Grundstück Altlast

[nice]

Liebe Forum Mitglieder

Wie ist die rechtliche Lage wenn man ein Grundstück kauft und es auf diesem Grundstück eine ‚Altlast‘ in Form eines zugeschütteten Gewölbekellers gibt? Wer muss in der Regel für die zusätzlichen Mehrkosten die durch den Aushub (sog. Intert Bauschutt) aufkommen? Wie sollte das vertraglich geregelt werden. Gibt es da eine Regel?

Vielen Dank für eure Rückmeldungen im Voraus

 

[postit]

So ein Gewölbekeller ist keine Altlast; ich gehe davon aus, dass der Keller ungiftig ist. Vielmehr geht es hier um den Rückbau einer unterirdischen Baute, vergleichbar mit einer Parzelle, auf welcher noch ein altes Gebäude zum Abriss steht.

Dass du beim Kauf nichts davon gewusst hast, das ist schade. Ich vermute, es geht hier um einen Mangel, allenfalls um einen versteckten. Ich bin kein Jurist, aber vermutlich musst du dem Verkäufer nachweisen können, dass er davon gewusst und es dir verschwiegen hat. Ansonsten war es wohl einfach Pech.

Immerhin ist deine Parzelle geschichtsträchtig!

 

[emil17]

Ein Mangel im rechtlichen Sinne ist es nur dann, wenn die Sache zum üblichen und voraussichtlichen Gebrauch nicht taugt, oder wenn eine im Vertrag explizit zugesicherte Eigenschaft nicht gegeben ist.

Da der Gewölbekeller vermutlich in Bruchstein und Kalkmörtel gemauert wurde, entstehen durch die Deponie keine Mehrkosten. Wenn die Steine gut sind, lass sie auf dem Baugrund deponieren und verwende sie zur Gartengestaltung.

Des weiteren ist festzustellen, ob es aufgrund des Katasterauszuges oder anderer Dokumente, deren Inhalt dem Käufer als bekannt gelten darf, ersichtlich ist, dass dort schon einmal ein Gebäude stand, oder ob man die Ruine sehen konnte.

Ein verdeckter Mangel ist es dann, wenn das Problem bei üblicher sorgfältiger Prüfung nicht ersichtlich war (z.B. wenn beim Aushub ein vergrabener und durchgerosteter Heizöltank zum Vorschein kommt).

 

[nice]

Vielen Dank für die Antworten und Tipps. Den Grundbucheintrag werden wir jetzt dann demnächst einsehen. Aufgrund alter Fotos und Zonenpläne wissen wir jedoch schon jetzt, dass da früher ein altes Bauernhaus draufgestanden hat. Der Verkäufer wurde über diesen Umstand informiert. Der Aushub wird durch den Rückbau etwas teurer. Wie viel das mehr kostet, lässt sich jetzt noch nicht genau beziffern. Was aber ist, wenn jetzt trotzdem eine Altlast bspw. ein alter Öltank zum Vorschein kommt? Wer kommt für diese Mehrkosten auf? Muss das im Kaufvertrag abgesichert werden?

 

[emil17]

Aufgrund alter Fotos und Zonenpläne wissen wir jedoch schon jetzt, dass da früher ein altes Bauernhaus draufgestanden hat. (...) Was ist, wenn jetzt eine Altlast bspw. ein alter Öltank zum Vorschein kommt? Wer kommt für diese Mehrkosten auf? Muss das im Kaufvertrag abgesichert werden?

Dann schreibt man eben am besten eine Klausel in den Vertrag, worin solche Probleme geregelt werden. Da ein Vertrag etwas ist, womit beide Parteien einverstanden sein müssen, muss man das eben in den Verhandlungen ausmachen.Es wäre unredlich und auch dumm, mit Altlasten zu rechnen, es im Vertrag nicht zu regeln und dann im Falle des Eintreffens noch möglichst viel "herausholen" zu wollen.

 

[nice]

Mittlerweile liegt der Kaufvertrag vor inklusive Klausel. Leider fällt diese zu Ungunsten vom Käufer aus …sämtliche Altlasten fallen zu Lasten des Käufers aus… Gut damit mussten wir rechnen… trotzdem ist mir noch nicht klar ob das so rechtens ist… Trotzdem freuen wir uns riesig dass wir endlich ein Grundstück finden konnten und sind so unserem Traum vom Eigenheim ein gutes Stück näher gekommen sind...

 

[emil17]

Damit aus dem Traum kein Alptraum wird, lass in den Vertrag schreiben, dass dem Verkäufer keine Altlasten bekannt sind.

Wenn das zutrifft, ist es in Ordnung.

Ausserdem haftet er trotzdem, falls sich etwas findet und man ihm nachweisen kann, dass er es gewusst haben müsste, z.B. wenn er Hausbeitzer war in dem Jahr, wo besagter Tank eingebaut wurde. Ein Blick in das kantonale Altlastenkataster (--> Gemeindekanzlei, zusammen mit den sowieso erforderlichen Unterlagen wie Zonenreglement einsehen) ist ebenfalls kein Luxus.

 

[maf]

altlasten sind per gesetzt so geregelt, dass diese durch den verkäufer zu tragen sind. Ihr wisst ja schon vor dem kauf, dass auf dem grundstück ein haus gestanden hat. wie sieht denn nun der Grundstücksbeschrieb im Kaufvertag aus.... ist da noch die rede von einem haus... oder heisst es nur xxx m2 Wiese?

Wenn noch ein haus beschrieben ist, so müsste auch im vertrag stehen, wer für den rückbau zuständig ist und wer die kosten davon trägt.

frage... wenn sich im alten gemäuser ein goldschatz findet... wem gehört dann dieser? Ihr kauf das Land so wie gesehen, mit allen vor- und nachteilen. sollte der verkäuer arglistig etwas verheimlichen, so muss er dafür grade stehen, auch nach dem kauf. schwierig ist oft nur der nachweis, dass er davon kenntnis gehabt hat.

so wie es scheint freut ihr euch über den kauf. der kv wird wohl auch von der bank geprüft. die klausel zu den altlasten ist gesetzlich vorgegeben, und kann nicht einfach zu 100 % auf den käufer übertragen werden. sonst muss auch spezifisch formuliert werden, was genau ausgeklammert werden soll.

viel glück beim kauf

 

[emil17]

Der Sinn von Verträgen ist, dass klar ist, wer wem wann was schuldet und wer wann was zu tun oder zu unterlassen hat. Gute Verträge vermeiden Rechtsstreitigkeiten; deswegen ist es auch dann nicht überflüssig, möglicherweise strittige Dinge vertraglich festzuhalten, wenn es ein Gesetz dazu gibt oder gäbe.

im Übrigen gibt es in der Schweiz Vertragsfreiheit, d.h. das Gesetz muss in der Regel dann bemüht werden, wenn etwas im Vertrag nicht klar geregelt ist. Daran kann keine der Vertragsparteien interessiert sein.

Im oben zitierten Fall müsste der Käufer eine Gesetzesstelle auffinden, die explizit festhält, dass Vertragsklauseln nichtig sind, in welchen das Altlastenrisiko vollumfänglich dem Käufer überlassen wird, oder dem Verkäufer Arglist nachweisen, oder sonstwie glaubhaft machen, dass diese Klausel nicht seinem freien Willen entspricht und er vom Verkäufer unter Druck gesetzt worden sei. Das kann bei asymmetrischen Arbeits- oder Mietverträgen der Fall sein, aber wohl nicht bei einem gewöhnlichen Kaufvertrag.

Verträge zu unterschreiben mit dem Hintergedanken, diese nicht halten zu müssen, ist keine gute Taktik!

 

[nice]

Der Sinn von Verträgen ist, dass klar ist, wer wem wann was schuldet und wer wann was zu tun oder zu unterlassen hat. Gute Verträge vermeiden Rechtsstreitigkeiten; deswegen ist es auch dann nicht überflüssig, möglicherweise strittige Dinge vertraglich festzuhalten, wenn es ein Gesetz dazu gibt oder gäbe.

Da bin ich absolut deiner Meinung!
Der Altlasten Kataster Plan wurde geprüft. Es sind keine Altlasten verzeichnet. Im Kaufvertrag steht nur die Gebäudeplatz Nr und die Anzahl m2. Den genauen Grundbuchauszug/Zonenreglement usw. werde ich noch einsehen. Denke aber nicht dass dort noch was zusätzlich zum Grundstück drin steht. Aus Gesprächen mit einheimischen Personen ist bekannt, dass das alte Bauernhaus abgebrannt und der Gewölbekeller zugeschüttet wurde. Es ist keine Öltank zu erwarten. Auch glaube ich nicht das uns sonstige Überraschungen wie z.B. mit Asbest isolierte Böden erwartet! Was natürlich sein wird, dass der Aushub etwas teurer wird. Inert Bauschutt muss gesondert abgeführt werden. Mehrkosten ca. 40-60 pro m^3.

An MAF

altlasten sind per gesetzt so geregelt, dass diese durch den verkäufer zu tragen sind.

Wo steht das im Gesetz geschrieben?

 

[enrico]

Wo steht das im Gesetz geschrieben?

Also meiner Meinung nach ist laut Gesetz nicht der Verkäufer, sondern der Verursacher für eine Sanierung verantwortlich und das kann natürlich problematisch sein in einem Rechtsstreit.

 

[maf]

nicht unbedingt der Verursacht, vielmehr der Grundstücksbesitzer. Obschon das in der Regel der Selbe ist. Übrigens ist es entscheidend, ob der Verkäufer des Grundstückst etwas von der Altlast gewusst hat oder ob er es hätte wissen müssen. Der Nachweis hierzu ist oft sehr schwierig.

Hier ein Text aus : Gewhrleistung - Ihre Notariate im Kanton Zrich

Gewährleistung

Was bedeutet der Begriff „Gewährleistung“?

Bei der Gewährleistung geht es um die Haftung des Verkäufers für Mängel am Kaufobjekt (Grundstück). Man unterscheidet dabei zwischen Rechts- und Sachmängeln.

Rechtsmängel:

Der Verkäufer hat Gewähr dafür zu leisten, dass nicht ein Dritter aus Rechtsgründen, die schon zur Zeit des Vertragsabschlusses bestanden haben, den Kaufgegenstand dem Käufer ganz oder teilweise entzieht (Art. 192 Abs. 1 OR).

Solche Rechtsmängel können z.B sein:

nicht eingetragene Rechte aus der Zeit vor 1912

noch nicht eingetragene Grundsteuerpfandrechte aus früheren Handänderungen

noch nicht eingetragene / vorgemerkte Bauhandwerkerpfandrechte

verschwiegene Miet- oder Pachtverträge

Sachmängel:

Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache weder körperliche noch rechtliche Mängel hat, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder erheblich mindern (Art. 197 Abs. 1 OR).

Solche Sachmängel können z.B sein:

Altlasten, vgl. Homepage des kantonalen Amtes für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL)

Download Broschüre „Grundeigentümer und belastete Standorte/Altlasten“

bauliche Mängel (z.B. defekte Heizung, Leitungen etc.)

öffentliche Nutzungsbeschränkungen oder Bauverbote

Was bewirkt die vertragliche Wegbedingung der Gewährleistung?

Wird die Gewährleistung wegbedungen, trägt der Käufer das Risiko der oben bezeichneten Rechts- und Sachmängel allein. In diesem Fall kann der Verkäufer nur noch für arglistig verschwiegene Mängel haftbar gemacht werden.

Die Wegbedingung der Gewährleistung ist sehr weit verbreitet. Trotzdem hat die Urkundsperson den Käufer bei der Beurkundung auf die Risiken aufmerksam zu machen.

 

[emil17]

Wird die Gewährleistung wegbedungen, trägt der Käufer das Risiko der oben bezeichneten Rechts- und Sachmängel allein. In diesem Fall kann der Verkäufer nur noch für arglistig verschwiegene Mängel haftbar gemacht werden.

Weswegen man eben die Klausel aufnehmen soll, dass dem Verkäufer keine Altlasten bekannt sind - Arglist ist schwer zu beweisen.Dass man nicht für Dinge haften will, die einem selbst nicht bekannt sind, ist ja nachvollziehbar.

Was den "vorausgesetzten Gebrauch" betrifft, so ist das derjenige, den man üblicherweise erwarten kann. Der Verkäufer muss sich nicht in die Pläne des Käufers vertiefen, um beurteilen zu können, ob sein Projekt möglich ist oder nicht.

Der Käufer muss die Sache angemessen prüfen. Wer blind kauft, ist selbst schuld, denn der Verkäufer haftet nicht für Sachverhalte, die jeder leicht selbst feststellen kann.

Man kann also nicht Schadenersatz verlangen, weil nebenan ein lauter Parkplatz des Supermarktes ist.

Der Verkäufer haftet auch nicht für Mängel, die nicht in der Sache selbst liegen, diese aber unbrauchbar machen. Der Goldschmied muss die Verlobungsringe nicht zurücknehmen, weil die Braut nicht mehr will.

 

[quiek]

In Deutschland ist es doch aber generell etwas seltsam geregelt mir der Schuld - wenn man hinfällt, dann ist man auch nicht selbst Schuld, sondern derjenige, dem das Grundstück gehört - man könnteauch sagen, dass der andere zu blöd zum Laufen ist, aber das wär wahrscheinlich zu einfach.