher Ausbaustandart.

Frage: Diese "Wertsteigerung" von 65.000 Fr. ist dies reell? Wir sind ja eigentlich schon etwas erschrocken.

Was meint Ihr zur Prognose betreffend Wertsteigerung / Wertrückgang von Immobilien in dieser Gegend bzw. in der restlichen Schweiz?

Danke für Eure Antworten.

Sombrero

 

[Range]

Hauseigentümerverband schätzt sehr Neutral und Realitätsbezogen.

FG

 

[jomazi]

Hallo Sombrero,

5% Preisdifferenz bei einer Immobilienschatzung der gleichen Immobilie bei verschiedenen Schätzer ist schon möglich. Was eher ungewöhnlich ist, ist einen Preiszuwachs von 10% in drei Jahren geschätzt durch den gleichen Schätzer. Natürlich hat dieser einen kleinen Hebel, den Preis eher tief, oder eben, eher hoch anzusetzen. Aber auch einen solchen Wertzuwachs kann durchaus erklärt werden, falls sich im Dorf, dessen Erschliessung oder dem Steuerfuss Verbesserungen gegeben hat.

Was ich nicht so recht verstehe, weshalb lässt ihr die gleiche Liegenschaft innerhalb dieser kuzren Zeitspanne durch den gleichen Schätzer bewerten! Falls ihr den Preis bezweifelt, müsste dies doch mit ihm besprochen worden sein, oder noch besser gleich den Schätzer gewechselt werden?

liebs Grüessli, jomazi

 

[sombrero]

Das Haus fiel in die Erbmasse und man will jetzt den Wert genau ermitteln per Dato. 

Im Ort, wo das Haus steht, hat nichts geändert, es ist noch alles so, wie es bei der 1. Schätzung war.

Ich habe den Schätzer dann noch angerufen und gefragt, wie er auf einen solchen Wertzuwachs kommt. Dieser meinte, weil alles an den See will und die Zuwanderung.

Aber eben, wenn man bedenkt, dass das Haus einen sehr einfachen Ausbaustandart hat, Badezimmer im Keller, Leitungen oberputz verlegt, etc, ist 65.000 Fr. doch schon ziemlich happig.

 

[jomazi]

...wie er auf einen solchen Wertzuwachs kommt. Dieser meinte, weil alles an den See will und die Zuwanderung...

Na, dann lass es nun noch mal schätzen... Der See war im 2011 ja auch schon dort! Und das mit der Zuwanderung haben wir dieses Wochenende ja geklärt! Der Preis sollte also wieder auf dem Niveau vom 2011 sein... /emoticons/default_rolleyes.gif

 

[Bauexperte]

Eine solche Wertsteigerung muss in einer Liegenschaftenbewertung sehr präzise begründet werden. An der Zuwanderung in die Schweiz oder Seenähe kann es nicht liegen, denn diese Veränderung ist prozentual so nicht gegeben. Da müsste schon ein S-Bahn-Anschluss neu in wenigen Gehminuten entstanden sein... Für eine Erbschaft rate ich, dass alle Erben je eine Schätzung erbringen und dann gemeinsam zu einem fairen Mittelwert gefunden wird. Auf der Basis einer Mediation dürfte dies kostengünstig und ohne Anwälte möglich sein.

Gruss

Bauexperte, M.A. Mediator

 

[winner60]

Sagen wir es einmal so: Eine Schätzung ist eine Schätzung und bleibt eine Schätzung. Wie genau die war/ist, merkt man bei einem "richtigen" Verkauf. Erst der Markt wird zeigen, ob eine Schätzung nahe am Marktpreis war/ist. Alles andere finde ich ehrich gesagt unnötige Diskussionen. Man kann das Haus auch ausschreiben mit dem Vermerk "gegen höchstes Gebot".

 

[sombrero]

Ja, ich weiss dies. Es geht vielmehr darum, die Liegenschaft nicht zu überzahlen bei einem derartigen Wertzuwachs, den - sollten die Immobpreise wirklich fallen - doch sehr hoch ist. Das Haus ist kein Liebhaberobjekt. 

Ich habe dies hier noch gefunden:

http://bazonline.ch/wirtschaft/konjunktur/Hier-koennten-die-Immobilienpreise-einbrechen/story/25139384

Der Bericht ist gerade mal zwei Tage alt...

Klar, man hat noch bei der Uebernahme den Vorteil der latenten Grundstückgewinnsteuer, was einem in gewissen Masse zugute kommt, aber der Preis soll in erster Linie reell sein. 

 

[tommuller]

Zwar etwas Offtopic aber trotzdem zu erwähnen:

Vorsicht bezüglich Grundstückgewinnsteuer... Es muss nicht zwingend ein Vorteil sein, eine Liegenschaft aus einer Erbmasse zu übernehmen. Die Übernahme erfolgt wahrscheinlich zum Verkehrswert gemäss Schätzung. In der Regel wird die GGST bei einer Erbteilung aufgeschoben. Dies bedeutet, dass der Übernahmewert bei einem späteren Verkauf nicht herangezogen wird, sondern (je nach Kanton) der Wert, den der Erblasser dazumal bezahlt hat für die Liegenschaft.

Deshalb wäre allenfalls eine freiwillige Abrechnung zu prüfen. Die GGST würde dann von allen Erben anteilsmässig bezahlt. Der Übernehmer kann dafür später bei einem Verkauf den Übernahmepreis als Anlagekosten in Abzug bringen.

Hoffe, dass es nicht allzu fachchinesisch geschrieben ist...

Gruss

Tom

 

[mime7]

....Erst der Markt wird zeigen, ob eine Schätzung nahe am Marktpreis war/ist. Alles andere finde ich ehrich gesagt unnötige Diskussionen. Man kann das Haus auch ausschreiben mit dem Vermerk "gegen höchstes Gebot".

Das sehe ich auch so.

Die fairste Lösung für eine Erbengemeinschaft ist, das Objekt zu verkaufen. Dann fühlt sich hinterher keiner übervorteilt.

Wenn nicht verkauft werden soll, müssen sich die Erben auf einen Preis einigen, der Übernehmende dann die anderen auszahlen.

Das führt häufig später zu Problemen, oft fühlt sich jemand übervorteilt. Dieses Problem können auch noch so viele Schätzer nicht lösen. Selbst dann, wenn der jetzt "genauestmögliche" Preis festgelegt wird, kann das Jahre später zu Konflikten führen.

Generell sind am Bodensee die Preise in der letzten Zeit schon deutlich gestiegen, eine Preissteigerung von 10% in den letzten drei Jahren überrascht mich nicht, insbesondere nicht bei älteren Objekten.

 

[tommuller]

Häufig wird eine Klausel in den Übernahmevertrag eingebaut, dass alle Erben am Gewinn partizipieren, sobald die Liegenschaft innert einer gewissen Frist an einen Dritten veräussert wird. Dies kann teilweise die Spannungen lösten, ansonsten bin ich absolut gleicher Meinung wie mime7.

 

[Fine]

ich frage mich gerade inwiefern die persönliche einschätzung des schätzers in den preis eingeht. es wäre interessant die liegenschaft durch mehrere schätzer zu schätzen. eine statistik zu machen. und dann schauen was dabei herauskommt. vielleicht hat die liegenschaft nach 1 jahr nicht wirklich eine werterhöhung erlebt, trotzdem hätte es auch passieren können, dass diese 2 preise ja auch in der anderen reihenfolge geschätzt werden konnten, oder?

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