Geologisches Gutachten / Hangsicherung

[anemone]

Hallo

Wir bauen/planen mit einem GU ein Einfamilienhaus in Hanglage. Das Projekt wurde uns so vorgeschlagen und unsere Bedenken wegen der Hanglage (die ganze hintere Seite des Hauses wird im Hang eingebaut) mit dem Kommentar "das ist alles kein Problem" ausgeräumt.

Einen Monat nachdem wir den Bauvertrag unterschrieben haben, haben wir erfahren, dass die zukünftigen Nachbarn den GU darauf aufmerksam gemacht haben, dass der Hang kritisch sei und vermutlich eine spezielle Hangsicherung notwendig sei. Wir müssten mit ca. CHF 20'000.- Mehrkosten rechnen. Nun wird ebenfalls ein Geologisches Gutachten verlangt, was uns der GU mit ca. Fr. 9'000.- offeriert hat.

Auf die Diskussion, dass wir diese Kosten nicht übernehmen würden, da am Anfang nie von einem eventuellen Problem wegen der Hanglage gesprochen wurde, wollte der GU nicht eingehen. Zwar steht im Auftrag der Umgebungsarbeiten, dass Findlinge oder besondere Hangsicherungen nicht im Preis inbegriffen wären, diesen Auftrag haben wir jedoch bis heute noch nicht unterschrieben.

Weiss jemand wie die rechtliche Situation aussieht? Hätten sich nämlich die Nachbarn nicht eingeschaltet, wüsste vermutlich das GU bis heute nichts vom kritischen Hang!!

Vielen Dank für eure Infos

anemone

 

[habaUgeot]

Liebe Anemone

Die rechtliche Situation ist etwas schwierig zu beurteilen.

Grundsätzlich ist es so, dass jeder am Bau beteiligte für die Materialien verantwortlich ist, die er Liefert: Der Baumeister für denr Beton, der Sanitär für das Brünneli, usw. ... soweit recht logisch. Entsprechend ist auch der für die Geologie/Boden/Untergrund verantwortlich, der den Baugrund "liefert". Normalerweise wäre das der Bauherr - aber je nach Vertrag seid Ihr noch nicht Eigentümer des Bodens, folglich wäre das auch (noch) nicht in Eurer Verantwortung. Da kommt es halt auf den Vertrag drauf an.

--> Vertrag lesen.

Dann.

Fragen zu Geologie und Hanglage tauchen im Forum immer wieder auf. Google ist Dein Freund.

Damit Du nicht direkt Google benötigst, hier ein paar Links zu den Themen:











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Ohne dringenden Bedarf ist ein geotechnisches Gutachten für 2'500 bis 6'000 Stutz realistisch. Kommt dann etwas drauf an, was man alles machen muss, wie grossräumig die Parzelle ist, ob evtl. noch Prüfstatiken (Stichwort Kantonsstrasse, SBB) zu machen sind, ob man Grundwasser überwachen muss. 9000 Stutz... dürfte markant zu viel sein - Jedenfalls weisst Du nach einer Offerte, wieviel Geld der GU einsackt, wenn Du etwas zusätzliches willst/nötig hast.

Dazu:

Der Aushub (um einen Keller bauen zu können oder auch nur eine horizontale Fläche zu haben) ist nicht in den Umgebungskosten drin, sondern beim Aushub/Vorbereitungsarbeiten und ähnliches. Der Durchschnitts-GU wird diese Arbeit NICHT in seiner Offerte drin haben, das wird häufig separat vom GU-Vertrag vergeben. Mit vollem Risiko für den Bauherrn (Der GU sagt Dir, bei welchem Aushübler Du einen Vertrag für etwa den Preis machen kannst. Hat dann aber nix mit dem GU zu tun.)

Darum wird der GU nicht auf diese Kostendiskussion eingehen, weil es mit ihm nichts zu tun hat. (Ich gehe davon aus, dass ihr die Parzelle bereits besitzt.)

Merke:

«Alles ist kein Problem» heisst nicht, dass es keine Mehrkosten gibt. Heisst nur, dass das Problem grundsätzlich lösbar ist.

Bei irgendwelchen Diskussionen immer nachfragen danach:

· was hat das für Auswirkungen auf die Termine?

· was hat das für Auswirkungen auf die Kosten? Ist das schon eingerechnet?

Beide Antworten protokollieren lassen. Immer.

Schlussendlich:

Wenn es ein «kritischer Hang» wäre, dann wären 20k ein günstiger Betrag. Für diesen Betrag machst Du ein paar Stützriegel, Geröllabdeckung und ähnliches. Oder eine Baumeisterrühlwand. Für wirklich kritische Hänge fehlt ein ganzzahliger Faktor.

[für Dich als Newbie, welche vielleicht noch nicht lange mitliest: Geotechnik ist mein Gebiet, ich arbeite mit _wirklich_ heiklen Hängen. Dann der Witz mit ganzzahlig: Heisst, wenn es kritisch wäre, ist nicht die Frage, ob es 1,5mal mehr kostet, sondern eher 3 oder 5 oder 8 Mal mehr. Aber item.]

Nadann, liebe Neobauherrin (oder heisst es Baudame?)

Viel Erfolg!

Haba

 

[isitom]

Man könnte an dieser Stelle wieder eine Diskussion bezüglich GU lostreten, aber ich verzichte darauf /emoticons/default_smile.png

Es gilt was im unterschriebenen Vertrag steht. Normalerweise sind Hangsicherungen oder spezieller Untergrund welcher zu Mehrkosten führt explizit ausgeschlossen und somit als Zusatz zu bezahlen.

P.S. Evtl. könnte man ja auch den Vertrag jetzt noch günstig auflösen und das ganze seriös durchplanen.

Gruss,

Thomas

 

[habaUgeot]

Man könnte an dieser Stelle wieder eine Diskussion bezüglich GU lostreten, aber ich verzichte darauf /emoticons/default_smile.png

... Danke, Thomas.

Das wollte ich an der Stelle gerne vermeiden.

Und:

vielleicht muss man ja nicht mal den Vertrag auflösen - eine seriöse Planung ist auch in einem Vertrag noch möglich. Aber natürlich. Mehrkosten sind Mehrkosten und bleiben Mehrkosten. Und wer dafür das Portemonnaie öffnet, dürfte auch klar seoin.

Haba

 

[habaUgeot]

Nachtrag für die Anemone

Offensichtlich "weiss" Dein Nachbar, dass der Hang "kritisch" ist.

Dann, bittebitte, sprich doch mit ihm drüber. Je nachdem wie der Nachbar schon gebaut hat oder noch zusammen mit Euch baut, müsste er ja einen geologischen Bericht haben. (Sonst weiss er das ja nicht). Falls er noch keinen Bericht hat: Zusammen erledigen. Halbiert die Kosten fast. Falls er den Bericht schon hat: Ihm 40% der Kosten erstatten und dafür den Bericht mitbenutzen (wenn das vom Bericht her geht.). Falls das nicht geht: Mit ihm schwatzen, so dass der bei ihm ausführende Geologe nur einen "Zusatzbericht Grundstück Anemone" machen muss - ist auch günstiger.

Grüsse

Haba

 

[anemone]

Hallo

Vielen Dank für Eure informativen Rückmeldungen.

Gruss Anemone

 

[FrauMeier]

Liebe Anemone

Habt Ihr das Grundstück vom GU gekauft oder privat von jemandem?

An Deiner Stelle würde ich prüfen ob das Grundstück auf der "Naturgefahrenkarte" Deines Kantons in einer gefährdeten Zone liegt. Das kannst Du in den meisten Kantonen online einsehen.

Aber auch der Geologe wird Dir dann darüber sicher Auskunft geben.

Habt Ihr die Baubewilligung von der Gemeinde bereits erhalten? Wenn ja, ohne Auflagen?

Das würde mich sehr interessieren, da wir eine ähnliche Situation erlebten. Wir erfuhren davon jedoch erst nach Einzug als sich der Schadenfall ereignete!

Ich will Dir überhaupt nicht Angst machen, ich denke wenn Du vorgängig Vorkehrungen triffst kann man unschönes vermeiden.

Es interessiert mich sehr wie's bei Dir weitergeht.

Liebe Grüsse

FrauMeier

 

[Urs Tischhauser]

Liebe Frau Meier

Hat dann die Karte bereits existiert, als Sie gebaut haben? In einigen Kantonen sind diese Erhebungen nach meinem Wissen noch nicht einmal abgeschlossen.

Was ist denn passiert bei Ihnen? Hochwasser oder Hangruschtung? Oder eine Lawine? Gut, diese treten nur noch sehr selten auf.... /emoticons/default_smile.png

Freundliche Grüsse

Urs Tischhauser

 

[habaUgeot]

Liebe Alle

Gefahrenkarte... hahaha... ich weiss, dass einige Kantone/Gemeinden diese halt aus der Situation heraus "günstig" vergeben haben (Urs, wir alle wissen, was jetzt kommt...). Da sind alle Hangneigungen >30° aus dem offiziellen Swisstopo-DHM dann als grundsätzlich rutschgefährdet drin. Inkl. allen wohlgeplanten und stabilisierten Autobahn-Böschungen. Aber den Computer rechnen lassen ist halt "günstiger" als nachdenken. ... ich kann auch GIS.

Sicher ist die Gefahrenkarte eine gute Grundlage um sich Gedanken zu machen. Und auch zum nachfragen.

Aber es ist weder eine Zusage dass der Hang gefährlich ist, wenn verzeichnet - noch eine Garantie, dass man dort problemlos bauen kann, wenn nicht enthalten.

Übrigens. Wenn's wirklich gefährlich wird, gibt es ohnehin eine Bauverbotszone. Seit Falli-Hölli sind auch die laxeren Behörden vorgewarnt.

Und. Wir hatten kürlich eine Baugrube am Rand einer entsprechenden Bauverbotszone geplant. War nicht so einfach, hat ein paar Bewegungen gegeben. Aber.. bei geeigneter Planung ist es i.d.R. beherrschbar. Einfach - und das war ja die Eingangsfrage - nicht ganz kostenneutral.

Grüsse

Haba

 

[FrauMeier]

Hallo Urs Tischhauser

Beim Landkauf gab es die Karte noch nicht, aber beim Einreichen der Baueingabe existierte die Karte und hätte auch von der Gemeinde angewendet werden müssen,

Es gab auch ein Gutachten, welches der Architekt "schöngeredet" hatte und uns nie gezeigt wurde. Aus der heutigen Sicht ist dies natürlich ein Riesenfehler unsererseits.

Es gab Hangrutsche welche einen grossen Schaden verursachte. Das heisst die Blocksteinmauer wurde dadurch "verschoben" und die Böschung darüber rutschte ab. Es gab dann mühsame, nicht einsichtige Besprechungen mit den Unternehmern, Planer und Versicherungen. Durch ein Geologe wurde dann ein Sanierungsvorschlag erstellt. Alle Beteiligten inkl. den Eigentümern unterschrieben eine gegenseitige Vereinbarung, in welcher die Sanierung sowie die Kostenverteilung geregelt war. Und wie das dann halt so geht, erst über ein Jahr nach dem Ereignis wurde mit der Sanierung begonnen.

Durch die Sanierung (Pfählen, Nageln etc.) entstanden dann neue Schäden welche wiederum alles verzögerten.

Heute, fast zwei Jahr später ist immer noch nicht alles fertig gestellt.

Lange Rede, kurzer Sinn: sich immer alle Dokumente zeigen lassen, (leider) alles schriftlich festhalten und nicht allzuschnell Vertrauen in jemanden haben.

Dieser Schadenfall kostete uns als Eigentümer einen grossen Happen zusätzlich und die Gesamtkosten für diese Sanierung belaufen sich auf mehrere hundertausend Fr.

Ich hätte niemals gedacht dass so etwas hier passieren kann- aber wir wurden eines besseren belehrt.

Liebe Grüsse

FrauMeier

 

[anemone]

Liebe Anemone

Habt Ihr das Grundstück vom GU gekauft oder privat von jemandem?

An Deiner Stelle würde ich prüfen ob das Grundstück auf der "Naturgefahrenkarte" Deines Kantons in einer gefährdeten Zone liegt. Das kannst Du in den meisten Kantonen online einsehen.

Aber auch der Geologe wird Dir dann darüber sicher Auskunft geben.

Habt Ihr die Baubewilligung von der Gemeinde bereits erhalten? Wenn ja, ohne Auflagen?

Das würde mich sehr interessieren, da wir eine ähnliche Situation erlebten. Wir erfuhren davon jedoch erst nach Einzug als sich der Schadenfall ereignete!

Ich will Dir überhaupt nicht Angst machen, ich denke wenn Du vorgängig Vorkehrungen triffst kann man unschönes vermeiden.

Es interessiert mich sehr wie's bei Dir weitergeht.

Liebe Grüsse

FrauMeier

Hallo Frau Meier

Das Bauland wurde uns von der GU mit entsprechendem Projekt vorgeschlagen, wir mussten es aber von jemanden privat kaufen. (Noch zur Info: die Rückwand des Hauses wird fast komplett in den Hang gebaut und dient bereits als Stütze. Hinter dem Haus steigt der Hang/Hügel noch 2 Meter weiter und geht dann wieder runter. Das eigentliche Problem ist, dass sich zuoberst auf dem Hügel eine Strasse befindet, welche mit schweren Transporten (Baumtransport) befahren wird.) 

Die Baubewilligung haben wir noch nicht erhalten, da es wegen dem Hang Einsprachen gab. Aufgrund dieser Einsprachen wird das geologische Gutachten in die Bauauflagen integriert. 

Im Moment haben wir jedoch ein ganz anderes Problem. Der Nachbar der uns gemäss Grundbuch die Zufahrt zu unserer Parzelle gewähren muss, stellt sich quer. Alle Vorschläge durch den GU haben ihm nicht gepasst, so dass wir uns nun vor dem Zivilrichter treffen müssen. Ich denke wir werden dieses Jahr nicht mehr anfangen zu bauen....

Übrigens hat mir ein Bekannter der in der Versicherungsbranche tätig ist gesagt, dass GU's fast nie von sich aus ein geologisches Gutachten machen lassen, da sie daran nichts verdienen würden....

 Das ist wirklich schlimm, was euch passiert ist. Ich hoffe, dass bald alles vorbei ist und ihr euer Heim wieder geniessen könnt.

Liebe Grüsse

Anemone   

 

[habaUgeot]

Liebe Anemone

Übrigens hat mir ein Bekannter der in der Versicherungsbranche tätig ist gesagt, dass GU's fast nie von sich aus ein geologisches Gutachten machen lassen, da sie daran nichts verdienen würden....

So stimmt das natürlich dann auch nicht einfach pauschal. Immerhin offerierte Dir Dein GU das Gutachten für 9'000 Stutz.

Aber es ist schon so:

Sobald der GU (erwiesenermassen) weiss, dass noch mit Mehrkosten aus der Hangsicherung / Fundation zu rechnen ist, schaut man ihn schief an. Andernfalls hat er es «halt leider einfach nicht gewusst». Stell Dir vor: Wenn er von allem Anfang an weiss/sagt, dass da dann noch 50'000 Stutz dazukommen, springen viele Kunden wieder ab. Den anderen Weg herum bezahlen zum einen die Kunden das Gutachten, zum anderen, wenn denen dann das Land schon gehört, müssen sie auch für die Kosten aufkommen.

Bevor hier (einmal mehr) eine Diskussion über die bösenbösen GUs startet, der HInweis am Rand: Funktioniert mit Architekten genau gleich. «jäh, wüssetdr, dass dä Hang sövu heiku isch, hei mir gwüss nid chönne schmöcke. aber da mues me haut scho öppis mache.»

Die zweite Möglichkeit (ich kenne so einer aktuellen Überbauung) ist, dass der GU ohne Gutachten versucht, es mit möglichst einfachen Mitteln durchzukriegen, die Mehrkosten für eine richtige Sicherung hat er im KV aber drin. Wenn es dann wirklich nicht geht, legt er nichts drauf, Schäden bezahlt die Versicherung (zu einem guten Teil, ein anderer Teil die Planer und Unternehmer (bzw. Versicherungen), die auch immer irgend etwas vergessen haben) -- dafür hat er, wenn es gut geht danach ein dickes Portemonnaie. Das geht natürlich nicht, wenn man einen geologischen Bericht vorliegen hat, der sagt, was zu tun ist.

--

Zum anderen: Baumtransporte sind nicht schwer.

Warum aber fahrt ihr über Nachbars Grundstück, wenn ihr oben gleich bei der Strasse wärt? Ist das nicht sinnlos?

Grüsse

Haba

 

[FrauMeier]

Ich wollte bloss kurz festhalten dass es sich bei uns nicht um eine GU handelt. Wir haben einen örtlichen Architekten gewählt und sind voll reingerasselt....

 

[habaUgeot]

Ich wollte bloss kurz festhalten dass es sich bei uns nicht um eine GU handelt. Wir haben einen örtlichen Architekten gewählt und sind voll reingerasselt....

Danke für die Bestätigung. Bin kein GU Freund, aber man darf auch deutlich sagen, dass man ebenfalls mit einem "normalen Vertrag" mit Architekt voll reinlaufen kann.

 

[Urs Tischhauser]

Liebe Frau Meier

Lieber Haba

Wenn der Architekt dann in diesem Fall noch ortsansässig ist, dann ist er definitiv "eine Pfeife". DAs sage ich ohne schlechtes Gewissen, denn genau solche gehören vom Markt eliminiert! Vielleicht hat er aber auch nur sein Erstlingswerk nach einer akademischen Ausbildung gemacht, dann frage ich mich allerdings, wie man diesen einfach so gewähren liess........ Der Baugrund ist immer wieder ein Thema, welches Gefahren mit sich bringt und da gehören Profis hin! 

Leider können auch geologische Gutachten nicht immer alles vorhersagen, aber ob etwas unbedenklich ist oder ob zusätzliche Massnahmen mit grösstmöglicher Sicherheit vorzukehren sind jedoch schon. Wenn Nachbarhäuser stehen, kann man als Erstes auch mal den beteiligten Bauingenieur des Nachbarhauses interviewen. Das kostet dann meistens gar nichts!

Schönen Abend

Urs Tischhauser

 

[FrauMeier]

Hallo Urs Tischhauser

Ich bin derselben Meinung, jawohl! Und nein, es war nicht sein Erstlingswerk....etliche Jahre Erfahrung *naja*.

Die Idee mit dem Bauingenieur vom Nachbarhaus ist gut gemeint- diese Häuser wurden jedoch vom selben Architekt und vom selben Bauingenieur geplant und gebaut.

Eine wirklich verzwickte Angelegehnheit, die man kaum glauben kann.

Schönen Abend

FrauMeier

 

[FrauMeier]

Übrigens noch eine kleine Notiz am Rande.

In einem Schadenfall niemals einen "neutralen" Gutachter der Versicherung der Gegenpartie akzeptieren!

 

[habaUgeot]

Liebe Alle

Zur Problematik Gutachter

Erstens: Die Versicherungen kennen mittlerweile alle Gutachter mehr oder weniger gut, für die spielt es eine untergeordnete Rolle.

Zweitens: Wichtig wird die Frage der Gutachterwahl genau dann, wenn Du selber keine Versicherung hast, die für Dich (lies: für ihr eigenes Portemonnaie) kämpft. In dem Moment kannst Du nur steuern, wenn Du einen "eigenen" Gutachter bringst / vorschlägst. I.d.R. werden die Versicherungen mitmachen, wenn dieser einigermassen qualifiziert ist/wirkt.

Drittens: Wie findest Du nun einen Gutachter? Neutral, fähig, erfahren mit Gutachten und Schadenfällen.

Falls nicht einigermassen neutral: Die Versicherungen haben genügend Hausjuristen/Zeit/Budget, um notfalls das Gutachten nicht anzuerkennen und den Gerichtsweg zu beschreiten.

Falls nicht fähig: Wird ein richtiger Schlamassel, weil man aus dem Gutachten am Schluss irgend etwas rauslesen kann... Dann gibt es viele hässliche Sitzungen mit dem Resultat, dass am Schluss ein anderer Gutachter das gleiche nochmals macht. Gibt's ab und zu...

Falls nicht erfahren: Dann wird es ein richtig langes Hin und Her. Wehe er lässt sich hier oder dort ein wenig erweichen, ohne klar definierten Grund. Endet in einem riesen-Basar... mit vielen hässlichen Sitzungen... mit dem Resultat, dass am Schluss ein anderer Gutachter kommt oder der Rechtsweg beschritten wird. [Am Rand: Ich mag Basar. Aber nicht bei Schadenfällen]

Zu Drittens kenn ich auch keine Antwort. Ist ähnlich schwierig, wie "einen guten Arzt finden". Der auf Dich eingeht, der nicht zu schnell etwas verschreibt, der wirklich etwas von der Sache versteht, der es nicht drauf anlegt möglichst viele Telefonate für "telefonische Konsultation" aufschreiben zu können, usw...

oder auch ähnlich schwierig wie "einen guten Architekten finden". Aber das wäre dann ein anderer Thread.

Grüsse

Haba

 

[Urs Tischhauser]

Liebe Frau Meier

Lieber Haba

Ein Gutachter ist nur neutral, wenn er vom Gericht bestellt ist. Wenn es zum Gerichtsfall kommt schlägt das Gericht Gutachter vor, auf welchen sich die Parteien einigen können. Ansonsten, "dessen Brot ich ess, dessen Lied ich sing!" Das sollten wir zwischenzeitlich nun alle kennen. Merke: Eine Versicherung ist auch immer Partei!

Schönes Weekend, Urs

 

[FrauMeier]

Lieber Haba

Lieber Urs Tischhauser

ja, Ihr sprecht mir aus der Seele....

Bei uns ist's so dass der "neutrale" Gutachter im Gespräch immer wieder betont wie neutral er sei.

Das alleine lässt schon zweifeln.

Ich wünsch Euch auch ein schönes Wochenende

FrauMeier