Gefahr einer Immobilienblase bei Hausbau?

[positron]

Hallo zusammen

Man hört in letzter Zeit ja ziemlich viel über das Thema Immobilienblase. In der Presse wird aber leider nicht hinreichend erklärt, wie das im Detail funktioniert. Ich möchte hier kurz ausführen, wie ich die Thematik verstehe und hoffe, dass mir das jemand bestätigen kann /emoticons/default_smile.png.

Gehe ich richtig in der Annahme, dass eine Überbewertung einer Immobilie aus folgenden Gründen erfolgen kann:

A) Bestandesimmobilien und Bauprojekte eines GUs werden über dem Wert verkauft, weil die Nachfrage grösser ist als das Angebot. Regionale Unterschiede ergeben sich aufgrund regional unterschiedlich ausgeprägter Nachfrage.

/emoticons/default_cool.png Bauland wird über dem Wert verkauft, weil die Nachfrage grösser ist als das Angebot. Auch hier entstehen die regionalen Unterschiede aufgrund der unterschiedlichen Nachfrage.

C) Baufirmen sind über das ganze Jahr voll ausgelastet und können höhere Preise verlangen. Die regionale Ausprägung ist hier weniger stark, da Baufirmen in der Regel einen grösseren Aktionsradius haben als Bauland /emoticons/default_rolleyes.gif.

D) Rohstoffpreise sind gestiegen. Kaum regionale Auswirkungen.

Ich vermute, dass die oben genannten Gründe auch in der obigen Reihenfolge gewichtet werden können. Darum ist die Gefahr einer Immobilienblase auch sehr regional ausgeprägt - hauptsächlich wegen den Gründen A+B.

Natürlich würde es mich vor allem im Bezug auf mein eigenes Projekt wunder nehmen, wie da die Gefahr ist. Da wir mit einem Architekten arbeiten, können wir Faktor A eigentlich ausschliessen. Faktor B ebenfalls, da wir ausserhalb der Risikoregionen bauen werden und unser Bauland auch entsprechend günstig war. Faktor C + D wird uns aber vermutlich ebenfalls betreffen. Aber mich würde Wunder nehmen, was das in Zahlen noch ausmachen kann.

Angenommen die Wirtschaft erholt sich, die Schuldenkrise ist ausgestanden und die Zinsen steigen im Jahre 2014 kräftig an. Rechtzeitig zu Weihnachten 2015 erreicht er das langjährige Mittel von 5%. Die Nachfrage nach Immobilien stagniert. Die Blase platzt aber noch nicht gleich, weil viele Hausbesitzer langjährige Festhypotheken abgeschlossen haben. Aber 2-3 Jahre später steigt die Zahl der Zwangsverkäufe sprunghaft an. Häuser werden zu Dumpingpreisen auf den Markt geworfen. Was macht jetzt die Bank mit unserem Haus? Der Wert des Landes bleibt etwa gleich, ein neues Haus zu bauen ist auch nicht viel billiger geworden. Aber der Nachbar muss sein gleichwertiges Haus zu einem Dumpingpreis verkaufen, weil er die Hypothek nicht mehr zahlen kann. Kommt die Bank nacher zu uns und sagt: Das Haus des Nachbarn hat jetzt nur noch 80% seines ursprünglichen Wertes. Ihr haus ist jetzt auch nur noch 80% Wert. Oder wie läuft das?

 

[mime7]

Hallo,

erstmal hast du Punkt e) vergessen, den wichtigsten:

Zinsen sind niedrig, Geld ist billig. Es können sich sehr viele Personen ein Haus leisten, die es normalerweise nicht könnten. Preise steigen. Zudem können viele Personen jetzt deutlich grössere Summen aufnehmen, die Preise steigen. (Wie oft liest man - auch in diesem Forum - die Frage: "Wie teuer darf das Haus sein, was fianziert die Bank" Viele verschulden sich einfach bis zum Maximim, wo auch immer das aktuell liegen mag, anstatt das zu bauen, was benötigt wird.)

Dieser Faktor ist nicht regional, und daher gibt es keinen Ort, der vom Platzen der Blase nicht betroffen wäre.

Angenommen die Wirtschaft erholt sich, die Schuldenkrise ist ausgestanden und die Zinsen steigen im Jahre 2014 kräftig an.

Rechtzeitig zu Weihnachten 2015 erreicht er das langjährige Mittel von 5%. Die Nachfrage nach Immobilien stagniert.

In dem Szenario stagniert die nicht, die bricht geradezu ein.

Der Wert des Landes bleibt etwa gleich

Wieso denn das? Natürlich fällt auch der Landwert, wenn die Nachfrage deutlich fällt. Ist ja auch gestiegen, als die Nachfrage gestiegen ist.

Das Haus des Nachbarn hat jetzt nur noch 80% seines ursprünglichen Wertes. Ihr haus ist jetzt auch nur noch 80% Wert.

80% ist optimistisch, falls wirklich ein "Blase" platzt, dann könnte es deutlich tiefer fallen als auf 80% des Höchstwertes.Es gibt zumindest in Spanien zur Zeit etliche potentielle Verkäufer, die froh wären, ihr Immos zu 80% des Kaufpreises loszuwerden...

Abgesehen davon liefe das so wie du es beschrieben hast. Die Bank argumentiert zwar nicht mit dem Nachbarhaus, sondern dem Marktwert, das kommt aber auf dasselbe raus. Und einen wichtigen Nachsatz hast du vergessen, falls du mit wenig Eigenkapital gebaut hast. Dann heisst es:

"Ihr Haus ist jetzt auch nur noch 80% Wert, bitte schiessen sie bis in 30 Tagen CHF XY0'0000.- Eigenkapital nach, ansonsten werden wir den Kredit per Datum des nächsten Quartalsendes fällig stellen."

Kannst du nicht nachschiessen, bist du selbst einer von denen, die das Haus zum Dumpingpreis auf den Markt werfen.

Wegen dieses Mechanismus fallen die Preise bei einem Extremszenario übrigens nicht erst bei Auslaufen der Festhypotheken, das geht im Zweifel deutlich schneller als die von dir genannten 2-3 Jahre. Nicht umsonst hat jeder Kreditvertrag die Kündigungsklauseln seitens der Bank und Nachschusspflicht für den Kunden drin.

Ich persönlich bin aber nicht so sicher, ob wir momentan in ner Blase sind oder nicht.

Und wenn die Zinsen tatsächlich ansteigen, dann hat nicht nur der Schweizer Immobilienmarkt, sondern die ganze westliche Welt inklusive der meisten Staaten ein massives Problem. Die Schulden der Staaten sind bis 2014 keineswegs verschwunden...

Trotzdem ist zur Zeit ein höherer Eigankapitalanteil als das Miimum sicher kein Fehler.

Gruss

 

[positron]

Hallo,

erstmal hast du Punkt e) vergessen, den wichtigsten:

Zinsen sind niedrig, Geld ist billig. Es können sich sehr viele Personen ein Haus leisten, die es normalerweise nicht könnten. Preise steigen. Zudem können viele Personen jetzt deutlich grössere Summen aufnehmen, die Preise steigen. (Wie oft liest man - auch in diesem Forum - die Frage: "Wie teuer darf das Haus sein, was fianziert die Bank" Viele verschulden sich einfach bis zum Maximim, wo auch immer das aktuell liegen mag, anstatt das zu bauen, was benötigt wird.)

Dieser Faktor ist nicht regional, und daher gibt es keinen Ort, der vom Platzen der Blase nicht betroffen wäre.

Punkt E ist für mich kein Zusatzpunkt, sondern einer, der die vier von mir genannten Unterpunkte zusammenfasst. Punkt E ist die Grundvoraussetzung. Dass die Preise steigen ist ja schon mal klar. Ich wollte herausfinden, was genau für die Preissteigerung verantwortlich ist. Im Prinzip kauft man in einem Immobilienblasen-Szenario zusammen mit dem Haus auch einen Haufen Luft. Nur von wem wird diese Luft verkauft? Das will ich herausfinden. Als Bauherr eines Architekten-Hauses vermute ich, dass grundsätzlich schon mal weniger Luft gekauft werden kann, da man die Verträge direkt mit den Baufirmen/Zuliferern abschliesst und sich niemand dazwischen eine goldene Nase verdient. Darum scheint mein geplantes Projekt auch vergleichsweise günstig - wenn ich z.B. mit neuen Bestandesimmobilien auf Homegate vergleiche.

In dem Szenario stagniert die nicht, die bricht geradezu ein.

Wenn die Zinsen steigen kommt zuerst einmal die Stagnation bevor die Blase ganz platzt.

Wieso denn das? Natürlich fällt auch der Landwert, wenn die Nachfrage deutlich fällt. Ist ja auch gestiegen, als die Nachfrage gestiegen ist.

Ich bin im letzten Textblock von einer Situation ausserhalb der Risikoregionen ausgegangen. Hier hat die Nachfrage das Angebot nicht oder nur geringfügig übertroffen und dementsprechend sind auch die Preise kaum gestiegen. Wenn die Blase platzt, kann das Land also auch nicht so viel an Wert verlieren.

80% ist optimistisch, falls wirklich ein "Blase" platzt, dann könnte es deutlich tiefer fallen als auf 80% des Höchstwertes.

Es gibt zumindest in Spanien zur Zeit etliche potentielle Verkäufer, die froh wären, ihr Immos zu 80% des Kaufpreises loszuwerden...

In den Risikoregionen - Möglicherweise ja, da gebe ich dir Recht. Ausserhalb dieser Regionen würde es mich aber schon erstaunen, wenn die Häuser 20% oder mehr an Wert verlieren würden. Das würde ja für den Grossteil der Eigenheimbesitzer den Zwangsverkauf bedeuten - und somit zur grössten Krise der Schweiz seit dem 2. Weltkrieg.

Abgesehen davon liefe das so wie du es beschrieben hast. Die Bank argumentiert zwar nicht mit dem Nachbarhaus, sondern dem Marktwert, das kommt aber auf dasselbe raus. Und einen wichtigen Nachsatz hast du vergessen, falls du mit wenig Eigenkapital gebaut hast. Dann heisst es:

"Ihr Haus ist jetzt auch nur noch 80% Wert, bitte schiessen sie bis in 30 Tagen CHF XY0'0000.- Eigenkapital nach, ansonsten werden wir den Kredit per Datum des nächsten Quartalsendes fällig stellen."

Kannst du nicht nachschiessen, bist du selbst einer von denen, die das Haus zum Dumpingpreis auf den Markt werfen.

Ja, soweit war mir das eigentlich schon klar. Hätte es aber verständnishalber erwähnen sollen.

Wegen dieses Mechanismus fallen die Preise bei einem Extremszenario übrigens nicht erst bei Auslaufen der Festhypotheken, das geht im Zweifel deutlich schneller als die von dir genannten 2-3 Jahre. Nicht umsonst hat jeder Kreditvertrag die Kündigungsklauseln seitens der Bank und Nachschusspflicht für den Kunden drin.

Da hast du Recht, das war eine Fehlüberlegung von mir. Die Frage ist aber noch, wie schnell die Banken auf die angepasste Marktsituation reagieren.

Trotzdem ist zur Zeit ein höherer Eigankapitalanteil als das Miimum sicher kein Fehler.

Da mache ich mir prinzipiell auch keine Sorgen. Beim Einzug werden wir gemäss Planbudget bei 32% EK-Anteil sein und hätten zur Reserve noch unsere beiden PKs. Aber ein Wertverlust von 20% könnte dann selbst uns den Hals brechen.

 

[mime7]

Hallo,

Punkt E ist für mich kein Zusatzpunkt, sondern einer, der die vier von mir genannten Unterpunkte zusammenfasst.

Ich würd den schon extra auflisten, eben weil du bei den anderen noch nach regionalen oder überregionalen Effekten unterscheidest.Die Verfügbarkeit von Geld ist im Gegensatz zur Nachfrage oder Preisanstiegen eben überregional.

Ist aber vielleicht Geschmackssache.

kommt zuerst einmal die Stagnation bevor die Blase ganz platzt.

Naja, wenn ne Blase platzt, dann geht es per Definition ganz schnell, da ist nix mit ner Stagnation auf dem Top. Das ist das Wesen der Blase, und daher hat sie auch den Namen.
Sollte es der Zentralbanken gelingen, eine solche Stagnation herbeizuführen wie von dir erwartet, dann wird das nicht "Blase platzen" heissen, sondern vielleicht "langsame Marktberuhigung".

Was wahrscheinlicher ist weiss ich auch nicht.

Ausserhalb dieser Regionen würde es mich aber schon erstaunen, wenn die Häuser 20% oder mehr an Wert verlieren würden

Da wurde in den letzten Jahren so mancher schon erstaunt in vielen Ländern. Wenn ich schaue, was vergleichbare Häuser aktuell z.B. in D kosten, dann ist da z.B. noch gaaanz viel Luft nach unten. und wenn erstmal eine Blase platzt, tendiert der Markt auch zu Übertreibungen nach unten, dann fallen die Preise auch da, wo sie nie gestiegen waren.

wie schnell die Banken auf die angepasste Marktsituation reagieren.

ja, das ist die Frage. ein allzugrosser Markteinbruch liegt auch nicht im Interesse der Banken , aber es gilt auch für Banken "if you panic, panic first"
Gruss