Grenzprobleme mit Neubau und Geländegestaltung

[Schoggimaus]

Neben uns wurden 2 Doppelhäuser auf ein Grundstück von gut 800m2 gequetscht. Grenzabstand zu uns, das Minimum, mit 2 Metern. Nun ist das Haus 10 cm zu nahe, also noch weniger. Der Gärtner muss  den Niveauunterschied zwischen den Häusern ausgleichen und die versuchen nun, dass wir darauf eingehen, dass die Böschung auf unserem Land liegt, also Böschungsfuss auf der Grenze. Wir könnten  bei Bauabnahme eine Vereinbarung treffen, dass die Böschung vom Nachbargrundstück unterhalten werden soll. Allerdings ist das Haus noch gar nicht verkauft und ich würde mich bedanken, wenn ich dann eine 26 Meter Böschung unterhalten soll, die nicht mir gehört. Da sind meines Erachtens die Probleme schon vorprogrammiert. Es kann ja auch nicht unser Problem sein, wenn der Nachbar die Böschung quasi vor seinem hohen Wohnzimmerfenster hat. Da wurde von vorneherein schlecht geplant. 

Die versuchen also mit allen Mitteln an mehr Fläche zu kommen. Erst das Haus zu  nahe bauen, jetzt die Fläche zu unseren ungunsten in Beschlag nehmen. Wir planen, unser Haus in ca. 5 Jahren zu verkaufen, da es uns dann zu gross ist. Da wollen wir einfach, dass die Grenzen und das Gelände passt. Auch wenn es "nur" 10 cm sind. Wie gehen wir also am Besten vor?

Baupräsident wurde telefonisch darüber informiert, dass das Haus zu nahe ist. Der hat allerdings erwidert, das müsste alles noch vermessen werden, wir könnten nicht von unserer Grenze aus messen, das stimme alles noch nicht. Der Vermesser war gestern da, auf Anfrage hin hat er uns gesagt, die Grenze stimmt. Da die Pläne ja sicher auch wieder zur Gemeinde gehen, werden die uns über Unstimmigkeiten informieren? Müssen wir uns schriftlich im Vorfeld melden, dass wir bitte eine Kopie der Pläne möchten? Und auch gleich festhalten, dass das Haus zu nahe steht? 

Der Bauführer hätte sich bei uns mal melden sollen, aber der schickt immer den Gärtner vor. Auch damals, als fest stand, dass die auf unser Land graben müssen um die Einstellhallenwände zu betonieren, weil ja alles so nahe ist... haben wir leider erst später rausgekriegt, dass das nicht rechtens war. Wir haben Risse am Haus, die wir vorher nicht hatten, können das aber nicht beweisen, es liegen keine Fotos vor. Ein Nachbar von uns sagt aber auch, die hätte er vorher nicht gesehen, also müssen die neu sein. Kann man so etwas auch begutachten lassen? Von wem, und wer bezahlt das erst mal?

Wir sind einfach nur noch froh, wenn die ganze Geschichte mal abgeschlossen ist. Das dauerte jetzt gute 2 Jahre weil ein Baustopp verfügt wurde mitten im Bau. Eigentlich haben wir keine Lust auf Krieg, allerdings haben wir beim Verkauf auch keine Lust auf Unklarheiten... ich finde das eine blöde Situation

 

[isitom]

Wegen den 10cm wirste nicht viel machen können resp. was genau möchtest denn du haben? Geld? Oder Entschuldigung? Das müsstest du dir im Vorfeld überlegen denn zurückgebaut wird wegen 10cm höchst wahrscheinlich nicht.
Wegen der Böschung: Bei uns liegt die Grenzgestaltung in den Händen der Nachbarn. Weiss aber nicht was Deine Gemeinde dazu sagt. Ich würde verlangen, dass der Böschungsfuss sicherlich nicht direkt auf der Grenze zu liegen kommt. Wir haben da Platten hin legen lasse. Aber die kosten halt mehr als nur der Böschungsfuss.

Du kannst die Risse sicherlich begutachten lassen. Kostet jedoch schnell 2'000-3'000 CHF und ob es die andere Partei dann akzeptiert ist ne andere Frage. Und die Frage bleibt ob nachträglich dies noch fest zu stellen ist. Und selbst dann: Was ist genau der Schaden den Du dadurch hast? Sind das nur optische Mängel, sprechen wir da von einigen Tausend oder nur Hundert Franken?

 

[Schoggimaus]

Hier muss Böschungsoberkante die Grenze bilden, haben wir mit dem Baupräsidenten schon geklärt, ist auch eigentlich so auf den Plänen vermerkt und nun versuchen die halt, die Böschung weiter vom Haus weg zu kriegen. Weil da ja nur knappe 2 Meter Abstand sind zur Grenze. Für eine Mauer, bzw. Steine, scheint kein Geld mehr vorhanden zu sein. Und falls die Böschung halt auf unserem Land liegt, müssten wir die pflegen. Das wollen wir aber nicht, müssen wir auch nicht, wenn die das richtig bauen. 

Deshalb vor allem sind wir so drauf erpicht, dass alles seine Richtigkeit hat. Keine Mehrarbeit, keine Probleme bei einem Hausverkauf. 

Beim Grundstück gegenüber war die Böschung auf falsch, das aber gleich um einen halben Meter. Da haben wir Land verkauft damit die Grenze passt... Bei der Baustelle auf der anderen Seite vom Haus, haben sie uns damals die Kanalisation abgestellt. Genau an Heilig Abend hatten wir Wasser im Keller, vorher konnte das Land all unser Abwasser noch auffangen... das war dann toll, erst Rohrreinigung bestellt, die haben das dann festgestellt, dass das Wasser nirgends hin kann, dann wurde zwischen Weihnacht und Neujahr aufgegraben um alles in Ordnung zu bringen. Dieses Mal wollen wir gleich alles richtig machen, nicht erst wenn die bereits fertig sind mit der Böschung. Denn wir wollen keine Vereinbarung über den Unterhalt, wir wollen eine klare Sache. Halt auch im Hinblick auf den geplanten Verkauf. 

Optische Mängel werden einen Kaufpreis auch drücken, aber da die jetzt eh schon so unkooperativ sind, werden wir wohl davon absehen ein teures Gutachten machen zu lassen, das sowieso nix bringt. Und ja, es ist uns ein Dorn im Auge, wie gebaut wurde, wir waren die einzigen die keine Einsprache gegen den Bau erhoben haben, da auf den Plänen ja alles ok war. Gerade weil wir darauf gehofft haben, dass die gemeinsame Grenze dann keine Probleme macht. Nun scheint das anders, da sie diese zu ihren Gunsten verschieben wollen. Und da machen wir halt jetzt nicht mit. 

 

[emil17]

Bezüglich Böschung und Grenzabstand:

Nicht du musst begründen, warum du eine Böschung und einen Grenzabstand entsprechend den Bauvorschriften willst. Das ist dein Recht als Eigentümer(in).

Bei Böschungen bringt zudem eine Unterhaltspflicht des anderen wenig, weil die Meinungen, was Unterhalt sei, sehr weit auseinandergehen können und weil der Inhalt einer Grunddienstbarkeit immer nur ein Dulden oder Unterlassen, niemals aber eine aktive Leistung umfassen kann und eine Böschung ja keine gemeinsam benutzte Vorrichtung ist. Alles, was nicht eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit ist, ist aber im Falle einer Handänderung für die neuen Eigentümer nicht bindend. Wie wiillst du dann gegen deine späteren Nachbarn klagen, die sich erst später in die Immobilie einkaufen und die Situation gar nicht verschuldet haben?

Der fehlbare Bauherr muss begründen, warum er Grenzabstände und andere Vorschriften des Nachbarrechts nicht einhalten will (Art. 685 ZGB, kantonale Gesetze wegen Grenzabstände usw., meist im kantonalen Einführungsgesetz zum Zivilgesetzbuch, im Internet zu finden; dann kommunales Baureglement.).

Wichtig ist, sofort nach Erkennbarkeit Einspruch zu erheben (schriftlich eingeschrieben bei der Gemeinde als vollziehende Behörde), damit das Recht auf Beseitigung nicht verwirkt wird. Die Baubehörde MUSS reagieren, sie wird den fehlbaren Bauherrn deswegen anschreiben und zuerst vermutlich eine Einigungssitzung mit Euch einberufen.

Ich würde nicht einfach des Friedens zuliebe auf die Argumentation des anderen eingehen, es sei nun mal passiert oder eine Folge der engen Umstände und jetzt müsse "man" aus der Situation das Beste machen und eine pragmatische Lösung finden. Der andere soll Lösungsvorschläge machen.

Du kannst vielleicht herausholen, dass der andere auf seine Kosten eine Mauer auf ganz auf seine Seite der Grenze stellt (wichtig - dann gehört sie ihm und er muss sie unterhalten; steht sie auf der Grenze, geht dies hälftig zu Lasten beider Anstösser). Dafür gehen die 10 cm Näherbau in Ordnung. Der Vorteil für dich ist, dass du keine hässliche Böschung hast und die andere Partei keine Unterhaltsarbeiten hat, die Dich belästigen würden. Wegen 10 cm wird keine Baubehörde einen Rückbau verfügen (das weiss der andere vermutlich selbst und deshalb hat er es halt gemacht ...)

An der Sitzung selbst nichts zusagen, sich Bedenkzeit ausbitten und unbedingt einige Male darüber schlafen. Meist kommt erst nach einiger Zeit das richtige Gefühl auf, wie man reagieren soll.

Auf keinen Fall mit den Unternehmern verhandeln, dies geht rechtswirksam nur mit dem Bauherrn oder dessen Bevollmächtigtem.

Wichtig und selbstverständlich ist, dass man die Wut auf den Bauherrn nicht auf die Bewohner der Immobilie überträgt; die sind Mieter oder Wohnungskäufer und können nichts dafür.

 

[torte]

Hoi Schoggimaus

Anbei ein paar Bemerkungen betreffend Böschung etc.:

Vorweg: Eigentlich hast Du diesbezüglich nichts zu befürchten, der Nachbar kann keine Böschung auf Deinem Grundstück ohne Dein Einverständnis durchsetzten.

Terrainveränderungen sind baueingabepflichtig, d.h. sie sind Teil der Baueingabe, d.h. sie sind in den Schnitt- bzw. Ansichtsplänen der Baueingabe dargestellt. Es sind  zwei Linien, die eine Linie stellt das gestaltete Terrain (nach Bauvollendung) dar, die andere Linie (gestrichelt) das ursprüngliche Terrain vor dem Baueingriff. Diese zwei Linien haben IMMER mindestens ZWEI gemeinsame SCHNITTPUNKTE, einmal einen Schnittpunkt links und einmal einen rechts im jeweiligen Ansichts- oder Schnittplan, d.h. jeweils einen an den GRUNDSTÜCKSGRENZEN. Wieso? Weil dort, wie der Begriff schon sagt, die GRENZE ist, d.h. es ist nicht mehr sein Eigentum, und somit enden logischerweise auch sämtliche Eingriffsfreiheiten des Nachbars!

Während der BAUPHASE kann es aber durchaus legitim sein das Grundstück des Nachbars für die Realisierungs des Bauvorhabens in Anspruch zu nehmen. Wieso? Weil manchmal unumgänglich, d.h. das Bauvorhaben wäre sonst nicht realisierbar. Beispiel: Unterirdische Baukörper mit geringen oder keinen Abstandsvorschriften. Meines Erachtens kommt hier (...während der BAUPHASE) der besagte Art.685 ZGB, mit Begründung, Info an betroffene Eigentümer, und gemeinsamer Lösungsfindung, zum tragen...Dein Einverständnis ist bei plausibler/berechtigter Begründung (des Gesuchstellers) aber leider nicht unbedingt nötig! Man kann ein Bauvorhaben (so) nicht verhindern. Aber wie erwähnt gilt die Inanspruchnahme des nachbarschaftlichen Terrains (sofern berechtigt) NUR während der Bauphase, NACH Fertigstellung des Bauvorhabens ist das Terrain des Nachbars wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen...(Ausnahme: Stützmauer mittig auf Grundstücksgrenze...setzt aber Dein Einverständnis voraus...gibst Du aber nicht.)

Mein Fazit: Der Neubau, samt Terraingestaltung, muss entsprechend den Plänen der Baueingabe erstellt werden. Diese Pläne wurden von den Behörden kontrolliert und bewilligt...je nach Gemeinde unterschiedlich genau...was aber immer (zumindest auf den Plänen) kontrolliert wird (...), sind die oben erwähnten gemeinsamen Schnittpunkte an den Grundstücksgrenzen...Du kannst tendenziell davon ausgehen, dass diese auf den Plänen stimmen...und wenn's dann nicht so umgesetzt würde, könntest Du einen Rückbau erwirken, weil auch die Baubehörde, mangels Sorgfaltspflicht / Kontrolle, in Erklärungsnotstand käme...

WIE der Nachbar die Stützmauer baut oder finanziert, geht Dich nichts an, weil es nicht Dein Problem ist...Geldmangel ist übrigends keine "Begründung" um keine Stützmauer zu erstellen (um was für eine Böschungshöhe handelt es sich?...bei 2m Grenzabstand?...2m? ...0.5m? ...oder geht's tatsächlich Richtung "Grande-Dixance"-Stützmauer?). Falls er eine Böschung bevorzugt hat er sie auf seinem Grundstück zu erstellen. Bei Zuwiderhandlung hat auch die Baubehörde versagt.

Geh KEINERLEI Deals ein, und lass BITTE den Gärtner aus dem Spiel

PS: Ein Experte kann durchaus feststellen wie alt ein Schaden ist und wessen Ursprung er hat bzw. haben könnte...erst recht wenn die Baugrube schon auf Deinem Grundstück beginnt.

PPS: Sorry für den langen Text.